Question 1

Où l'immobilier à l'étranger rapporte-t-il le plus ?

Accepted Answer

Les villas à Bali des fiches rapportent 8,5 à 11,5 % de rendement brut, l'appartement et la maison à Orlando aux États-Unis 8,8 à 9,9 %, le studio et la maison à Liverpool au Royaume-Uni 12,8 à 13,4 %, et l'appartement près de la gare de Streatham à Londres 14,4 % après les charges de copropriété. Par quartier, les pays de cette rubrique rapportent 3,8 à 8,5 % : jusqu'à 8,5 % dans les nouveaux quartiers d'Istanbul en Turquie, 8,3 % au Caire, 7,6 % à Panama City, 7,3 % à Asunción, 7,2 % à Tbilissi, 6,7 % à Dubaï sans impôt sur les loyers, 6,4 % à Belgrade, 6,3 % à Rio de Janeiro, 6,1 % à Marseille, 5,9 % à Rome, 5,8 % à Limassol, 5,4 % à Bangkok, 5 % à Madrid, 4,9 % à Podgorica, 4,7 % à Athènes, 4,3 % à Sofia, 4 % à Paris, 3,8 % à Lisbonne.

Question 2

Où trouver l'immobilier le moins cher à l'étranger en bord de mer ?

Accepted Answer

Un studio meublé dans une résidence de vacances en bord de plage à Hurghada en Égypte coûte 21 000 $, le prix d'entrée le plus bas en bord de mer parmi les pays de cette rubrique. Un appartement d'une chambre à 5 minutes de la mer à Pattaya en Thaïlande coûte 24 000 $, les studios en bord de mer à Batoumi en Géorgie 29 000 $, et à Sunny Beach en Bulgarie un studio dans une résidence avec piscines coûte 32 000 $. À Mersin, dans le sud de la Turquie, un appartement 2+1 dans le quartier balnéaire de Mezitli coûte 41 000 $, à Alanya un appartement 1+1 meublé à 700 m de la mer 55 000 $, à Ulcinj au Monténégro 62 000 $, un studio avec vue sur l'océan à Coronado au Panama 65 000 $, un loft avec piscine à Bukit à Bali 69 000 $, un appartement à Volos en Grèce 79 000 $, et à Peyia à Chypre et Torrevieja en Espagne 85 000 $.

Question 3

Quel bien immobilier à l'étranger donne un titre de séjour ?

Accepted Answer

Ces pays de la rubrique donnent un titre de séjour pour un achat : en Géorgie, un logement dès 150 000 $ sur expertise (titre d'un an) ou dès 300 000 $ (5 ans), en Turquie un logement dès 200 000 $, aux Émirats arabes unis un logement livré en pleine propriété sans minimum (visa de 2 ans) ou dès 545 000 $ (visa doré de 10 ans), en Serbie votre propre logement que vous habitez, sans minimum, au Brésil un logement urbain dès 198 000 $ (1 million de réais), titre de séjour de 4 ans, au Monténégro un logement d'une valeur fiscale dès 169 000 $, en Bulgarie un investissement dès 345 000 $, en Grèce un logement d'au moins 120 m² dès 450 000 $ (400 000 euros) pour un titre de 5 ans, à Chypre un logement neuf dès 337 000 $ pour la résidence permanente, au Paraguay un bien locatif dès 200 000 $ pour la résidence permanente immédiate, en Égypte un logement dès 50 000 $ (titre d'un an), dès 100 000 $ (3 ans) ou dès 200 000 $ (5 ans), au Panama un logement neuf d'un promoteur dès 300 000 $ ou un logement ancien dès 500 000 $. En Thaïlande, un appartement dès 500 000 $ compte pour un visa de 10 ans. L'Espagne, l'Italie, le Portugal, la France, les États-Unis et le Royaume-Uni ne donnent pas de titre de séjour pour un achat, et une villa à Bali détenue en bail ne donne pas de visa. En Bosnie-Herzégovine, un achat donne un titre de séjour d'un an avec un lien réel avec le pays : origine, famille, enfants scolarisés ou investissement.

Question 4

Combien coûte un appartement à l'étranger en 2026 ?

