La résidence par l'immobilier en 2026 : quels programmes sont encore ouverts

L'Espagne a supprimé son titre de séjour pour investissement, le Portugal a retiré l'immobilier de l'ARI, l'Irlande a fermé sa voie pour investisseurs il y a des années. Voici où l'achat d'un logement donne encore un statut, et ce qu'il faut vérifier au-delà du seuil affiché.

Une carte plus courte, mais pas vide

L'Europe a passé trois ans à démanteler le modèle « achetez un logement, obtenez un visa ». Le Portugal a retiré l'immobilier de son programme ARI dès octobre 2023. L'Irlande a fermé son programme des investisseurs immigrants. L'Espagne a supprimé son visa d'investisseur le 3 avril 2025. La Hongrie a retiré l'achat immobilier direct de son dispositif d'investisseur invité en janvier 2025, ne gardant qu'une voie par un fonds immobilier régulé. L'argument politique est partout le même : les visas d'investisseur sont accusés de faire monter le coût du logement, et Bruxelles continue de faire pression sur les États membres pour des raisons de sécurité et de blanchiment.

L'outil lui-même n'a pourtant pas disparu. En 2026, on peut encore convertir un achat immobilier en statut légal : la liste des pays est simplement plus courte et les prix d'entrée plus élevés. Voici ce qui fonctionne réellement, plus ce que les agents vendeurs évoquent rarement. Le panorama plus large des voies par investissement se trouve dans notre rubrique des titres de séjour pour investissement ; cet article ne couvre que le scénario « acheter un bien ».

La Grèce : toujours le principal marché européen, désormais avec trois prix

La Grèce reste le plus grand programme de l'UE en vigueur fondé sur l'immobilier, mais elle a cessé d'être l'option bon marché en 2024. Ce que vous payez dépend entièrement du lieu d'achat :

• 800 000 € : l'Attique (Athènes et la Riviera athénienne comprises), le grand Thessalonique, Mykonos, Santorin et les îles de plus de 3 100 habitants ;
• 400 000 € : le reste du pays : le Péloponnèse, l'Épire, la Thessalie, les petites îles ;
• 250 000 € : réservé à deux cas étroits : la transformation d'un bâtiment commercial en logements, ou la restauration d'un bien classé. Pas de limite géographique, mais l'offre est mince et les travaux doivent être réellement achevés et enregistrés.

Les deux paliers supérieurs imposent aussi une surface minimale de 120 mètres carrés, la règle d'un seul bien et le paiement par virement bancaire. Une restriction mérite son propre paragraphe : un bien acquis selon les règles actuelles ne peut pas être loué en courte durée via les plateformes de location touristique. Une infraction expose à une amende et au retrait du titre. Le modèle « acheter un studio à Athènes et faire payer les charges par les touristes » est mort aux nouveaux seuils : baux de longue durée uniquement.

Ce que vous obtenez : un titre de séjour de cinq ans pour toute la famille, renouvelable tant que l'investissement est détenu, la circulation dans l'espace Schengen et aucune obligation de séjour. Ce que vous n'obtenez pas : un passeport rapide : la naturalisation grecque exige des années de résidence réelle plus un examen de langue, et les années passées à l'étranger avec un titre de séjour pour investissement ne comptent pas.

Chypre : un statut permanent dès le premier jour, mais pas de passeport

Chypre est le cas rare où un achat donne directement la résidence permanente : pas de renouvellement annuel, pas d'expiration. Le seuil est de 300 000 € plus TVA, et le bien doit être neuf, acheté directement à un promoteur ; le marché de la revente est en pratique limité aux biens commerciaux. Deux biens peuvent être combinés, à condition de provenir du même promoteur.

La condition que les candidats sous-estiment est le revenu : vous devez justifier d'environ 50 000 € par an de sources extérieures à Chypre, avec des suppléments pour le conjoint et chaque enfant. Les fonds de l'achat doivent provenir d'un compte étranger du candidat ou de son conjoint. Pour conserver le statut, rendez-vous sur l'île au moins une fois tous les deux ans.

La citoyenneté ne fait pas partie de l'accord. Chypre a fermé son programme de passeport contre investissement en 2020, et la naturalisation exige des années de résidence physique. Si un deuxième passeport est le véritable objectif, regardez plutôt les programmes de citoyenneté : d'autres mécanismes, d'autres délais.

La Turquie : le seul passeport rapide fondé sur les mètres carrés

La Turquie est en substance le dernier pays où l'immobilier se convertit en citoyenneté pleine et entière plutôt qu'en résidence. Le seuil est de 400 000 $ en immobilier résidentiel ou commercial avec une structure enregistrée, détenu trois ans, et le traitement prend en général six à douze mois. Pas de renonciation à votre nationalité actuelle, pas de test de langue, famille comprise.

Il existe aussi une voie plus modeste : un titre de séjour ordinaire pour les propriétaires, qui exige depuis 2022 une valeur minimale de l'ordre de 200 000 $, avec une liste de quartiers fermés à l'enregistrement des étrangers. Les règles y changent plus souvent que partout ailleurs dans cette liste : vérifiez l'adresse précise avant de verser un acompte. Nous détaillons la voie de l'investisseur dans notre guide de la citoyenneté turque par investissement.

