Wie man eine Immobilie im Ausland hält: Firma oder Trust

Wie man eine Immobilie im Ausland hält: die kurze Antwort

Eine Wohnung in Miami für 1 Million $ auf den eigenen Namen eines Ausländers hinterlässt den Erben eine Rechnung der Steuerbehörde der Vereinigten Staaten von rund 333.000 $. Für Nichtansässige beginnt die Erbschaftsteuer der Vereinigten Staaten, sobald das Vermögen in den Vereinigten Staaten 60.000 $ übersteigt, während ein Bürger der Vereinigten Staaten, der 2026 stirbt, auf die ersten 15 Millionen $ nichts zahlt. Dieser 250-fache Unterschied hat nichts mit dem Preis der Immobilie zu tun und alles damit, wessen Name im Grundbuch steht.

Die Eigentumsstruktur entscheidet vier Geldfragen: wie viel Steuer beim Kauf anfällt, wie viel auf die Miete, wie viel beim Verkauf und was die Erben wie schnell bekommen. Dazu kommen Schutz vor Gläubigern und bei Scheidung, Vertraulichkeit und die Frage, ob eine Bank das Geld überhaupt annimmt.

Das wichtigste Fazit kommt vor den Tabellen. Eine einzelne Wohnung zur Eigennutzung hält man fast immer günstiger auf den eigenen Namen, abgesichert durch ein Testament. Eine Firma, ein Trust oder eine Privatstiftung lohnt sich, wenn es mehrere Immobilien in verschiedenen Ländern gibt, wenn die Erben verschiedene Pässe haben oder wenn das Land der Immobilie den Nachlass von Ausländern hoch besteuert. Wer in Deutschland steuerpflichtig ist, muss bei jeder ausländischen Struktur zudem Mitteilungspflichten und die Zurechnung ihrer Einkünfte nach dem Außensteuergesetz beachten.

Immobilie persönlich, über Firma, Trust oder Stiftung kaufen: sechs Optionen

Es gibt sechs Wege, eine Immobilie im Ausland zu halten, und jeder ändert das Bild bei Steuern und Erbschaft. Das Land der Immobilie kommt immer zuerst: seine Grunderwerbsteuer, sein Grundbuch und seine Regeln zur Nachfolge in Immobilien. Innerhalb der Europäischen Union gilt zusätzlich die Europäische Erbrechtsverordnung Nr. 650/2012: Sie erlaubt, im Testament das Recht der eigenen Staatsangehörigkeit zu wählen.

• Auf den eigenen Namen. Der Eigentümer steht im örtlichen Grundbuch. Am günstigsten im Unterhalt, im Todesfall durchlaufen die Erben aber ein Nachlassverfahren im Land der Immobilie, und nach deutschem Recht kann ein Erbe die Erbschaft binnen sechs Wochen ausschlagen, binnen sechs Monaten, wenn der Erblasser zuletzt nur im Ausland wohnte oder der Erbe sich im Ausland aufhält (§ 1944 des Bürgerlichen Gesetzbuchs).
• Als Ehepaar. Eintragung auf beide Namen oder auf einen. In der deutschen Zugewinngemeinschaft wird das Vermögen der Ehegatten nicht gemeinsames Vermögen, auch nicht das nach der Heirat erworbene; ausgeglichen wird nur der Zugewinn, wenn die Ehe endet (§ 1363 des Bürgerlichen Gesetzbuchs), sofern ein Ehevertrag nichts anderes bestimmt.
• Über eine örtliche Firma im Land der Immobilie: eine spanische Gesellschaft mit beschränkter Haftung, eine amerikanische Gesellschaft mit beschränkter Haftung, eine Firma in den Vereinigten Arabischen Emiraten. Die Firma zahlt Steuern auf die Miete zum örtlichen Satz, der Eigentümer erhält Dividenden.
• Über eine ausländische Firma aus einem Drittland, etwa von den Britischen Jungferninseln oder aus Zypern. Die Immobilie lässt sich durch den Verkauf der Anteile verkaufen, viele Länder bestrafen diese Art von Eigentümer aber mit Sondersteuern.
• Über einen Trust. Der Stifter überträgt Vermögen an einen Treuhänder, der es für die Begünstigten verwaltet. Meist gehört dem Trust eine Firma und der Firma die Immobilie. Die Länder vergleicht unser Überblick über Offshore-Trusts.
• Über eine Privatstiftung. Eine juristische Person ohne Eigentümer, mit Satzung und Stiftungsrat, bekannt aus Ländern mit kontinentalem Recht: Liechtenstein, Panama, Österreich.

