Como ter imóvel no exterior: empresa ou fundo fiduciário

Como ter imóvel no exterior: a resposta curta

Um apartamento de US$ 1 milhão em Miami em nome de um estrangeiro deixa aos herdeiros uma conta da receita federal americana de cerca de US$ 333.000. Para não residentes, o imposto americano sobre herança começa quando os bens nos EUA passam de US$ 60.000, enquanto um cidadão americano que morre em 2026 não paga nada sobre os primeiros US$ 15 milhões. Essa diferença de 250 vezes não tem nada a ver com o preço do imóvel e tudo a ver com o nome que está na escritura.

A estrutura de propriedade resolve quatro questões de dinheiro: quanto imposto se paga na compra, no aluguel, na venda, e o que os herdeiros recebem e em quanto tempo. Somam-se a isso a proteção contra credores e divórcio, a privacidade e se um banco vai aceitar o dinheiro.

A conclusão principal vem antes das tabelas. Um único apartamento para uso próprio quase sempre sai mais barato em nome próprio, com um testamento. Uma empresa, um fundo fiduciário ou uma fundação privada se paga quando há vários imóveis em países diferentes, quando os herdeiros têm passaportes diferentes ou quando o país do imóvel tributa pesado a herança de estrangeiros. Para um residente fiscal na Rússia, qualquer estrutura estrangeira também traz declarações ao Serviço Federal de Impostos e uma possível empresa estrangeira controlada.

Comprar imóvel em nome próprio, por empresa, fundo fiduciário ou fundação: seis opções

Há seis formas de ter um imóvel no exterior, e cada uma muda o quadro de impostos e de herança. O país do imóvel vem sempre primeiro: o seu imposto de transmissão, o seu registro de imóveis e as suas regras de sucessão para imóveis. A lei russa também aponta para lá: a sucessão de imóveis em geral segue a lei do país onde eles estão (artigo 1224 do Código Civil russo).

• Em nome próprio. O dono aparece no registro de imóveis local. É o mais barato de manter, mas na morte os herdeiros passam pelo inventário no país do imóvel, e pela lei russa a herança tem que ser aceita em 6 meses (artigo 1154 do Código Civil).
• Em nome do casal. A escritura nos dois nomes ou num só. Para cidadãos russos, o imóvel comprado durante o casamento é comum, seja em nome de quem for (artigo 34 do Código de Família), salvo contrato antenupcial em contrário.
• Por uma empresa local no país do imóvel: uma sociedade limitada espanhola, uma sociedade limitada americana, uma empresa dos Emirados. A empresa paga imposto sobre o aluguel pela alíquota local, e o dono recebe dividendos.
• Por uma empresa estrangeira de um terceiro país, como as Ilhas Virgens Britânicas ou Chipre. O imóvel pode ser vendido pela venda das cotas, mas muitos países punem esse tipo de dono com impostos especiais.
• Por um fundo fiduciário. O instituidor transfere os bens a um administrador fiduciário, que os administra para os beneficiários. Em geral o fundo fiduciário é dono de uma empresa, e a empresa é dona do imóvel. As jurisdições estão comparadas no nosso panorama de fundos fiduciários em jurisdições de baixa tributação.
• Por uma fundação privada. Uma pessoa jurídica sem donos, com estatuto e conselho, comum nos países de direito civil: Liechtenstein, Panamá, Áustria.

Imposto sobre imóvel no exterior: como as formas de propriedade se comparam

O imposto de compra vale qualquer que seja a estrutura; as diferenças aparecem no aluguel, na venda e nas taxas especiais sobre empresas. A tabela dá o quadro geral com alíquotas de exemplo de 2026; os números exatos dependem do país do imóvel.

A segunda tabela cobre os motivos pelos quais as estruturas costumam existir: sucessão, proteção e privacidade.

Comprar imóvel em nome de empresa ou próprio: três casos típicos

Uma estrutura raramente se paga no primeiro apartamento: a empresa traz contabilidade, declarações e imposto sobre o lucro, e um dono russo ainda soma as regras sobre controladas no exterior. Veja três situações em que a resposta muda.

