Cara memiliki properti di luar negeri: perusahaan atau perwalian amanat

Cara memiliki properti di luar negeri: jawaban singkat

Kondominium senilai $1 juta di Miami yang dipegang atas nama orang asing sendiri meninggalkan tagihan bagi ahli warisnya dari dinas pajak federal AS (IRS) sekitar $333.000. Bagi nonpenduduk, pajak harta peninggalan AS mulai berlaku begitu aset di AS melebihi $60.000, sedangkan warga negara AS yang meninggal pada 2026 tidak membayar apa pun atas $15 juta pertama. Selisih 250 kali lipat itu tidak ada hubungannya dengan harga properti dan sepenuhnya soal nama siapa yang tercantum dalam sertifikat.

Struktur kepemilikan menentukan empat pertanyaan uang: berapa pajak saat membeli, berapa atas sewa, berapa saat menjual, dan apa yang diterima ahli waris serta seberapa cepat. Di atas itu ada perlindungan dari kreditor dan perceraian, kerahasiaan, dan apakah bank mau menerima dananya sama sekali.

Kesimpulan utamanya kami sampaikan sebelum tabel. Satu apartemen untuk dipakai sendiri hampir selalu lebih murah dipegang atas nama sendiri, didukung wasiat. Perusahaan, perwalian amanat, atau yayasan pribadi sepadan biayanya jika ada beberapa properti di berbagai negara, jika ahli waris memegang paspor berbeda, atau jika negara tempat properti berada memajaki harta peninggalan orang asing dengan berat. Bagi penduduk pajak Rusia, struktur asing apa pun juga berarti pelaporan ke dinas pajak federal Rusia dan kemungkinan perusahaan asing terkendali.

Membeli properti secara pribadi, lewat perusahaan, perwalian amanat, atau yayasan: enam pilihan

Ada enam cara memegang properti di luar negeri, dan masing-masing mengubah gambaran pajak dan pewarisan. Negara tempat properti berada selalu didahulukan: pajak peralihannya, kantor pertanahannya, dan aturan pewarisannya untuk properti. Hukum Rusia pun merujuk ke sana: pewarisan properti tak bergerak umumnya mengikuti hukum negara tempat properti itu berada (Pasal 1224 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Rusia).

• Atas nama sendiri. Pemilik tercantum di kantor pertanahan setempat. Paling murah dipelihara, tetapi saat pemilik meninggal ahli waris menjalani proses pengesahan warisan di negara properti itu, dan menurut hukum Rusia warisan harus diterima dalam 6 bulan (Pasal 1154 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata).
• Sebagai pasangan suami istri. Sertifikat atas nama keduanya atau salah satunya. Bagi warga negara Rusia, properti yang dibeli selama perkawinan menjadi harta bersama terlepas dari nama siapa yang tercantum (Pasal 34 Kitab Undang-Undang Keluarga), kecuali perjanjian pranikah menyatakan lain.
• Lewat perusahaan lokal di negara properti itu: perseroan terbatas Spanyol (SL), perseroan terbatas AS (LLC), perusahaan Uni Emirat Arab. Perusahaan membayar pajak atas sewa dengan tarif setempat, dan pemilik menerima dividen.
• Lewat perusahaan asing dari negara ketiga, seperti Kepulauan Virgin Britania atau Siprus. Properti bisa dijual dengan menjual sahamnya, tetapi banyak negara menghukum pemilik semacam ini dengan pajak khusus.
• Lewat perwalian amanat. Pemberi amanat mengalihkan aset kepada wali amanat, yang mengelolanya untuk penerima manfaat. Biasanya perwalian memiliki perusahaan, dan perusahaan memiliki properti. Yurisdiksinya kami bandingkan dalam ulasan perwalian amanat lepas pantai.
• Lewat yayasan pribadi. Badan hukum tanpa pemilik, dengan piagam dan dewan, yang lazim di negara bersistem hukum perdata kontinental: Liechtenstein, Panama, Austria.

