Residência por imóvel em 2026: quais programas ainda estão abertos

A Espanha acabou com o seu visto dourado, Portugal tirou o imóvel da autorização de residência para investimento, a Irlanda fechou a sua via de investidor há anos. Eis onde comprar uma casa ainda compra um status, e o que conferir além do piso anunciado.

Um mapa menor, não um mapa vazio

A Europa passou três anos desmontando o modelo “compre uma casa, ganhe um visto”. Portugal tirou o imóvel da sua autorização de residência para investimento ainda em outubro de 2023. A Irlanda fechou o programa de investidor imigrante. A Espanha extinguiu o seu visto de investidor em 3 de abril de 2025. A Hungria tirou a compra direta de imóveis do seu programa de investidor convidado em janeiro de 2025 e manteve só a via de um fundo imobiliário regulado. O argumento político é o mesmo em todo lugar: os vistos de investidor levam a culpa pelo custo da moradia, e Bruxelas continua pressionando os países por razões de segurança e de lavagem de dinheiro.

A ferramenta em si, porém, não sumiu. Em 2026 ainda dá para converter a compra de um imóvel num status legal; a lista de países só ficou menor e os preços de entrada, mais altos. A seguir, o que de fato funciona e o que os vendedores raramente mencionam. O panorama mais amplo das vias de investimento está na nossa seção de vistos dourados; este texto trata só do cenário “comprar um imóvel”.

Grécia: ainda o principal mercado da Europa, agora com três preços

A Grécia continua sendo o maior programa ativo da União Europeia baseado em imóveis, mas deixou de ser a opção barata em 2024. Quanto você paga depende só de onde compra:

• € 800.000: Ática (incluindo Atenas e a Riviera ateniense), a grande Tessalônica, Míconos, Santorini e as ilhas com mais de 3.100 habitantes;
• € 400.000: o resto do país, como o Peloponeso, o Épiro, a Tessália e as ilhas menores;
• € 250.000: reservado a dois casos estreitos, a conversão de um prédio comercial em residencial ou a restauração de um imóvel tombado. Não há limite geográfico, mas a oferta é pequena e a obra tem que estar de fato concluída e registrada.

As duas faixas de cima também exigem área mínima de 120 metros quadrados, um único imóvel e pagamento por transferência bancária. Uma restrição merece parágrafo próprio: o imóvel comprado pelas regras atuais não pode ser alugado por temporada em plataformas de aluguel de curta duração. Descumprir isso expõe você a multa e à revogação da autorização. O modelo “compre um estúdio em Atenas e deixe os turistas pagarem as despesas” morreu com os novos pisos: só aluguel de longo prazo.

O que você recebe é uma autorização de residência de cinco anos para toda a família, renovável enquanto o investimento é mantido, viagens pelo espaço Schengen e nenhuma exigência de permanência. O que você não recebe é um passaporte rápido: a naturalização grega exige anos de residência real mais uma prova de idioma, e os anos passados fora com visto dourado não contam.

Chipre: status permanente desde o primeiro dia, mas sem passaporte

Chipre é o caso raro em que a compra dá direto a residência permanente, sem renovações anuais e sem vencimento. O piso é de € 300.000 mais imposto sobre valor agregado, e o imóvel tem que ser novo, comprado direto da incorporadora; no mercado de revenda, na prática, só servem imóveis comerciais. Dá para somar duas unidades, desde que sejam da mesma incorporadora.

A condição que os candidatos subestimam é a renda: é preciso comprovar cerca de € 50.000 por ano de fontes fora de Chipre, com acréscimos pelo cônjuge e por cada filho. O dinheiro da compra tem que vir de uma conta no exterior do requerente ou do cônjuge. Para manter o status, é preciso visitar a ilha pelo menos uma vez a cada dois anos.

A cidadania não faz parte do pacote. Chipre fechou o seu programa de passaporte por investimento em 2020, e a naturalização exige anos de residência física. Se o objetivo real é um segundo passaporte, olhe os programas de cidadania: outra mecânica, outros prazos.

Turquia: o único passaporte rápido feito de metros quadrados

A Turquia é praticamente o último país onde o imóvel se converte em cidadania plena, e não em residência. O piso é de US$ 400.000 em imóvel residencial ou comercial com construção registrada, mantido por três anos, com análise que costuma levar de seis a doze meses. Sem renunciar à cidadania atual, sem prova de idioma, com a família incluída.

Existe também uma via menor: a autorização de residência comum para donos de imóveis, que desde 2022 exige valor mínimo na casa dos US$ 200.000, além de uma lista de bairros fechados ao registro de estrangeiros. Aqui as regras mudam com mais frequência que em qualquer outro país desta lista, então confira o endereço exato antes de pagar o sinal. Tratamos a via de investidor em detalhe no nosso guia sobre a cidadania turca por investimento.