Exemplo 1. Um apartamento para alugar em Dubai. Se o apartamento é de uma pessoa física e alugado sem licença para essa atividade, não há imposto sobre empresas nos Emirados: a Decisão do Gabinete nº 49 de 2023 tira expressamente essa renda de investimento imobiliário do alcance do imposto. Uma empresa dona da mesma unidade paga 9% sobre o lucro acima de 375.000 dirhams. A conclusão: uma única unidade para alugar fica melhor em nome próprio, com a sucessão resolvida por testamento. Um residente fiscal na Rússia ainda tem que declarar esse aluguel no seu país.

Exemplo 2. Uma casa de família na Espanha ou na França, onde moram os pais e que os filhos adultos com passaportes diferentes visitam. O principal risco aqui não é o imposto sobre o aluguel, mas a sucessão: vários herdeiros, vários países e inventário pelas regras locais. Uma empresa estrangeira é justamente o que esses países punem, com uma taxa anual de 3%. Opções que funcionam: propriedade em nome próprio com um testamento que escolhe a lei da nacionalidade (o Regulamento europeu de sucessões nº 650/2012 permite), ou uma empresa local cujas cotas ficam num fundo fiduciário ou numa fundação.

Exemplo 3. Uma carteira em vários países. Se uma família tem apartamentos, por exemplo, em Dubai, Lisboa e Londres, cada um em nome próprio significa um inventário separado pela lei de cada país. A resposta comum: uma empresa local dona do imóvel em cada país, uma empresa de participações acima delas, e essa empresa de participações nas mãos de um fundo fiduciário ou de uma fundação privada. Os imóveis passam então à geração seguinte pelo instrumento do fundo fiduciário ou pelo estatuto da fundação, sem processos judiciais em três países. Cada país ainda precisa ser conferido à parte: o imposto britânico sobre herança de 40% alcança imóveis residenciais através de empresas em paraísos fiscais, e o imposto predial português para uma empresa de jurisdição da lista negra é de 7,5% ao ano.

Imóvel nos Emirados: o que acontece com a herança sem testamento

Até fevereiro de 2023, um não muçulmano que morria nos Emirados sem testamento registrado corria o risco de ter a herança dividida pela lei islâmica, em que as partes dependem do sexo e do grau de parentesco. Desde 1º de fevereiro de 2023, vale o Decreto-Lei Federal nº 41 de 2022 sobre o estatuto pessoal civil. Para estrangeiros não muçulmanos que moram nos Emirados, ele criou uma regra padrão laica: metade da herança vai para o cônjuge sobrevivente, e a outra metade é dividida igualmente entre os filhos, sem diferença entre filhos e filhas.

A lei permite que os herdeiros peçam a aplicação da lei da nacionalidade de quem morreu. Mas o seu alcance é pensado para estrangeiros que moram no país, e para donos que não moram nos Emirados a prática não está firmada. Por isso os especialistas da Murblz desaconselham contar com a regra padrão e recomendam registrar um testamento, no registro de testamentos do Centro Financeiro Internacional de Dubai ou no registro do Departamento Judicial de Abu Dhabi. Para muçulmanos, continua valendo a lei islâmica.

O segundo caminho é uma fundação do Centro Financeiro Internacional de Dubai. Desde maio de 2018, por um acordo entre o centro e o Departamento de Terras de Dubai, essas fundações podem comprar e registrar imóveis nas áreas abertas a estrangeiros. A morte do instituidor não para a fundação: o imóvel fica onde está e só mudam os beneficiários, conforme o estatuto. Transferir o próprio apartamento para a própria fundação pode ser tratado como doação, com taxa de 0,125% em vez dos 4% comuns, mas o Departamento de Terras decide caso a caso.

Os impostos dos Emirados favorecem a propriedade em nome próprio: pessoas físicas não pagam nada sobre o aluguel, enquanto uma empresa paga 9% (exemplo 1 acima). A fundação é escolhida pela sucessão, e não pelo imposto. Mais detalhes no nosso panorama dos impostos nos Emirados; os imóveis estão em imóveis nos Emirados.

