2026'da gayrimenkulle oturma izni: hangi programlar hâlâ açık

İspanya altın vizesini kaldırdı, Portekiz yatırımla oturma izni programından mülkü çıkardı, İrlanda yatırımcı yolunu yıllar önce kapattı. Ev almanın hâlâ statü getirdiği yerler - ve manşetteki eşiğin ötesinde neyin kontrol edilmesi gerektiği.

Daralan ama boş olmayan bir harita

Avrupa üç yıldır “ev al, vize al” modelini söküyor. Portekiz gayrimenkulü yatırımla oturma izni programından daha Ekim 2023'te çıkardı. İrlanda Göçmen Yatırımcı Programı'nı kapattı. İspanya yatırımcı vizesini 3 Nisan 2025'te kaldırdı. Macaristan, misafir yatırımcı programından doğrudan mülk alımını Ocak 2025'te çıkardı ve yalnızca düzenlenmiş bir gayrimenkul fonu yolunu bıraktı. Siyasi gerekçe her yerde aynı: yatırımcı vizeleri konut maliyetlerinden sorumlu tutuluyor, Brüksel de güvenlik ve kara para aklama gerekçeleriyle üye ülkelere baskıyı sürdürüyor.

Ancak aracın kendisi ortadan kalkmadı. 2026'da da bir mülk alımını yasal bir statüye dönüştürebilirsiniz - yalnızca ülke listesi kısaldı ve giriş fiyatları yükseldi. Aşağıda gerçekten işleyenler ve satış yapan aracıların nadiren açtığı konular var. Yatırım yollarının daha geniş tablosu altın vize merkezimizde; bu yazı yalnızca “mülk satın al” senaryosunu ele alıyor.

Yunanistan: hâlâ Avrupa'nın ana pazarı, artık üç fiyat etiketiyle

Yunanistan mülk üzerine kurulu en büyük işleyen AB programı olmayı sürdürüyor, ama 2024'te ucuz seçenek olmaktan çıktı. Ne ödeyeceğiniz tamamen nereden aldığınıza bağlı:

• 800.000 avro - Attika (Atina ve Atina Rivierası dahil), büyük Selanik bölgesi, Mikonos, Santorini ve nüfusu 3.100'ü aşan adalar;
• 400.000 avro - ülkenin geri kalanı: Mora Yarımadası, Epir, Teselya, küçük adalar;
• 250.000 avro - iki dar durum için ayrılmış: ticari bir binayı konuta dönüştürmek ya da tescilli bir yapıyı restore etmek. Coğrafi sınır yok, ama stok az ve işlerin gerçekten tamamlanıp tescil edilmesi gerekiyor.

Üst iki kademede ayrıca en az 120 metrekare, tek mülk kuralı ve banka havalesiyle ödeme şartı var. Bir kısıtlama ayrı bir paragrafı hak ediyor: mevcut kurallarla edinilen mülk, kısa süreli kiralama platformları üzerinden kısa dönemli kiraya verilemiyor. İhlal para cezasına ve iznin iptaline yol açıyor. “Atina'da bir stüdyo al, işletme giderlerini turistler karşılasın” modeli yeni eşiklerde öldü - yalnızca uzun dönemli kiralama.

Elde ettiğiniz şey tüm aile için beş yıllık oturma izni; yatırım elde tutulduğu sürece yenilenebiliyor, Schengen'de seyahat imkânı veriyor ve kalış şartı yok. Elde etmediğiniz şey ise hızlı bir pasaport: Yunan vatandaşlığına geçiş yıllarca gerçek ikamet ve dil sınavı istiyor; altın vizeyle yurt dışında geçirilen yıllar buna sayılmıyor.

Güney Kıbrıs: ilk günden daimi statü, ama pasaport yok

Güney Kıbrıs, bir alımın doğrudan daimi oturma sağladığı ender örneklerden biri - yıllık yenileme yok, sona erme yok. Eşik 300.000 avro artı katma değer vergisi; mülk yeni olmalı ve doğrudan bir müteahhitten alınmalı; ikinci el piyasası fiilen ticari varlıklarla sınırlı. Aynı müteahhitten olmak şartıyla iki birim birleştirilebiliyor.

