Вид на жительство в Греции за инвестиции

Юридические основания

Программа действует с 2013 года и предлагает 6 вариантов вложения. Золотая виза официально введена греческим законодательством с 2013 года (закон 4146/2013 и последующие поправки) и позволяет выдавать ВНЖ в Греции сроком на 5 лет иностранным гражданам из стран, не входящих в ЕС, при выполнении инвестиционных условий. Закон не устанавливает требований к минимальному пребыванию в стране для поддержания статуса.

Участвовать в программе может любой совершеннолетний иностранец, не являющийся гражданином ЕС, при наличии легальных доходов для инвестирования. Кандидат должен не иметь судимостей и приобрести медицинскую страховку.

Варианты инвестиций

• Покупка недвижимости. Самый популярный путь. От $280 000 (250 000 евро) - в регионах с низкой плотностью населения или для проектов реновации. Для крупных городов и популярных островов порог - $900 000 (800 000 евро) за объект, для остальных регионов - $450 000 (400 000 евро) (при площади от 120 кв. м). Льготная категория $280 000 (250 000 евро) сохраняется для перевода коммерческой недвижимости в жилую или реставрации объектов культурного наследия - независимо от региона.
• Долгосрочная аренда туристической недвижимости. Аренда гостиницы или туристического комплекса на срок не менее 10 лет. Суммарный предоплаченный размер аренды - от $450 000 (400 000 евро) или $900 000 (800 000 евро), в зависимости от региона.
• Банковский депозит. От $560 000 (500 000 евро) на срок не менее 1 года; депозит должен оставаться в греческом банке на весь срок действия ВНЖ.
• Капитальные вложения в бизнес. От $560 000 (500 000 евро) в капитал греческой компании (кроме компаний с портфельными инвестициями или недвижимостью) либо в увеличение уставного капитала действующей фирмы. Также подходит покупка корпоративных облигаций от $560 000 (500 000 евро).
• Государственные облигации. От $560 000 (500 000 евро), срок погашения не менее 3 лет.
• Ценные бумаги и фонды. Акции или облигации греческих компаний от $900 000 (800 000 евро), либо от $400 000 (350 000 евро) в паевой фонд, инвестирующий исключительно в греческие активы.

Процесс получения ВНЖ занимает обычно 4-6 месяцев от подбора объекта до выдачи карты. Виза выдаётся сразу на 5 лет и продлевается неограниченное число раз при сохранении инвестиции - без требования проживать в стране. Раз в 5 лет нужно лично посетить Грецию для подачи документов и биометрии при продлении.

Сколько стоит ВНЖ Греции за инвестиции в 2026 году

ВНЖ Греции при покупке жилья за $450 000 (400 000 евро) обходится от $480 000 вместе с налогом, нотариусом и пошлиной.

• недвижимость - от $450 000 (400 000 евро), в Аттике, Салониках, на Миконосе, Санторини и островах с населением больше 3 100 человек от $900 000 (800 000 евро), $280 000 (250 000 евро) только при переделке коммерческого здания в жильё или реставрации памятника;
• налог на покупку - 3,09% от цены, на объекте за $450 000 (400 000 евро) это $14 000 (12 360 евро); на новостройки вместо него действует НДС 24%, но до 31 декабря 2026 года он приостановлен;
• нотариус - около 1-1,5%, регистрация права собственности - около 0,5%, юрист - около 1%;
• госпошлина за ВНЖ - $2 300 (2 000 евро) инвестору и $170 (150 евро) каждому взрослому члену семьи, дети до 18 лет не платят;
• медицинская страховка на каждого члена семьи.

Для инвестора с покупкой за $450 000 (400 000 евро) итог - от $480 000 (около 424 400 евро), для семьи - от $480 000: вложение одно на всех, а пошлина за взрослого члена семьи - $170 (150 евро). Курс - 1,1177 доллара за евро на 7 октября 2026 года, суммы округлены вверх. Стоимость нашего сопровождения рассчитает менеджер в чате.

Шаги и сроки

От выбора объекта до карты проходит 4-6 месяцев, а биометрию сдают лично в течение 6 месяцев после подачи заявления.

1. Выбор объекта. Подбор можно вести лично или дистанционно; до задатка проверяем зону и порог вложения.
2. Налоговый номер и счёт. Греческий налоговый номер и счёт в греческом банке оформляют до сделки, можно по доверенности.
3. Проверка и сделка. Юрист проверяет права продавца и долги по объекту; договор подписывают у нотариуса, оплату делают с личного счёта инвестора.
4. Регистрация права в земельном реестре.
5. Заявление на вид на жительство - лично или через доверенное лицо.
6. Биометрия и карта. После биометрии карту выдают через несколько недель.

Продлевают карту раз в 5 лет: проверяют, что вложение сохранено, и снова берут биометрию.

Документы и где их взять

Для заявления нужны 6 групп документов.

