2026年购房居留：哪些项目仍然开放

西班牙废除了黄金签证，葡萄牙从投资居留计划中去掉了房产，爱尔兰几年前就关闭了投资者途径。下面看看哪里买房仍能换来身份——以及除了名义门槛还要核查什么。

地图变小了，但没有变空

三年来，欧洲一直在拆除“买房换签证”的模式。葡萄牙早在2023年10月就从投资居留计划中移除了房产。爱尔兰关闭了移民投资者计划。西班牙于2025年4月3日废除了投资者签证。匈牙利于2025年1月从客籍投资者计划中取消了直接购房，只保留受监管的房地产基金途径。各地的政治理由都一样：投资者签证被指责推高房价，布鲁塞尔则以安全和反洗钱为由持续向成员国施压。

不过，这个工具本身并没有消失。2026年，您仍然可以把购房转化为合法身份——只是国家名单更短，入门价格更高。下面介绍真正有效的途径，以及销售中介很少提到的事情。投资途径的整体情况见我们的黄金签证专题；本文只讨论“买房”这一种情形。

希腊：仍是欧洲主要市场，现在有三个价格

希腊仍是欧盟最大的以房产为基础的在运行项目，但自2024年起已不再是便宜的选择。您付多少完全取决于在哪里买：

• 80万欧元——阿提卡（包括雅典和雅典里维埃拉）、大塞萨洛尼基、米科诺斯、圣托里尼和居民超过3,100人的岛屿；
• 40万欧元——全国其他地区：伯罗奔尼撒、伊庇鲁斯、色萨利、较小的岛屿；
• 25万欧元——只适用于两种狭窄情形：把商业建筑改为住宅用途，或修复受保护建筑。没有地域限制，但房源很少，而且工程必须实际完工并登记。

上面两档还要求面积至少120平方米、只能购买一处房产，并须通过银行转账付款。有一项限制值得单独一段：按现行规则购买的房产，不能通过短租平台进行短期出租。违者将被罚款并撤销许可。“在雅典买个小公寓、让游客来付养房成本”的模式在新门槛下已经行不通了——只能长租。

您得到的是全家五年期居留许可，只要持有投资即可续签，可在申根区旅行，没有停留要求。您得不到的是快速护照：希腊入籍要求多年的真实居住加语言考试，持黄金签证在国外度过的年份不计入。

塞浦路斯：第一天就是永久身份，但没有护照

塞浦路斯是少见的购房直接取得永久居留的情况——不用每年续签，没有到期。门槛为30万欧元另加增值税，房产必须是直接从开发商购买的新房；二手市场实际上仅限于商业资产。可以合并两套房产，前提是来自同一开发商。

申请人常低估的条件是收入：您必须证明每年约有5万欧元来自塞浦路斯以外的收入，配偶和每个子女另有加额。购房资金须从申请人或配偶的境外账户汇入。要保持身份，至少每两年去一次该岛。

国籍不在交易范围内。塞浦路斯于2020年关闭了投资换护照计划，入籍要求多年的实际居住。如果第二本护照才是真正的目标，请看入籍项目——机制不同，时间也不同。

土耳其：唯一靠平方米换来的快速护照

土耳其基本上是最后一个把房产转化为完整国籍而不是居留的国家。门槛是40万美元，投资于有登记建筑的住宅或商业房产，持有三年，办理通常需要六到十二个月。无需放弃现有国籍，没有语言考试，家人一并办理。

还有一条较小的途径：房主的普通居留许可，自2022年起最低价值约20万美元，另有一份不允许外国人登记的地区名单。这里的规则比名单上其他任何地方变化都频繁，所以支付定金前请核实具体地址。投资途径详见我们的土耳其投资入籍指南。

土耳其的主要风险是商业上的而不是法律上的。大量符合条件的房源是按项目而不是按市场定价的——价格里包含了“国籍溢价”。并不是每个人三年后退出时都不会遭受汇率损失。

欧洲以外：阿联酋、巴拿马、毛里求斯

阿联酋。经认证价值200万迪拉姆（约55万美元）起的房产可获得十年黄金签证。有按揭的房产也符合条件，与获批开发商签订的期房也可以，多处房产可以合并达到门槛。完全没有入籍途径——阿联酋护照只在特殊情况下授予——所以请把阿联酋当作税务和物流基地，而不是目的地国家。

巴拿马。合格投资者签证在购买30万美元起的房产并持有五年后，立即授予永久居留。时机很重要：30万美元的优惠门槛计划于2026年秋季提高到50万美元。期限以前推迟过，但指望无限期延长是不明智的。居住要求极低——每两年入境一次——五年后该身份打开入籍之门。巴拿马也实行属地征税，与巴拉圭很像，而巴拉圭的入门成本只是任何黄金签证的零头。

毛里求斯。在获批计划内购买至少37.5万美元的房产即可获得居留。许可在您拥有房产期间一直有效，覆盖家人，没有最低停留要求，允许出租。代价是选择有限：您只能在政府批准的开发项目内购买，这只是市场的一小部分。

2026年的门槛和项目状态

数字反映2026年2月的情况。投入前请核实门槛和条件——在这个领域，规则变化比开发商网站更新还快。

付定金前要回答的六个问题

1. 流动性。为“项目”购买的房产，日后不是卖给市场，而是卖给下一个有同样要求的投资者——买家群体很窄。问问自己：当地居民会出同样的价吗？如果不会，您付的就是退出时收不回的溢价。这里位置比面积更重要，我们为主要市场单独提供城市指南。

2. 价格之外的入门成本。转让税、新房增值税、公证费、居留卡的政府收费：通常在购房价之外另加5-11%，有时更多。

3. 持有成本。每年的房产税、水电费、物业费、保险、出租管理。要测算维持身份五年的成本，而不仅是入门票价。

4. 税收。居留许可不会让您成为税务居民——但也保护不了您，因为大多数国家在183天后自动产生居民身份。同时，租金收入几乎总是在房产所在地征税，与您的居民身份无关。我们的税务栏目详解各种制度。

5. 居留不是国籍。只有土耳其直接给护照。希腊、塞浦路斯、巴拿马和毛里求斯可以通向入籍，但要经过多年的实际居住、语言和融入。如果这个身份是一份保险而不是移居计划，请在居留和永久居留专题中诚实地比较各种选择，而不要指望护照。

6. 规则变化的风险。已授予的许可很少被追溯撤销，但续签条件、门槛和房产的允许用途会经常变化。希腊的短租禁令是最明显的例子：人们按一套经济账买入，却继承了另一套。请用项目对新申请人关闭、您只剩下房产的情景来压力测试您的计划。

如何选择

如果您需要申根准入并能投入40万欧元或以上，选希腊。如果您想要不用续签的无限期身份并能证明境外收入，选塞浦路斯。如果护照本身就是目标、并能接受市场风险，选土耳其。如果首要是税务和物流基地，选阿联酋。如果您想要相对便宜的拉丁美洲入口并有入籍前景，趁30万美元档还在选巴拿马。毛里求斯适合真正打算住在那里的人。

最后一点想法：房产是购买身份最不灵活的方式。资本会被冻结在外国辖区的非流动资产中多年。走这条路之前，先看看远程工作签证、经商许可，或者干脆注册一家公司，能否以低得多的成本解决同样的问题。很多时候是可以的。

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