Cómo tener un inmueble en el extranjero: empresa o fideicomiso

Cómo tener un inmueble en el extranjero: la respuesta corta

Un departamento de US$ 1 millón en Miami a nombre de un extranjero les deja a los herederos una factura del Servicio de Impuestos Internos de unos US$ 333.000. Para los no residentes, el impuesto sucesorio estadounidense empieza cuando los bienes en Estados Unidos superan los US$ 60.000, mientras que un ciudadano estadounidense que muere en 2026 no paga nada sobre los primeros US$ 15 millones. Esa diferencia de 250 veces no tiene nada que ver con el precio del inmueble y todo que ver con el nombre que figura en el título.

La estructura de la propiedad resuelve cuatro cuestiones de dinero: cuánto impuesto se paga al comprar, cuánto por el alquiler, cuánto al vender, y qué reciben los herederos y con qué rapidez. A eso se suman la protección frente a acreedores y divorcios, la privacidad y si un banco aceptará los fondos.

La conclusión principal va antes de las tablas. Un solo departamento para uso personal casi siempre es más barato a tu nombre, respaldado por un testamento. Una empresa, un fideicomiso o una fundación privada se pagan solos cuando hay varios inmuebles en distintos países, cuando los herederos tienen pasaportes distintos o cuando el país del inmueble grava mucho las herencias de los extranjeros. Para un residente fiscal ruso, cualquier estructura extranjera implica además declaraciones ante el Servicio Federal de Impuestos y una posible sociedad extranjera controlada.

Comprar un inmueble a tu nombre, a través de una empresa, un fideicomiso o una fundación: seis opciones

Hay seis formas de tener bienes inmuebles en el extranjero, y cada una cambia el panorama fiscal y sucesorio. El país del inmueble siempre va primero: su impuesto de transmisión, su registro de la propiedad y sus reglas sucesorias sobre inmuebles. La ley rusa también remite allí: la sucesión de los inmuebles en general sigue la ley del país donde están (artículo 1224 del Código Civil ruso).

• A tu nombre. El dueño figura en el registro de la propiedad local. Es lo más barato de mantener, pero al fallecer los herederos pasan por el proceso sucesorio del país del inmueble, y según la ley rusa una herencia debe aceptarse en 6 meses (artículo 1154 del Código Civil).
• Como matrimonio. Título a nombre de los dos o de uno. Para los ciudadanos rusos, los bienes comprados durante el matrimonio son comunes sin importar a nombre de quién estén (artículo 34 del Código de Familia), salvo que unas capitulaciones matrimoniales digan otra cosa.
• A través de una empresa local en el país del inmueble: una sociedad limitada española, una LLC estadounidense, una empresa de los Emiratos. La empresa paga impuestos sobre el alquiler a la tasa local, y el dueño recibe dividendos.
• A través de una empresa extranjera de un tercer país, como las Islas Vírgenes Británicas o Chipre. El inmueble puede venderse vendiendo las acciones, pero muchos países penalizan a este tipo de dueño con impuestos especiales.
• A través de un fideicomiso. El fideicomitente transfiere los bienes a un fiduciario, que los administra para los beneficiarios. Normalmente el fideicomiso es dueño de una empresa y la empresa es dueña del inmueble. Las jurisdicciones se comparan en nuestro panorama de fideicomisos en paraísos fiscales.
• A través de una fundación privada. Una persona jurídica sin dueños, con estatutos y un consejo, conocida en los países de derecho civil: Liechtenstein, Panamá, Austria.

Impuestos sobre un inmueble en el extranjero: cómo se comparan las opciones de propiedad

El impuesto de compra se aplica sea cual sea la estructura; las diferencias aparecen en el alquiler, en la venta y en los gravámenes especiales sobre las empresas. La tabla da el panorama general con tasas de ejemplo de 2026; las cifras exactas dependen del país del inmueble.

La segunda tabla cubre las razones por las que suelen existir las estructuras: sucesión, protección y privacidad.

Comprar un inmueble a nombre de una empresa o a tu nombre: tres casos típicos

Una estructura rara vez se paga sola con el primer departamento: una empresa trae contabilidad, declaraciones e impuesto sobre el beneficio, y a un dueño ruso se le suman las reglas sobre sociedades extranjeras controladas. Estas son tres situaciones en las que la respuesta cambia.

