Izin tinggal lewat properti pada 2026: program mana yang masih terbuka

Spanyol menghapus visa emasnya, Portugal mengeluarkan properti dari program izin tinggal investornya, Irlandia menutup jalur investornya bertahun-tahun lalu. Inilah tempat membeli rumah masih memberi status - dan apa yang perlu dicek di luar ambang utama.

Peta yang menyempit, bukan kosong

Eropa menghabiskan tiga tahun membongkar model beli rumah dapat visa. Portugal mengeluarkan properti dari program izin tinggal investornya sejak Oktober 2023. Irlandia menutup program investor imigrannya. Spanyol menghapus visa investornya pada 3 April 2025. Hungaria mencoret pembelian properti langsung dari skema investor tamunya pada Januari 2025, dan hanya menyisakan jalur dana properti yang diatur. Argumen politiknya sama di mana-mana: visa investor disalahkan atas mahalnya perumahan, dan Brussel terus menekan negara anggota dengan alasan keamanan dan pencucian uang.

Namun alatnya sendiri tidak hilang. Pada 2026 Anda masih bisa mengubah pembelian properti menjadi status hukum - hanya saja daftar negaranya lebih pendek dan harga masuknya lebih tinggi. Di bawah ini apa yang benar-benar berjalan, ditambah hal-hal yang jarang diangkat agen penjual. Gambaran lebih luas tentang jalur investasi ada di pusat informasi visa emas kami; artikel ini hanya membahas skenario "membeli properti".

Yunani: masih pasar utama Eropa, kini dengan tiga label harga

Yunani tetap program Uni Eropa terbesar yang masih berjalan dan berbasis properti, tetapi berhenti menjadi pilihan murah pada 2024. Berapa yang Anda bayar sepenuhnya bergantung pada lokasi pembelian:

• €800.000 - Attika (termasuk Athena dan Riviera Athena), Thessaloniki raya, Mykonos, Santorini, dan pulau dengan lebih dari 3.100 penduduk;
• €400.000 - bagian lain negara itu: Peloponnesos, Epirus, Thessalia, pulau-pulau yang lebih kecil;
• €250.000 - hanya untuk dua kasus sempit: mengalihfungsikan gedung komersial menjadi hunian, atau memugar properti cagar budaya. Tanpa batas geografis, tetapi stoknya tipis dan pekerjaannya harus benar-benar selesai dan terdaftar.

Dua tingkat teratas juga mensyaratkan luas minimal 120 meter persegi, aturan satu properti, dan pembayaran lewat transfer bank. Satu pembatasan layak mendapat paragraf sendiri: properti yang diperoleh menurut aturan sekarang tidak boleh disewakan jangka pendek lewat platform sewa harian. Pelanggaran membuat Anda terancam denda dan pencabutan izin. Model "beli studio di Athena dan biarkan turis menutup biaya operasional" sudah mati pada ambang baru - hanya sewa jangka panjang.

Yang Anda dapat adalah izin tinggal lima tahun untuk seluruh keluarga, yang bisa diperpanjang selama investasi dipegang, perjalanan Schengen, dan tanpa syarat tinggal. Yang tidak Anda dapat adalah paspor cepat: naturalisasi Yunani menuntut bertahun-tahun tinggal sungguhan ditambah ujian bahasa, dan tahun-tahun di luar negeri dengan visa emas tidak dihitung.

Siprus: status tetap sejak hari pertama, tetapi tanpa paspor

Siprus adalah kasus langka ketika pembelian langsung memberi izin tinggal tetap - tanpa perpanjangan tahunan, tanpa masa berlaku. Ambangnya €300.000 ditambah PPN, dan propertinya harus baru, dibeli langsung dari pengembang; pasar properti bekas praktis terbatas pada aset komersial. Dua unit boleh digabung, asalkan dari pengembang yang sama.

Syarat yang diremehkan pemohon adalah penghasilan: Anda harus membuktikan sekitar €50.000 setahun dari sumber di luar Siprus, dengan tambahan untuk pasangan dan setiap anak. Dana pembelian harus datang dari rekening luar negeri pemohon atau pasangannya. Untuk mempertahankan status, kunjungi pulau itu setidaknya sekali dalam dua tahun.

Kewarganegaraan bukan bagian dari kesepakatan. Siprus menutup skema paspor untuk investasinya pada 2020, dan naturalisasi mensyaratkan bertahun-tahun tinggal secara fisik. Jika paspor kedua adalah tujuan sebenarnya, lihatlah program kewarganegaraan - mekanismenya lain, waktunya lain.

Turki: satu-satunya paspor cepat yang dibangun di atas meter persegi

Turki pada dasarnya negara terakhir tempat properti berubah menjadi kewarganegaraan penuh, bukan izin tinggal. Ambangnya $400.000 di properti hunian atau komersial dengan bangunan terdaftar, ditahan tiga tahun, dengan pemrosesan biasanya enam sampai dua belas bulan. Tanpa melepas kewarganegaraan yang ada, tanpa tes bahasa, keluarga ikut.

Ada juga jalur yang lebih kecil: izin tinggal biasa bagi pemilik properti, yang sejak 2022 mensyaratkan nilai minimum sekitar $200.000, bersama daftar kawasan yang tertutup bagi pendaftaran orang asing. Aturan di sini berubah lebih sering daripada di tempat lain dalam daftar ini, jadi cek alamat spesifiknya sebelum membayar uang muka. Jalur investor kami bahas rinci dalam panduan tentang kewarganegaraan Turki lewat investasi.

Risiko utama di Turki bersifat komersial, bukan hukum. Sebagian besar stok yang memenuhi syarat dihargai mengikuti program, bukan pasar - ada "premi kewarganegaraan" yang sudah tertanam dalam harga. Tidak semua orang keluar tiga tahun kemudian tanpa rugi kurs.