Pajak atas properti di luar negeri: perbandingan pilihan kepemilikan

Pajak pembelian berlaku apa pun strukturnya; perbedaannya muncul pada sewa, saat penjualan, dan pada pungutan khusus atas perusahaan. Tabel ini memberi gambaran umum dengan contoh tarif 2026; angka pastinya tergantung negara tempat properti berada.

Tabel kedua mencakup alasan struktur biasanya dibentuk: pewarisan, perlindungan, dan kerahasiaan.

Membeli properti atas nama perusahaan atau pribadi: tiga kasus umum

Struktur jarang sepadan biayanya untuk apartemen pertama: perusahaan membawa pembukuan, pelaporan, dan pajak laba, dan pemilik dari Rusia ditambah lagi aturan perusahaan asing terkendali. Berikut tiga situasi dengan jawaban yang berbeda.

Contoh 1. Apartemen sewaan di Dubai. Jika apartemen dimiliki perorangan dan disewakan tanpa izin untuk kegiatan itu, tidak ada pajak badan Uni Emirat Arab: Keputusan Kabinet Nomor 49 Tahun 2023 secara tegas mengeluarkan penghasilan investasi properti semacam itu dari cakupannya. Perusahaan yang memegang unit yang sama membayar 9% atas laba di atas AED 375.000. Kesimpulannya: satu unit sewaan lebih baik dipegang pribadi, dengan pewarisan diatur lewat wasiat. Penduduk pajak Rusia tetap wajib melaporkan sewa itu di negaranya.

Contoh 2. Vila keluarga di Spanyol atau Prancis tempat orang tua tinggal dan anak-anak dewasa dengan paspor berbeda berkunjung. Risiko utamanya di sini bukan pajak atas sewa, melainkan pewarisan: beberapa ahli waris, beberapa negara, dan pengesahan warisan menurut aturan setempat. Perusahaan asing justru yang dihukum negara-negara ini, dengan pungutan tahunan 3%. Pilihan yang bisa dijalankan: kepemilikan pribadi dengan wasiat yang memilih hukum kewarganegaraan (Peraturan Pewarisan Uni Eropa Nomor 650/2012 memungkinkan hal ini), atau perusahaan lokal yang sahamnya berada dalam perwalian amanat atau yayasan.

Contoh 3. Portofolio di beberapa negara. Jika sebuah keluarga memiliki apartemen di, misalnya, Dubai, Lisbon, dan London, masing-masing yang dipegang pribadi berarti pengesahan warisan tersendiri menurut hukum negaranya. Jawaban yang lazim: perusahaan pemilik lokal di setiap negara, perusahaan induk di atasnya, dan perusahaan induk itu dimiliki perwalian amanat atau yayasan pribadi. Properti lalu beralih ke generasi berikutnya menurut akta perwalian atau piagam yayasan, tanpa proses pengadilan di tiga negara. Setiap negara tetap perlu diperiksa tersendiri: pajak warisan Inggris sebesar 40% menjangkau properti hunian lewat perusahaan lepas pantai, dan pajak properti Portugal bagi perusahaan dari daftar hitam adalah 7,5% setahun.

Properti di Uni Emirat Arab: apa yang terjadi pada harta peninggalan tanpa wasiat

Sampai Februari 2023, nonmuslim yang meninggal di Uni Emirat Arab tanpa wasiat terdaftar berisiko harta peninggalannya dibagi menurut aturan syariah, dengan bagian yang tergantung jenis kelamin dan derajat kekerabatan. Sejak 1 Februari 2023 berlaku Dekret-Undang-Undang Federal Nomor 41 Tahun 2022 tentang Status Pribadi Sipil. Bagi orang asing nonmuslim yang tinggal di Uni Emirat Arab, aturan ini memperkenalkan ketentuan dasar sekuler: separuh harta peninggalan untuk pasangan yang ditinggalkan dan separuh lainnya dibagi rata di antara anak-anak, tanpa beda antara anak laki-laki dan perempuan.

