اقامت از راه خرید ملک در 2026: کدام برنامه‌ها هنوز باز است

اسپانیا ویزای طلایی را لغو کرد، پرتغال ملک را از اقامت سرمایه‌گذاری حذف کرد، ایرلند راه سرمایه‌گذارش را سال‌ها پیش بست. اینجاست که خرید خانه هنوز وضعیت می‌خرد، و آنچه باید فراتر از آستانهٔ تیتر بررسی کرد.

نقشه‌ای کوتاه‌تر، نه خالی

اروپا سه سال است الگوی «خانه بخر، ویزا بگیر» را برمی‌چیند. پرتغال ملک را در اکتبر 2023 از برنامهٔ اقامت سرمایه‌گذاری حذف کرد. ایرلند برنامهٔ سرمایه‌گذار مهاجر را بست. اسپانیا ویزای سرمایه‌گذار را در 3 آوریل 2025 لغو کرد. مجارستان در ژانویهٔ 2025 خرید مستقیم ملک را از طرح سرمایه‌گذار مهمان حذف کرد و فقط راه صندوق ملک تحت نظارت را نگه داشت. استدلال سیاسی همه‌جا یکی است: ویزاهای سرمایه‌گذار مقصر گرانی مسکن شمرده می‌شوند و بروکسل از نظر امنیت و پول‌شویی مدام بر کشورهای عضو فشار می‌آورد.

اما خود ابزار از بین نرفته است. در 2026 هنوز می‌توانید خرید ملک را به وضعیت قانونی تبدیل کنید؛ فقط فهرست کشورها کوتاه‌تر و قیمت ورود بالاتر است. در ادامه آنچه واقعاً کار می‌کند، به‌علاوهٔ چیزهایی که فروشندگان کمتر می‌گویند. تصویر گسترده‌تر راه‌های سرمایه‌گذاری در مرکز ویزاهای طلایی ما است؛ این مطلب فقط سناریوی «خرید ملک» را پوشش می‌دهد.

یونان: همچنان بازار اصلی اروپا، اکنون با سه برچسب قیمت

یونان بزرگ‌ترین برنامهٔ زندهٔ اتحادیهٔ اروپا بر پایهٔ ملک است، اما در 2024 دیگر گزینهٔ ارزان نبود. آنچه می‌پردازید کاملاً به جای خرید بستگی دارد:

• €800,000: آتیکا (از جمله آتن و کرانهٔ آتن)، تسالونیکی بزرگ، میکونوس، سانتورینی و جزایر با بیش از 3,100 ساکن؛
• €400,000: باقی کشور: پلوپونز، اپیروس، تسالی، جزایر کوچک‌تر؛
• €250,000: برای دو مورد محدود: تبدیل ساختمان تجاری به مسکونی، یا مرمت بنای ثبت‌شده. محدودیت جغرافیایی ندارد، اما موجودی کم است و کار باید واقعاً تمام و ثبت شود.

دو پلهٔ بالا حداقل اندازهٔ 120 متر مربع، قاعدهٔ یک ملک و پرداخت با حوالهٔ بانکی هم دارند. یک محدودیت پاراگراف خودش را می‌خواهد: ملکی که با قواعد فعلی خریده شود نمی‌تواند از طریق سکوهای اجارهٔ روزانه کوتاه‌مدت اجاره داده شود. نقض آن جریمه و لغو اجازه دارد. الگوی «آپارتمان کوچکی در آتن بخر و بگذار گردشگران هزینه‌ها را بدهند» با آستانه‌های تازه مرده است؛ فقط اجارهٔ بلندمدت.

آنچه می‌گیرید اجازهٔ اقامت پنج‌ساله برای همهٔ خانواده، قابل تمدید تا وقتی سرمایه‌گذاری حفظ شود، سفر در شینگن و بدون الزام اقامت است. آنچه نمی‌گیرید گذرنامهٔ سریع است: تابعیت یونان سال‌ها اقامت واقعی به‌علاوهٔ آزمون زبان می‌خواهد و سال‌هایی که با ویزای طلایی در خارج گذرانده شود حساب نمی‌شود.

