希腊黄金签证：居留许可在什么情况下会被撤销

一套250,000欧元的公寓，其中100,000欧元悄悄退还给买家：2026年10月15日，希腊移民部长承诺将因这类交易撤销居留许可。哪些人受影响，适用哪些门槛，以及如何购房才能保住您的居留许可。

详细内容

多年来，希腊黄金签证一直被宣传为欧盟最实惠的购房居留许可。2026年10月，事实表明一些买家付的钱甚至比法律允许的还少，而国家注意到了这一点。10月15日，在雅典举行的年度房地产大会上，移民和庇护部长萨诺斯·普列夫里斯明确表示：居留许可将被收回。

理由有两个。第一是隐性折扣，即交易后部分房款回流给买家。第二是绕过禁令的短期出租。下面介绍部长说了什么、其法律依据是什么，以及如果您已经买房或即将买房该怎么做。

希腊移民部长说了什么

部长举了一个全行业都熟悉的例子：一套公寓以250,000欧元售出，买家通过一份保证收益的租约拿回其中100,000欧元。纸面上达到了门槛，实际上此人投资了150,000欧元就获得了欧盟居留许可。普列夫里斯表示，国家对这类交易毫无兴趣。

措辞很严厉：如果一笔交易被宣传为低于250,000欧元即可获得黄金签证，无论低价是如何实现的，居留许可都将被撤销。标有“可办签证”的180,000-230,000欧元公寓，确实在社交媒体和外国房产网站上做过广告。

第二项表态涉及出租。对于通过平行转租将公寓短期出租的投资者，部长承诺了同样的结果：收回黄金签证。

这依据的是什么法律

依据是希腊《移民法典》第100条（第5038/2023号法律，经第5100/2024号法律修订）。该条要求在递交申请前全额支付最低价格，并且只能通过可追溯的方式支付：支票、转账或银行卡，汇入卖方在希腊银行的账户。付款由公证人确认。

同一条禁止对黄金签证房产进行短期出租，包括通过转租的方式。处罚写得很明确：投资者失去居留许可，业主缴纳50,000欧元的行政罚款。

2026年4月，移民部发布第1/2026号通函，为各移民办公室提供指引。通函对短期出租作了精确定义：租期或转租期不足60天，除住宿和床上用品外不提供其他服务，无论是通过平台还是直接出租。长期出租给为客人提供额外服务的酒店或旅游企业，不在禁令范围内。

关于折扣，通函将可疑案件移交税务机关、警方和希腊反洗钱机构。通函还单独说明，已经发放的居留许可同样可以被撤销。

2026年希腊黄金签证门槛

自2024年9月以来，这些数字没有变化。部长宣布的不是新法律，而是对现行法律的严格执行。

正是第三行催生了灰色市场。250,000欧元的门槛仍然存在，但只适用于改建和修复。凡是以200,000欧元作为可办签证的普通公寓出售的房源，现在都直接面临失去身份的风险。

这个项目规模不小：截至2026年7月底，希腊共有34,278份有效的投资者居留许可。持有人最多的是中国公民，其次是土耳其、以色列和英国公民。

如果您已经买了房，这意味着什么

• 您已正式支付全款。这与您无关。请保留转账凭证和经公证的付款确认，续签时会要求提供。
• 您的合同包含保证收益的租约。租约本身并不违规。危险在于租金实际上退还了部分房款的结构。请在续签前请律师审查这份合同，而不是等收到移民部的信函之后。
• 公寓用于短期出租。如果房产是按第5100/2024号法律的规定购买的，短期出租被禁止，转租安排也无济于事。改为60天及以上的长期出租即可解决问题。
• 您在新规之前买的房。短期出租禁令不适用于按旧规定或在过渡期内购买的房产。

还有一点：在议会中，反对党泛希腊社会主义运动提议关闭购房途径，并在续签时对所有持有人适用出租禁令。执政党否决了这一提议，但关于项目前景的讨论已经开始。

如何无风险地购买公寓以获得希腊居留许可

规则就像一位严谨的公证人的账本一样简单：合同中的价格必须与实际付给卖方、且没有回流的资金一致。其余都是细节。

• 核实区域。门槛取决于地址。雅典郊区400,000欧元的公寓不符合条件，因为整个阿提卡都属于800,000欧元区域。
• 核实面积和类型。400,000欧元和800,000欧元的门槛要求单套房产面积不小于120平方米。两套小公寓不能合并计算。
• 在递交前通过可追溯的方式全额付款。现金或在递交后分期付款，会堵死获得居留许可的途径。
• 仔细阅读租约。高于市场水平的保证收益是一个警示信号。如果头几年的收入看起来像是退还了三分之一的房款，这正是部长所描述的那种安排。
• 不要指望短租。要获得投资回报，长期出租行之有效，也是允许的。

完整的流程、时间和文件见我们的希腊投资居留页面和文章通过房产获得希腊居留许可。如果您正在选城市，可以从我们的雅典和塞萨洛尼基指南开始；购房本身的介绍见如何在希腊买公寓。

税务和护照：在希腊还要考虑什么

黄金签证不要求您在希腊居住，也不会使您成为税务居民。但如果您真的搬过去，希腊为新居民提供优惠制度：境外收入按固定税额缴税，而不是按累进税率。具体如何运作、对谁有利，见我们关于希腊对外国人15%税率的文章。

通过黄金签证获得护照的路很长：入籍要求多年实际居住，还要通过语言和历史考试。有希腊血统的人通过回归希腊会更快。

如果觉得希腊有风险：替代方案

希腊项目仍然有效，只是不再容忍取巧。如果您想比较，以下是在欧洲及周边其他可行的方案：

• 葡萄牙：通过投资基金获得居留，无需购房。详见我们的葡萄牙居留页面。
• 塞浦路斯：通过300,000欧元起（另加增值税）的房产获得永久居留，详见通过房产获得塞浦路斯永久居留。
• 所有项目概览及门槛：见2026年欧洲黄金签证和2026年购房居留。
• 第二本护照代替居留：巴拉圭和我们入籍栏目中的其他方案。

我们的希腊服务

我们为办理居留许可的购房提供全程服务，让您在五年后续签时，永远不必向移民部解释折扣的来源。

此外还有任何交易都离不开的手续：希腊税号、当地银行账户、给代理人的委托书、居留许可续签和家庭成员卡。为持有房产而设立公司，由我们的公司服务团队办理。

常见问题