Immobilier à l'étranger · 2026-10-18
Investir dans l'immobilier au Mexique : quoi acheter et à quel prix
Un appartement d'une chambre à Mérida, au Yucatán
53 000 $
Un appartement de 50 m² : un séjour avec cuisine, une chambre et une salle de bains. Mérida est la capitale de l'État du Yucatán et l'une des villes les plus sûres du Mexique, avec un centre colonial, des universités et une route vers les plages de Progreso, sur le golfe du Mexique. Au Yucatán, les logements ont pris 8,7 % en un an. La ville se trouve dans la bande côtière de 50 kilomètres : un étranger achète donc l'appartement via une fiducie bancaire.
Un appartement d'une chambre à Cancún, au bord de la mer des Caraïbes
71 000 $
Un appartement de 55 m² : un séjour avec cuisine, une chambre et une salle de bains. Cancún est la principale station balnéaire de la côte caraïbe du Mexique, avec un aéroport international, une zone hôtelière sur une langue de terre entre la mer et la lagune et des quartiers résidentiels dans le centre-ville. Au Quintana Roo, les logements ont pris 9,8 % en un an. Un étranger achète un appartement en bord de mer via une fiducie bancaire.
Un appartement de deux chambres à La Paz, au bord du golfe de Californie
99 000 $
Un appartement de 70 m² : un séjour, deux chambres, une cuisine et une salle de bains. La Paz est la capitale de l'État de Basse-Californie du Sud, sur le golfe de Californie, avec la promenade du Malecón, des plages et un ferry vers le continent. Dans cet État, les logements ont pris 8,7 % en un an. Un étranger achète un appartement en bord de mer via une fiducie bancaire.
Un appartement de deux chambres à Querétaro, ville d'affaires
110 000 $
Un appartement de 75 m² : un séjour, deux chambres, une cuisine et une salle de bains. Querétaro est un centre industriel et d'affaires à deux ou trois heures de route de Mexico, avec un centre colonial inscrit au patrimoine mondial de l'UNESCO, des usines aéronautiques et automobiles et son propre aéroport. La ville est éloignée de la mer et des frontières : un étranger possède donc l'appartement en direct.
Un appartement de deux chambres à Playa del Carmen, à louer aux touristes
120 000 $
Un appartement de 75 m² : un séjour, deux chambres, une cuisine et une salle de bains. Playa del Carmen est une station balnéaire de la Riviera Maya, entre Cancún et Tulum, avec la Cinquième Avenue piétonne, des plages et un ferry vers l'île de Cozumel. Les appartements s'y achètent pour les louer à la nuitée aux touristes. Un étranger achète un appartement en bord de mer via une fiducie bancaire.
Un appartement d'une chambre dans le nord de Mexico
130 000 $
Un appartement de 55 m² : un séjour avec cuisine, une chambre et une salle de bains. Azcapotzalco est un quartier résidentiel du nord de Mexico, avec le grand parc Tezozómoc, un campus universitaire et des lignes de métro et de train de banlieue vers le centre. Mexico est le plus grand marché du logement du pays : le prix moyen d'un logement y dépasse le double de la moyenne mexicaine.
Un appartement de deux chambres à Zapopan, dans l'agglomération de Guadalajara
140 000 $
Un appartement de 80 m² : un séjour, deux chambres, une cuisine et deux salles de bains. Zapopan est la commune la plus peuplée de l'agglomération de Guadalajara, avec des entreprises technologiques, des universités, un stade et des centres commerciaux. Dans l'agglomération, les logements ont pris 10 % en un an, plus vite que dans les autres grandes villes du Mexique.
Un appartement de deux chambres à Mexico, près du centre
180 000 $
Un appartement de 70 m² : un séjour, deux chambres, une cuisine et une salle de bains. Iztacalco est un quartier résidentiel à l'est du centre historique de Mexico, avec le complexe sportif Magdalena Mixiuhca, un circuit automobile et des lignes de métro vers le centre. Mexico est éloignée de la mer et des frontières : un étranger possède donc l'appartement en direct.
Quels biens les investisseurs achètent au Mexique
Voici les offres les plus intéressantes, sélectionnées par nos experts. Un conseiller trouve un bien selon vos critères.
Appartements à vendre à Mexico, Guadalajara, Querétaro et sur la côte caraïbe, prix par État, impôts à l'achat et sur la location, fiducie bancaire en bord de mer, titre de séjour et nationalité.