Ejemplo 1. Un departamento de alquiler en Dubái. Si el departamento es de una persona física y se alquila sin una licencia para esa actividad, no hay impuesto de sociedades en los Emiratos: la Decisión del Consejo de Ministros n.º 49 de 2023 deja expresamente fuera esos ingresos de inversión inmobiliaria. Una empresa con el mismo departamento paga el 9% sobre el beneficio de más de 375.000 dírhams. La conclusión: un solo departamento de alquiler conviene tenerlo a tu nombre, con la sucesión resuelta mediante un testamento. Un residente fiscal ruso igual tiene que declarar ese alquiler en su país.

Ejemplo 2. Una villa familiar en España o Francia donde viven los padres y a la que van hijos adultos con pasaportes distintos. Aquí el riesgo principal no es el impuesto sobre el alquiler, sino la sucesión: varios herederos, varios países y un proceso sucesorio según las reglas locales. Una empresa extranjera es justo lo que estos países penalizan, con un gravamen anual del 3%. Opciones viables: la propiedad a tu nombre con un testamento que elija la ley de la nacionalidad (el Reglamento europeo de sucesiones n.º 650/2012 lo permite), o una empresa local cuyas acciones estén en un fideicomiso o una fundación.

Ejemplo 3. Una cartera en varios países. Si una familia tiene departamentos en, por ejemplo, Dubái, Lisboa y Londres, tener cada uno a nombre propio significa un proceso sucesorio aparte según la ley de cada país. La respuesta habitual: una empresa local propietaria en cada país, una sociedad de cartera por encima y esa sociedad en manos de un fideicomiso o una fundación privada. Así los inmuebles pasan a la siguiente generación según la escritura del fideicomiso o los estatutos de la fundación, sin procesos judiciales en tres países. Cada país hay que revisarlo por separado: el impuesto sucesorio británico del 40% alcanza las viviendas a través de empresas extranjeras, y el impuesto sobre inmuebles de Portugal para una empresa de la lista negra es del 7,5% al año.

Inmuebles en los Emiratos: qué pasa con una herencia sin testamento

Hasta febrero de 2023, un no musulmán que moría en los Emiratos sin un testamento registrado corría el riesgo de que su herencia se repartiera según la sharía, donde las partes dependen del sexo y del grado de parentesco. Desde el 1 de febrero de 2023 se aplica el Decreto Ley Federal n.º 41 de 2022 sobre el estatuto personal civil. Para los extranjeros no musulmanes que viven en los Emiratos introdujo una regla laica por defecto: la mitad de la herencia va al cónyuge sobreviviente y la otra mitad se reparte por igual entre los hijos, sin diferencia entre hijos e hijas.

La ley permite a los herederos pedir que se aplique la ley de la nacionalidad del fallecido. Pero su ámbito está pensado para los extranjeros que residen en el país, y para los dueños que no viven en los Emiratos la práctica no está asentada. Por eso los especialistas de Murblz aconsejan no confiar en las reglas por defecto y registrar un testamento, ya sea en el centro de testamentos del Centro Financiero Internacional de Dubái o en el registro del Departamento Judicial de Abu Dabi. Para los musulmanes sigue aplicándose la sharía.

La segunda vía es una fundación del Centro Financiero Internacional de Dubái. Desde mayo de 2018, por un acuerdo entre ese centro y el Departamento de Tierras de Dubái, estas fundaciones pueden comprar y registrar inmuebles en las zonas abiertas a la propiedad extranjera. La muerte del fundador no detiene la fundación: el inmueble se queda donde está y solo cambian los beneficiarios según los estatutos. Trasladar tu propio departamento a tu propia fundación puede tratarse como una donación con una tasa del 0,125% en lugar del 4% habitual, pero el Departamento de Tierras decide caso por caso.

Los impuestos de los Emiratos favorecen la propiedad personal: las personas físicas no pagan nada por el alquiler, mientras que una empresa paga el 9% (ejemplo 1 más arriba). Una fundación se elige por la sucesión, no por los impuestos. Más detalles en nuestro panorama de impuestos de los Emiratos; los inmuebles están en bienes inmuebles en los Emiratos.

