الإقامة عبر العقار في 2026: أي البرامج لا تزال مفتوحة

ألغت إسبانيا تأشيرتها الذهبية، وأخرجت البرتغال العقار من برنامجها للإقامة بالاستثمار، وأغلقت أيرلندا طريق المستثمرين منذ سنوات. وإليك أين لا يزال شراء مسكن يشتري وضعًا قانونيًا، وما يجب فحصه وراء العتبة المعلنة.

خريطة أقصر، لا خريطة فارغة

أمضت أوروبا ثلاث سنوات في تفكيك نموذج «اشترِ بيتًا واحصل على تأشيرة». فقد أخرجت البرتغال العقار من برنامجها للإقامة بالاستثمار منذ أكتوبر 2023. وأغلقت أيرلندا برنامج المستثمرين المهاجرين. وألغت إسبانيا تأشيرة المستثمر في 3 أبريل 2025. وأسقطت المجر الشراء المباشر للعقار من برنامج المستثمر الضيف في يناير 2025، مبقيةً فقط طريق صندوق عقاري منظم. والحجة السياسية متطابقة في كل مكان: تأشيرات المستثمرين تُلام على ارتفاع تكاليف السكن، وبروكسل تواصل الضغط على الدول الأعضاء لأسباب أمنية ولمكافحة غسل الأموال.

لكن الأداة نفسها لم تختفِ. ففي 2026 لا يزال بإمكانك تحويل شراء عقار إلى وضع قانوني، والقائمة فقط أقصر وأسعار الدخول أعلى. وفيما يلي ما ينجح فعلًا، إضافة إلى ما نادرًا ما يذكره وكلاء البيع. والمشهد الأوسع لطرق الاستثمار في مركز التأشيرات الذهبية لدينا؛ وهذا المقال يتناول سيناريو «شراء العقار» فقط.

اليونان: لا تزال السوق الأوروبية الرئيسية، الآن بثلاثة أسعار

تبقى اليونان أكبر برنامج أوروبي قائم مبني حول العقار، لكنها لم تعد الخيار الرخيص منذ 2024. وما تدفعه يعتمد كليًا على مكان الشراء:

• €800,000 في أتيكا (ومنها أثينا وريفييرا أثينا)، وسالونيك الكبرى، وميكونوس، وسانتوريني، والجزر التي يزيد سكانها على 3,100 نسمة؛
• €400,000 في باقي البلاد: البيلوبونيز، وإبيروس، وثيساليا، والجزر الأصغر؛
• €250,000 مخصصة لحالتين ضيقتين: تحويل مبنى تجاري إلى الاستخدام السكني، أو ترميم عقار مدرج في قائمة التراث. ولا حدود جغرافية، لكن المعروض قليل والأعمال يجب أن تُنجز وتُسجل فعلًا.

تحمل الفئتان العلويتان أيضًا حدًا أدنى للمساحة قدره 120 مترًا مربعًا، وقاعدة العقار الواحد، والدفع بتحويل مصرفي. وقيد واحد يستحق فقرة خاصة: العقار المكتسب وفق القواعد الحالية لا يجوز تأجيره قصير الأجل عبر المنصات الرقمية للإيجار السياحي. ومخالفة ذلك تعرّضك لغرامة وسحب التصريح. فنموذج «اشترِ استوديو في أثينا ودع السياح يغطون التكاليف» انتهى عند العتبات الجديدة، والإيجار طويل الأجل فقط.

ما تحصل عليه تصريح إقامة لخمس سنوات للأسرة كلها، قابل للتجديد ما دام الاستثمار قائمًا، والسفر في شنغن، ودون شرط إقامة فعلية. وما لا تحصل عليه جواز سريع: فالتجنس اليوناني يتطلب سنوات من الإقامة الحقيقية وامتحان لغة، والسنوات المقضية في الخارج بتأشيرة ذهبية لا تُحتسب.

