Греция поднимает налог на покупку жилья для иностранцев до 15%: что будет с золотой визой

На Салоникской ярмарке объявили пятикратный рост налога на передачу недвижимости для покупателей не из ЕС. Разбираем, с какой даты, кого коснётся, сколько добавится к сделке по золотой визе и есть ли смысл спешить.

В выходные 5-6 сентября 2026 года на 90-й Салоникской международной ярмарке премьер-министр Греции Кириакос Мицотакис объявил: налог на передачу жилой недвижимости для покупателей из стран вне ЕС вырастет с 3% до 15%. С учётом муниципальной надбавки реальная ставка поднимется с 3,09% до 15,45%. Первые сообщения называли датой старта 1 января 2027 года, но при детальной презентации мер министр финансов назвал другую дату - 1 июля 2027 года. Разбираем, что известно на 8 сентября, кого это касается и что это значит для тех, кто планировал золотую визу Греции.

Что объявили в Салониках

Салоникская ярмарка - традиционная площадка, где греческое правительство каждый сентябрь представляет экономическую программу на следующий год. В этот раз главной темой стала доступность жилья, а налог для иностранцев вошёл в пакет мер на 2027 год стоимостью около 2,2 млрд евро. В тот же пакет включены, в частности, льготная ипотечная программа на 2 млрд евро и отмена ежегодного налога на недвижимость ENFIA в небольших населённых пунктах.

Логика власти прямая: спрос иностранных покупателей, по её оценке, сделал жильё в ключевых районах недоступным для самих греков. Премьер назвал страны, откуда идёт основной спрос: Китай, Турция и Израиль. В 2025 году граждане третьих стран вложили в греческую недвижимость около 1,2 млрд евро, из них примерно 800 млн - в жильё.

Ставка задумана как заградительная. Министр национальной экономики и финансов Кириакос Пьерракакис описал её как сильный тормоз для масштабных покупок жилья инвесторами из-за пределов ЕС.

1 января или 1 июля 2027: какая дата актуальна

Сразу после выступления премьера звучала дата старта 1 января 2027 года. При подробной презентации пакета Пьерракакис уточнил: мера заработает с 1 июля 2027 года. Сдвиг на полгода он объяснил тем, что правительство не хочет застать рынок врасплох и даёт время завершить сделки, которые уже идут.

Важная оговорка: на момент публикации это заявление правительства, а не закон. Законопроект не опубликован. Его предстоит вынести на общественное обсуждение, принять в парламенте и опубликовать в правительственном вестнике. Круг освобождённых и переходные положения закрепит окончательный текст закона.

Кого коснётся новый налог, а кого нет

По заявлениям министров, повышенная ставка применяется, только если одновременно выполнены все условия:

• покупатель - физическое лицо, а не компания;
• он гражданин страны вне ЕС и Европейской экономической зоны (ЕЭЗ);
• у него нет статуса долгосрочного резидента;
• покупается жилая недвижимость.

Вне периметра остаются граждане Греции, граждане ЕС и ЕЭЗ, этнические греки (ομογενείς) и иностранцы со статусом долгосрочного резидента. Коммерческая недвижимость, промышленные объекты и земельные участки под повышение не попадают, покупки через юридические лица тоже. Для русскоязычной аудитории вывод простой: граждане России, Украины, Казахстана и других стран вне ЕС без европейского паспорта подпадают под новую ставку, если у них нет статуса долгосрочного резидента.

Что решит текст законопроекта:

• Кто считается этническим греком. Как закон определит ομογενείς, пока не раскрыто. Для выходцев из бывшего СССР с греческими корнями это ключевой вопрос.
• Долгосрочный резидент. Речь о статусе επί μακρόν διαμένων, который по общим правилам ЕС дают после пяти лет законного и непрерывного проживания. ВНЖ инвестора - отдельная категория, и будут ли как-то учтены держатели золотой визы, из заявлений не следует.
• Двойное гражданство и смешанные пары. Как считать человека с паспортами ЕС и третьей страны или покупку супругами, из которых гражданин ЕС только один, официально не разъяснено.
• Переходные правила. Что будет с задатками и предварительными договорами, подписанными до 1 июля 2027 года, не объявлено.
• Компании. Покупка через юрлицо формально вне налога, но окончательный текст может содержать нормы против обхода. Рассчитывать на это как на готовую лазейку рано, к тому же у владения через компанию свои расходы.

Сколько это в деньгах: пороги золотой визы

Ниже упрощённый расчёт от цены сделки. На практике налог считается от большей из двух величин: цены в договоре или объективной (кадастровой) стоимости, так что реальная сумма может оказаться выше.

На объекте за 800 000 евро разница почти 100 000 евро - это уже не накладной расход, а заметная часть бюджета. Услуги нотариуса и агента, а также юридическое сопровождение сделки добавляются к этим суммам как и раньше.