Undang-undang ini membolehkan ahli waris meminta agar hukum kewarganegaraan pewaris yang diberlakukan. Namun cakupannya dirumuskan untuk orang asing yang tinggal di negara itu, dan bagi pemilik yang tidak tinggal di Uni Emirat Arab praktiknya belum mapan. Karena itu spesialis Murblz menyarankan untuk tidak mengandalkan ketentuan dasar dan menganjurkan mendaftarkan wasiat, baik di pusat layanan wasiat Pusat Keuangan Internasional Dubai maupun di kantor pendaftaran Departemen Kehakiman Abu Dhabi. Bagi muslim, syariah tetap berlaku.

Jalan kedua adalah yayasan Pusat Keuangan Internasional Dubai. Sejak Mei 2018, berdasarkan kesepakatan antara pusat keuangan itu dan Departemen Pertanahan Dubai, yayasan semacam ini bisa membeli dan mendaftarkan properti di kawasan yang terbuka bagi kepemilikan asing. Meninggalnya pendiri tidak menghentikan yayasan: properti tetap di tempatnya dan hanya penerima manfaat yang berganti menurut piagam. Memindahkan apartemen Anda sendiri ke yayasan Anda sendiri bisa diperlakukan sebagai hibah dengan pungutan 0,125% alih-alih 4% yang biasa, tetapi Departemen Pertanahan Dubai memutuskannya kasus per kasus.

Pajak Uni Emirat Arab menguntungkan kepemilikan pribadi: perorangan tidak membayar apa pun atas sewa, sedangkan perusahaan membayar 9% (Contoh 1 di atas). Yayasan dipilih demi pewarisan, bukan demi pajak. Rincian lebih lanjut dalam ulasan pajak Uni Emirat Arab kami; propertinya ada di properti di Uni Emirat Arab.

Membeli properti di Eropa: pajak peralihan dan pungutan bagi pemilik lepas pantai

Di Eropa, momen termahal adalah peralihan kepemilikan itu sendiri. Pajak peralihan Spanyol untuk rumah bekas berkisar dari 4% di Negeri Basque dan 6% di Madrid sampai 10% dan lebih di Katalonia. Di Prancis, pembeli rumah yang sudah ada membayar biaya notaris 7-8,5% dari harga: 89 dari 101 departemen menaikkan bea peralihan menjadi sekitar 6,32% untuk periode 1 April 2025 sampai 31 Maret 2028.

Dari situlah aturan pertama: pilih struktur sebelum membeli. Jika apartemen sudah atas nama Anda sendiri, memindahkannya ke perusahaan, perwalian amanat, atau yayasan Anda sendiri adalah transaksi baru, dan pajak peralihan atau pajak keuntungan modal jatuh tempo lagi.

Aturan kedua: perusahaan lepas pantai membayar lebih banyak di Eropa, bukan lebih sedikit.

• Spanyol memungut pungutan khusus 3% setahun atas nilai kadaster properti yang dipegang badan usaha yang berkedudukan di surga pajak, dilaporkan dengan formulir 213 setiap Januari. Selengkapnya dalam ulasan pajak Spanyol kami.
• Prancis memungut 3% setahun atas nilai pasar properti yang dipegang badan hukum dan perwalian amanat (Pasal 990 D Kitab Undang-Undang Pajak Prancis). Pembebasan dimungkinkan dengan mengungkapkan properti dan pemiliknya kepada kantor pajak dengan formulir 2746 paling lambat 15 Mei setiap tahun, tetapi tidak semua badan usaha memenuhi syarat.
• Portugal mengenakan pada perusahaan dari daftar surga pajak nasionalnya pajak properti 7,5% setahun dan pajak pembelian 10%. Pada 25 Juni 2026 pemerintah menyetujui rancangan undang-undang untuk memakai daftar Uni Eropa (10 yurisdiksi, dibanding 77 dalam daftar Portugal) sebagai acuan, tetapi parlemen masih harus mengesahkannya dan daftar akhirnya belum diketahui.
• Inggris memungut pajak tahunan atas hunian yang dibungkus perusahaan bagi rumah senilai lebih dari GBP 500.000 yang dipegang perusahaan: mulai GBP 4.600 pada 2026/27 sampai GBP 303.450 untuk properti di atas GBP 20 juta. Dan sejak 6 April 2017, pajak warisan Inggris sebesar 40% menembus perusahaan lepas pantai dan perwalian amanat yang nilainya berasal dari properti hunian di Inggris.