Accepted Answer

Le moins cher dans les pays de cette rubrique est un studio à Hurghada en Égypte pour 21 000 $, un studio à Chiang Mai en Thaïlande coûte 23 000 $ et en bord de mer à Batoumi 29 000 $ ; un appartement de deux chambres dans le centre de Dubaï coûte 559 000 $ et une maison de ville à Dubai Hills 1 253 000 $. Un mètre carré dans les villes principales coûte environ 1 000 $ à Hurghada, 1 430 $ à Tbilissi, 1 600 $ à Asunción, 1 700 $ à Istanbul et à Rio de Janeiro, 1 900 $ à Panama City, 2 780 $ à Podgorica, 3 400 $ en Attique, 3 600 $ dans le neuf à Bangkok, 3 700 $ à Belgrade, 3 860 $ dans le centre de Sofia, 4 300 $ à Rome, 4 500 $ à Limassol, 5 800 $ à Dubaï, 6 000 $ à Lisbonne, 6 100 $ à Madrid, 7 900 $ à Miami et 10 800 $ à Paris. Au Royaume-Uni, l'appartement moyen coûte environ 173 000 $ à Liverpool et 566 000 $ à Londres. Le mètre carré d'un appartement neuf coûte environ 2 480 $ à Sarajevo et 2 390 $ à Banja Luka.

Question 5

L'achat d'un bien à l'étranger donne-t-il la nationalité ?

Accepted Answer

Oui, en Turquie dès 400 000 $ avec 3 ans de détention, et en Égypte dès 300 000 $ avec 5 ans de détention. Au Paraguay, un bien locatif dès 200 000 $ donne la résidence permanente immédiate, et après 3 ans de vie avec ce statut vous pouvez demander la nationalité. Aux Émirats arabes unis, en Serbie, au Brésil, en Géorgie, en Bulgarie, au Monténégro, en Grèce et au Panama, l'achat donne un titre de séjour, à Chypre la résidence permanente, en Thaïlande un visa de 10 ans ; la Bulgarie, Chypre et le Monténégro ont fermé leurs programmes de nationalité par investissement.

Question 6

Quels impôts paie le propriétaire d'un bien à l'étranger ?

Accepted Answer

0 % aux Émirats arabes unis : il n'y a ni taxe foncière ni impôt sur les revenus locatifs. En Turquie, la taxe foncière est de 0,1 à 0,6 % par an et l'impôt sur les loyers de 15 à 40 % ; en Serbie, la taxe foncière va jusqu'à 0,4 % par an et l'impôt représente en pratique 15 % du loyer ; au Brésil, 15 % du loyer est retenu aux non-résidents ; en Géorgie 5 % du loyer, en Espagne un non-résident paie 24 % du loyer, en Italie un forfait de 21 %, en Bulgarie 10 % du loyer, au Monténégro 15 % plus une surtaxe municipale, en Grèce 15 à 45 % du loyer, en Thaïlande 0 à 35 %, au Paraguay 8 % du loyer et 1 % de la valeur fiscale par an, au Portugal un non-résident paie 25 % du loyer, en Égypte la taxe annuelle est de 10 % de la valeur locative estimée après un abattement de 30 %, au Panama les revenus locatifs sont imposés selon un barème de 0 à 25 %, en France un non-résident paie 20 à 30 % du loyer plus 17,2 % de prélèvements sociaux, aux États-Unis un non-résident paie 30 % du loyer brut ou l'impôt au barème progressif sur le revenu net, au Royaume-Uni 20 à 45 % du bénéfice locatif, en Bosnie-Herzégovine 10 % après un abattement forfaitaire de 30 % dans la Fédération et 13 % en Republika Srpska, à Bali un prélèvement libératoire de 10 % du loyer, et à Chypre il n'y a pas de taxe foncière annuelle et les premiers 24 700 $ (22 000 euros) de loyer par an sont exonérés.

Question 7

Peut-on acheter un bien à l'étranger à distance ?

Accepted Answer

Oui. Dans chaque pays de cette rubrique, la transaction se fait par procuration : un représentant signe le contrat, l'argent passe par une banque et le titre de propriété est inscrit au registre local.

Question 8

Dans quel pays est-il le plus simple pour un étranger d'acheter un bien ?

Accepted Answer

Au Paraguay, au Panama, au Brésil, en Géorgie, au Portugal, en France, aux États-Unis, au Royaume-Uni, en Espagne, en Bulgarie et au Monténégro : un étranger achète un appartement à son nom sans autorisation particulière. Aux Émirats arabes unis, c'est pareil dans les zones de pleine propriété, et en Grèce partout sauf dans les zones frontalières et sur certaines îles. Chypre exige une autorisation gratuite de l'administration du district, délivrée en 2 à 3 semaines, la Serbie et l'Italie vendent sous réciprocité avec votre pays, et la Turquie et l'Égypte fixent des limites par quartier et par surface. Les plus difficiles sont la Thaïlande, où un appartement s'achète dans le quota étranger de 49 % d'un immeuble, et Bali, où une villa est détenue en bail de 20 à 30 ans.