Steuern auf Auslandsimmobilien: wie sich die Eigentumsformen unterscheiden

Steuern beim Kauf fallen bei jeder Struktur an; die Unterschiede zeigen sich bei der Miete, beim Verkauf und bei Sonderabgaben für Firmen. Die Tabelle zeigt das Gesamtbild mit Beispielsätzen für 2026; genaue Zahlen hängen vom Land der Immobilie ab.

Die zweite Tabelle betrifft die Gründe, aus denen es Strukturen meist gibt: Nachfolge, Schutz und Vertraulichkeit.

Immobilie über eine Firma oder persönlich kaufen: drei typische Fälle

Eine Struktur lohnt sich selten bei der ersten Wohnung: Eine Firma bringt Buchhaltung, Erklärungen und Gewinnsteuer mit, und bei einem Eigentümer in Deutschland kommen Mitteilungspflichten und gegebenenfalls die Hinzurechnungsbesteuerung hinzu. Drei Situationen, in denen die Antwort unterschiedlich ausfällt.

Beispiel 1. Eine Mietwohnung in Dubai. Gehört die Wohnung einer Privatperson und wird ohne Lizenz für diese Tätigkeit vermietet, fällt keine Körperschaftsteuer der Vereinigten Arabischen Emirate an: Der Kabinettsbeschluss Nr. 49 von 2023 nimmt solche Einkünfte aus Immobilienanlagen ausdrücklich aus. Eine Firma mit derselben Wohnung zahlt 9 % auf Gewinne über 375.000 Dirham. Das Fazit: Eine einzelne Mietwohnung hält man besser persönlich, die Nachfolge regelt ein Testament. Wer in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig ist, gibt diese Miete trotzdem in der deutschen Steuererklärung an.

Beispiel 2. Eine Familienvilla in Spanien oder Frankreich, in der die Eltern leben und erwachsene Kinder mit verschiedenen Pässen zu Besuch kommen. Das Hauptrisiko ist hier nicht die Steuer auf Miete, sondern die Nachfolge: mehrere Erben, mehrere Länder und ein Nachlassverfahren nach örtlichen Regeln. Eine ausländische Firma ist genau das, was diese Länder mit einer jährlichen Abgabe von 3 % bestrafen. Praktikable Optionen: persönliches Eigentum mit einem Testament, das das Recht der Staatsangehörigkeit wählt (die Europäische Erbrechtsverordnung Nr. 650/2012 erlaubt das), oder eine örtliche Firma, deren Anteile in einem Trust oder einer Stiftung liegen.

Beispiel 3. Ein Bestand in mehreren Ländern. Besitzt eine Familie Wohnungen etwa in Dubai, Lissabon und London, bedeutet persönliches Eigentum an jeder ein eigenes Nachlassverfahren nach dem Recht des jeweiligen Landes. Die übliche Antwort: eine örtliche Eigentümerfirma in jedem Land, eine Holding darüber und die Holding im Besitz eines Trusts oder einer Privatstiftung. Die Immobilien gehen dann nach der Trusturkunde oder Stiftungssatzung auf die nächste Generation über, ohne Gerichtsverfahren in drei Ländern. Jedes Land muss trotzdem einzeln geprüft werden: Die britische Erbschaftsteuer von 40 % erreicht Wohnimmobilien auch über Offshore-Firmen, und die portugiesische Grundsteuer für eine Firma aus einem gelisteten Land beträgt 7,5 % im Jahr.