قبرص: وضع دائم من اليوم الأول، لكن دون جواز

قبرص حالة نادرة يشتري فيها الشراء إقامة دائمة مباشرة، دون تجديد سنوي ودون انتهاء. والعتبة €300,000 إضافة إلى ضريبة القيمة المضافة، ويجب أن يكون العقار جديدًا مشترى مباشرة من المطوّر؛ وسوق إعادة البيع محصورة عمليًا في الأصول التجارية. ويجوز الجمع بين وحدتين، بشرط أن تكونا من المطوّر نفسه.

الشرط الذي يستهين به المتقدمون الدخل: يجب إثبات نحو €50,000 سنويًا من مصادر خارج قبرص، مع زيادات للزوج ولكل طفل. وأموال الشراء يجب أن تصل من حساب أجنبي للمتقدم أو زوجه. وللاحتفاظ بالوضع، زر الجزيرة مرة على الأقل كل سنتين.

الجنسية ليست جزءًا من الصفقة. فقد أغلقت قبرص برنامج الجواز مقابل الاستثمار في 2020، والتجنس يتطلب سنوات من الإقامة الفعلية. وإن كان الجواز الثاني هو الهدف الفعلي، فانظر في برامج الجنسية بدلًا من ذلك، بآليات مختلفة ومدد مختلفة.

تركيا: الجواز السريع الوحيد المبني على الأمتار المربعة

تركيا عمليًا آخر بلد يتحول فيه العقار إلى جنسية كاملة لا إلى إقامة. والعتبة $400,000 في عقار سكني أو تجاري بمبنى مسجل، يُحتفظ به ثلاث سنوات، وتستغرق المعالجة عادةً ستة إلى اثني عشر شهرًا. ودون تخلٍ عن جنسيتك الحالية، ودون اختبار لغة، والأسرة مشمولة.

وهناك طريق أصغر: تصريح إقامة عادي لمالكي العقارات، يحمل منذ 2022 حدًا أدنى للقيمة في حدود $200,000، إلى جانب قائمة أحياء مغلقة أمام تسجيل الأجانب. والقواعد هنا تتغير أكثر من أي مكان آخر في هذه القائمة، فتحقق من العنوان المحدد قبل دفع العربون. ونشرح طريق المستثمر بالتفصيل في دليلنا عن الجنسية التركية بالاستثمار.

الخطر التركي الرئيسي تجاري لا قانوني. فجزء كبير من المعروض المؤهل مسعّر للبرنامج لا للسوق، أي «علاوة جنسية» مدمجة في السعر. ولا يخرج الجميع بعد ثلاث سنوات دون خسارة في العملة.

خارج أوروبا: الإمارات وبنما وموريشيوس

الإمارات. تُمنح التأشيرة الذهبية لعشر سنوات مقابل عقار بقيمة موثقة من 2 مليون درهم (نحو $550,000). والوحدات المرهونة مؤهلة، وكذلك المشتريات على المخطط من مطورين معتمدين، ويمكن جمع الحيازات لبلوغ العتبة. ولا طريق إلى الجنسية إطلاقًا، فالجواز الإماراتي لا يُمنح إلا في حالات استثنائية، فتعامل مع الإمارات كقاعدة ضريبية ولوجستية لا كبلد وجهة.

بنما. تمنح تأشيرة المستثمر المؤهل إقامة دائمة فورًا مقابل شراء عقار من $300,000، يُحتفظ به خمس سنوات. والتوقيت مهم: فالعتبة المخفضة $300,000 مقرر أن ترتفع إلى $500,000 في خريف 2026. وقد تأجل الموعد من قبل، لكن التخطيط على تمديدات غير محدودة ليس حكيمًا. وشروط الحضور في حدها الأدنى، دخول واحد كل سنتين، وبعد خمس سنوات يفتح الوضع باب التجنس. كما تفرض بنما الضريبة على أساس إقليمي، مثل باراغواي، حيث تكلفة الدخول جزء صغير من أي تأشيرة ذهبية.

موريشيوس. تأتي الإقامة بعد شراء لا يقل عن $375,000 ضمن مخطط عقاري معتمد من الحكومة. ويدوم التصريح ما دمت تملك العقار، ويشمل الأسرة، ولا يفرض حدًا أدنى للإقامة، ويسمح بالتأجير. والمقابل محدودية الاختيار: لا يمكنك الشراء إلا داخل مشاريع معتمدة حكوميًا، وهي شريحة ضيقة من السوق.