Comprar imóvel na Europa: imposto de transmissão e taxas sobre donos em paraísos fiscais

Na Europa, o momento mais caro é a própria troca de dono. O imposto espanhol de transmissão sobre imóveis usados vai de 4% no País Basco e 6% em Madri a 10% ou mais na Catalunha. Na França, quem compra um imóvel usado paga 7-8,5% do preço em custos de cartório: 89 dos 101 departamentos elevaram o imposto de transmissão para cerca de 6,32% no período de 1º de abril de 2025 a 31 de março de 2028.

Daí a primeira regra: escolha a estrutura antes de comprar. Se o apartamento já está no seu nome, passá-lo para a sua empresa, o seu fundo fiduciário ou a sua fundação é uma nova operação, e o imposto de transmissão ou sobre ganho de capital volta a ser devido.

A segunda regra: uma empresa em paraíso fiscal paga mais na Europa, e não menos.

• A Espanha cobra uma taxa especial de 3% ao ano sobre o valor cadastral de imóveis de entidades residentes em paraísos fiscais, declarada no formulário 213 todo mês de janeiro. Mais no nosso panorama dos impostos na Espanha.
• A França cobra 3% ao ano sobre o valor de mercado de imóveis de pessoas jurídicas e fundos fiduciários (artigo 990 D do Código Tributário francês). A isenção é possível revelando os imóveis e os donos ao fisco no formulário 2746 até 15 de maio de cada ano, mas nem toda entidade se qualifica.
• Portugal cobra das empresas da sua lista nacional de paraísos fiscais imposto predial de 7,5% ao ano e imposto de compra de 10%. Em 25 de junho de 2026, o governo aprovou um projeto para usar a lista da União Europeia (10 jurisdições, contra 77 da portuguesa) como referência, mas o parlamento ainda precisa aprová-lo e a lista final ainda não é conhecida.
• O Reino Unido cobra um imposto anual sobre moradias de mais de £ 500.000 em nome de empresas: de £ 4.600 em 2026/27 até £ 303.450 para imóveis acima de £ 20 milhões. E desde 6 de abril de 2017, o imposto britânico sobre herança de 40% atravessa empresas e fundos fiduciários em paraísos fiscais cujo valor vem de imóveis residenciais no Reino Unido.

A União Europeia oferece uma ferramenta que a maioria dos países não tem: o Regulamento nº 650/2012 permite escolher no testamento a lei da sua nacionalidade, e os tribunais dos países da União, exceto Dinamarca e Irlanda, a aplicam. Isso não elimina o imposto: a tabela básica do imposto espanhol sobre herança chega a 34%, com benefícios regionais por cima.

Comprar imóvel nos EUA: imposto sobre herança para não residentes

Os EUA tributam a herança de estrangeiros com mais dureza que quase qualquer outro país desenvolvido. Se o falecido não era cidadão americano nem domiciliado lá, o imposto incide sobre todos os bens nos EUA acima de US$ 60.000: imóveis, bens físicos no país e ações de empresas americanas. A alíquota chega a 40%. Para cidadãos americanos, a lei orçamentária de 2025 (Lei Pública 119-21) fixou uma isenção de US$ 15 milhões a partir de 2026.

Exemplo de cálculo. Um apartamento de US$ 1.000.000 em Miami em nome de um estrangeiro, sem financiamento. Pela tabela do imposto sobre herança, o imposto provisório é de US$ 345.800; depois do crédito unificado de US$ 13.000 disponível para não residentes, fica em US$ 332.800, um terço do valor. O cálculo ignora despesas de inventário e outras deduções.

Por isso os estrangeiros muitas vezes compram imóveis nos EUA por meio de uma empresa estrangeira: segundo a receita federal americana, só as ações de empresas constituídas pela lei americana são bens localizados nos EUA. O caminho tem os seus custos. A empresa paga 21% de imposto federal sobre empresas. Na venda, o comprador retém 15% do preço pela lei americana sobre investimento estrangeiro em imóveis. E uma sociedade limitada americana de um estrangeiro entrega todo ano o formulário 5472, sob multa de US$ 25.000.

Mais no nosso panorama dos impostos nos EUA; para imóveis e a operação, veja imóveis nos EUA.