قبرس: وضعیت دائم از روز اول، اما بدون گذرنامه

قبرس مورد کمیابی است که خرید یکراست اقامت دائم می‌خرد؛ بدون تمدید سالانه، بدون انقضا. آستانه €300,000 به‌علاوهٔ مالیات بر ارزش افزوده است و ملک باید نوساز و مستقیم از سازنده خریده شود؛ بازار دست‌دوم عملاً به دارایی‌های تجاری محدود است. دو واحد را می‌شود جمع کرد، به شرط آنکه از یک سازنده باشند.

شرطی که متقاضیان دست‌کم می‌گیرند درآمد است: باید تقریباً €50,000 در سال از منابع بیرون از قبرس نشان دهید، با افزوده برای همسر و هر فرزند. پول خرید باید از حساب خارجی متقاضی یا همسر برسد. برای حفظ وضعیت، دست‌کم هر دو سال یک بار به جزیره بروید.

تابعیت بخشی از معامله نیست. قبرس طرح گذرنامه در برابر سرمایه‌گذاری را در 2020 بست و تابعیت سال‌ها اقامت فیزیکی می‌خواهد. اگر هدف واقعی گذرنامهٔ دوم است، به‌جایش به برنامه‌های تابعیت نگاه کنید؛ سازوکار و زمان‌بندی متفاوت.

ترکیه: تنها گذرنامهٔ سریعی که بر متر مربع ساخته شده

ترکیه عملاً آخرین کشوری است که ملک را به تابعیت کامل تبدیل می‌کند نه اقامت. آستانه $400,000 در ملک مسکونی یا تجاری با بنای ثبت‌شده است که 3 سال نگه داشته شود و رسیدگی معمولاً شش تا دوازده ماه طول می‌کشد. کنار گذاشتن تابعیت فعلی، آزمون زبان لازم نیست و خانواده گنجانده می‌شود.

راه کوچک‌تری هم هست: اجازهٔ اقامت عادی برای مالکان ملک که از 2022 حداقل ارزشی حدود $200,000 دارد، همراه فهرستی از محله‌هایی که به روی ثبت خارجی‌ها بسته‌اند. قواعد اینجا از هر جای این فهرست بیشتر عوض می‌شوند، پس پیش از پرداخت بیعانه نشانی مشخص را بررسی کنید. راه سرمایه‌گذار را با جزئیات در راهنمای ما دربارهٔ تابعیت ترکیه با سرمایه‌گذاری آورده‌ایم.

خطر اصلی ترکیه تجاری است نه حقوقی. بخش بزرگی از موجودی واجد شرایط با برنامه قیمت‌گذاری شده نه با بازار؛ «حق‌الامتیاز تابعیت» در برچسب قیمت نهفته است. همه سه سال بعد بدون زیان ارزی خارج نمی‌شوند.

بیرون از اروپا: امارات، پاناما، موریس

امارات. ویزای طلایی ده‌ساله با ملکی با ارزش تأییدشده از 2 میلیون درهم (تقریباً $550,000) داده می‌شود. واحدهای رهنی پذیرفته‌اند، خرید پیش از ساخت از سازندگان تأییدشده هم، و می‌شود دارایی‌ها را برای رسیدن به آستانه جمع کرد. راه تابعیت اصلاً نیست؛ گذرنامهٔ امارات فقط در موارد استثنایی داده می‌شود؛ پس امارات را پایگاه مالیاتی و لجستیکی بدانید نه کشور مقصد.

پاناما. ویزای سرمایه‌گذار واجد شرایط با خرید ملک از $300,000، با نگهداری پنج‌ساله، یکراست اقامت دائم می‌دهد. زمان مهم است: آستانهٔ کاهش‌یافتهٔ $300,000 قرار است در پاییز 2026 به $500,000 برسد. مهلت پیش‌تر هم عقب افتاده، اما برنامه‌ریزی بر تمدیدهای بی‌پایان عاقلانه نیست. شرط حضور حداقلی است، یک ورود هر دو سال، و پس از پنج سال وضعیت در تابعیت را باز می‌کند. پاناما هم مانند پاراگوئه مالیات سرزمینی دارد، که هزینهٔ ورودش کسری از هر ویزای طلایی است.

موریس. اقامت با خرید دست‌کم $375,000 در طرحی تأییدشده از طرح‌های املاک دولتی می‌آید. اجازه تا وقتی مالک ملک هستید اعتبار دارد، خانواده را در بر می‌گیرد، حداقل اقامت ندارد و اجاره دادن مجاز است. بهایش انتخاب است: فقط در مجتمع‌های تأییدشدهٔ دولت می‌توانید بخرید، بخش باریکی از بازار.

