สิทธิ์พำนักผ่านอสังหาริมทรัพย์ในปี 2026: โครงการไหนยังเปิดอยู่

สเปนยกเลิกวีซ่าทองคำ โปรตุเกสตัดอสังหาริมทรัพย์ออกจากโครงการวีซ่าทองคำ ไอร์แลนด์ปิดเส้นทางนักลงทุนไปหลายปีแล้ว นี่คือที่ที่การซื้อบ้านยังซื้อสถานะได้ และสิ่งที่ต้องตรวจสอบนอกเหนือจากเกณฑ์ที่โฆษณา

แผนที่สั้นลง แต่ไม่ว่างเปล่า

ยุโรปใช้เวลาสามปีรื้อรูปแบบ “ซื้อบ้านแล้วได้วีซ่า” โปรตุเกสตัดอสังหาริมทรัพย์ออกจากโครงการวีซ่าทองคำของตนตั้งแต่ตุลาคม 2023 ไอร์แลนด์ปิดโครงการนักลงทุนอพยพ สเปนยกเลิกวีซ่านักลงทุนเมื่อ 3 เมษายน 2025 ฮังการีตัดการซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยตรงออกจากโครงการนักลงทุนรับเชิญในเดือนมกราคม 2025 เหลือเพียงเส้นทางผ่านกองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ภายใต้การกำกับ เหตุผลทางการเมืองเหมือนกันทุกที่ วีซ่านักลงทุนถูกโทษว่าทำให้ที่อยู่อาศัยแพงขึ้น และคณะกรรมาธิการยุโรปยังกดดันประเทศสมาชิกด้วยเหตุผลด้านความมั่นคงและการฟอกเงิน

แต่เครื่องมือนี้ยังไม่หายไป ในปี 2026 คุณยังเปลี่ยนการซื้ออสังหาริมทรัพย์เป็นสถานะทางกฎหมายได้ เพียงแต่รายชื่อประเทศสั้นลงและราคาเริ่มต้นสูงขึ้น ด้านล่างคือสิ่งที่ใช้ได้จริง พร้อมเรื่องที่ฝ่ายขายแทบไม่เคยพูดถึง ภาพรวมของเส้นทางการลงทุนทั้งหมดอยู่ในศูนย์รวมวีซ่าทองคำของเรา บทความนี้พูดถึงเฉพาะกรณี “ซื้ออสังหาริมทรัพย์”

กรีซ: ยังเป็นตลาดหลักของยุโรป ตอนนี้มีสามระดับราคา

กรีซยังเป็นโครงการที่ใหญ่ที่สุดในสหภาพยุโรปที่สร้างบนอสังหาริมทรัพย์และยังเปิดอยู่ แต่ไม่ใช่ทางเลือกราคาถูกอีกต่อไปตั้งแต่ปี 2024 จ่ายเท่าไรขึ้นอยู่กับว่าซื้อที่ไหน

• €800,000 แคว้นแอตติกา (รวมเอเธนส์และชายฝั่งริเวียราของเอเธนส์) เขตเทสซาโลนิกิ มิโคนอส ซานโตรินี และเกาะที่มีประชากรมากกว่า 3,100 คน
• €400,000 พื้นที่อื่นของประเทศ ได้แก่ เพโลพอนนีส อีไพรัส เทสซาลี และเกาะเล็ก ๆ
• €250,000 สงวนไว้สำหรับสองกรณีแคบ ๆ คือการเปลี่ยนอาคารพาณิชย์เป็นที่อยู่อาศัย หรือการบูรณะอาคารอนุรักษ์ ไม่จำกัดพื้นที่ แต่ทรัพย์มีน้อย และงานต้องเสร็จและจดทะเบียนจริง

สองระดับบนยังกำหนดขนาดขั้นต่ำ 120 ตารางเมตร ต้องเป็นทรัพย์เดียว และจ่ายด้วยการโอนผ่านธนาคาร มีข้อจำกัดหนึ่งที่ควรพูดแยก ทรัพย์ที่ได้มาภายใต้กฎปัจจุบันห้ามปล่อยเช่าระยะสั้นผ่านแพลตฟอร์มเช่าที่พักออนไลน์ หากฝ่าฝืนจะถูกปรับและเพิกถอนใบอนุญาต รูปแบบ “ซื้อสตูดิโอในเอเธนส์แล้วให้นักท่องเที่ยวจ่ายค่าดูแล” จบไปแล้วที่เกณฑ์ใหม่ ให้เช่าได้เฉพาะระยะยาว