Uni Eropa menawarkan sarana yang tidak dimiliki kebanyakan negara: Peraturan Nomor 650/2012 memungkinkan Anda memilih hukum kewarganegaraan Anda dalam wasiat, dan pengadilan di negara Uni Eropa selain Denmark dan Irlandia menerapkannya. Ini tidak menghapus pajak: skala dasar pajak warisan Spanyol mencapai 34%, dengan keringanan regional di atasnya.

Membeli properti di AS: pajak harta peninggalan bagi nonpenduduk

AS memajaki harta peninggalan orang asing lebih keras daripada hampir semua negara maju lainnya. Jika pewaris bukan warga negara AS dan tidak berdomisili di sana, pajak berlaku atas semua aset di AS di atas $60.000: properti, harta berwujud di negara itu, dan saham perusahaan AS. Tarifnya naik sampai 40%. Bagi warga negara AS, undang-undang anggaran federal (Undang-Undang Publik 119-21) menetapkan pengecualian $15 juta mulai 2026.

Contoh hitungan. Kondominium senilai $1.000.000 di Miami atas nama orang asing, tanpa hipotek. Menurut skala tarif pajak harta peninggalan, pajak sementaranya $345.800; setelah kredit terpadu $13.000 yang tersedia bagi nonpenduduk, menjadi $332.800, sepertiga nilainya. Hitungan ini mengabaikan biaya pengurusan dan pengurang lainnya.

Karena itulah orang asing sering membeli properti AS lewat perusahaan asing: menurut dinas pajak federal AS, hanya saham perusahaan yang didirikan menurut hukum AS yang dianggap aset berlokasi di AS. Jalur ini punya biayanya sendiri. Perusahaan membayar pajak badan federal 21%. Saat penjualan, pembeli memotong 15% dari harga menurut undang-undang pajak atas investasi asing di properti AS. Dan perseroan terbatas AS yang dimiliki orang asing menyerahkan Formulir 5472 setiap tahun dengan ancaman denda $25.000.

Selengkapnya dalam ulasan pajak AS kami; untuk properti dan transaksinya lihat properti di AS.

Properti di luar negeri dan pajak Rusia: perusahaan asing terkendali, perwalian amanat, dan yayasan

Rusia tidak memungut pajak properti atas apartemen di luar negeri, dan tidak ada kewajiban tersendiri untuk melaporkan sekadar kepemilikannya. Namun penduduk pajak Rusia (183 hari atau lebih di negara itu dalam 12 bulan berturut-turut) membayar pajak penghasilan orang pribadi atas penghasilan di seluruh dunia, dan perusahaan, perwalian amanat, atau yayasan menambah pelaporan wajib dengan denda hingga RUB 500.000.

Jika properti dipegang pribadi.

• Sewa dipajaki menurut skala progresif utama 13% sampai 22% (Pasal 224 Kitab Undang-Undang Pajak). Pajak yang dibayar di negara properti bisa dikreditkan jika ada perjanjian penghindaran pajak berganda (Pasal 232). Keputusan Presiden Nomor 585 tanggal 8 Agustus 2023 menangguhkan sebagian perjanjian dengan 38 negara, termasuk AS, Spanyol, Prancis, Siprus, dan Portugal, tetapi pasal-pasal tentang penghapusan pajak berganda tetap berlaku.
• Penjualan bebas pajak setelah masa kepemilikan minimum: 3 tahun untuk properti yang diwarisi atau dihibahkan kerabat dekat, 5 tahun untuk lainnya (Pasal 217.1; Kementerian Keuangan menegaskan aturan ini mencakup properti di luar negeri). Penjualan yang lebih awal dipajaki 13% atas penghasilan hingga RUB 2,4 juta dan 15% di atasnya.
• Penghasilan dilaporkan dalam formulir 3-NDFL paling lambat 30 April tahun berikutnya, dengan pajak jatuh tempo paling lambat 15 Juli.