Comprar un inmueble en Europa: impuesto de transmisión y gravámenes sobre dueños de paraísos fiscales

En Europa, el momento más caro es el propio cambio de dueño. El impuesto sobre transmisiones patrimoniales de España en viviendas de reventa va del 4% en el País Vasco y el 6% en Madrid al 10% y más en Cataluña. En Francia, quien compra una vivienda existente paga el 7-8,5% del precio en gastos notariales: 89 de 101 departamentos subieron el impuesto de transmisión a cerca del 6,32% para el período del 1 de abril de 2025 al 31 de marzo de 2028.

De ahí la primera regla: elige la estructura antes de comprar. Si el departamento ya está a tu nombre, trasladarlo a tu propia empresa, fideicomiso o fundación es una nueva operación, y vuelven a corresponder el impuesto de transmisión o el de ganancias de capital.

La segunda regla: en Europa una empresa de un paraíso fiscal paga más, no menos.

• España cobra un gravamen especial del 3% anual sobre el valor catastral de los inmuebles de entidades residentes en paraísos fiscales (gravamen especial sobre bienes inmuebles de entidades no residentes), que se declara con el modelo 213 cada enero. Más en nuestro panorama de impuestos de España.
• Francia cobra un 3% anual sobre el valor de mercado de los inmuebles de personas jurídicas y fideicomisos (artículo 990 D del Código Tributario francés). La exención es posible informando los inmuebles y los dueños a la oficina tributaria con el formulario 2746 antes del 15 de mayo de cada año, pero no todas las entidades califican.
• Portugal cobra a las empresas de su lista nacional de paraísos fiscales un impuesto sobre inmuebles del 7,5% anual y un impuesto de compra del 10%. El 25 de junio de 2026, el Gobierno aprobó un proyecto de ley para usar como referencia la lista de la Unión Europea (10 jurisdicciones, frente a 77 en la portuguesa), pero el Parlamento todavía tiene que aprobarlo y la lista final aún no se conoce.
• El Reino Unido cobra un impuesto anual sobre las viviendas de más de 500.000 libras en manos de una empresa: desde 4.600 libras en 2026/27 hasta 303.450 libras para inmuebles de más de 20 millones de libras. Y desde el 6 de abril de 2017, el impuesto sucesorio británico del 40% alcanza a las empresas y fideicomisos extranjeros cuyo valor proviene de viviendas en el Reino Unido.

La Unión Europea ofrece una herramienta que la mayoría de los países no tiene: el Reglamento n.º 650/2012 permite elegir en el testamento la ley de tu nacionalidad, y los tribunales de los países de la Unión Europea, salvo Dinamarca e Irlanda, la aplican. No elimina el impuesto: la escala básica del impuesto de sucesiones de España llega al 34%, con beneficios regionales encima.

Comprar un inmueble en Estados Unidos: el impuesto sucesorio para no residentes

Estados Unidos grava las herencias de los extranjeros con más dureza que casi cualquier otro país desarrollado. Si el fallecido no era ciudadano estadounidense ni tenía allí su domicilio, el impuesto se aplica a todos los bienes en Estados Unidos por encima de US$ 60.000: inmuebles, bienes muebles en el país y acciones de corporaciones estadounidenses. La tasa llega al 40%. Para los ciudadanos estadounidenses, la gran ley presupuestaria federal (Ley Pública 119-21) fijó una exención de US$ 15 millones desde 2026.

Cálculo de ejemplo. Un departamento de US$ 1.000.000 en Miami a nombre de un extranjero, sin hipoteca. Según la escala del impuesto sucesorio, el impuesto provisional es de US$ 345.800; después del crédito unificado de US$ 13.000 disponible para los no residentes, queda en US$ 332.800, un tercio del valor. El cálculo no tiene en cuenta los gastos de administración ni otras deducciones.

Por eso los extranjeros a menudo compran inmuebles en Estados Unidos a través de una corporación extranjera: según el Servicio de Impuestos Internos, solo las acciones de corporaciones constituidas según la ley estadounidense son bienes situados en Estados Unidos. Esta vía tiene sus propios costos. La empresa paga un 21% de impuesto federal de sociedades. En una venta, el comprador retiene el 15% del precio según la ley de inversiones extranjeras en bienes inmuebles. Y una LLC estadounidense de un extranjero presenta cada año el formulario 5472 bajo pena de una multa de US$ 25.000.

Más en nuestro panorama de impuestos de Estados Unidos; para los inmuebles y la operación, mira bienes inmuebles en Estados Unidos.

