Immobilier à l'étranger · 2026-10-18
Investir dans l'immobilier en Égypte : quoi acheter et à quel prix
Appartements, une maison de ville et une villa à vendre à Hurghada, Charm el-Cheikh, Sahl Hasheesh, El Gouna, Makadi, au Nouveau Caire et à Alexandrie, rendements, impôts, titre de séjour et citoyenneté.
L'Égypte est l'entrée la moins chère dans l'immobilier balnéaire parmi les pays de cette section : à Hurghada, le mètre carré coûte environ 1 000 $ dans une résidence classique et dès 1 800 $ en front de mer, et un studio meublé au bord de la piscine coûte 21 000 $. Un logement dès 50 000 $ donne un titre de séjour d'un an, dès 100 000 $ de 3 ans, dès 200 000 $ de 5 ans, et un achat dès 300 000 $ ouvre la voie à la citoyenneté. La livre égyptienne a perdu plus des deux tiers de sa valeur face au dollar depuis début 2022, les prix sont donc comparés en dollars.
Cette page présente des studios et des appartements à Hurghada, Charm el-Cheikh, Sahl Hasheesh, El Gouna et Alexandrie, une maison de ville au Nouveau Caire et une villa à Makadi pour les demandes les plus fréquentes des acheteurs, les prix, les rendements, les impôts et les conditions du titre de séjour et de la citoyenneté. Un conseiller confirme ce qui est en vente aujourd'hui et le prix exact.
Le marché en bref
Prix et règles en vigueur en 2026.
Quels biens les investisseurs achètent en Égypte
Voici les offres les plus intéressantes pour les demandes les plus fréquentes des acheteurs et des investisseurs. Un conseiller trouve un bien selon vos critères.
Un studio meublé de plain-pied avec la piscine dans une résidence de vacances près de la plage
21 000 $
Un studio de 33 m² de plain-pied avec la piscine et vue sur le jardin, meublé et aux finitions modernes, dans une résidence de vacances près de la plage, dans le quartier d'Al Ahyaa. La résidence dispose d'une piscine, d'une salle de sport, d'un spa, d'un sauna, d'un restaurant, d'une supérette et d'un gardiennage. El Gouna est à 5 km et l'aéroport à 20 minutes. Tous les 5 ans, le propriétaire paie des frais d'entretien de 8 % du prix. C'est l'entrée la moins chère dans un logement au bord de la mer parmi les pays de cette section.
Un appartement neuf meublé d'une chambre dans une résidence avec parc aquatique
52 000 $
Un appartement neuf d'une chambre de 58 m², meublé et avec vue sur la piscine, dans une résidence achevée de 315 appartements. La résidence dispose de trois piscines et d'un parc aquatique, d'une salle de sport, d'un spa, d'un supermarché, d'un gardiennage et d'une société de gestion. Un hôpital, le nouveau musée de Hurghada et la route de l'aéroport sont à proximité. Les appartements de ce type dans la résidence se louent en moyenne 470 $ (25 000 livres) par mois, soit environ 10,8 % par an.
Un appartement d'une chambre avec son propre jardin dans une résidence avec piscine
62 000 $
Un appartement de 62 m² achevé au 1er étage d'une résidence à Charm el-Cheikh : un séjour, une chambre et une salle de bains, entièrement fini, avec climatisation centrale. L'appartement a son propre jardin, la résidence une piscine commune, et les fenêtres donnent sur le quartier. L'immeuble est terminé, l'appartement est donc enregistré au nom de l'acheteur et peut être loué tout de suite aux vacanciers ou habité toute l'année au bord de la mer Rouge.
Un appartement meublé de deux chambres en rez-de-chaussée au centre d'El Gouna
102 000 $
Un appartement de 100 m² en rez-de-chaussée dans le quartier d'Al Bustan, au centre d'El Gouna : deux chambres, un séjour et une cuisine, vendu meublé. Le stade et les supermarchés sont à proximité. El Gouna est une ville balnéaire sur des lagunes au nord de Hurghada, avec des marinas, des écoles, un hôpital et une vie toute l'année, les logements s'y achètent donc aussi bien pour les vacances que pour s'installer.
Un appartement de deux chambres à quelques pas de la mer
47 000 $
Un appartement de 110 m² au 10e étage d'un immeuble de quinze étages de 2011 à Sidi Bishr, un quartier balnéaire d'Alexandrie, à quelques pas de la mer : deux chambres, deux pièces de réception et une salle de bains, un ascenseur et une vue dégagée. L'immeuble dispose de toutes les autorisations, avec tout le nécessaire pour la vie quotidienne à proximité. Il convient pour vivre au bord de la Méditerranée et pour la location en été, quand les habitants du Caire viennent passer leurs vacances à Alexandrie.
