Aufenthalt durch Immobilien 2026: welche Programme noch offen sind

Spanien hat sein goldenes Visum abgeschafft, Portugal hat Immobilien aus seinem Programm gestrichen, Irland hat seinen Weg für Investoren schon vor Jahren geschlossen. Hier ist, wo ein Wohnungskauf noch einen Status bringt – und was über die Schwelle hinaus zu prüfen ist.

Eine kürzere Karte, keine leere

Europa hat drei Jahre damit verbracht, das Modell „Wohnung kaufen, Visum erhalten“ abzubauen. Portugal strich Immobilien bereits im Oktober 2023 aus seinem Golden-Visa-Programm. Irland schloss sein Programm für Investoren. Spanien schaffte sein Investorenvisum am 3. April 2025 ab. Ungarn strich im Januar 2025 den direkten Immobilienkauf aus seinem Programm für Gastinvestoren und behielt nur den Weg über einen regulierten Immobilienfonds. Das politische Argument ist überall dasselbe: Investorenvisa werden für die Wohnkosten verantwortlich gemacht, und Brüssel drängt die Mitgliedstaaten aus Gründen der Sicherheit und der Geldwäschebekämpfung.

Das Instrument selbst ist aber nicht verschwunden. 2026 lässt sich ein Immobilienkauf noch in einen rechtlichen Status umwandeln – die Liste der Länder ist nur kürzer und der Einstieg teurer. Unten steht, was tatsächlich funktioniert, plus die Dinge, die Makler selten ansprechen. Das breitere Feld der Investitionswege finden Sie in unserem Bereich Goldene Visa; dieser Beitrag behandelt nur das Szenario „Immobilie kaufen“.

Griechenland: weiter der wichtigste Markt Europas, jetzt mit drei Preisschildern

Griechenland bleibt das größte aktive Programm der Europäischen Union rund um Immobilien, ist aber seit 2024 nicht mehr die günstige Option. Was Sie zahlen, hängt ganz davon ab, wo Sie kaufen:

• 800.000 € – Attika (einschließlich Athen und der Athener Riviera), der Großraum Thessaloniki, Mykonos, Santorini und Inseln mit mehr als 3.100 Einwohnern;
• 400.000 € – der Rest des Landes: Peloponnes, Epirus, Thessalien, kleinere Inseln;
• 250.000 € – zwei engen Fällen vorbehalten: dem Umbau eines Gewerbegebäudes zu Wohnzwecken oder der Restaurierung eines denkmalgeschützten Gebäudes. Ohne geografische Grenzen, aber das Angebot ist dünn, und die Arbeiten müssen tatsächlich abgeschlossen und eingetragen sein.

Die beiden oberen Stufen verlangen außerdem eine Mindestfläche von 120 Quadratmetern, eine einzige Immobilie und Zahlung per Banküberweisung. Eine Einschränkung verdient einen eigenen Absatz: Nach den aktuellen Regeln erworbene Immobilien dürfen nicht kurzfristig über Vermietungsplattformen vermietet werden. Ein Verstoß bringt eine Geldstrafe und den Widerruf des Titels. Das Modell „ein Studio in Athen kaufen und Touristen die laufenden Kosten zahlen lassen“ ist bei den neuen Schwellen tot – nur noch Langzeitvermietung.

Sie erhalten einen Aufenthaltstitel für fünf Jahre für die ganze Familie, verlängerbar, solange die Investition gehalten wird, Reisen im Schengen-Raum und keine Aufenthaltspflicht. Einen schnellen Pass erhalten Sie nicht: Die griechische Einbürgerung verlangt Jahre echten Aufenthalts plus eine Sprachprüfung, und mit einem goldenen Visum im Ausland verbrachte Jahre zählen nicht.

Zypern: unbefristeter Status ab dem ersten Tag, aber kein Pass

Zypern ist der seltene Fall, in dem ein Kauf sofort einen unbefristeten Aufenthalt bringt – ohne jährliche Verlängerungen, ohne Ablauf. Die Schwelle liegt bei 300.000 € plus Mehrwertsteuer, und die Immobilie muss neu sein und direkt vom Bauträger gekauft werden; der Wiederverkaufsmarkt beschränkt sich praktisch auf Gewerbeobjekte. Zwei Einheiten dürfen kombiniert werden, wenn sie vom selben Bauträger stammen.