Question 9

Que sont les règles des 2 % et des 7 % dans l'immobilier ?

Accepted Answer

Ce sont des tests rapides du rendement d'un bien. La règle des 2 % : le loyer mensuel rapporte au moins 2 % du prix, soit 24 % par an ; aucun quartier des pays de cette rubrique n'y parvient. La règle des 7 % : un rendement brut dès 7 % par an, atteint par les nouveaux quartiers d'Istanbul avec jusqu'à 8,5 %, Le Caire avec 8,3 %, Panama City avec 7,6 %, Asunción avec 7,3 % et Tbilissi avec 7,2 %. Ces rendements sont bruts, avant impôts et charges courantes.

Question 10

Qu'est-ce qui a changé pour les visas dorés en 2025-2026 ?

Accepted Answer

Depuis le 3 avril 2025, l'Espagne ne donne plus de titre de séjour pour l'achat d'un bien. Aux Émirats arabes unis, depuis le 29 avril 2026, le propriétaire unique d'un logement livré en pleine propriété obtient un visa d'investisseur de 2 ans sans valeur minimale, et le visa doré de 10 ans exige toujours un bien dès 545 000 $ (2 millions de dirhams). Depuis le 21 avril 2026, le Paraguay donne la résidence permanente immédiate pour un bien locatif dès 200 000 $, et depuis septembre 2026 le Panama donne la résidence d'investisseur pour un logement neuf d'un promoteur dès 300 000 $ ou un logement ancien dès 500 000 $. Le Portugal ne garde le visa doré que pour l'investissement dans des fonds dès 562 000 $ (500 000 €), et en Grèce un logement dès 120 m² donne un titre de séjour de 5 ans dès 450 000 $ (400 000 €), ou dès 900 000 $ (800 000 €) en Attique, à Thessalonique et sur les grandes îles.

Question 11

Quels droits donne un visa doré ?

Accepted Answer

Le droit de vivre dans le pays et d'y entrer sans visa pendant toute la durée du statut : 10 ans aux Émirats arabes unis, 5 ans en Grèce. Le statut couvre toute la famille. Un titre de séjour d'un pays de Schengen comme la Grèce ou la Bulgarie permet de voyager dans l'espace Schengen jusqu'à 90 jours sur toute période de 180 jours. Le chemin le plus court vers un statut permanent passe par le Paraguay, qui donne la résidence permanente immédiate, avec une demande de nationalité après 3 ans de vie avec ce statut, par Chypre, où la carte de résidence permanente est délivrée pour 10 ans, et par le Brésil, où le titre de 4 ans devient ensuite permanent.

Question 12

Quels impôts paie un citoyen américain sur un bien à l'étranger ?

Accepted Answer

Les États-Unis imposent leurs citoyens sur leurs revenus mondiaux : le loyer d'un appartement à l'étranger figure donc dans la déclaration américaine, et l'impôt payé dans le pays du bien est imputé sur l'impôt américain. Un logement loué s'amortit sur 30 ans. Le bien lui-même ne se déclare ni sur le formulaire FBAR ni sur le formulaire 8938, et le FBAR est dû si les comptes à l'étranger ont dépassé 10 000 $ au total à un moment de l'année. Un citoyen américain achète aux mêmes conditions que les autres étrangers, et au Paraguay, au Panama et au Brésil aux mêmes conditions que les citoyens ; au Panama, les transactions se font en dollars américains.

Question 13

Où un acheteur venant d'Inde doit-il acheter un bien à l'étranger ?

Accepted Answer

Les Émirats arabes unis arrivent en tête : dans les zones de pleine propriété de Dubaï, un étranger achète un appartement ou une villa sans restriction de nationalité, un studio dans un immeuble livré coûte 109 000 $, un bien dès 545 000 $ (2 millions de dirhams) donne un visa doré de 10 ans, et le propriétaire unique d'un logement livré obtient un visa d'investisseur de 2 ans sans valeur minimale. Un résident indien transfère l'argent dans le cadre du dispositif de transferts libéralisés de la Banque de réserve de l'Inde, jusqu'à 250 000 $ par personne et par exercice ; les membres de la famille cumulent leurs plafonds quand ils achètent le bien en copropriété. Viennent ensuite la Géorgie, où un appartement dans un immeuble neuf à Tbilissi coûte 50 000 $ et rapporte 7,2 % par an, et la Thaïlande, où un étranger achète un appartement à son nom dans le quota étranger de 49 % d'un immeuble.