Un studio avec vue sur la piscine dans une nouvelle résidence de vacances avec paiement sur 5 ans
38 000 $
Un studio de 35 m² au 2e étage avec vue sur la piscine dans une résidence de vacances en construction, vendu par le promoteur, à Magawish, derrière les hôtels du front de mer de Hurghada et à quelques minutes à pied de la plage. L'apport est de 15 %, environ 5 600 $ (301 298 livres), et le reste se paie sur 5 ans, environ 530 $ (28 456 livres) par mois. Un paiement intégral d'avance donne une remise de 25 % du promoteur. La résidence dispose d'une piscine à débordement, d'une salle de sport, d'un spa, d'un restaurant, d'un supermarché et d'un gardiennage, et elle est gérée par une société de gestion hôtelière. La livraison est prévue en 2029, avec un paiement unique d'entretien de 10 % du prix.
Un studio avec toit-terrasse au bord de la mer pour un titre de séjour d'un an
54 000 $
Un studio de 50 m² au dernier étage avec son propre toit-terrasse de 25 m² et vue sur la piscine, dans la station de Sahl Hasheesh au bord de la mer, avec plages, promenade et cafés. Le prix dépasse 50 000 $, l'achat donne donc un titre de séjour d'un an, renouvelé tant que le studio vous appartient. L'argent d'un achat pour un titre de séjour vient de l'étranger en devises par une banque égyptienne.
Un appartement de deux chambres en front de mer avec plage privée pour un titre de séjour de 3 ans
125 000 $
Un appartement de 100 m² au 4e étage d'une résidence en front de mer à Sahl Hasheesh : deux chambres, un séjour, un balcon, les meubles et l'électroménager. La résidence a sa propre plage, une piscine sur le toit, des restaurants, un concierge et un gardiennage, avec la jetée et la vieille ville à proximité. Les charges d'entretien sont de 2 080 $ (1 850 €) par an. Le prix dépasse 100 000 $, l'achat donne donc un titre de séjour de 3 ans.
Une maison de ville de 176 m² avec jardin au Nouveau Caire pour un titre de séjour de 5 ans
214 000 $
Une maison de ville de 176 m² sur deux niveaux avec toit dans un quartier résidentiel fermé du Cinquième Établissement : un terrain de 143 m², un jardin de 70 m², quatre chambres et une cinquième sur le toit, de la place pour un ascenseur. Livrée en septembre 2026, avec l'entretien et l'adhésion au club du quartier inclus dans le prix. La 90e Rue et l'Université américaine sont à proximité. Le prix dépasse 200 000 $, l'achat donne donc un titre de séjour de 5 ans.
Une villa avec piscine et vue sur la mer au-dessus de la baie de Makadi pour la citoyenneté
327 000 $
Une villa de 300 m² dans un quartier à flanc de colline au-dessus de la baie de Makadi, au sud de Hurghada : trois chambres avec salle de bains privative, quatre salles de bains, une cuisine, sa propre piscine et son jardin, et une vue sur la mer. Le prix dépasse 300 000 $, l'achat ouvre donc la voie à la citoyenneté égyptienne : le bien est conservé au moins 5 ans et les frais sont d'environ 10 000 $ au dépôt de la demande. L'argent vient de l'étranger en devises par une banque égyptienne.
Appartements par ville
- Hurghada · appartements dès 22 000 $ · rendement de 6,4 % · titre de séjour dès 50 000 $
Combien coûte un appartement en Égypte en 2026
Les logements balnéaires en Égypte se vendent en livres et en dollars, et les prix sont comparés en dollars : la livre a perdu plus des deux tiers de sa valeur face au dollar depuis début 2022. À Hurghada, le mètre carré coûte environ 1 000 $ dans une résidence classique et dès 1 800 $ en front de mer ; les appartements des fiches à El Gouna et Sahl Hasheesh coûtent environ 1 000 à 1 250 $ le mètre carré. Les immeubles neufs se vendent avec paiement échelonné, et une annonce n'indique souvent que le premier versement, le prix se vérifie donc sur le contrat.
| Où | Prix au m² | Appartement de 60 m² |
|---|---|---|
| Hurghada, résidence classique | environ 1 000 $ | environ 60 000 $ |
| Hurghada, front de mer | dès 1 800 $ | dès 108 000 $ |
| El Gouna et Sahl Hasheesh, appartements des fiches | environ 1 000 à 1 250 $ | environ 60 000 à 75 000 $ |
Données 2026 : prix demandés, dollars arrondis à la hausse.