Die Bedingung, die Antragsteller unterschätzen, ist das Einkommen: Sie müssen etwa 50.000 € im Jahr aus Quellen außerhalb Zyperns nachweisen, mit Aufschlägen für Ehepartner und jedes Kind. Das Kaufgeld muss vom ausländischen Konto des Antragstellers oder Ehepartners kommen. Um den Status zu behalten, besuchen Sie die Insel mindestens alle zwei Jahre.

Die Staatsbürgerschaft gehört nicht dazu. Zypern schloss sein Programm „Pass gegen Investition“ 2020, und die Einbürgerung verlangt Jahre körperlicher Anwesenheit. Ist ein Zweitpass das eigentliche Ziel, schauen Sie stattdessen auf Staatsbürgerschaftsprogramme – andere Mechanik, andere Fristen.

Türkei: der einzige schnelle Pass aus Quadratmetern

Die Türkei ist im Grunde das letzte Land, in dem eine Immobilie in eine volle Staatsbürgerschaft statt in einen Aufenthalt umgewandelt wird. Die Schwelle liegt bei 400.000 $ in Wohn- oder Gewerbeimmobilien mit eingetragenem Gebäude, drei Jahre gehalten, die Bearbeitung dauert meist sechs bis zwölf Monate. Kein Verzicht auf die bisherige Staatsangehörigkeit, kein Sprachtest, die Familie inklusive.

Es gibt auch einen kleineren Weg: einen gewöhnlichen Aufenthaltstitel für Immobilieneigentümer, der seit 2022 einen Mindestwert von etwa 200.000 $ verlangt, dazu eine Liste von Bezirken, in denen sich Ausländer nicht anmelden dürfen. Die Regeln ändern sich hier häufiger als irgendwo sonst auf dieser Liste, prüfen Sie also die konkrete Adresse, bevor Sie eine Anzahlung leisten. Den Weg für Investoren beschreibt ausführlich unser Leitfaden zur türkischen Staatsbürgerschaft durch Investition.

Das größte Risiko in der Türkei ist kaufmännisch, nicht rechtlich. Ein großer Teil der geeigneten Objekte ist am Programm statt am Markt bepreist – ein „Staatsbürgerschaftsaufschlag“ steckt im Preisschild. Nicht jeder steigt drei Jahre später ohne Währungsverlust aus.

Außerhalb Europas: Vereinigte Arabische Emirate, Panama, Mauritius

Vereinigte Arabische Emirate. Ein zehnjähriges goldenes Visum wird für Immobilien mit einem beglaubigten Wert ab 2 Millionen Dirham (etwa 550.000 $) erteilt. Mit Hypothek belastete Objekte zählen ebenso wie Käufe vom Plan bei zugelassenen Bauträgern, und mehrere Objekte können zusammengerechnet werden. Einen Weg zur Staatsbürgerschaft gibt es überhaupt nicht – emiratische Pässe werden nur in Ausnahmefällen vergeben –, behandeln Sie die Vereinigten Arabischen Emirate also als steuerliche und logistische Basis, nicht als Zielland.

Panama. Das Visum für qualifizierte Investoren bringt sofort einen unbefristeten Aufenthalt bei einem Immobilienkauf ab 300.000 $, fünf Jahre gehalten. Der Zeitpunkt zählt: Die ermäßigte Schwelle von 300.000 $ soll im Herbst 2026 auf 500.000 $ steigen. Die Frist wurde schon verschoben, mit endlosen Verlängerungen zu planen ist aber unklug. Die Anwesenheitspflicht ist minimal – eine Einreise alle zwei Jahre –, und nach fünf Jahren öffnet der Status die Tür zur Einbürgerung. Panama besteuert zudem territorial, ähnlich wie Paraguay, wo der Einstieg nur einen Bruchteil eines goldenen Visums kostet.