Inmuebles en el extranjero e impuestos rusos: sociedades controladas, fideicomisos y fundaciones

Rusia no cobra impuesto sobre un departamento en el extranjero, y no hay una obligación aparte de informar el simple hecho de tenerlo. Pero un residente fiscal ruso (183 días o más en el país dentro de 12 meses seguidos) paga impuesto sobre la renta por su renta mundial, y una empresa, un fideicomiso o una fundación añaden declaraciones obligatorias con multas de hasta 500.000 rublos.

Si el inmueble está a nombre propio.

• El alquiler tributa con la escala progresiva principal del 13% al 22% (artículo 224 del Código Tributario). El impuesto pagado en el país del inmueble puede acreditarse si hay un convenio de doble imposición (artículo 232). El Decreto Presidencial n.º 585 del 8 de agosto de 2023 suspendió partes de los convenios con 38 países, entre ellos Estados Unidos, España, Francia, Chipre y Portugal, pero los artículos sobre la eliminación de la doble imposición siguen vigentes.
• Una venta no paga impuesto después del plazo mínimo de tenencia: 3 años para un inmueble heredado o donado por un pariente cercano, 5 años en los demás casos (artículo 217.1; el Ministerio de Finanzas confirmó que la regla abarca los inmuebles extranjeros). Una venta anterior tributa al 13% sobre ingresos de hasta 2,4 millones de rublos y al 15% por encima.
• Los ingresos van en la declaración 3-NDFL antes del 30 de abril del año siguiente, con el impuesto a pagar hasta el 15 de julio.

Si el inmueble es de una empresa extranjera.

• Una participación de más del 10% exige una notificación de participación en una organización extranjera dentro de 3 meses (artículo 25.14). La multa por no hacerlo es de 50.000 rublos por empresa (artículo 129.6).
• La empresa pasa a ser una sociedad controlada si la participación del dueño supera el 25%, o el 10% cuando los residentes rusos juntos tienen más del 50% (artículo 25.13). Una persona física presenta la notificación de sociedad controlada antes del 30 de abril del año siguiente a aquel en que se tiene en cuenta el beneficio, junto con los estados financieros de la empresa. La multa por no presentarla es de 500.000 rublos por sociedad controlada.
• El beneficio de la sociedad controlada se suma a los ingresos del dueño si supera los 10 millones de rublos en el año (artículo 25.15(7)) y tributa con la escala principal del 13% al 22%. Están exentas, entre otras, las empresas de los Estados de la Unión Económica Euroasiática y las empresas cuya tasa efectiva es al menos el 75% de la media ponderada rusa (artículo 25.13-1). La alternativa es el impuesto sobre un beneficio fijo: desde 2025 es de 27,99 millones de rublos por una sola sociedad controlada (artículo 227.2).

Si un fideicomiso o una fundación tiene el inmueble. El Código Tributario trata un fideicomiso como una estructura extranjera sin personalidad jurídica, que también puede ser una sociedad controlada (artículo 25.13(2)). El fideicomitente es la persona que controla por defecto (apartado 9). Deja de serlo solo si, al mismo tiempo, no tiene derecho a recibir ni a disponer de los ingresos de la estructura, no conserva derechos sobre los bienes transferidos (la transferencia es irrevocable) y no influye en las decisiones sobre los repartos (apartado 10). Las fundaciones sin capital social siguen las mismas reglas (apartado 15). La constitución de una estructura así debe notificarse dentro de 3 meses (artículo 25.14). Las declaraciones y los cálculos del beneficio se explican en declaraciones de sociedades controladas.

Tener un inmueble en un fideicomiso: qué cambiaron las sanciones para los rusos

Las jurisdicciones clásicas de fideicomisos están en gran parte cerradas para los ciudadanos y residentes rusos. El artículo 5m del Reglamento (UE) n.º 833/2014 prohíbe registrar fideicomisos y figuras similares, darles un domicilio y administrarlos cuando el fideicomitente o un beneficiario es nacional ruso o una persona física que reside en Rusia. La excepción abarca a los ciudadanos de la Unión Europea y a los titulares de permisos de residencia temporal o permanente en la Unión Europea. Eso se aplica a Chipre, Malta y el resto del bloque.

