Residencia por inmuebles en 2026: qué programas siguen abiertos

España suprimió su visado dorado, Portugal sacó los inmuebles de su programa de residencia para inversores e Irlanda cerró su vía de inversores hace años. Estos son los lugares donde comprar una vivienda todavía da una residencia, y lo que hay que comprobar más allá del umbral que figura en titulares.

Un mapa más corto, no un mapa vacío

Europa lleva tres años desmontando el modelo de comprar una vivienda y obtener un visado. Portugal sacó los inmuebles de su programa de autorización de residencia para inversión ya en octubre de 2023. Irlanda cerró su programa de inversores inmigrantes. España suprimió su visado de inversor el 3 de abril de 2025. Hungría eliminó en enero de 2025 la compra directa de inmuebles de su programa de inversores invitados y solo mantuvo la vía de un fondo inmobiliario regulado. El argumento político es el mismo en todas partes: se culpa a los visados de inversor del precio de la vivienda, y Bruselas sigue presionando a los Estados miembros por motivos de seguridad y de blanqueo de capitales.

La herramienta en sí, sin embargo, no ha desaparecido. En 2026 todavía se puede convertir la compra de un inmueble en una situación legal; la lista de países es sencillamente más corta y los precios de entrada, más altos. A continuación, lo que funciona de verdad, y las cosas que los agentes vendedores rara vez mencionan. El panorama más amplio de vías de inversión está en nuestro panorama de visados dorados; este artículo solo trata el caso de comprar un inmueble.

Grecia: sigue siendo el principal mercado de Europa, ahora con tres precios

Grecia sigue siendo el mayor programa vigente de la UE basado en inmuebles, pero en 2024 dejó de ser la opción barata. Lo que paga depende por completo de dónde compre:

• 800.000 euros: el Ática (incluidas Atenas y la Riviera de Atenas), el área de Salónica, Míkonos, Santorini y las islas de más de 3.100 habitantes;
• 400.000 euros: el resto del país, como el Peloponeso, el Epiro, Tesalia y las islas más pequeñas;
• 250.000 euros: reservado a dos casos concretos, convertir un edificio comercial en residencial o restaurar un inmueble protegido. Sin límites geográficos, pero la oferta es escasa y las obras tienen que terminarse e inscribirse de verdad.

Los dos tramos superiores exigen además una superficie mínima de 120 metros cuadrados, un único inmueble y el pago por transferencia bancaria. Una restricción merece un párrafo propio: los inmuebles adquiridos con las reglas actuales no pueden alquilarse por temporadas cortas a través de plataformas de alquiler turístico. Incumplirlo le expone a una multa y a la revocación del permiso. El modelo de «comprar un estudio en Atenas y que los turistas paguen los gastos» ha muerto con los nuevos umbrales: solo alquileres de larga duración.

Lo que obtiene es un permiso de residencia de cinco años para toda la familia, renovable mientras se mantenga la inversión, viajes por el espacio Schengen y ninguna obligación de estancia. Lo que no obtiene es un pasaporte rápido: la naturalización griega exige años de residencia real más un examen de idioma, y los años pasados en el extranjero con un visado dorado no cuentan.

Chipre: residencia permanente desde el primer día, pero sin pasaporte

Chipre es el raro caso en el que una compra da directamente la residencia permanente, sin renovaciones anuales ni caducidad. El umbral es de 300.000 euros más IVA, y el inmueble debe ser nuevo y comprado directamente a un promotor; el mercado de segunda mano se limita en la práctica a los activos comerciales. Pueden sumarse dos unidades, siempre que sean del mismo promotor.

La condición que los solicitantes subestiman son los ingresos: debe acreditar unos 50.000 euros al año de fuentes de fuera de Chipre, con incrementos por el cónyuge y por cada hijo. Los fondos de la compra tienen que llegar desde una cuenta extranjera del solicitante o de su cónyuge. Para conservar la situación, visite la isla al menos una vez cada dos años.

La ciudadanía no forma parte del trato. Chipre cerró su programa de pasaportes por inversión en 2020, y la naturalización exige años de residencia física. Si el objetivo real es un segundo pasaporte, mire en su lugar los programas de ciudadanía: otra mecánica, otros plazos.

Turquía: el único pasaporte rápido construido con metros cuadrados

Turquía es en la práctica el último país donde un inmueble se convierte en ciudadanía plena y no en residencia. El umbral es de 400.000 dólares en inmuebles residenciales o comerciales con una edificación inscrita, mantenidos durante tres años, y la tramitación suele durar de seis a doce meses. No hay que renunciar a su nacionalidad actual, no hay examen de idioma y se incluye a la familia.

Hay también una vía menor: un permiso de residencia ordinario para propietarios, que desde 2022 exige un valor mínimo del orden de 200.000 dólares, junto con una lista de distritos cerrados al empadronamiento de extranjeros. Aquí las reglas cambian más a menudo que en ningún otro país de la lista, así que compruebe la dirección concreta antes de pagar una señal. Explicamos la vía de inversor en detalle en nuestra guía de la ciudadanía turca por inversión.