Mauritius. Der Aufenthalt folgt einem Kauf ab 375.000 $ in einem staatlich genehmigten Projekt. Der Titel gilt, solange Sie die Immobilie besitzen, umfasst die Familie, verlangt keine Mindestaufenthaltsdauer und erlaubt Vermietung. Der Haken ist die Auswahl: Sie können nur in staatlich genehmigten Anlagen kaufen, einem schmalen Teil des Marktes.

Schwellen und Stand der Programme 2026

Die Zahlen geben den Stand vom Februar 2026 wieder. Prüfen Sie Schwellen und Bedingungen vor einer Zusage – auf diesem Gebiet ändern sich die Regeln schneller, als die Websites der Bauträger aktualisiert werden.

Sechs Fragen vor der Anzahlung

1. Liquidität. Eine „für das Programm“ gekaufte Immobilie wird später nicht an den Markt verkauft, sondern an den nächsten Investor mit denselben Anforderungen – ein enger Käuferkreis. Fragen Sie, ob ein Einheimischer denselben Preis zahlen würde. Wenn nicht, zahlen Sie einen Aufschlag, den Sie beim Ausstieg nicht zurückbekommen. Die Lage zählt hier mehr als die Fläche, und für die großen Märkte führen wir eigene Stadtführer.

2. Einstiegskosten über den Preis hinaus. Grunderwerbsteuer, Mehrwertsteuer auf Neubauten, Notarkosten, staatliche Gebühren für Aufenthaltskarten: meist 5–11 % zusätzlich zum Kaufpreis, manchmal mehr.

3. Laufende Kosten. Jährliche Immobiliensteuern, Nebenkosten, Hausgeld, Versicherung, Vermietungsverwaltung. Rechnen Sie die Kosten, den Status fünf Jahre zu halten, nicht nur den Einstieg.

4. Steuern. Ein Aufenthaltstitel macht Sie nicht steuerlich ansässig – schützt Sie aber auch nicht, denn die meisten Länder lösen die Ansässigkeit nach 183 Tagen automatisch aus. Mieteinnahmen werden fast immer dort besteuert, wo die Immobilie liegt, unabhängig von Ihrer Ansässigkeit. Unser Steuerbereich erklärt die Regelungen.

5. Aufenthalt ist keine Staatsbürgerschaft. Nur die Türkei bringt direkt einen Pass. Griechenland, Zypern, Panama und Mauritius führen zur Einbürgerung, aber über Jahre echten Lebens, Sprache und Integration. Ist der Status eine Versicherung statt eines Umzugsplans, vergleichen Sie die Optionen ehrlich im Bereich Aufenthalt und Daueraufenthalt, statt auf einen Pass zu setzen.

6. Risiko von Regeländerungen. Erteilte Titel werden selten rückwirkend widerrufen, doch Verlängerungsbedingungen, Schwellen und erlaubte Nutzungen der Immobilie ändern sich regelmäßig. Griechenlands Verbot der Kurzzeitvermietung ist das deutlichste Beispiel: Man kaufte unter einer Rechnung und erbte eine andere. Testen Sie Ihren Plan an einem Szenario, in dem das Programm für neue Antragsteller schließt und Ihnen nur die Immobilie bleibt.

Wie man wählt

Brauchen Sie Schengen-Zugang und können 400.000 € oder mehr binden: Griechenland. Wollen Sie einen unbefristeten Status ohne Verlängerungen und können ausländisches Einkommen nachweisen: Zypern. Ist der Pass selbst das Ziel und akzeptieren Sie Marktrisiko: die Türkei. Hat eine steuerliche und logistische Basis Vorrang: die Vereinigten Arabischen Emirate. Wollen Sie einen vergleichsweise günstigen Einstieg in Lateinamerika mit Aussicht auf Einbürgerung: Panama, solange die Stufe von 300.000 $ gilt. Mauritius passt zu Menschen, die wirklich dort leben wollen.

Ein letzter Gedanke: Immobilien sind der unflexibelste Weg, einen Status zu kaufen. Das Kapital ist jahrelang in einem illiquiden Vermögenswert in einem fremden Land gebunden. Prüfen Sie vorher, ob ein Visum für Fernarbeit, ein Titel über ein Geschäft oder einfach die Gründung einer Firma dieselbe Aufgabe für viel weniger Geld löst. Sehr oft ist das so.

Häufige Fragen