O principal risco turco é comercial, não jurídico. Boa parte dos imóveis que servem ao programa tem preço pensado para o programa, e não para o mercado: um “ágio da cidadania” embutido no valor. Nem todo mundo sai três anos depois sem perda cambial.

Fora da Europa: Emirados, Panamá, Maurício

Emirados. Um visto dourado de dez anos é concedido por imóvel com valor certificado a partir de 2 milhões de dirhams (cerca de US$ 550.000). Imóveis financiados servem, assim como compras na planta com incorporadoras aprovadas, e dá para somar imóveis para chegar ao piso. Não há nenhum caminho para a cidadania, já que o passaporte dos Emirados só é concedido em casos excepcionais, então trate os Emirados como base fiscal e logística, e não como país de destino.

Panamá. O visto de investidor qualificado dá residência permanente de imediato pela compra de um imóvel a partir de US$ 300.000, mantido por cinco anos. O momento importa: o piso reduzido de US$ 300.000 deve subir para US$ 500.000 no segundo semestre de 2026. O prazo já foi adiado antes, mas planejar contando com prorrogações sem fim não é sensato. A exigência de presença é mínima, uma entrada a cada dois anos, e depois de cinco anos o status abre a porta da naturalização. O Panamá também tributa de forma territorial, como o Paraguai, onde o custo de entrada é uma fração de qualquer visto dourado.

Maurício. A residência vem com a compra de pelo menos US$ 375.000 dentro de um programa aprovado de empreendimentos. A autorização dura enquanto você for dono do imóvel, cobre a família, não exige permanência mínima e permite alugar. O preço é a escolha: só dá para comprar em empreendimentos aprovados pelo governo, uma fatia estreita do mercado.

Pisos e situação dos programas em 2026

Os números refletem a situação de fevereiro de 2026. Confira pisos e condições antes de se comprometer: nessa área, as regras mudam mais rápido que os sites das incorporadoras.

Seis perguntas para responder antes do sinal

1. Liquidez. Um imóvel comprado “para o programa” depois é vendido não ao mercado, mas ao próximo investidor com as mesmas exigências, um público comprador estreito. Pergunte se um morador local pagaria o mesmo preço. Se não, você está pagando um ágio que não vai recuperar na saída. Aqui a localização pesa mais que a metragem, e mantemos guias de cidades separados para os principais mercados.

2. Custo de entrada além do preço. Imposto de transmissão, imposto sobre valor agregado em imóveis novos, cartório, taxas públicas dos cartões de residência: em geral 5-11% acima do preço de compra, às vezes mais.

3. Custo de manutenção. Impostos anuais sobre o imóvel, contas, condomínio, seguro, administração do aluguel. Calcule o custo de manter o status por cinco anos, não só o ingresso.

4. Impostos. A autorização de residência não torna você residente fiscal, mas também não protege você, já que a maioria dos países ativa a residência automaticamente depois de 183 dias. Enquanto isso, a renda de aluguel quase sempre é tributada onde o imóvel está, qualquer que seja a sua residência. A nossa seção de impostos detalha os regimes.

5. Residência não é cidadania. Só a Turquia dá o passaporte diretamente. Grécia, Chipre, Panamá e Maurício levam à naturalização, mas por anos de vida real no país, idioma e integração. Se o status é um seguro, e não um plano de mudança, compare as opções com honestidade na seção de residência e residência permanente em vez de contar com um passaporte.

6. Risco de mudança nas regras. Autorizações concedidas raramente são revogadas retroativamente, mas as condições de renovação, os pisos e os usos permitidos do imóvel mudam com frequência. A proibição grega de aluguel por temporada é o exemplo mais claro: as pessoas compraram com uma conta e herdaram outra. Teste o seu plano num cenário em que o programa fecha para novos pedidos e só sobra o imóvel.

Como escolher

Se você precisa do espaço Schengen e pode investir € 400.000 ou mais, Grécia. Se quer um status sem prazo, sem renovações, e pode comprovar renda do exterior, Chipre. Se o objetivo é o próprio passaporte e você aceita o risco de mercado, Turquia. Se a prioridade é uma base fiscal e logística, Emirados. Se quer uma entrada latino-americana relativamente barata com horizonte de naturalização, Panamá, enquanto durar a faixa de US$ 300.000. Maurício serve para quem pretende de fato morar lá.

Uma última reflexão: o imóvel é o jeito menos flexível de comprar um status. O capital fica preso por anos num ativo pouco líquido numa jurisdição estrangeira. Antes de seguir por esse caminho, veja se um visto de trabalho remoto, uma autorização baseada em negócio ou simplesmente abrir uma empresa resolve o mesmo problema por muito menos. Muitas vezes resolve. Os especialistas da Murblz comparam as opções para o seu caso numa consulta gratuita.

Perguntas frequentes