สิ่งที่คุณได้คือใบอนุญาตพำนักห้าปีสำหรับทั้งครอบครัว ต่ออายุได้ตราบที่ยังถือการลงทุน เดินทางในเขตเชงเก้นได้ และไม่มีเงื่อนไขต้องอยู่ในประเทศ สิ่งที่คุณไม่ได้คือหนังสือเดินทางที่รวดเร็ว การแปลงสัญชาติกรีซต้องอาศัยจริงหลายปีพร้อมสอบภาษา และปีที่อยู่ต่างประเทศด้วยวีซ่าทองคำไม่นับ

ไซปรัส: สถานะถาวรตั้งแต่วันแรก แต่ไม่มีหนังสือเดินทาง

ไซปรัสเป็นกรณีที่หาได้ยาก การซื้อให้สิทธิ์พำนักถาวรทันที ไม่ต้องต่ออายุทุกปี ไม่มีวันหมดอายุ เกณฑ์คือ €300,000 บวกภาษีมูลค่าเพิ่ม และทรัพย์ต้องเป็นของใหม่ ซื้อตรงจากผู้พัฒนา ตลาดมือสองแทบจำกัดอยู่ที่ทรัพย์เชิงพาณิชย์ รวมสองยูนิตได้หากมาจากผู้พัฒนารายเดียวกัน

เงื่อนไขที่ผู้ยื่นมักประเมินต่ำคือรายได้ คุณต้องแสดงรายได้ราว €50,000 ต่อปีจากแหล่งนอกไซปรัส และเพิ่มขึ้นสำหรับคู่สมรสและบุตรแต่ละคน เงินซื้อต้องโอนมาจากบัญชีต่างประเทศของผู้ยื่นหรือคู่สมรส เพื่อรักษาสถานะ ต้องไปเกาะอย่างน้อยหนึ่งครั้งทุกสองปี

สัญชาติไม่รวมอยู่ในข้อตกลงนี้ ไซปรัสปิดโครงการหนังสือเดินทางแลกการลงทุนในปี 2020 และการแปลงสัญชาติต้องอาศัยอยู่จริงหลายปี หากเป้าหมายจริงคือหนังสือเดินทางเล่มที่สอง ให้ดูโครงการสัญชาติแทน กลไกต่างกัน ระยะเวลาต่างกัน

ตุรกี: หนังสือเดินทางที่รวดเร็วเพียงแห่งเดียวที่ได้จากตารางเมตร

ตุรกีแทบเป็นประเทศสุดท้ายที่อสังหาริมทรัพย์เปลี่ยนเป็นสัญชาติเต็มรูปแบบ ไม่ใช่แค่สิทธิ์พำนัก เกณฑ์คือ $400,000 ในอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยหรือเชิงพาณิชย์ที่มีอาคารจดทะเบียน ถือไว้สามปี และพิจารณามักใช้หกถึงสิบสองเดือน ไม่ต้องสละสัญชาติเดิม ไม่ต้องสอบภาษา และรวมครอบครัวได้

ยังมีเส้นทางที่เล็กกว่า คือใบอนุญาตพำนักทั่วไปสำหรับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งตั้งแต่ปี 2022 กำหนดมูลค่าขั้นต่ำราว $200,000 พร้อมรายชื่อเขตที่ปิดไม่ให้ชาวต่างชาติจดทะเบียนพำนัก กฎที่นี่เปลี่ยนบ่อยกว่าที่อื่นในรายการนี้ ตรวจสอบที่อยู่เฉพาะก่อนวางมัดจำ เราอธิบายเส้นทางนักลงทุนอย่างละเอียดในคู่มือสัญชาติตุรกีผ่านการลงทุนของเรา