• загранпаспорт и шенгенская виза или отметка о въезде;
• греческий налоговый номер и счёт в греческом банке: их оформляют до сделки, можно по доверенности;
• договор купли-продажи у нотариуса и выписка из земельного реестра о регистрации права;
• подтверждение оплаты с личного счёта инвестора безналичным переводом;
• медицинская страховка на всех членов семьи;
• свидетельства о браке и рождении детей с апостилем и переводом на греческий.

Список документов зависит от вашей ситуации - подскажем, что нужно именно вам.

Кого можно включить: семья

В одно вложение входят 3 группы родственников: супруг, дети до 21 года на иждивении и родители обоих супругов.

Отдельного вложения за них не нужно. Взрослый член семьи платит пошлину $170 (150 евро), дети до 18 лет не платят; медицинская страховка нужна каждому. Родство подтверждают свидетельствами о браке и рождении с апостилем и переводом на греческий.

Требования и причины отказа

Отказывают по 5 причинам, и первая - оплата не с личного счёта инвестора.

• оплата не с личного счёта инвестора или наличными;
• в зонах $450 000 (400 000 евро) и $900 000 (800 000 евро) объект меньше 120 кв. м или сумма собрана из нескольких квартир;
• жильё сдаётся посуточно;
• гражданство, для которого действуют ограничения, без второго паспорта;
• неполный пакет или документы без апостиля и перевода.

Ограничения для отдельных гражданств

В 2026 году ограничения действуют для граждан 2 стран: граждане России и Беларуси формально могут получить греческий ВНЖ, но их заявки принимаются только при наличии второго гражданства другой страны - это связано с санкционными ограничениями ЕС. Если второй паспорт есть, условия подачи по нему проверим заранее. Без него ВНЖ за покупку жилья гражданам России выдают ОАЭ (Эмираты), а в ЕС ВНЖ за инвестиции - Венгрия.

Налоги для держателя ВНЖ

Налоговым резидентом Греции становятся после 183 дней в стране за год: сам ВНЖ резидентства не создаёт. Владелец платит ежегодный налог на недвижимость, а с аренды - подоходный налог от 15% с первых $14 000 (12 000 евро) в год. Тем, кто переезжает, доступны льготы для новых резидентов, в том числе фиксированный налог $120 000 (100 000 евро) в год на иностранный доход. Подробнее - на странице Налоги в Греции.

Риски

У программы 4 риска, которые стоит взвесить до задатка.

• Рост налога на покупку. Правительство объявило повышение с 3% до 15% для граждан стран вне Евросоюза с 2027 года; точная дата появится в законе.
• Запрет посуточной аренды. За сдачу жилья, купленного для ВНЖ, на короткий срок - штраф $56 000 (50 000 евро) и отмена ВНЖ.
• Один объект. В зонах $450 000 (400 000 евро) и $900 000 (800 000 евро) сумму нельзя собрать из нескольких квартир, а площадь должна быть от 120 кв. м.
• Продажа объекта. Карта держится на вложении: после продажи жилья её не продлят.

Что меняется в 2026-2027 годах

В 2026-2027 годах важны 4 изменения.

• Пороги $900 000 (800 000 евро), $450 000 (400 000 евро) и $280 000 (250 000 евро) действуют без изменений. В зонах $450 000 (400 000 евро) и $900 000 (800 000 евро) вложение - один объект площадью от 120 кв. м.
• НДС 24% на новостройки приостановлен до 31 декабря 2026 года, налог с прироста стоимости 15% при продаже до этой же даты не взимается.
• Посуточная сдача жилья, купленного для ВНЖ, запрещена: штраф $56 000 (50 000 евро) и отмена ВНЖ.
• В сентябре 2026 года правительство объявило, что налог на покупку жилья для граждан стран вне ЕС без статуса долгосрочного резидента вырастет с 3% до 15% с 2027 года. Точная дата и детали появятся в законе. На объекте за $450 000 (400 000 евро) разница - около $54 000 (48 000 евро), поэтому сделку выгоднее закрыть раньше.

Альтернативы: другие программы Евросоюза за инвестиции

В Евросоюзе есть ещё 4 программы за вложения, пороги - от $120 000 до $560 000.

Греция остаётся самым понятным вариантом с покупкой жилья в ЕС. Если нужен статус без недвижимости, ближе Португалия или Венгрия.

Покупка жилья паспорта не даёт. Если в семье были греки, сначала проверьте другой путь: как получить гражданство Греции по корням.

Греция стала главной заменой для покупателей жилья после того, как Испания с 3 апреля 2025 года перестала давать ВНЖ за недвижимость. Что осталось у испанской программы и какие основания работают вместо неё - на странице отмена золотой визы в Испании.

Преимущества ВНЖ Греции за инвестиции

Как получить ВНЖ Греции за инвестиции: пошагово

Частые вопросы