Jika properti dipegang perusahaan asing.

• Kepemilikan di atas 10% mewajibkan pemberitahuan keikutsertaan dalam organisasi asing dalam 3 bulan (Pasal 25.14). Denda karena melewatkannya RUB 50.000 per perusahaan (Pasal 129.6).
• Perusahaan menjadi perusahaan asing terkendali jika kepemilikan pemilik melebihi 25%, atau 10% jika penduduk Rusia bersama-sama memegang lebih dari 50% (Pasal 25.13). Perorangan menyerahkan pemberitahuan perusahaan asing terkendali paling lambat 30 April tahun setelah tahun laba diperhitungkan, bersama laporan keuangan perusahaan. Denda karena tidak menyerahkan RUB 500.000 per perusahaan asing terkendali.
• Laba perusahaan asing terkendali ditambahkan ke penghasilan pemilik jika melebihi RUB 10 juta setahun (Pasal 25.15(7)) dan dipajaki menurut skala utama 13% sampai 22%. Yang dibebaskan antara lain perusahaan dari negara Uni Ekonomi Eurasia dan perusahaan yang tarif pajak efektifnya sedikitnya 75% dari rata-rata tertimbang Rusia (Pasal 25.13-1). Alternatifnya adalah pajak atas laba tetap: mulai 2025 sebesar RUB 27,99 juta untuk satu perusahaan asing terkendali (Pasal 227.2).

Jika perwalian amanat atau yayasan memegang properti. Kitab Undang-Undang Pajak memperlakukan perwalian amanat sebagai struktur asing tanpa status badan hukum, yang juga bisa menjadi perusahaan asing terkendali (Pasal 25.13(2)). Pemberi amanat secara bawaan adalah orang yang mengendalikan (ayat 9). Pemberi amanat berhenti menjadi pengendali hanya jika sekaligus tidak berhak menerima atau menggunakan penghasilan struktur, tidak mempertahankan hak atas aset yang dialihkan (pengalihannya tidak bisa dibatalkan), dan tidak memengaruhi keputusan pembagian (ayat 10). Yayasan tanpa modal saham mengikuti aturan yang sama (ayat 15). Pembentukan struktur semacam itu wajib diberitahukan dalam 3 bulan (Pasal 25.14). Pelaporan dan perhitungan laba dibahas di pelaporan perusahaan asing terkendali.

Memiliki properti lewat perwalian amanat: apa yang diubah sanksi bagi warga negara Rusia

Yurisdiksi perwalian amanat klasik sebagian besar tertutup bagi warga negara dan penduduk Rusia. Pasal 5m Peraturan Uni Eropa Nomor 833/2014 melarang pendaftaran perwalian amanat dan pengaturan serupa, penyediaan alamat, dan pengelolaannya jika pemberi amanat atau penerima manfaat adalah warga negara Rusia atau orang yang tinggal di Rusia. Pengecualiannya berlaku bagi warga negara Uni Eropa dan pemegang izin tinggal sementara atau tetap di Uni Eropa. Ini berlaku di Siprus, Malta, dan seluruh blok itu.

Inggris memberlakukan larangannya sendiri pada 16 Desember 2022, dan larangan itu juga berlaku di Jersey, Guernsey, Pulau Man, Gibraltar, dan Kepulauan Virgin Britania. Aturan Inggris bertumpu pada tempat tinggal, bukan kewarganegaraan: aturan itu menjangkau siapa pun yang biasanya tinggal atau berada di Rusia. Warga negara Rusia yang tinggal, misalnya, di Uni Emirat Arab berada di luar larangan Inggris, tetapi di dalam larangan Uni Eropa kecuali memegang izin tinggal Uni Eropa.

Jadi bagi pembeli dari Rusia, daftar pilihan nyatanya lebih pendek: perwalian amanat dan yayasan Seychelles, yayasan Panama, yayasan Uni Emirat Arab, dan, dengan izin tinggal Uni Eropa, juga yurisdiksi Eropa. Keputusan akhir ada di tangan wali amanat atau kantor pendaftaran, yang masing-masing menjalankan pemeriksaan klien dan sumber dananya sendiri.