Başvuranların hafife aldığı şart gelir: Güney Kıbrıs dışındaki kaynaklardan yılda kabaca 50.000 avro gelir belgelemeniz gerekiyor; eş ve her çocuk için ekler var. Alım bedeli başvuranın ya da eşinin yurt dışı hesabından gelmeli. Statüyü korumak için adayı en az iki yılda bir ziyaret edin.

Vatandaşlık anlaşmanın parçası değil. Güney Kıbrıs yatırımla pasaport programını 2020'de kapattı ve vatandaşlığa geçiş yıllarca fiziksel ikamet gerektiriyor. Asıl hedef ikinci bir pasaportsa, bunun yerine vatandaşlık programlarına bakın - farklı mekanizmalar, farklı süreler.

Türkiye: metrekare üzerine kurulu tek hızlı pasaport

Türkiye, mülkün oturma izni yerine tam vatandaşlığa dönüştüğü neredeyse son ülke. Eşik, tescilli yapısı olan konut ya da ticari gayrimenkulde 400.000 $ ve üç yıl elde tutma; işlem genellikle altı ila on iki ay sürüyor. Mevcut vatandaşlıktan vazgeçme yok, dil sınavı yok, aile dahil.

Daha küçük bir yol da var: mülk sahipleri için sıradan oturma izni; 2022'den beri asgari değeri 200.000 $ civarında ve yabancı kaydına kapalı ilçelerin bir listesiyle birlikte geliyor. Buradaki kurallar bu listedeki her yerden daha sık değişiyor, bu yüzden kapora ödemeden önce belirli adresi doğrulayın. Yatırımcı yolunu yatırımla Türkiye vatandaşlığı rehberimizde ayrıntılı olarak ele alıyoruz.

Türkiye'deki ana risk hukuki değil ticari. Uygun stokun büyük kısmı piyasaya göre değil programa göre fiyatlanıyor - etiket fiyatına gömülü bir “vatandaşlık primi”. Üç yıl sonra herkes kur kaybı olmadan çıkamıyor.

Avrupa dışında: BAE, Panama, Mauritius

BAE. Onaylı değeri 2 milyon dirhemden (kabaca 550.000 $) başlayan mülk için on yıllık altın vize veriliyor. İpotekli konutlar ve onaylı müteahhitlerden inşaat aşamasında alımlar da sayılıyor ve eşiğe ulaşmak için mülkler birleştirilebiliyor. Vatandaşlığa hiçbir yol yok - BAE pasaportu yalnızca istisnai durumlarda veriliyor - bu yüzden BAE'yi varış ülkesi değil, vergi ve lojistik üssü olarak görün.

Panama. Nitelikli yatırımcı vizesi, 300.000 $'dan başlayan ve beş yıl elde tutulan bir mülk alımıyla hemen daimi oturma sağlıyor. Zamanlama önemli: indirimli 300.000 $ eşiğinin 2026 sonbaharında 500.000 $'a çıkması planlanıyor. Tarih daha önce de kaydı, ama süresiz uzatmalara göre plan yapmak akıllıca değil. Bulunma şartları asgari - iki yılda bir giriş - ve beş yıl sonra statü vatandaşlığa geçişin kapısını açıyor. Panama ayrıca, giriş maliyetinin herhangi bir altın vizenin küçük bir kesri olduğu Paraguay gibi ülke sınırları içindeki geliri vergilendiriyor.

Mauritius. Oturma izni, onaylı bir program kapsamında en az 375.000 $'lık alımla geliyor. İzin mülke sahip olduğunuz sürece geçerli, aileyi kapsıyor, asgari kalış şartı koymuyor ve kiraya vermeye izin veriyor. Bedeli seçim: yalnızca devletin onayladığı projelerden, piyasanın dar bir diliminden alabiliyorsunuz.