Question 14

Quels impôts paie en Allemagne et en Suisse le propriétaire d'un bien à l'étranger ?

Accepted Answer

L'Allemagne impose ses résidents fiscaux sur leurs revenus mondiaux, et la convention fiscale avec le pays du bien décide si le loyer est exonéré en Allemagne ou imposé avec un crédit de l'impôt payé à l'étranger. Le loyer d'un bien situé dans un pays de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen qu'une convention exonère n'augmente pas le taux appliqué aux autres revenus. L'Allemagne n'a plus de convention avec les Émirats arabes unis depuis 2022 : le loyer d'un appartement à Dubaï y est donc imposé en totalité. L'Allemagne impose une vente dans les 10 ans de détention quand la convention lui laisse le droit d'imposer, et un logement que le propriétaire a habité l'année de la vente et les deux années précédentes est exonéré. La Suisse n'impose pas les biens à l'étranger ni leurs revenus, mais les prend en compte pour fixer le taux sur les autres revenus et la fortune. Un conseiller calcule les impôts pour votre bien et votre pays de résidence.

Question 15

Comment financer l'achat d'un bien à l'étranger ?

Accepted Answer

De trois façons. Un prêt immobilier dans le pays du bien : pour un non-résident, les banques des Émirats arabes unis prêtent 50 à 60 % de la valeur d'un logement livré sur 25 ans maximum à 4,85 à 5,5 % par an, le Portugal 70 à 80 % à 4 à 5 % sur 30 ans maximum, l'Espagne 60 à 70 % à 3 à 4,5 % sur 25 ans maximum, la Turquie 50 à 70 % de la valeur d'expertise sur 10 ans maximum à 2,5 à 3,2 % par mois en livres, et aux États-Unis un non-résident apporte 25 à 40 %. Le paiement échelonné du promoteur se fait sans intérêts et sans contrôle des revenus : en Turquie 30 à 50 % d'apport et le reste sur 12 à 36 mois, à Dubaï 10 à 20 % à la réservation, des versements selon l'avancement des travaux et, chez certains promoteurs, encore 2 à 5 ans après la livraison. Un achat sans fonds propres fonctionne ainsi : l'apport vient d'un prêt dans votre pays garanti par votre propre bien, et le reste d'un prêt immobilier dans le pays du bien, car les banques de ces pays ne prêtent pas la totalité du prix à un non-résident. Les frais d'achat, comme la taxe de 4 % du Département foncier de Dubaï, ne font pas partie du prêt. Les conditions par pays sont dans les articles sur le prêt immobilier aux Émirats arabes unis, en Turquie et en Espagne, et un conseiller choisit la banque et le montage adaptés à vos revenus.

Question 16

Quels sont les risques d'un achat immobilier à l'étranger ?

Accepted Answer

Quatre : le promoteur, le titre de propriété, la devise et la revente. L'argent pour un appartement sur plan à Dubaï va uniquement sur le compte séquestre du projet dans une banque, et en Turquie un contrat avec un promoteur avant la livraison est notarié, sinon il est nul. Le titre de propriété est vérifié au registre avant l'acompte : en Thaïlande, un étranger achète un appartement uniquement dans le quota étranger de 49 % d'un immeuble, et une villa à Bali est détenue en bail de 20 à 30 ans. La Turquie montre clairement le risque de change : en un an, les prix ont augmenté de 22 % en livres mais baissé de 5,7 % après inflation. La sortie se prévoit dès l'achat : en Turquie, une vente dans les 5 premières années est imposée sur la plus-value de 15 à 40 %, et un appartement acheté pour la nationalité ne peut pas être vendu pendant 3 ans. Un conseiller vérifie le bien, le promoteur et les documents avant l'acompte.

Question 17

Peut-on acheter un appartement présenté dans une fiche ?

Accepted Answer

Oui. Les fiches présentent des appartements et des maisons à vendre en ce moment. Un conseiller vérifie si l'appartement est toujours disponible aujourd'hui et vous envoie dans le chat les documents, le plan et des options similaires dans le même quartier.