El principal riesgo turco es comercial, no jurídico. Una gran parte de la oferta que cumple los requisitos tiene un precio fijado según el programa y no según el mercado, con una «prima de ciudadanía» incluida en el precio. No todo el mundo sale tres años después sin una pérdida cambiaria.

Fuera de Europa: EAU, Panamá, Mauricio

EAU. Se concede un visado dorado de diez años por inmuebles con un valor certificado desde 2 millones de dírhams (unos 550.000 dólares). Cuentan los inmuebles hipotecados y las compras sobre plano a promotores aprobados, y pueden sumarse varias propiedades para alcanzar el umbral. No hay ningún camino a la ciudadanía, ya que los pasaportes emiratíes solo se conceden en casos excepcionales, así que trate los EAU como una base fiscal y logística más que como un país de destino.

Panamá. El visado de inversor cualificado da la residencia permanente de inmediato con la compra de un inmueble desde 300.000 dólares, mantenido durante cinco años. El calendario importa: está previsto que el umbral rebajado de 300.000 dólares suba a 500.000 dólares en otoño de 2026. El plazo ya se ha aplazado antes, pero planificar contando con prórrogas indefinidas no es sensato. Los requisitos de presencia son mínimos, una entrada cada dos años, y a los cinco años la residencia abre la puerta a la naturalización. Panamá también tributa con un sistema territorial, igual que Paraguay, donde el costo de entrada es una fracción de cualquier visado dorado.

Mauricio. La residencia se obtiene con una compra de al menos 375.000 dólares dentro de un plan aprobado (complejos residenciales integrados, planes inmobiliarios, planes de desarrollo de propiedades y ciudades inteligentes). El permiso dura mientras sea propietario del inmueble, cubre a la familia, no exige una estancia mínima y permite alquilar. La contrapartida es la elección: solo puede comprar dentro de promociones aprobadas por el Gobierno, una parte pequeña del mercado.

Umbrales y situación de los programas en 2026

Las cifras reflejan la situación de febrero de 2026. Compruebe los umbrales y las condiciones antes de comprometerse: en este campo las reglas cambian más rápido de lo que se actualizan las webs de los promotores.

Seis preguntas que responder antes de la señal

1. Liquidez. Un inmueble comprado «para el programa» después no se vende al mercado, sino al siguiente inversor con los mismos requisitos: un grupo de compradores reducido. Pregúntese si un residente local pagaría el mismo precio. Si no, está pagando una prima que no recuperará al salir. Aquí la ubicación importa más que la superficie, y mantenemos guías de ciudades aparte para los principales mercados.

2. El costo de entrada más allá del precio. Impuesto de transmisión, IVA en obra nueva, honorarios notariales y tasas estatales por las tarjetas de residencia: normalmente un 5-11 % sobre el precio de compra, a veces más.

3. Los costos de mantenimiento. Impuestos anuales sobre la propiedad, suministros, gastos de comunidad, seguro y gestión del alquiler. Modele el costo de mantener la residencia durante cinco años, no solo el precio de entrada.

4. Impuestos. Un permiso de residencia no le convierte en residente fiscal, pero tampoco le protege, ya que la mayoría de los países activan la residencia automáticamente a los 183 días. Mientras tanto, las rentas del alquiler casi siempre tributan donde está el inmueble, sea cual sea su residencia. Nuestra sección fiscal desglosa los regímenes.

5. La residencia no es la ciudadanía. Solo Turquía da directamente un pasaporte. Grecia, Chipre, Panamá y Mauricio llevan a la naturalización, pero a través de años de vida real, idioma e integración. Si la residencia es una póliza de seguro y no un plan de mudanza, compare las opciones con honestidad en el panorama de residencia temporal y permanente en lugar de contar con un pasaporte.

6. El riesgo de cambio de reglas. Los permisos concedidos rara vez se revocan con carácter retroactivo, pero las condiciones de renovación, los umbrales y los usos permitidos del inmueble cambian con regularidad. La prohibición griega del alquiler de corta duración es el ejemplo más claro: la gente compró con unas cuentas y heredó otras. Ponga a prueba su plan con un escenario en el que el programa se cierra a nuevos solicitantes y solo le queda el inmueble.

Cómo elegir

Si necesita acceso al espacio Schengen y puede comprometer 400.000 euros o más, Grecia. Si quiere una residencia indefinida sin renovaciones y puede acreditar ingresos extranjeros, Chipre. Si el objetivo es el propio pasaporte y acepta el riesgo de mercado, Turquía. Si la prioridad es una base fiscal y logística, los EAU. Si quiere una entrada latinoamericana relativamente barata con horizonte de naturalización, Panamá mientras dure el tramo de 300.000 dólares. Mauricio conviene a quien de verdad piensa vivir allí.

Una última reflexión: el inmueble es la forma menos flexible de comprar una residencia. El capital queda congelado durante años en un activo poco líquido en una jurisdicción extranjera. Antes de tomar ese camino, compruebe si un visado de trabajo en remoto, un permiso basado en un negocio o sencillamente constituir una empresa resuelven el mismo problema por mucho menos. Muy a menudo lo hacen.

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