Le principal risque turc est commercial plutôt que juridique. Une grande part de l'offre admissible est tarifée selon le programme plutôt que selon le marché : une « prime de citoyenneté » intégrée au prix affiché. Tout le monde ne sort pas trois ans plus tard sans perte de change.

Hors d'Europe : Émirats arabes unis, Panama, Maurice

Les Émirats arabes unis. Un titre de séjour pour investissement de dix ans est accordé pour un bien d'une valeur certifiée à partir de 2 millions AED (environ 550 000 $). Les biens hypothéqués sont admis, comme les achats sur plan auprès de promoteurs agréés, et plusieurs biens peuvent être cumulés pour atteindre le seuil. Il n'y a aucune voie vers la citoyenneté, les passeports émiratis n'étant accordés qu'à titre exceptionnel : considérez donc les Émirats comme une base fiscale et logistique plutôt que comme un pays de destination.

Le Panama. Le visa d'investisseur qualifié donne immédiatement la résidence permanente pour un achat immobilier à partir de 300 000 $, détenu cinq ans. Le calendrier compte : le seuil réduit de 300 000 $ doit passer à 500 000 $ à l'automne 2026. L'échéance a déjà été repoussée, mais il serait imprudent de compter sur des prolongations indéfinies. Les obligations de présence sont minimales, une entrée tous les deux ans, et après cinq ans le statut ouvre la porte à la naturalisation. Le Panama impose aussi selon le principe territorial, comme le Paraguay, où le coût d'entrée ne représente qu'une fraction de n'importe quel titre de séjour pour investissement.

Maurice. La résidence découle d'un achat d'au moins 375 000 $ dans un dispositif agréé (programmes immobiliers intégrés, villes nouvelles). Le titre dure aussi longtemps que vous êtes propriétaire, couvre la famille, n'impose aucune durée minimale de séjour et permet la location. La contrepartie est le choix : vous ne pouvez acheter que dans des programmes agréés par l'État, une mince partie du marché.

Seuils et situation des programmes en 2026

Les chiffres reflètent la situation en février 2026. Vérifiez les seuils et les conditions avant de vous engager : dans ce domaine, les règles changent plus vite que les sites des promoteurs ne sont mis à jour.

Six questions à trancher avant l'acompte

1. La liquidité. Un bien acheté « pour le programme » se revend ensuite non pas au marché mais au prochain investisseur ayant les mêmes exigences : un cercle d'acheteurs étroit. Demandez-vous si un habitant local paierait le même prix. Sinon, vous payez une prime que vous ne récupérerez pas à la sortie. L'emplacement compte plus que la surface, et nous tenons des guides des villes distincts pour les principaux marchés.

2. Le coût d'entrée au-delà du prix. Droits de mutation, TVA sur le neuf, frais de notaire, frais publics des cartes de séjour : en général 5 à 11 % en plus du prix d'achat, parfois davantage.

3. Les frais de détention. Impôts fonciers annuels, charges, frais de copropriété, assurance, gestion locative. Calculez le coût sur cinq ans du maintien du statut, pas seulement le ticket d'entrée.

4. Les impôts. Un titre de séjour ne fait pas de vous un résident fiscal, mais il ne vous protège pas non plus, puisque la plupart des pays déclenchent automatiquement la résidence au bout de 183 jours. Les revenus locatifs sont presque toujours imposés là où se trouve le bien, quelle que soit votre résidence. Notre rubrique fiscale détaille les régimes.

5. La résidence n'est pas la citoyenneté. Seule la Turquie donne directement un passeport. La Grèce, Chypre, le Panama et Maurice mènent à la naturalisation, mais par des années de vie réelle, de langue et d'intégration. Si le statut est une assurance plutôt qu'un projet d'installation, comparez honnêtement les options dans la rubrique résidence et résidence permanente plutôt que de miser sur un passeport.

6. Le risque de changement des règles. Les titres accordés sont rarement retirés rétroactivement, mais les conditions de renouvellement, les seuils et les usages autorisés du bien changent régulièrement. L'interdiction grecque de la location de courte durée en est l'exemple le plus clair : des gens ont acheté selon une économie et en ont hérité d'une autre. Testez votre plan face à un scénario où le programme ferme aux nouveaux candidats et où il ne vous reste que le bien.

Comment choisir

Si vous avez besoin de l'accès à Schengen et pouvez engager 400 000 € ou plus : la Grèce. Si vous voulez un statut sans limite de durée, sans renouvellement, et pouvez justifier de revenus étrangers : Chypre. Si le passeport lui-même est l'objectif et que vous acceptez le risque de marché : la Turquie. Si la priorité est une base fiscale et logistique : les Émirats arabes unis. Si vous voulez une entrée latino-américaine relativement bon marché avec un horizon de naturalisation : le Panama, tant que dure le palier de 300 000 $. Maurice convient à ceux qui ont réellement l'intention d'y vivre.

Une dernière réflexion : l'immobilier est la façon la moins souple d'acheter un statut. Le capital est gelé pendant des années dans un actif peu liquide dans un pays étranger. Avant de prendre cette voie, vérifiez si un visa de travail à distance, un titre fondé sur une activité ou simplement la création d'une société résout le même problème pour bien moins cher. C'est très souvent le cas.

Questions fréquentes