Imóvel no exterior e imposto russo: empresas estrangeiras controladas, fundos fiduciários e fundações

A Rússia não cobra imposto sobre um apartamento no exterior, e não há obrigação separada de informar só o fato de tê-lo. Mas um residente fiscal russo (183 dias ou mais no país em 12 meses seguidos) paga imposto de renda sobre a renda mundial, e uma empresa, um fundo fiduciário ou uma fundação somam declarações obrigatórias com multas de até 500.000 rublos.

Se o imóvel está em nome próprio.

• O aluguel é tributado pela tabela progressiva principal de 13% a 22% (artigo 224 do Código Tributário russo). O imposto pago no país do imóvel pode ser compensado se houver tratado contra a dupla tributação (artigo 232). O Decreto Presidencial nº 585 de 8 de agosto de 2023 suspendeu partes dos tratados com 38 países, entre eles EUA, Espanha, França, Chipre e Portugal, mas os artigos sobre a eliminação da dupla tributação continuam em vigor.
• A venda é isenta depois do prazo mínimo de posse: 3 anos para imóvel herdado ou doado por parente próximo, 5 anos nos demais casos (artigo 217.1; o Ministério das Finanças confirmou que a regra vale para imóveis no exterior). Uma venda antes disso é tributada a 13% sobre a renda até 2,4 milhões de rublos e 15% acima.
• A renda vai na declaração de imposto de renda russa até 30 de abril do ano seguinte, com imposto devido até 15 de julho.

Se o imóvel é de uma empresa estrangeira.

• Uma participação acima de 10% exige notificação de participação numa organização estrangeira em 3 meses (artigo 25.14). A multa por não entregar é de 50.000 rublos por empresa (artigo 129.6).
• A empresa vira controlada no exterior se a participação do dono passa de 25%, ou de 10% quando residentes russos juntos têm mais de 50% (artigo 25.13). A pessoa física entrega a notificação de controlada até 30 de abril do ano seguinte ao ano em que o lucro é considerado, junto com as demonstrações financeiras da empresa. A multa por não entregar é de 500.000 rublos por controlada.
• O lucro da controlada é somado à renda do dono se passar de 10 milhões de rublos no ano (artigo 25.15(7)) e tributado pela tabela principal de 13% a 22%. Estão isentas, entre outras, empresas de países da União Econômica Eurasiática e empresas cuja alíquota efetiva seja de pelo menos 75% da média ponderada russa (artigo 25.13-1). A alternativa é o imposto sobre lucro fixo: a partir de 2025, 27,99 milhões de rublos para uma única controlada (artigo 227.2).

Se um fundo fiduciário ou uma fundação é dono do imóvel. O Código Tributário russo trata o fundo fiduciário como uma estrutura estrangeira sem personalidade jurídica, que também pode ser controlada no exterior (artigo 25.13(2)). O instituidor é, por padrão, a pessoa controladora (parágrafo 9). Ele só deixa de ser se, ao mesmo tempo, não tiver direito de receber nem de dispor da renda da estrutura, não tiver mantido direitos sobre os bens transferidos (a transferência é irrevogável) e não influenciar as decisões de distribuição (parágrafo 10). Fundações sem capital social seguem as mesmas regras (parágrafo 15). A criação dessas estruturas tem que ser notificada em 3 meses (artigo 25.14). As declarações e o cálculo do lucro estão em declarações de controladas no exterior.

Imóvel em fundo fiduciário: o que as sanções mudaram para os russos

As jurisdições clássicas de fundos fiduciários estão em grande parte fechadas para cidadãos e residentes russos. O artigo 5m do Regulamento 833/2014 da União Europeia proíbe registrar fundos fiduciários e estruturas parecidas, dar-lhes endereço e administrá-los quando o instituidor ou um beneficiário é cidadão russo ou pessoa física residente na Rússia. A exceção cobre cidadãos da União Europeia e quem tem autorização de residência temporária ou permanente no bloco. Isso vale para Chipre, Malta e o resto da União.