العتبات ووضع البرامج في 2026

الأرقام تعكس الوضع في فبراير 2026. فتحقق من العتبات والشروط قبل الالتزام: ففي هذا المجال تتغير القواعد أسرع مما تُحدَّث مواقع المطورين.

ستة أسئلة تجيب عنها قبل العربون

1. السيولة. العقار المشترى «من أجل البرنامج» يُباع لاحقًا لا للسوق بل للمستثمر التالي بالمتطلبات نفسها، أي مجموعة مشترين ضيقة. فاسأل: هل سيدفع مقيم محلي السعر نفسه؟ إن لم يكن، فأنت تدفع علاوة لن تستردها عند الخروج. والموقع هنا أهم من المساحة، ولدينا أدلة مدن منفصلة للأسواق الرئيسية.

2. تكلفة الدخول وراء السعر. ضريبة النقل، وضريبة القيمة المضافة على المباني الجديدة، ورسوم الموثق، والرسوم الحكومية لبطاقات الإقامة: عادةً 5-11% فوق سعر الشراء، وأحيانًا أكثر.

3. تكاليف الحيازة. ضرائب العقار السنوية، والمرافق، ورسوم الخدمات، والتأمين، وإدارة التأجير. احسب تكلفة الحفاظ على الوضع لخمس سنوات، لا تذكرة الدخول فقط.

4. الضريبة. تصريح الإقامة لا يجعلك مقيمًا ضريبيًا، لكنه لا يحميك أيضًا، فمعظم البلدان تطلق الإقامة الضريبية تلقائيًا بعد 183 يومًا. وفي الوقت نفسه يخضع دخل الإيجار دائمًا تقريبًا للضريبة حيث يقع العقار، بصرف النظر عن إقامتك. وقسم الضرائب لدينا يشرح الأنظمة.

5. الإقامة ليست جنسية. تركيا وحدها تمنح جوازًا مباشرة. واليونان وقبرص وبنما وموريشيوس تقود إلى التجنس، لكن عبر سنوات من العيش الفعلي واللغة والاندماج. وإن كان الوضع بوليصة تأمين لا خطة انتقال، فقارن الخيارات بصدق في مركز الإقامة والإقامة الدائمة بدل المراهنة على جواز.

6. خطر تغير القواعد. نادرًا ما تُسحب التصاريح الممنوحة بأثر رجعي، لكن شروط التجديد والعتبات والاستخدامات المسموح بها للعقار تتغير بانتظام. وحظر الإيجار قصير الأجل في اليونان أوضح مثال: اشترى الناس وفق حسابات اقتصادية معينة وورثوا حسابات أخرى. فاختبر خطتك أمام سيناريو يُغلق فيه البرنامج أمام المتقدمين الجدد ولا يبقى لك سوى العقار.

كيف تختار

إن كنت تحتاج إلى دخول شنغن وتستطيع الالتزام بـ€400,000 أو أكثر، فاليونان. وإن أردت وضعًا مفتوح المدة دون تجديد وتستطيع إثبات دخل أجنبي، فقبرص. وإن كان الجواز نفسه هو الهدف وتقبل مخاطر السوق، فتركيا. وإن كانت الأولوية قاعدة ضريبية ولوجستية، فالإمارات. وإن أردت مدخلًا أمريكيًا لاتينيًا رخيصًا نسبيًا مع أفق للتجنس، فبنما ما دامت فئة $300,000 قائمة. وموريشيوس تناسب من ينوي فعلًا العيش هناك.

فكرة أخيرة: العقار أقل الطرق مرونة لشراء وضع قانوني. فرأس المال يُجمّد في أصل غير سائل في ولاية قضائية أجنبية لسنوات. وقبل سلوك هذا الطريق، تحقق هل تحل تأشيرة العمل عن بُعد، أو تصريح قائم على الأعمال، أو ببساطة تأسيس شركة المشكلة نفسها بتكلفة أقل بكثير. وكثيرًا ما تفعل.

الأسئلة الشائعة