2026'da eşikler ve programların durumu

Rakamlar Şubat 2026 itibarıyla durumu yansıtıyor. Taahhütte bulunmadan önce eşikleri ve koşulları doğrulayın - bu alanda kurallar müteahhit sitelerinin güncellenmesinden daha hızlı değişiyor.

Kaporadan önce yanıtlanması gereken altı soru

1. Likidite. “Program için” alınan bir mülk daha sonra piyasaya değil, aynı şartları taşıyan bir sonraki yatırımcıya satılır - dar bir alıcı kitlesi. Yerel bir sakinin aynı fiyatı ödeyip ödemeyeceğini sorun. Ödemeyecekse, çıkışta geri alamayacağınız bir prim ödüyorsunuz. Burada konum metrekareden daha önemli; büyük pazarlar için ayrı şehir rehberleri tutuyoruz.

2. Fiyatın ötesinde giriş maliyeti. Tapu devir vergisi, yeni yapılarda katma değer vergisi, noter ücretleri, oturma kartları için devlet harçları: genellikle alım fiyatının üstüne %5-11, bazen daha fazla.

3. Elde tutma maliyetleri. Yıllık emlak vergileri, faturalar, aidatlar, sigorta, kiralama yönetimi. Yalnızca giriş biletini değil, statüyü korumanın beş yıllık maliyetini hesaplayın.

4. Vergi. Oturma izni sizi vergi mukimi yapmaz - ama sizi korumaz da, çünkü çoğu ülke 183 günden sonra mukimliği kendiliğinden başlatır. Bu arada kira geliri, mukimliğinizden bağımsız olarak neredeyse her zaman mülkün bulunduğu yerde vergilendirilir. Vergi bölümümüz rejimleri ayrıntılı anlatıyor.

5. Oturma izni vatandaşlık değildir. Doğrudan pasaportu yalnızca Türkiye veriyor. Yunanistan, Güney Kıbrıs, Panama ve Mauritius vatandaşlığa götürüyor, ama yıllarca gerçek yaşam, dil ve uyum yoluyla. Statü bir taşınma planı değil de bir sigorta poliçesiyse, pasaporta güvenmek yerine seçenekleri oturma ve daimi oturma merkezimizde dürüstçe karşılaştırın.

6. Kural değişikliği riski. Verilmiş izinler nadiren geriye dönük olarak iptal edilir, ama yenileme koşulları, eşikler ve mülkün izin verilen kullanımları düzenli olarak değişir. Yunanistan'ın kısa süreli kiralama yasağı en açık örnek: insanlar bir ekonomik denkleme göre aldı, başka birini miras aldı. Planınızı, programın yeni başvurulara kapandığı ve elinizde yalnızca mülkün kaldığı bir senaryoya karşı sınayın.

Nasıl seçilir

Schengen erişimine ihtiyacınız varsa ve 400.000 avro ya da daha fazlasını ayırabiliyorsanız, Yunanistan. Yenilemesiz, süresiz bir statü istiyor ve yurt dışı gelir belgeleyebiliyorsanız, Güney Kıbrıs. Hedef pasaportun kendisiyse ve piyasa riskini kabul ediyorsanız, Türkiye. Öncelik vergi ve lojistik üssüyse, BAE. Vatandaşlık ufku olan görece ucuz bir Latin Amerika girişi istiyorsanız, 300.000 $'lık kademe sürdüğü sürece Panama. Mauritius orada gerçekten yaşamayı düşünenlere uyar.

Son bir düşünce: gayrimenkul, statü satın almanın en az esnek yolu. Sermaye yıllarca yabancı bir yetki alanında likit olmayan bir varlığa bağlanıyor. O yola girmeden önce uzaktan çalışma vizesinin, işletmeye dayalı bir iznin ya da yalnızca şirket kurmanın aynı sorunu çok daha ucuza çözüp çözmediğini kontrol edin. Çoğu zaman çözüyor.

Sık sorulan sorular