El Reino Unido introdujo su propia prohibición el 16 de diciembre de 2022, y también se aplica en Jersey, Guernsey, la Isla de Man, Gibraltar y las Islas Vírgenes Británicas. La regla británica se basa en la residencia, no en la nacionalidad: alcanza a cualquiera que resida habitualmente o se encuentre en Rusia, como explica la asociación internacional de profesionales de fideicomisos y sucesiones. Un ciudadano ruso que reside, por ejemplo, en los Emiratos queda fuera de la prohibición británica, pero dentro de la europea salvo que tenga un permiso de residencia en la Unión Europea.

Así que para un comprador de Rusia la lista de opciones reales es más corta: fideicomisos y fundaciones de Seychelles, la fundación panameña, las fundaciones de los Emiratos y, con un permiso de residencia en la Unión Europea, también las jurisdicciones europeas. La última palabra la tiene el fiduciario o el registro, cada uno con sus propios controles del cliente y del origen de los fondos.

Trampas: cuándo una estructura cuesta más que la propiedad personal

El error más caro es comprar a tu nombre y armar la estructura después: una segunda ronda del impuesto de transmisión borra el beneficio durante años. Las demás trampas son más raras, pero igual de caras.

• Un fideicomiso creado frente a deudas. Si los bienes pasan a un fideicomiso después de que aparecieron reclamos de acreedores o en pleno divorcio, un tribunal puede anular la transferencia. La protección funciona cuando la estructura se crea pronto y con dinero limpio.
• Control oculto. Si el fideicomitente conserva el derecho a revocar la transferencia o a dirigir los ingresos, la oficina tributaria rusa sigue viendo una persona que controla, y un tribunal ve al verdadero dueño.
• Regímenes de penalización para dueños de paraísos fiscales. España y Francia se llevan un 3% al año, Portugal un 7,5%, y el Reino Unido suma su impuesto anual y el impuesto sucesorio a través de la empresa. Una empresa de las Islas Vírgenes Británicas sobre un departamento español casi siempre cuesta más que tenerlo a tu nombre.
• Hipotecas y bancos. Los bancos rara vez prestan a empresas de paraísos fiscales con garantía de viviendas, y una cuenta de empresa tarda más en abrirse, con una revisión detallada del origen de los fondos. Los rusos enfrentan límites en la Unión Europea: el artículo 5b del mismo reglamento prohíbe a los bancos aceptarles depósitos de más de 100.000 € por banco, salvo a los titulares de permisos de residencia en la Unión Europea.
• Transparencia. Los beneficiarios finales de empresas y fideicomisos son visibles para los registros, los bancos y las autoridades fiscales según el estándar común de reporte. Desde 2022, las empresas extranjeras dueñas de inmuebles en el Reino Unido deben revelar a sus dueños en el Registro de Entidades Extranjeras. Una estructura no compra anonimato.
• Costos anuales. Agente, contabilidad, auditoría, honorarios del fiduciario y declaraciones rusas de sociedades controladas. Compensan con una cartera, rara vez con un solo departamento.

Qué hacemos: de la elección del inmueble al plan sucesorio

La estructura de la propiedad se elige antes de la seña, no después de la escritura. Por eso el trabajo empieza con tres preguntas: dónde está el inmueble, dónde es residente fiscal el dueño y quiénes son los herederos.

• encontramos el inmueble y acompañamos la operación a través de inmuebles de inversión: países, precios, revisión del vendedor y del título;
• registramos la empresa propietaria en el país del inmueble o una sociedad de cartera en otro lugar: constitución de empresas en casi 100 jurisdicciones, entre ellas los Emiratos Árabes Unidos, Estados Unidos y Chipre;
• constituimos fideicomisos y fundaciones privadas, con las fichas de jurisdicciones más arriba en esta página, de Seychelles a Liechtenstein;
• armamos el plan sucesorio: planificación sucesoria en los Emiratos y un testamento según la ley de las Islas Vírgenes Británicas para los bienes en empresas;
• calculamos los impuestos en el país del inmueble y en el país de residencia, comparamos regímenes en impuestos por país y preparamos las declaraciones de sociedades controladas;
• abrimos cuentas empresariales para los pagos de la compra, el alquiler y los gastos corrientes.

Si todavía no elegiste el país, empieza por nuestro panorama de inmuebles de inversión: reúne países con distintos impuestos y reglas para los compradores extranjeros.