Золотая виза Греции: за что отзовут ВНЖ

Квартира за 250 000 евро, из которых 100 000 тихо возвращаются покупателю: министр миграции Греции 15 октября 2026 года пообещал отбирать за такие сделки вид на жительство. Разбираем, кого это касается, какие пороги действуют и как купить так, чтобы ВНЖ остался с вами.

Подробнее

Греческая золотая виза много лет продавалась как самый доступный ВНЖ Евросоюза за недвижимость. В октябре 2026 года выяснилось, что часть покупателей платила за неё ещё меньше, чем позволяет закон, и государство это заметило. 15 октября на ежегодной конференции по недвижимости в Афинах министр миграции и убежища Танос Плеврис сказал прямо: ВНЖ будут отбирать.

Поводов два. Первый - скрытые скидки, когда часть цены после сделки возвращается покупателю. Второй - посуточная сдача квартиры в обход запрета. Ниже разбираем, что именно сказал министр, на чём это держится юридически и что делать тем, кто уже купил или только собирается.

Что сказал министр миграции Греции

Министр привёл пример, который в отрасли знают все: квартира продаётся за 250 000 евро, а 100 000 из них покупатель получает обратно через договор аренды с гарантированной доходностью. На бумаге порог соблюдён, по факту человек вложил 150 000 евро и получил европейский ВНЖ. По словам Плевриса, государству такие сделки неинтересны.

Формулировка жёсткая: если сделку рекламировали как путь к золотой визе дешевле 250 000 евро, вид на жительство отзовут, каким бы способом ни получилась низкая цена. Квартиры за 180 000-230 000 евро с пометкой подходит под ВНЖ действительно продавались в соцсетях и на иностранных площадках.

Второе заявление касается аренды. Инвесторам, которые сдают квартиру посуточно через параллельную субаренду, министр пообещал то же самое: золотую визу заберут.

На каком законе это держится

Основа - статья 100 Миграционного кодекса Греции (закон 5038/2023 в редакции закона 5100/2024). Она требует оплатить полную минимальную цену до подачи документов и только безналичным путём: чеком, переводом или картой на счёт продавца в греческом банке. Оплату заверяет нотариус.

Та же статья запрещает сдавать квартиру по золотой визе в краткосрочную аренду, в том числе через субаренду. Наказание прописано прямо: инвестор теряет ВНЖ, а собственник платит административный штраф 50 000 евро.

В апреле 2026 года министерство выпустило циркуляр 1/2026 с разъяснениями для миграционных отделов. Краткосрочная аренда там определена точно: договор аренды или субаренды на срок меньше 60 дней, где кроме жилья и постельного белья ничего не предоставляется, неважно, через платформу или напрямую. Долгосрочная аренда отелю или туристической компании, которая оказывает гостям дополнительные услуги, под запрет не попадает.

По скидкам циркуляр отправляет подозрительные случаи в налоговую, полицию и греческое ведомство по борьбе с отмыванием денег. Отдельно сказано: уже выданные разрешения тоже можно отозвать.

Какие пороги золотой визы Греции действуют в 2026 году

Цифры не менялись с сентября 2024 года. Министр не объявлял нового закона, он объявил строгое применение старого.

Именно третья строка и породила рынок серых предложений. Порог 250 000 евро остался, но только для конверсии и реставрации. Всё, что предлагают как обычную квартиру под ВНЖ за 200 000 евро, теперь прямой риск потерять статус.

Масштаб программы солидный: на конец июля 2026 года в Греции действовало 34 278 разрешений на жительство инвесторов. Больше всего их у граждан Китая, дальше идут граждане Турции, Израиля и Великобритании.

Что это значит для тех, кто уже купил

• Вы платили полную цену официально. Вас это не касается. Сохраните выписки о переводе и нотариальное заверение оплаты, их запрашивают при продлении.
• В договоре была гарантированная аренда. Сама по себе аренда не нарушение. Опасна связка, когда арендные платежи по сути возвращают часть цены. Такой договор стоит показать юристу до продления, а не после письма из министерства.
• Квартира сдаётся посуточно. Если объект куплен по правилам закона 5100/2024, посуточная сдача запрещена, и схема с субарендой не спасает. Переход на долгосрочную аренду от 60 дней снимает вопрос.
• Объект куплен до новых правил. Запрет на краткосрочную аренду не распространяется на объекты, купленные по старым правилам или в переходный период.

Отдельный момент: в парламенте оппозиционная партия ПАСОК предложила закрыть путь через недвижимость и распространить запрет на аренду на всех держателей при продлении. Правящая партия эту идею отвергла, но разговор о будущем программы уже идёт.

Как купить квартиру под ВНЖ Греции без риска

Правило простое, как бухгалтерия у хорошего нотариуса: цена в договоре должна совпадать с реальными деньгами, которые ушли продавцу и не вернулись. Всё остальное - детали.

• Проверяйте зону. Порог зависит от адреса. Квартира в пригороде Афин за 400 000 евро не даст ВНЖ, потому что вся Аттика в зоне 800 000.
• Проверяйте площадь и тип объекта. Для порогов 400 000 и 800 000 нужен один объект от 120 м². Две маленькие квартиры не складываются.
• Платите только безналично и полностью до подачи. Наличные и рассрочка после подачи документов закрывают путь к ВНЖ.
• Читайте договор аренды. Гарантированная доходность выше рынка - тревожный сигнал. Если доход за первые годы похож на возврат трети цены, это та самая схема, о которой говорил министр.
• Не планируйте посуточную сдачу. Для инвестиционной доходности подойдёт долгосрочная аренда, она разрешена.

Подробный порядок оформления, сроки и документы собраны на странице ВНЖ Греции за инвестиции и в статье ВНЖ Греции за недвижимость. Если выбираете город, начните с гида по Афинам и Салоникам, а о покупке как сделке рассказывает статья как купить квартиру в Греции.

Налоги и паспорт: что ещё учесть в Греции

Золотая виза не требует жить в Греции и не делает вас налоговым резидентом. Но если вы переезжаете всерьёз, у Греции есть льготный режим для новых резидентов: фиксированный налог на иностранный доход вместо прогрессивной шкалы. Как он устроен и кому выгоден, мы разобрали в статье о налоге 15 процентов для иностранцев.

Путь к паспорту через золотую визу долгий: для натурализации нужны годы реального проживания, экзамен на знание языка и истории. Тем, у кого есть греческие корни, быстрее подойдёт репатриация в Грецию.

Если Греция кажется рискованной: альтернативы

Греческая программа остаётся рабочей, просто перестала прощать хитрости. Тем, кто хочет сравнить, вот что ещё работает в Европе и рядом:

• Португалия - ВНЖ через инвестиционные фонды, без покупки жилья. Подробности на странице ВНЖ Португалии.
• Кипр - ПМЖ за недвижимость от 300 000 евро плюс НДС, разбор в статье ПМЖ Кипра за недвижимость.
• Обзор всех программ с порогами - в статьях золотые визы Европы 2026 и ВНЖ за недвижимость 2026.
• Второй паспорт вместо ВНЖ - Парагвай и другие варианты в разделе гражданство.

Наши услуги по Греции

Ведём покупку под ВНЖ так, чтобы через пять лет при продлении не пришлось объяснять министерству происхождение скидки.

Плюс формальности, без которых сделка не начнётся: греческий налоговый номер AFM, счёт в местном банке, доверенность на представителя, продление ВНЖ и карты для семьи. Регистрацию компании для владения объектом ведём через наш отдел корпоративных услуг.

Частые вопросы