Immobilie in den Vereinigten Arabischen Emiraten: was mit einem Nachlass ohne Testament geschieht

Bis Februar 2023 riskierte ein Nichtmuslim, der in den Vereinigten Arabischen Emiraten ohne eingetragenes Testament starb, dass sein Nachlass nach den Regeln der Scharia geteilt wurde, bei denen die Anteile von Geschlecht und Verwandtschaftsgrad abhängen. Seit 1. Februar 2023 gilt das Bundesgesetz Nr. 41 von 2022 über den zivilen Personenstand. Für nichtmuslimische Ausländer, die in den Vereinigten Arabischen Emiraten leben, führte es eine weltliche Grundregel ein: Die Hälfte des Nachlasses geht an den überlebenden Ehepartner, die andere Hälfte wird zu gleichen Teilen unter den Kindern geteilt, ohne Unterschied zwischen Söhnen und Töchtern.

Das Gesetz erlaubt den Erben, die Anwendung des Rechts der Staatsangehörigkeit des Verstorbenen zu verlangen. Sein Anwendungsbereich ist aber auf im Land lebende Ausländer zugeschnitten, und für Eigentümer, die nicht in den Vereinigten Arabischen Emiraten leben, ist die Praxis nicht gefestigt. Deshalb raten die Spezialisten von Murblz davon ab, sich auf Grundregeln zu verlassen, und empfehlen, ein Testament eintragen zu lassen, entweder im Testamentsregister des Internationalen Finanzzentrums Dubai oder im Register der Justizbehörde Abu Dhabis. Für Muslime gilt weiterhin die Scharia.

Der zweite Weg ist eine Stiftung im Internationalen Finanzzentrum Dubai. Seit Mai 2018 können solche Stiftungen nach einer Vereinbarung zwischen dem Finanzzentrum und dem Grundbuchamt Dubais Immobilien in Gebieten kaufen und eintragen lassen, die für ausländisches Eigentum offen sind. Der Tod des Stifters hält die Stiftung nicht auf: Die Immobilie bleibt, nur die Begünstigten wechseln nach der Satzung. Die Übertragung der eigenen Wohnung in die eigene Stiftung kann als Schenkung mit einer Gebühr von 0,125 % statt der üblichen 4 % behandelt werden, das Grundbuchamt entscheidet aber im Einzelfall.

Die Steuern der Vereinigten Arabischen Emirate begünstigen persönliches Eigentum: Privatpersonen zahlen nichts auf Miete, eine Firma zahlt 9 % (Beispiel 1 oben). Eine Stiftung wählt man für die Nachfolge, nicht für Steuern. Mehr in unserem Überblick über Steuern in den Vereinigten Arabischen Emiraten; Immobilien finden Sie unter Immobilien in den Vereinigten Arabischen Emiraten.

Immobilie in Europa kaufen: Grunderwerbsteuer und Abgaben für Offshore-Eigentümer

In Europa ist der Eigentümerwechsel selbst der teuerste Moment. Die spanische Grunderwerbsteuer auf Bestandswohnungen reicht von 4 % im Baskenland und 6 % in Madrid bis zu 10 % und mehr in Katalonien. In Frankreich zahlt der Käufer einer Bestandswohnung 7–8,5 % des Preises an Notarkosten: 89 von 101 Departements erhöhten die Grunderwerbsabgabe für die Zeit vom 1. April 2025 bis 31. März 2028 auf etwa 6,32 %.

Daher die erste Regel: Wählen Sie die Struktur vor dem Kauf. Steht die Wohnung schon auf Ihrem Namen, ist ihre Übertragung in die eigene Firma, den eigenen Trust oder die eigene Stiftung ein neues Geschäft, und Grunderwerbsteuer oder Steuer auf den Veräußerungsgewinn fallen erneut an.

Die zweite Regel: Eine Offshore-Firma zahlt in Europa mehr, nicht weniger.