Pays	Prix d'entrée	Prix au m² dans la ville principale	Rendement locatif	Ce que l'achat apporte
Turquie	dès 41 000 $ (2+1 à Mersin)	environ 1 700 $ (Istanbul)	8,2 % (Istanbul)	titre de séjour dès 200 000 $, nationalité dès 400 000 $
Émirats arabes unis	dès 109 000 $ (studio à Dubaï)	environ 5 800 $ (Dubaï)	6,7 % (Dubaï)	visa d'investisseur de 2 ans, visa doré dès 545 000 $
Serbie	dès 76 000 $ (appartement à Niš)	environ 3 700 $ (Belgrade)	6,4 % (Belgrade)	titre de séjour jusqu'à 3 ans si vous habitez votre logement
Brésil	dès 47 000 $ (appartement dans le centre de Curitiba)	environ 1 700 $ (Rio de Janeiro)	6,3 % (Rio de Janeiro)	titre de séjour de 4 ans dès 198 000 $ (1 million de réais)
Géorgie	dès 29 000 $ (studio à Batoumi)	environ 1 430 $ (Tbilissi, neuf)	7,2 % (Tbilissi)	titre de séjour d'un an dès 150 000 $, de 5 ans dès 300 000 $
Espagne	dès 85 000 $ (appartement à Torrevieja)	environ 6 100 $ (Madrid)	5,0 % (Madrid)	un logement pour la résidence non lucrative, plus de visa doré depuis 2025
Italie	dès 96 000 $ (appartement à Palerme ou Bari)	environ 4 300 $ (Rome)	5,9 % (Rome)	un logement pour le visa de résidence élective, pas de titre de séjour par l'achat
Bulgarie	dès 32 000 $ (studio à Sunny Beach)	environ 3 860 $ (centre de Sofia)	4,3 % (Sofia)	titre de séjour dès 345 000 $, l'euro et Schengen
Chypre	dès 85 000 $ (appartement dans le district de Paphos)	environ 4 500 $ (Limassol)	5,8 % (Limassol)	résidence permanente dès 337 000 $ pour un logement neuf
Monténégro	dès 62 000 $ (appartement en bord de mer à Ulcinj)	environ 2 780 $ (Podgorica)	4,9 % (Podgorica)	titre de séjour dès 169 000 $ (150 000 euros)
Grèce	dès 79 000 $ (appartement à Volos)	plus de 3 400 $ (Attique)	4,7 % (Athènes)	titre de séjour de 5 ans dès 450 000 $
Thaïlande	dès 23 000 $ (studio à Chiang Mai)	environ 3 600 $ (Bangkok, neuf)	5,4 % (Bangkok)	un visa de 10 ans dès 500 000 $ investis
Bali	dès 69 000 $ (loft avec piscine à Bukit)	dès 1 200 $ le m² de villa (Canggu)	8,5 à 11,5 % (villas des fiches)	une villa pour 20 à 30 ans en bail
Paraguay	dès 65 000 $ (studio à Asunción)	environ 1 600 $ (Asunción)	7,3 % (Asunción)	résidence permanente immédiate dès 200 000 $ dans un bien locatif
Portugal	dès 107 000 $ (appartement à Braga)	environ 6 000 $ (Lisbonne)	3,8 % (Lisbonne)	un logement sans titre de séjour, le visa doré via des fonds dès 562 000 $
Égypte	dès 21 000 $ (studio à Hurghada)	environ 1 000 $ (Hurghada)	8,3 % (Le Caire)	titre de séjour dès 50 000 $, nationalité dès 300 000 $
Panama	dès 65 000 $ (un studio à Coronado)	environ 1 900 $ (Panama City)	7,6 % (Panama City)	résidence d'investisseur : un logement neuf dès 300 000 $, un logement ancien dès 500 000 $
France	dès 53 000 $ (maison en Dordogne)	environ 10 800 $ (Paris)	4 % (Paris) à 6,1 % (Marseille)	un logement sans titre de séjour, installation avec un visa de visiteur
États-Unis	dès 109 900 $ (un appartement à Orlando)	environ 7 900 $ (Miami, appartements)	4,8 % (une maison près de Kendall) à 9,9 % (une maison à Orlando)	un logement sans titre de séjour, la résidence sur d'autres bases
Royaume-Uni	60 000 $ (un studio à Liverpool)	environ 566 000 $ pour un appartement moyen (Londres)	6,1 % (une maison à Thamesmead) à 14,4 % (un appartement à Streatham)	un logement sans titre de séjour, la résidence sur d'autres bases
Bosnie-Herzégovine	61 000 $ (un appartement à Jahorina)	environ 2 480 $ le m² d'un appartement neuf (Sarajevo)	4,3 % (un appartement dans le centre de Sarajevo) à 6,3 % (un appartement à Banja Luka)	un logement sous réciprocité, titre de séjour avec un lien avec le pays

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