Di luar Eropa: Uni Emirat Arab, Panama, Mauritius

Uni Emirat Arab. Visa emas sepuluh tahun diberikan untuk properti dengan nilai tersertifikasi mulai 2 juta dirham UEA (sekitar $550.000). Unit dengan hipotek memenuhi syarat, begitu pula pembelian unit yang masih dibangun dari pengembang yang disetujui, dan kepemilikan bisa digabung untuk mencapai ambang. Tidak ada jalan sama sekali menuju kewarganegaraan - paspor Emirat hanya diberikan dalam kasus luar biasa - jadi anggap Uni Emirat Arab sebagai basis pajak dan logistik, bukan negara tujuan menetap.

Panama. Visa investor berkualifikasi langsung memberi izin tinggal tetap atas pembelian properti mulai $300.000 yang ditahan lima tahun. Waktunya penting: ambang potongan $300.000 dijadwalkan naik menjadi $500.000 pada musim gugur 2026. Tenggatnya pernah mundur sebelumnya, tetapi merencanakan dengan mengandalkan perpanjangan tanpa akhir tidak bijak. Syarat kehadirannya minimal - satu kali masuk setiap dua tahun - dan setelah lima tahun status itu membuka pintu ke naturalisasi. Panama juga memajaki secara teritorial, mirip Paraguay, tempat biaya masuk hanya sebagian kecil dari visa emas mana pun.

Mauritius. Izin tinggal diberikan atas pembelian minimal $375.000 dalam skema yang disetujui (IRS, RES, PDS, kota pintar). Izin berlaku selama Anda memiliki properti itu, mencakup keluarga, tidak mensyaratkan masa tinggal minimum, dan membolehkan penyewaan. Konsekuensinya soal pilihan: Anda hanya bisa membeli di dalam proyek yang disetujui pemerintah, sepotong kecil pasar.

Ambang dan status program pada 2026

Angka mencerminkan keadaan pada Februari 2026. Cek ambang dan syarat sebelum berkomitmen - di bidang ini aturan berubah lebih cepat daripada situs pengembang diperbarui.

Enam pertanyaan yang harus dijawab sebelum uang muka

1. Likuiditas. Properti yang dibeli "untuk program" kelak dijual bukan ke pasar, melainkan ke investor berikutnya dengan syarat yang sama - kelompok pembeli yang sempit. Tanyakan apakah penduduk lokal mau membayar harga yang sama. Jika tidak, Anda membayar premi yang tidak akan kembali saat keluar. Lokasi lebih penting daripada luas lantai di sini, dan kami memelihara panduan kota terpisah untuk pasar-pasar utama.

2. Biaya masuk di luar harga. Pajak peralihan, PPN untuk bangunan baru, biaya notaris, pungutan negara untuk kartu izin tinggal: biasanya 5-11% di atas harga beli, kadang lebih.

3. Biaya kepemilikan. Pajak properti tahunan, utilitas, biaya layanan gedung, asuransi, pengelolaan sewa. Hitung biaya mempertahankan status selama lima tahun, bukan hanya tiket masuknya.

4. Pajak. Izin tinggal tidak menjadikan Anda penduduk pajak - tetapi juga tidak melindungi Anda, karena kebanyakan negara otomatis menetapkan residensi setelah 183 hari. Sementara itu penghasilan sewa hampir selalu dipajaki di tempat properti berada, terlepas dari residensi Anda. Bagian pajak kami mengurai rezim-rezimnya.

5. Izin tinggal bukan kewarganegaraan. Hanya Turki yang langsung memberi paspor. Yunani, Siprus, Panama, dan Mauritius membawa ke naturalisasi, tetapi lewat bertahun-tahun benar-benar tinggal, bahasa, dan integrasi. Jika status itu polis asuransi, bukan rencana pindah, bandingkan pilihan dengan jujur di pusat informasi izin tinggal dan izin tinggal tetap, bukan mengandalkan paspor.

6. Risiko perubahan aturan. Izin yang sudah diberikan jarang dicabut surut, tetapi syarat perpanjangan, ambang, dan penggunaan properti yang diizinkan berubah secara rutin. Larangan sewa jangka pendek di Yunani adalah contoh paling jelas: orang membeli dengan satu hitungan ekonomi dan mewarisi hitungan lain. Uji rencana Anda dengan skenario program ditutup bagi pemohon baru dan yang tersisa pada Anda hanya properti itu.

Cara memilih

Jika Anda butuh akses Schengen dan bisa menanam €400.000 atau lebih, Yunani. Jika Anda menginginkan status tanpa batas waktu tanpa perpanjangan dan bisa membuktikan penghasilan luar negeri, Siprus. Jika paspor itu sendiri tujuannya dan Anda menerima risiko pasar, Turki. Jika prioritasnya basis pajak dan logistik, Uni Emirat Arab. Jika Anda menginginkan pintu masuk Amerika Latin yang relatif murah dengan cakrawala naturalisasi, Panama selama tingkat $300.000 masih ada. Mauritius cocok bagi orang yang benar-benar berniat tinggal di sana.

Satu pemikiran penutup: properti adalah cara paling tidak luwes untuk membeli status. Modal terbekukan dalam aset yang tidak likuid di yurisdiksi asing selama bertahun-tahun. Sebelum menempuh jalan itu, cek apakah visa kerja jarak jauh, izin berbasis usaha, atau sekadar mendirikan perusahaan menyelesaikan masalah yang sama dengan biaya jauh lebih rendah. Sering kali memang begitu.

Pertanyaan umum