• Spanien erhebt eine Sonderabgabe von 3 % im Jahr auf den Katasterwert von Immobilien, die Firmen mit Sitz in Steueroasen gehören, erklärt mit dem Formular 213 jeden Januar. Mehr in unserem Überblick über Steuern in Spanien.
• Frankreich erhebt 3 % im Jahr auf den Marktwert von Immobilien juristischer Personen und Trusts (Artikel 990 D des französischen Steuergesetzbuchs). Eine Befreiung ist möglich, wenn Immobilien und Eigentümer der Steuerbehörde jedes Jahr bis 15. Mai auf dem Formular 2746 offengelegt werden, aber nicht jede Firma kommt dafür in Frage.
• Portugal verlangt von Firmen auf seiner nationalen Liste der Steueroasen 7,5 % Grundsteuer im Jahr und 10 % Grunderwerbsteuer. Am 25. Juni 2026 billigte die Regierung einen Gesetzentwurf, die Liste der Europäischen Union (10 Länder, gegenüber 77 auf der portugiesischen) als Maßstab zu nehmen, das Parlament muss ihn aber noch beschließen, und die endgültige Liste steht noch nicht fest.
• Das Vereinigte Königreich erhebt eine Jahressteuer auf Wohnungen über 500.000 £ in Firmenbesitz: von 4.600 £ 2026/27 bis 303.450 £ für Immobilien über 20 Millionen £. Und seit 6. April 2017 greift die britische Erbschaftsteuer von 40 % durch Offshore-Firmen und Trusts hindurch, deren Wert aus britischen Wohnimmobilien stammt.

Die Europäische Union bietet ein Werkzeug, das den meisten Ländern fehlt: Die Verordnung Nr. 650/2012 erlaubt, im Testament das Recht der Staatsangehörigkeit zu wählen, und Gerichte in Ländern der Europäischen Union außer Dänemark und Irland wenden es an. Steuern beseitigt das nicht: Die spanische Grundtabelle der Erbschaftsteuer reicht bis 34 %, mit regionalen Erleichterungen.

Immobilie in den Vereinigten Staaten kaufen: Erbschaftsteuer für Nichtansässige

Die Vereinigten Staaten besteuern Nachlässe von Ausländern härter als fast jedes andere Industrieland. War der Verstorbene weder Bürger der Vereinigten Staaten noch dort ansässig, gilt die Steuer für das gesamte Vermögen in den Vereinigten Staaten über 60.000 $: Immobilien, bewegliches Vermögen im Land und Aktien von Kapitalgesellschaften der Vereinigten Staaten. Der Satz steigt bis 40 %. Für Bürger der Vereinigten Staaten setzte das Bundesgesetz 119-21 ab 2026 einen Freibetrag von 15 Millionen $.

Beispielrechnung. Eine Wohnung in Miami für 1.000.000 $ auf den Namen eines Ausländers, ohne Hypothek. Nach der Tarifstaffel beträgt die vorläufige Steuer 345.800 $; nach dem einheitlichen Steuerabzug von 13.000 $ für Nichtansässige sind es 332.800 $, ein Drittel des Werts. Die Rechnung lässt Verwaltungskosten und andere Abzüge außer Acht.

Deshalb kaufen Ausländer Immobilien in den Vereinigten Staaten oft über eine ausländische Kapitalgesellschaft: Laut der Steuerbehörde der Vereinigten Staaten gelten nur Anteile an Gesellschaften nach dem Recht der Vereinigten Staaten als Vermögen in den Vereinigten Staaten. Der Weg hat eigene Kosten. Die Firma zahlt 21 % Bundeskörperschaftsteuer. Bei einem Verkauf behält der Käufer nach dem Gesetz der Vereinigten Staaten über Immobilieninvestitionen von Ausländern 15 % des Preises ein. Und eine amerikanische Gesellschaft mit beschränkter Haftung im Besitz eines Ausländers reicht jedes Jahr das Formular 5472 ein, sonst drohen 25.000 $ Strafe.

Mehr in unserem Überblick über Steuern in den Vereinigten Staaten; zu Immobilien und Kauf siehe Immobilien in den Vereinigten Staaten.

Auslandsimmobilie und deutsche Steuern: Mitteilungen, Zurechnung, Trusts und Stiftungen

Deutschland erhebt keine Grundsteuer auf eine Wohnung im Ausland. Wer in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig ist, versteuert aber sein Welteinkommen, und eine Firma, ein Trust oder eine Stiftung bringt eigene Mitteilungs- und Zurechnungsregeln mit.

Wenn die Immobilie persönlich gehalten wird.