Что это значит для золотой визы Греции

Саму программу не отменяют, и пороги не меняются. С 2024 года (закон 5100/2024) для ВНЖ через покупку жилья действуют три уровня:

• 800 000 евро - Аттика, Салоники, Миконос, Санторини и острова с населением больше 3 100 человек; один объект площадью от 120 кв. м.
• 400 000 евро - остальная Греция; один объект от 120 кв. м.
• 250 000 евро - перевод коммерческой недвижимости в жилую или реставрация объектов культурного наследия.

Новый налог ложится поверх этих порогов. Для инвестора из третьей страны сделка на 800 000 евро будет стоить около 123 600 евро налога вместо 24 720. Кроме того, с 2024 года жильё под золотую визу нельзя сдавать посуточно через платформы вроде Airbnb, так что компенсировать доплату краткосрочной арендой не получится.

Самый спорный момент - маршрут за 250 000 евро. Он задуман как стимул создавать новое жильё из нежилых зданий, и участники рынка просят либо вывести его из-под 15%, либо дать пониженную ставку (обсуждается ставка 8%). Применится ли новая ставка к вашему объекту? Уточните у эксперта.

Интерес к программе падал и до этого: по данным, опубликованным в конце августа 2026 года, за первое полугодие подано 2 551 новое заявление против 4 553 годом ранее, минус 44%. Новый налог - ещё один фактор в ту же сторону. Инвестиционные маршруты без покупки жилья, судя по заявлениям, не затрагиваются, ведь налог касается только сделок с жилой недвижимостью. Какие варианты остаются и чем они отличаются, мы разбираем на странице ВНЖ Греции за инвестиции, а расходы по каждой зоне - в статье сколько стоит золотая виза Греции.

Стоит ли покупать до 1 июля 2027 года

Честный ответ: окно есть, но покупать только ради экономии на налоге - плохая стратегия. Что стоит учесть:

• Значение имеет финальная сделка. Налог на передачу в Греции уплачивается перед подписанием окончательного нотариального договора. Скорее всего, решающей будет именно эта дата, а не дата задатка. Пока переходных правил нет, исходите из того, что к 1 июля 2027 года сделка должна быть полностью закрыта.
• Для золотой визы нужна полная оплата. Заявление на ВНЖ подают после того, как цена объекта оплачена целиком. Планировать нужно от даты сделки, а не от даты подачи.
• Дедлайн создаёт очередь. Перед любой датой вступления в силу нагрузка на нотариусов и продавцов растёт, а позиция покупателя в переговорах слабеет. Оставлять сделку на последние недели рискованно.
• Проверка объекта важнее скорости. Спешка - лучший друг проблемных объектов: самострой, расхождения с кадастром, несоответствие требованиям программы по площади, зоне или назначению. Экономия на налоге не окупит объект, который не подходит под ВНЖ. Поэтому подбор и юридическая проверка недвижимости остаются обязательным этапом.
• Закона ещё нет. Дата, ставка и исключения пока зафиксированы только в заявлениях. Решение, которое имеет смысл лишь при одном сценарии закона, - это ставка на политику.

Если покупка в Греции и так стояла в планах на ближайший год, есть смысл сдвинуть её раньше и спокойно пройти проверку. Если нет - налог сам по себе не повод начинать.

Альтернативы: другие пути в Грецию и Европу

Не всем нужна именно покупка жилья:

• Жить в Греции и работать удалённо можно по визе цифрового кочевника: там нужен подтверждённый доход, а не недвижимость. Условия для семей и предпринимателей - на странице ВНЖ Греции для удалённых работников.
• Греческие корни - повод проверить гражданство по репатриации или по рождению. Гражданин Греции под новый налог не попадает в принципе. Но это небыстрый процесс, и успеть до лета 2027 года никто гарантировать не может.
• Если цель - ВНЖ в ЕС за инвестиции, стоит сравнить Грецию с Кипром, Мальтой и Венгрией. Общая картина - в обзоре золотых виз Европы в 2026 году и в разделе ВНЖ за инвестиции.

И не забывайте про налоги после покупки: владение, сдача в аренду и налоговое резидентство - отдельная тема, её мы разбираем на странице налоги в Греции.

Наши услуги по Греции

Ведём клиентов от выбора маршрута до получения карты ВНЖ или паспорта. Ниже основные направления; если вашей задачи в списке нет, опишите её - скорее всего, мы с ней работали.

Плюс формальности, на которых чаще всего застревают: греческий налоговый номер AFM, банковский счёт для оплаты сделки, доверенности и переводы документов. Все программы собраны на странице Греция: гражданство, ВНЖ и налоги, а если выбираете город - есть гиды по Афинам и Салоникам.

Частые вопросы