Le Mexique est la deuxième économie d'Amérique latine et l'un des plus grands marchés du logement de la région : les prix y sont affichés en pesos, et souvent en dollars dans les stations balnéaires. Le prix moyen d'un logement dans le pays est d'environ 110 000 $, la moitié des transactions se concluent en dessous de 70 000 $, et les logements ont pris 7,3 % en un an. Un appartement d'une chambre coûte 53 000 $ à Mérida et 71 000 $ à Cancún, un appartement de deux chambres à Mexico 180 000 $.
Cette page présente des appartements à Mexico, Guadalajara et Querétaro, sur la côte caraïbe à Cancún et Playa del Carmen, à Mérida et à La Paz, les prix par État, les impôts à l'achat et sur la location, les règles de la fiducie bancaire en bord de mer et les conditions du titre de séjour. Un conseiller vous confirme ce qui est en vente aujourd'hui et le prix exact.
Le marché en bref
Prix et règles en vigueur en 2026.
Les prix reposent sur les expertises des logements dans les prêts hypothécaires de l'État de janvier à juin 2026 : le quart inférieur, le milieu et le quart supérieur du marché ; 1 $ = 18,71 pesos.
Combien coûte un appartement au Mexique en 2026
Au Mexique, les prix des logements sont affichés en pesos, tandis qu'à Cancún, Playa del Carmen, Tulum et Los Cabos les promoteurs annoncent souvent le prix en dollars. Mexico est la plus chère : le prix moyen d'un logement y dépasse le double de la moyenne nationale. En un an, les logements ont augmenté plus vite que la moyenne nationale au Jalisco, de 10,1 %, et au Quintana Roo, de 9,8 %, et moins vite à Mexico, de 3,4 %.
| État et villes | Prix moyen d'un logement | Milieu du marché | Hausse des prix sur un an |
|---|---|---|---|
| Mexico | environ 230 000 $ | environ 180 000 $ | +3,4 % |
| Jalisco : Guadalajara | environ 120 000 $ | environ 65 000 $ | +10,1 % |
| Nuevo León : Monterrey | environ 110 000 $ | environ 65 000 $ | +7,6 % |
| Querétaro | environ 130 000 $ | environ 110 000 $ | +4,9 % |
| Quintana Roo : Cancún, Playa del Carmen, Tulum | environ 110 000 $ | environ 71 000 $ | +9,8 % |
| Yucatán : Mérida | environ 110 000 $ | environ 80 000 $ | +8,7 % |
| Basse-Californie du Sud : La Paz, Los Cabos | environ 140 000 $ | environ 99 000 $ | +8,7 % |
| Moyenne du Mexique | environ 110 000 $ | environ 70 000 $ | +7,3 % |
Données de la Société hypothécaire fédérale du Mexique : expertises des logements dans les prêts hypothécaires de janvier à juin 2026 ; le milieu du marché signifie que la moitié des transactions se concluent en dessous de ce montant ; la hausse des prix compare le deuxième trimestre 2026 au deuxième trimestre 2025. Montants en dollars à 1 $ = 18,71 pesos, arrondis au supérieur.
Quels impôts paie-t-on sur la location et la détention
Au Mexique, le loyer est fixé en pesos, et souvent en dollars dans les stations balnéaires. Un non-résident paie l'impôt sur le loyer sans aucune déduction, un résident selon un barème avec une déduction pour frais. La location à la nuitée aux touristes supporte en plus la TVA et la taxe d'hébergement de l'État, et les plateformes de réservation retiennent elles-mêmes une partie des impôts sur chaque versement. Un conseiller calcule dans le chat le revenu locatif d'un appartement précis après impôts.
| Impôt | Taux |
|---|---|
| Revenus locatifs, non-résident | 25 % du loyer sans aucune déduction |
| Revenus locatifs, résident | 1,92 à 35 % selon un barème, déduction forfaitaire pour frais de 35 % des revenus |
| Location à la nuitée | en plus, TVA de 16 % et taxe d'hébergement de l'État |
| Plus-value à la vente, non-résident | 25 % du prix de vente, ou 35 % de la plus-value par l'intermédiaire d'un représentant au Mexique |
| Taxe foncière annuelle | une fraction de pour cent de la valeur cadastrale, payée à la commune |
| Fiducie bancaire en bord de mer | une commission annuelle à la banque pour la gestion de la fiducie |
Données 2026 ; les pays sont comparés dans le tableau des rendements locatifs.