• Mieteinkünfte gehören in die deutsche Steuererklärung. Welches Land sie besteuert und ob Deutschland sie freistellt oder die im Land der Immobilie gezahlte Steuer anrechnet, regelt das Doppelbesteuerungsabkommen.
• Ein Verkauf ist ein privates Veräußerungsgeschäft, wenn zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen; ausgenommen sind selbst bewohnte Immobilien (§ 23 des Einkommensteuergesetzes). Auch hier entscheidet das Abkommen, welches Land besteuern darf.
• Ist der Erblasser, der Schenker oder der Erwerber Inländer, ist der gesamte Erwerb in Deutschland erbschaft- oder schenkungsteuerpflichtig, auch eine Immobilie im Ausland. Deutsche Staatsangehörige gelten noch fünf Jahre nach dem Wegzug als Inländer (§ 2 des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes).

Wenn die Immobilie einer ausländischen Firma gehört.

• Eine Beteiligung von mindestens 10 % oder mit Anschaffungskosten über 150.000 € ist dem Finanzamt nach § 138 der Abgabenordnung mitzuteilen, mit der Steuererklärung und spätestens 14 Monate nach Ablauf des Jahres.
• Beherrscht ein in Deutschland unbeschränkt Steuerpflichtiger die Firma und werden ihre passiven Einkünfte dort unter 15 % besteuert, werden sie ihm nach dem Außensteuergesetz zugerechnet.

Wenn ein Trust oder eine Stiftung die Immobilie hält. Vermögen und Einkünfte einer ausländischen Familienstiftung werden dem Stifter zugerechnet, wenn er in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig ist, sonst den unbeschränkt steuerpflichtigen Bezugs- oder Anfallsberechtigten (§ 15 des Außensteuergesetzes); Trusts und andere Vermögensmassen stehen Stiftungen gleich. Für Stiftungen in der Europäischen Union oder im Europäischen Wirtschaftsraum gilt eine Ausnahme, wenn das Vermögen dem Stifter rechtlich und tatsächlich entzogen ist und Steuerinformationen ausgetauscht werden. Die Übertragung von Vermögen auf eine Stiftung oder einen Trust ist zudem eine Schenkung im Sinne des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes.

Immobilie in einem Trust halten: Einschränkungen durch Sanktionen

Für Bürger der Europäischen Union stehen die klassischen Trust-Länder offen, für Bürger und Einwohner Russlands sind sie weitgehend geschlossen. Artikel 5m der Verordnung Nr. 833/2014 der Europäischen Union verbietet, Trusts und ähnliche Konstruktionen einzutragen, ihnen eine Adresse zu stellen und sie zu verwalten, wenn der Stifter oder ein Begünstigter russischer Staatsangehöriger oder eine in Russland lebende Person ist. Ausgenommen sind Bürger der Europäischen Union und Inhaber eines befristeten oder unbefristeten Aufenthaltstitels in der Europäischen Union. Das gilt für Zypern, Malta und den Rest der Union.

Das Vereinigte Königreich führte am 16. Dezember 2022 ein eigenes Verbot ein, das auch auf Jersey, Guernsey, der Isle of Man, in Gibraltar und auf den Britischen Jungferninseln gilt. Die britische Regel knüpft an den Wohnsitz an, nicht an die Staatsangehörigkeit: Sie erfasst jeden, der gewöhnlich in Russland lebt oder sich dort aufhält, wie der internationale Berufsverband der Nachlassplaner erklärt. Ein Bürger Russlands, der etwa in den Vereinigten Arabischen Emiraten lebt, fällt nicht unter das britische Verbot, wohl aber unter das der Europäischen Union, sofern er keinen Aufenthaltstitel in der Europäischen Union hat.

Für Bürger und Einwohner Russlands ist die Liste realer Optionen daher kürzer: Trusts auf den Seychellen und Stiftungen dort, die Stiftung in Panama, Stiftungen in den Vereinigten Arabischen Emiraten und mit Aufenthaltstitel in der Europäischen Union auch europäische Länder. Das letzte Wort hat der Treuhänder oder das Register, die jeweils eigene Prüfungen von Kunden und Mittelherkunft durchführen.