آستانه‌ها و وضعیت برنامه‌ها در 2026

ارقام وضعیت فوریهٔ 2026 را نشان می‌دهند. پیش از تعهد آستانه‌ها و شرایط را بررسی کنید؛ در این حوزه قواعد سریع‌تر از سایت سازندگان به‌روز می‌شوند.

شش پرسش پیش از بیعانه

1. نقدشوندگی. ملکی که «برای برنامه» خریده شده بعداً نه به بازار بلکه به سرمایه‌گذار بعدی با همان شرایط فروخته می‌شود؛ دایرهٔ خریدار تنگ. بپرسید آیا ساکن محلی همین قیمت را می‌پردازد. اگر نه، حق‌الامتیازی می‌پردازید که هنگام خروج پس نمی‌گیرید. اینجا مکان از مساحت مهم‌تر است و برای بازارهای اصلی راهنمای شهرهای جداگانه داریم.

2. هزینهٔ ورود فراتر از قیمت. مالیات انتقال، مالیات بر ارزش افزودهٔ نوساز، هزینهٔ دفتر اسناد، عوارض دولتی کارت اقامت: معمولاً 5-11% افزون بر قیمت خرید، گاهی بیشتر.

3. هزینهٔ نگهداری. مالیات سالانهٔ ملک، آب و برق، شارژ، بیمه، مدیریت اجاره. هزینهٔ پنج‌سالهٔ نگه داشتن وضعیت را مدل کنید، نه فقط بلیت ورود را.

4. مالیات. اجازهٔ اقامت شما را مقیم مالیاتی نمی‌کند، اما محافظتتان هم نمی‌کند، چون بیشتر کشورها پس از 183 روز خودکار اقامت را برقرار می‌کنند. در همین حال درآمد اجاره تقریباً همیشه جایی که ملک هست مالیات دارد، صرف‌نظر از اقامت شما. بخش مالیات ما رژیم‌ها را تفکیک می‌کند.

5. اقامت تابعیت نیست. فقط ترکیه مستقیم گذرنامه می‌دهد. یونان، قبرس، پاناما و موریس به تابعیت می‌رسند، اما از راه سال‌ها زندگی واقعی، زبان و ادغام. اگر وضعیت بیمه‌نامه است نه برنامهٔ مهاجرت، گزینه‌ها را صادقانه در مرکز اقامت و اقامت دائم مقایسه کنید نه با حساب روی گذرنامه.

6. خطر تغییر قواعد. اجازه‌های داده‌شده به‌ندرت به عقب لغو می‌شوند، اما شرایط تمدید، آستانه‌ها و کاربری‌های مجاز ملک مرتب عوض می‌شوند. منع اجارهٔ کوتاه‌مدت یونان روشن‌ترین نمونه است: مردم با یک حساب‌وکتاب خریدند و حساب‌وکتاب دیگری به ارث بردند. برنامه‌تان را با سناریویی بسنجید که برنامه به روی متقاضیان تازه بسته شود و فقط ملک برایتان بماند.

چطور انتخاب کنیم

اگر دسترسی شینگن لازم دارید و می‌توانید €400,000 یا بیشتر بگذارید، یونان. اگر وضعیت بی‌پایان بدون تمدید می‌خواهید و می‌توانید درآمد خارجی نشان دهید، قبرس. اگر خود گذرنامه هدف است و خطر بازار را می‌پذیرید، ترکیه. اگر اولویت پایگاه مالیاتی و لجستیکی است، امارات. اگر ورودی نسبتاً ارزان در آمریکای لاتین با افق تابعیت می‌خواهید، پاناما تا وقتی پلهٔ $300,000 دوام دارد. موریس مناسب کسانی است که واقعاً قصد زندگی آنجا را دارند.

یک فکر پایانی: ملک کم‌انعطاف‌ترین راه خرید وضعیت است. سرمایه سال‌ها در دارایی‌ای نقدنشدنی در کشوری خارجی منجمد می‌شود. پیش از رفتن به این راه بررسی کنید آیا ویزای دورکاری، اجازهٔ مبتنی بر کسب‌وکار یا صرفاً ثبت شرکت همان مشکل را با هزینهٔ بسیار کمتر حل می‌کند. اغلب می‌کند.

پرسش‌های پرتکرار