Un résident fiscal russe déclare ses revenus locatifs en Russie et signale à l'administration fiscale son compte dans une banque mexicaine. Comment transférer l'argent de l'achat : sur la page comment envoyer de l'argent au Mexique.
Quels frais ajouter au prix du bien
| Paiement | Montant |
|---|---|
| Impôt sur l'achat | 2 à 5 % du prix, taux fixé par l'État et la commune ; 2 % au Quintana Roo |
| Notaire, expertise et enregistrement | selon les tarifs du notaire et du registre de la propriété de l'État, qui dépendent du prix |
| Fiducie bancaire en bord de mer et près des frontières | une autorisation du ministère des Affaires étrangères, la constitution de la fiducie et une commission annuelle à la banque |
| TVA | la vente de logements est exonérée de TVA |
Données 2026. La transaction est passée par un notaire, qui vérifie l'origine des fonds, retient les impôts et enregistre le titre de propriété. La loi limite les espèces dans les achats de logements : le paiement se fait donc par virement bancaire. Le conseiller calcule le total pour un bien précis.
Au Mexique, le registre de la propriété et le statut du terrain sont vérifiés avant l'acompte
Les erreurs coûtent plus cher que l'impôt : un achat en bord de mer sans fiducie ou sur simple reçu, des terres communales qui ne peuvent pas être vendues à un étranger, un immeuble neuf dont le promoteur n'a ni droit sur le terrain ni autorisations, des dettes de taxe foncière et d'eau laissées par l'ancien propriétaire. L'accompagnement Murblz élimine ces risques : nous trouvons un appartement selon votre budget et votre objectif, vérifions le registre et les autorisations, constituons la fiducie et menons la transaction chez le notaire jusqu'à l'enregistrement du titre de propriété, et aidons à la mise en location.
Coût de l'accompagnement : sur demande auprès du conseiller.
L'achat donne-t-il un titre de séjour
Au Mexique, le titre de séjour pour un bien immobilier est accordé au propriétaire d'un logement d'une valeur d'au moins 40 000 salaires minimums journaliers, soit plus de 570 000 $. Avec un achat moins cher, la résidence temporaire de 1 à 4 ans s'obtient sur la base des revenus ou de l'épargne, et au bout de 4 ans elle se change en résidence permanente. Les seuils de revenus et la procédure de demande figurent sur la page titre de séjour au Mexique, le chemin vers le passeport sur la page nationalité mexicaine.
Un appartement peut s'acheter sans aucun statut, avec un passeport. Loin de la mer et des frontières, un étranger possède le logement en direct avec une autorisation du ministère des Affaires étrangères, tandis qu'à moins de 50 kilomètres des côtes et de 100 kilomètres des frontières l'achat passe par une fiducie bancaire de 50 ans renouvelable : la banque détient le titre, et l'acheteur habite l'appartement, le loue, le vend et le transmet en héritage. Il n'existe pas de restrictions particulières pour les citoyens russes. Un conseiller trouve dans le chat un appartement pour l'installation de votre famille et le titre de séjour.
Comment nous sélectionnons un bien
- Budget et objectif : revenus locatifs, préservation du capital, installation ou logement pour vous. Le conseiller précise la ville et la forme de propriété, en direct ou via une fiducie.
- Une sélection de biens réels : des appartements avec le prix du vendeur, la surface, l'année de construction et un calcul du rendement.
- Vérifications : un extrait du registre public de la propriété, hypothèques et saisies, statut du terrain (les terres communales ne se vendent pas aux étrangers), dettes de taxe foncière et d'eau, autorisations du promoteur pour un immeuble neuf.
- Une transaction à distance par procuration : acompte et avant-contrat, autorisation du ministère des Affaires étrangères et fiducie en bord de mer, paiement par virement, contrat chez le notaire et enregistrement du titre de propriété.
Le conseiller envoie la sélection dans le chat, avec les prix des vendeurs à la date de la sélection.
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Questions fréquentes
Combien coûte un appartement au Mexique en 2026 ?
Un étranger peut-il acheter un bien immobilier au Mexique ?
L'achat d'un bien donne-t-il un titre de séjour au Mexique ?
Qu'est-ce qu'une fiducie bancaire pour un achat en bord de mer ?
Quels impôts s'appliquent à l'achat d'un bien au Mexique ?
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