Jebakan: kapan struktur lebih mahal daripada kepemilikan pribadi

Kesalahan termahal adalah membeli atas nama sendiri lalu membangun struktur belakangan: putaran kedua pajak peralihan menghapus manfaatnya selama bertahun-tahun. Jebakan lainnya lebih jarang, tetapi sama mahalnya.

• Perwalian amanat yang dibentuk untuk menghindari utang. Jika aset masuk ke perwalian setelah tagihan kreditor muncul atau di tengah perceraian, pengadilan bisa membatalkan pengalihannya. Perlindungan berfungsi jika struktur dibentuk sejak awal dan dengan uang yang bersih.
• Kendali tersembunyi. Jika pemberi amanat mempertahankan hak untuk membatalkan pengalihan atau mengarahkan penghasilan, kantor pajak Rusia tetap melihat orang yang mengendalikan, dan pengadilan melihat pemilik sebenarnya.
• Rezim denda bagi pemilik lepas pantai. Spanyol dan Prancis mengambil 3% setahun, Portugal 7,5%, dan Inggris menambah pajak tahunan atas hunian yang dibungkus perusahaan serta pajak warisan lewat perusahaan. Perusahaan Kepulauan Virgin Britania di atas apartemen Spanyol hampir selalu lebih mahal daripada memilikinya secara pribadi.
• Hipotek dan bank. Bank jarang memberi pinjaman kepada perusahaan lepas pantai dengan jaminan rumah, dan rekening perusahaan lebih lama dibuka dengan pemeriksaan sumber dana yang rinci. Warga negara Rusia menghadapi batasan di Uni Eropa: Pasal 5b peraturan yang sama melarang bank menerima simpanan dari mereka di atas EUR 100.000 per bank, kecuali bagi pemegang izin tinggal Uni Eropa.
• Transparansi. Pemilik manfaat perusahaan dan perwalian amanat terlihat oleh kantor pendaftaran, bank, dan otoritas pajak menurut CRS. Sejak 2022, perusahaan asing yang memiliki properti di Inggris wajib mengungkapkan pemiliknya dalam daftar badan usaha luar negeri. Struktur tidak membeli anonimitas.
• Biaya tahunan. Agen, laporan keuangan, audit, biaya wali amanat, dan pelaporan perusahaan asing terkendali Rusia. Semua itu sepadan untuk portofolio, jarang untuk satu apartemen.

Yang kami kerjakan: dari memilih properti sampai rencana pewarisan

Struktur kepemilikan dipilih sebelum uang muka, bukan setelah transaksi selesai. Jadi pekerjaan dimulai dari tiga pertanyaan: di mana propertinya, di mana pemilik menjadi penduduk pajak, dan siapa ahli warisnya.

• kami mencari properti dan mendampingi transaksinya lewat layanan properti investasi: negara, harga, pemeriksaan penjual dan hak atas properti;
• kami mendaftarkan perusahaan pemilik di negara properti atau perusahaan induk di tempat lain: pendirian perusahaan di hampir 100 yurisdiksi, termasuk Uni Emirat Arab, AS, dan Siprus;
• kami mendirikan perwalian amanat dan yayasan pribadi, dengan kartu yurisdiksi di atas pada halaman ini, dari Seychelles sampai Liechtenstein;
• kami menyusun rencana pewarisan: perencanaan warisan di Uni Emirat Arab dan wasiat menurut hukum Kepulauan Virgin Britania untuk aset yang dipegang lewat perusahaan;
• kami menghitung pajak di negara properti dan negara residensi, membandingkan rezimnya di pajak menurut negara, dan menyiapkan pelaporan perusahaan asing terkendali;
• kami membuka rekening usaha untuk pembayaran pembelian, sewa, dan biaya berjalan.

Jika negaranya belum dipilih, mulailah dengan ulasan properti investasi kami: di sana tercantum negara-negara dengan pajak dan aturan yang berbeda bagi pembeli asing.