Fallstricke: wann eine Struktur mehr kostet als persönliches Eigentum

Der teuerste Fehler ist, auf den eigenen Namen zu kaufen und die Struktur später zu bauen: Eine zweite Runde Grunderwerbsteuer frisst den Vorteil für Jahre auf. Die anderen Fallen sind seltener, aber ebenso teuer.

• Ein Trust gegen Schulden. Geht Vermögen in einen Trust, nachdem Forderungen von Gläubigern aufgetaucht sind oder mitten in einer Scheidung, kann ein Gericht die Übertragung aufheben. Schutz funktioniert, wenn die Struktur früh und mit sauberem Geld errichtet wird.
• Versteckte Kontrolle. Behält der Stifter das Recht, die Übertragung zu widerrufen oder über die Einkünfte zu bestimmen, rechnet das Finanzamt ihm die Einkünfte weiter zu, und ein Gericht sieht in ihm den wahren Eigentümer.
• Strafregime für Offshore-Eigentümer. Spanien und Frankreich nehmen 3 % im Jahr, Portugal 7,5 %, und das Vereinigte Königreich erhebt zusätzlich die Jahressteuer auf Wohnungen in Firmenbesitz und Erbschaftsteuer durch die Firma hindurch. Eine Firma von den Britischen Jungferninseln über einer spanischen Wohnung kostet fast immer mehr als persönliches Eigentum.
• Hypotheken und Banken. Banken vergeben selten Wohnkredite an Offshore-Firmen, und ein Firmenkonto braucht länger, mit ausführlicher Prüfung der Mittelherkunft. Für Bürger Russlands gelten in der Europäischen Union Grenzen: Artikel 5b der Verordnung Nr. 833/2014 verbietet Banken, Einlagen von ihnen über 100.000 € je Bank anzunehmen, außer bei Inhabern eines Aufenthaltstitels in der Europäischen Union.
• Transparenz. Wirtschaftlich Berechtigte von Firmen und Trusts sind für Register, Banken und Steuerbehörden im automatischen Informationsaustausch sichtbar. Seit 2022 müssen ausländische Firmen mit Immobilien im Vereinigten Königreich ihre Eigentümer im Register ausländischer Rechtsträger offenlegen. Anonymität lässt sich mit einer Struktur nicht kaufen.
• Jährliche Kosten. Vertreter, Abschlüsse, Prüfung, Gebühren des Treuhänders und Meldungen zu Hause. Sie lohnen sich bei einem Bestand, selten bei einer einzelnen Wohnung.

Was wir tun: von der Wahl der Immobilie bis zum Nachfolgeplan

Die Eigentumsstruktur wird vor der Anzahlung gewählt, nicht nach dem Kauf. Deshalb beginnt die Arbeit mit drei Fragen: wo die Immobilie liegt, wo der Eigentümer steuerlich ansässig ist und wer die Erben sind.

• wir finden die Immobilie und begleiten den Kauf über Anlageimmobilien: Länder, Preise, Prüfung von Verkäufer und Eigentumstitel;
• wir gründen die Eigentümerfirma im Land der Immobilie oder eine Holding anderswo: Firmengründung in fast 100 Ländern, darunter die Vereinigten Arabischen Emirate, die Vereinigten Staaten und Zypern;
• wir errichten Trusts und Privatstiftungen, mit Länderkarten oben auf dieser Seite, von den Seychellen bis Liechtenstein;
• wir erstellen den Nachfolgeplan: Nachfolgeplanung in den Vereinigten Arabischen Emiraten und ein Testament nach dem Recht der Britischen Jungferninseln für Vermögen in Firmen;
• wir berechnen die Steuern im Land der Immobilie und im Wohnsitzland, vergleichen Systeme unter Steuern nach Ländern und bereiten Meldungen zu ausländischen Gesellschaften vor;
• wir eröffnen Geschäftskonten für Kaufzahlungen, Miete und laufende Kosten.

Ist das Land noch nicht gewählt, beginnen Sie mit unserem Überblick über Anlageimmobilien: Er listet Länder mit unterschiedlichen Steuern und Regeln für ausländische Käufer.