Quel rendement rapporte la location
Le rendement brut de la location longue durée au Caire est d'environ 8,3 % par an avant impôt. L'appartement neuf d'une chambre dans la résidence avec parc aquatique à Hurghada des fiches se loue avec un rendement d'environ 10,8 % : les logements balnéaires se louent pour la saison et l'hiver, et le prix d'entrée est bas. Les loyers en Égypte se paient en livres, le revenu en dollars dépend donc du taux de change.
| Impôt et règle | Montant |
|---|---|
| Taxe foncière annuelle | 10 % de la valeur locative annuelle estimée après un abattement de 30 % |
| Impôt sur la vente | 2,5 % du prix de la transaction, payé par le vendeur |
| Délai avant la revente | au plus tôt 5 ans après l'achat |
Données 2026 : le rendement est la moyenne du Caire ; les pays sont comparés dans le tableau des rendements locatifs.
L'impôt sur les loyers d'un bien en Égypte se paie en Égypte, que le propriétaire y vive ou non. Taux et exemples sur la page impôts en Égypte.
Quels frais ajouter au prix du bien
| Paiement | Montant |
|---|---|
| Frais d'enregistrement du titre | au tarif du bureau d'enregistrement immobilier |
| Vérification juridique et traduction du contrat en arabe | au tarif de l'avocat |
| Charges d'entretien de la résidence | selon le contrat : 8 % du prix tous les 5 ans ou 2 080 $ (1 850 €) par an pour les biens des fiches |
| Frais du programme de citoyenneté | environ 10 000 $ au dépôt de la demande, non remboursables |
Données 2026. L'Égypte n'a pas d'impôt distinct sur l'achat, et à la vente le vendeur paie 2,5 % du prix. L'argent d'un achat pour un titre de séjour ou la citoyenneté est transféré de l'étranger en devises par une banque égyptienne, et la banque délivre une confirmation du transfert. Un conseiller calcule le total pour un bien précis.
En Égypte, l'enregistrement du bien est vérifié avant l'acompte
Les erreurs coûtent plus cher que l'impôt : un appartement sous un contrat non inscrit au registre, qui ne donne ni la pleine propriété ni le titre de séjour, un immeuble neuf dont le prix de l'annonce n'est que le premier versement, un paiement qui ne vient pas de l'étranger et ne comptera pas pour le statut, des dettes de charges d'entretien de la résidence. L'accompagnement Murblz élimine ces risques : nous trouvons un bien selon votre budget et votre objectif, vérifions l'enregistrement, le terrain et le promoteur, menons la transaction jusqu'à l'enregistrement du titre et préparons les documents pour le titre de séjour ou la citoyenneté.
Coût de l'accompagnement : sur demande auprès du conseiller.
L'achat donne-t-il un titre de séjour
Oui, à la fois un titre de séjour et une voie vers la citoyenneté. Un logement dès 50 000 $ donne un titre de séjour d'un an, dès 100 000 $ de 3 ans, dès 200 000 $ de 5 ans ; le statut est renouvelé tant que le bien vous appartient. Un achat dès 300 000 $ donne le droit de demander la citoyenneté égyptienne par investissement : le bien est conservé au moins 5 ans et les frais sont d'environ 10 000 $. Le studio de Sahl Hasheesh, l'appartement en front de mer, la maison de ville du Nouveau Caire et la villa de Makadi des fiches atteignent les seuils, et un conseiller vous envoie d'autres biens dans le chat.
Pour le statut, l'argent est transféré de l'étranger en devises par une banque égyptienne, et le bien doit être enregistré au bureau d'enregistrement immobilier : une grande partie des logements se vend sous des contrats non inscrits au registre, et un tel contrat ne permet pas d'obtenir un titre de séjour. Un étranger peut posséder des biens résidentiels de 4 000 m² au maximum chacun et les revendre au plus tôt 5 ans plus tard, et dans la péninsule du Sinaï, y compris à Charm el-Cheikh, un étranger n'obtient qu'un droit d'usage. Plus de détails sur la page citoyenneté égyptienne.
Comment nous trouvons un bien
- Budget et objectif : investissement, logement au bord de la mer, titre de séjour ou citoyenneté. Le conseiller précise la ville et le mode de paiement.
- Une sélection de biens réels : des appartements, des maisons de ville et des villas avec le prix du vendeur, la surface et un calcul de rendement.
- Vérifications : enregistrement du bien et titre du vendeur, statut du terrain, autorisations du promoteur, restrictions pour les étrangers et dettes de charges.
- Une transaction à distance par procuration : le contrat en arabe, le paiement par une banque égyptienne, l'enregistrement du titre et les documents pour le titre de séjour ou la citoyenneté.
Le conseiller envoie la sélection dans le chat, avec les prix des vendeurs à la date de la sélection.
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Questions fréquentes
Combien coûte un appartement en Égypte en 2026 ?
Les étrangers peuvent-ils acheter un bien en Égypte ?
L'achat d'un bien donne-t-il un titre de séjour en Égypte ?
Un bien en Égypte donne-t-il la citoyenneté ?
Quel rendement rapporte la location d'un appartement en Égypte ?
Quels impôts s'appliquent à l'achat d'un bien en Égypte ?
Où acheter un appartement pour investir en Égypte ?
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