O Reino Unido criou a sua própria proibição em 16 de dezembro de 2022, e ela também vale em Jersey, Guernsey, na Ilha de Man, em Gibraltar e nas Ilhas Virgens Britânicas. A regra britânica olha a residência, e não a nacionalidade: ela alcança quem mora habitualmente ou está na Rússia, como explicam os profissionais da área. Um cidadão russo que mora, por exemplo, nos Emirados fica fora da proibição britânica, mas dentro da europeia, salvo se tiver residência na União Europeia.

Assim, para um comprador vindo da Rússia, a lista de opções reais é menor: fundos fiduciários e fundações de Seychelles, a fundação panamenha, fundações dos Emirados e, com residência na União Europeia, também as jurisdições europeias. A palavra final é do administrador fiduciário ou do registro, e cada um faz as suas próprias verificações do cliente e da origem dos recursos.

Armadilhas: quando a estrutura custa mais que a propriedade em nome próprio

O erro mais caro é comprar em nome próprio e montar a estrutura depois: uma segunda rodada de imposto de transmissão apaga o benefício por anos. As outras armadilhas são mais raras, mas igualmente caras.

• Um fundo fiduciário criado contra dívidas. Se os bens vão para o fundo fiduciário depois que surgiram cobranças de credores ou no meio de um divórcio, um tribunal pode anular a transferência. A proteção funciona quando a estrutura é criada cedo e com dinheiro limpo.
• Controle oculto. Se o instituidor mantém o direito de revogar a transferência ou de dirigir a renda, o fisco russo ainda vê uma pessoa controladora e um tribunal vê o dono real.
• Regimes punitivos para donos em paraísos fiscais. Espanha e França cobram 3% ao ano, Portugal 7,5%, e o Reino Unido soma o imposto anual sobre moradias e o imposto sobre herança através da empresa. Uma empresa das Ilhas Virgens Britânicas dona de um apartamento espanhol quase sempre custa mais que a propriedade em nome próprio.
• Financiamentos e bancos. Os bancos raramente emprestam a empresas de paraísos fiscais com garantia de moradias, e a conta de uma empresa leva mais tempo para abrir, com análise detalhada da origem dos recursos. Os russos enfrentam limites na União Europeia: o artigo 5b do mesmo regulamento proíbe os bancos de aceitar deles depósitos acima de € 100.000 por banco, exceto de quem tem residência na União Europeia.
• Transparência. Os beneficiários finais de empresas e fundos fiduciários ficam visíveis para registros, bancos e fiscos pela troca automática de informações. Desde 2022, empresas estrangeiras donas de imóveis no Reino Unido têm que revelar os donos no registro de entidades estrangeiras. Uma estrutura não compra anonimato.
• Custos anuais. Agente, contabilidade, auditoria, honorários do administrador fiduciário e declarações russas de controladas no exterior. Eles compensam numa carteira, raramente num único apartamento.

O que fazemos: da escolha do imóvel ao plano de sucessão

A estrutura de propriedade se escolhe antes do sinal, e não depois da escritura. Por isso o trabalho começa com três perguntas: onde está o imóvel, onde o dono é residente fiscal e quem são os herdeiros.

• encontramos o imóvel e acompanhamos o negócio pelo serviço de imóveis para investimento: países, preços, verificação do vendedor e da propriedade;
• registramos a empresa dona do imóvel no país do imóvel ou uma empresa de participações em outro lugar: abertura de empresas em quase 100 jurisdições, inclusive Emirados, EUA e Chipre;
• criamos fundos fiduciários e fundações privadas, com os cartões das jurisdições acima nesta página, de Seychelles a Liechtenstein;
• montamos o plano de sucessão: planejamento sucessório nos Emirados e um testamento pela lei das Ilhas Virgens Britânicas para bens mantidos em empresas;
• calculamos o imposto no país do imóvel e no país de residência, comparamos regimes em impostos por país e preparamos as declarações de controladas no exterior;
• abrimos contas empresariais para os pagamentos da compra, o aluguel e as despesas.

Se o país ainda não foi escolhido, comece pelo nosso panorama de imóveis para investimento: ele lista países com impostos e regras diferentes para compradores estrangeiros.