ความเสี่ยงหลักในตุรกีเป็นเรื่องการค้ามากกว่ากฎหมาย ทรัพย์ที่เข้าเกณฑ์จำนวนมากตั้งราคาตามโครงการ ไม่ใช่ตามตลาด มี “ส่วนเพิ่มค่าสัญชาติ” ฝังอยู่ในราคา ไม่ใช่ทุกคนจะขายออกได้ในสามปีต่อมาโดยไม่ขาดทุนจากค่าเงิน

นอกยุโรป: สหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ ปานามา มอริเชียส

สหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ วีซ่าทองคำสิบปีได้จากอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่ารับรองเริ่ม 2 ล้านเดอร์แฮม (ราว $550,000) ทรัพย์ที่ติดจำนองเข้าเกณฑ์ รวมถึงการซื้อก่อนสร้างเสร็จกับผู้พัฒนาที่ได้รับอนุมัติ และรวมหลายทรัพย์ให้ถึงเกณฑ์ได้ ไม่มีทางไปสู่สัญชาติเลย หนังสือเดินทางเอมิเรตส์ให้เฉพาะกรณีพิเศษ จึงควรมองสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์เป็นฐานด้านภาษีและการเดินทาง มากกว่าประเทศปลายทาง

ปานามา วีซ่านักลงทุนที่ผ่านเกณฑ์ให้สิทธิ์พำนักถาวรทันทีเมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์เริ่ม $300,000 และถือไว้ห้าปี จังหวะสำคัญ เกณฑ์ลดพิเศษ $300,000 มีกำหนดขึ้นเป็น $500,000 ในฤดูใบไม้ร่วงปี 2026 กำหนดนี้เคยเลื่อนมาแล้ว แต่การวางแผนโดยหวังว่าจะเลื่อนไปเรื่อย ๆ ไม่ฉลาด เงื่อนไขการอยู่ในประเทศน้อยมาก เข้าประเทศหนึ่งครั้งทุกสองปี และหลังห้าปีสถานะนี้เปิดทางสู่การแปลงสัญชาติ ปานามายังเก็บภาษีตามหลักดินแดน คล้ายปารากวัย ซึ่งค่าเข้าโครงการเป็นเพียงเศษเสี้ยวของวีซ่าทองคำใด ๆ

มอริเชียส สิทธิ์พำนักได้จากการซื้ออย่างน้อย $375,000 ในโครงการที่รัฐอนุมัติ ใบอนุญาตมีอายุตราบที่คุณเป็นเจ้าของทรัพย์ ครอบคลุมครอบครัว ไม่มีระยะเวลาอยู่ขั้นต่ำ และปล่อยเช่าได้ ข้อแลกเปลี่ยนคือทางเลือก คุณซื้อได้เฉพาะในโครงการที่รัฐอนุมัติ ซึ่งเป็นส่วนแคบ ๆ ของตลาด

เกณฑ์และสถานะโครงการในปี 2026

ตัวเลขเป็นข้อมูล ณ กุมภาพันธ์ 2026 ตรวจสอบเกณฑ์และเงื่อนไขก่อนตัดสินใจ ในเรื่องนี้กฎเปลี่ยนเร็วกว่าที่เว็บไซต์ของผู้พัฒนาอัปเดต

หกคำถามที่ต้องตอบก่อนวางมัดจำ

1. สภาพคล่อง ทรัพย์ที่ซื้อ “เพื่อโครงการ” ภายหลังไม่ได้ขายให้ตลาด แต่ขายให้นักลงทุนรายถัดไปที่มีเงื่อนไขเดียวกัน ซึ่งเป็นกลุ่มผู้ซื้อที่แคบ ถามตัวเองว่าคนท้องถิ่นจะจ่ายราคาเดียวกันไหม หากไม่ คุณกำลังจ่ายส่วนเพิ่มที่จะไม่ได้คืนตอนขาย ทำเลสำคัญกว่าพื้นที่ใช้สอย และเรามีคู่มือรายเมืองแยกสำหรับตลาดหลัก

2. ค่าเข้านอกเหนือจากราคา ภาษีโอน ภาษีมูลค่าเพิ่มของอาคารใหม่ ค่าโนตารี ค่าธรรมเนียมรัฐสำหรับบัตรพำนัก โดยทั่วไป 5-11% บวกจากราคาซื้อ บางครั้งมากกว่านั้น

3. ค่าถือครอง ภาษีทรัพย์สินรายปี ค่าสาธารณูปโภค ค่าส่วนกลาง ประกัน และการบริหารการเช่า ให้คำนวณต้นทุนการถือสถานะห้าปี ไม่ใช่แค่ค่าเข้า

4. ภาษี ใบอนุญาตพำนักไม่ได้ทำให้คุณเป็นผู้มีถิ่นที่อยู่ทางภาษี แต่ก็ไม่ได้คุ้มครองคุณด้วย เพราะประเทศส่วนใหญ่ถือว่าคุณเป็นผู้มีถิ่นที่อยู่โดยอัตโนมัติหลัง 183 วัน ส่วนรายได้ค่าเช่าเกือบทุกกรณีเสียภาษีในประเทศที่ตั้งทรัพย์ ไม่ว่าคุณจะมีถิ่นที่อยู่ที่ไหน หมวดภาษีของเราอธิบายระบบต่าง ๆ

5. สิทธิ์พำนักไม่ใช่สัญชาติ มีเพียงตุรกีที่ให้หนังสือเดินทางโดยตรง กรีซ ไซปรัส ปานามา และมอริเชียสนำไปสู่การแปลงสัญชาติ แต่ผ่านการอาศัยจริงหลายปี ภาษา และการปรับตัวเข้ากับสังคม หากสถานะเป็นประกันมากกว่าแผนย้ายถิ่น ให้เปรียบเทียบทางเลือกอย่างตรงไปตรงมาในศูนย์รวมสิทธิ์พำนักและสิทธิ์พำนักถาวร แทนการหวังพึ่งหนังสือเดินทาง

6. ความเสี่ยงที่กฎจะเปลี่ยน ใบอนุญาตที่ออกแล้วไม่ค่อยถูกเพิกถอนย้อนหลัง แต่เงื่อนไขการต่ออายุ เกณฑ์ และการใช้ทรัพย์ที่อนุญาตเปลี่ยนเป็นประจำ ข้อห้ามให้เช่าระยะสั้นของกรีซคือตัวอย่างที่ชัดที่สุด คนซื้อด้วยตัวเลขชุดหนึ่งแล้วได้อีกชุดหนึ่ง ทดสอบแผนของคุณกับสถานการณ์ที่โครงการปิดรับผู้ยื่นใหม่ และสิ่งที่เหลืออยู่มีเพียงทรัพย์

เลือกอย่างไร

หากต้องการเข้าเขตเชงเก้นและลงเงินได้ €400,000 ขึ้นไป เลือกกรีซ หากต้องการสถานะไม่มีกำหนดสิ้นสุด ไม่ต้องต่ออายุ และแสดงรายได้จากต่างประเทศได้ เลือกไซปรัส หากเป้าหมายคือหนังสือเดินทางและรับความเสี่ยงตลาดได้ เลือกตุรกี หากสิ่งสำคัญคือฐานด้านภาษีและการเดินทาง เลือกสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ หากต้องการทางเข้าละตินอเมริกาที่ค่อนข้างถูกพร้อมโอกาสแปลงสัญชาติ เลือกปานามาขณะที่ระดับ $300,000 ยังอยู่ มอริเชียสเหมาะกับคนที่ตั้งใจจะไปอยู่ที่นั่นจริง

ข้อคิดสุดท้าย อสังหาริมทรัพย์คือวิธีซื้อสถานะที่ยืดหยุ่นน้อยที่สุด เงินทุนถูกแช่ไว้ในทรัพย์สินที่ขายยากในต่างประเทศหลายปี ก่อนเลือกทางนี้ ตรวจสอบว่าวีซ่าทำงานทางไกล ใบอนุญาตจากการทำธุรกิจ หรือเพียงการจดทะเบียนบริษัท แก้ปัญหาเดียวกันได้ถูกกว่ามากไหม บ่อยครั้งทำได้ ผู้เชี่ยวชาญของ Murblz ช่วยเปรียบเทียบทางเลือกเหล่านี้ให้คุณได้

คำถามที่พบบ่อย