Immobilier à l'étranger · 2026-10-18
Investir dans l'immobilier en Allemagne : quoi acheter et à quel prix
Un studio dans un immeuble ancien près de l'université à Halle
81 000 $
Un studio de 35 m² avec kitchenette, salle d'eau et hauts plafonds, dans un immeuble rénové du début du XXe siècle à Giebichenstein, un quartier verdoyant de Halle au bord de la Saale. L'université et le centre sont à 10 minutes en tramway, Leipzig à une demi-heure en train. Ces appartements sont loués à long terme par des étudiants et de jeunes actifs, et le prix d'entrée y est parmi les plus bas du pays.
Un appartement d'une chambre avec balcon dans le centre ancien d'Erfurt
130 000 $
Un appartement de 50 m² avec une chambre, un séjour, une cuisine et un balcon sur cour, dans un immeuble à la façade restaurée de l'Andreasviertel, un quartier du centre ancien d'Erfurt au pied de la citadelle du Petersberg. La place de la cathédrale et la gare, avec des trains pour Berlin et Francfort, sont à 15 minutes à pied. L'appartement est loué à long terme par des agents du secteur public et des couples.
Un appartement d'une chambre dans la Neustadt, au bord de l'Elbe
160 000 $
Un appartement de 55 m² avec une chambre, un séjour, une cuisine et une salle de bains, dans un immeuble avec ascenseur de la Neustadt, un quartier animé de Dresde sur la rive droite de l'Elbe, avec des cafés, des boutiques et des tramways vers la vieille ville. L'Université technique et des instituts de recherche sont à 20 minutes. Les appartements y sont loués à long terme par des ingénieurs, des chercheurs et des étudiants en fin de cursus.
Un appartement d'une chambre à Gostenhof, à côté de la vieille ville
200 000 $
Un appartement de 55 m² avec une chambre, un séjour avec cuisine ouverte et un balcon, dans un immeuble rénové de Gostenhof, un quartier de Nuremberg juste à l'extérieur des remparts de la vieille ville. Le métro, la gare et le centre sont à 10 minutes. La Bavière a la taxe de mutation la plus basse du pays, 3,5 % : les frais en plus du prix y sont donc moins élevés qu'à Berlin ou Francfort.
Un appartement familial de deux chambres à Findorff
220 000 $
Un appartement de 70 m² avec deux chambres, un séjour, une cuisine et un balcon, dans un immeuble en brique de Findorff, un quartier calme de Brême avec un parc, un marché et des écoles à proximité. Le centre et la gare sont à 10 minutes à vélo. Les appartements familiaux s'y louent à long terme et restent rarement vacants.
Un appartement d'une chambre à Bilk, près de l'université
270 000 $
Un appartement de 60 m² avec une chambre, un séjour, une cuisine et un balcon à Bilk, un quartier de Düsseldorf entre l'université et les quais du Rhin. Le métro, des commerces et les bureaux du port des médias sont à proximité. L'appartement est loué à long terme par des salariés d'entreprises et des employés de sociétés japonaises, coréennes et chinoises, particulièrement nombreuses à Düsseldorf.
Un appartement d'une chambre dans un immeuble ancien à Neukölln
300 000 $
Un appartement de 60 m² avec une chambre, un séjour, une cuisine et un balcon sur cour, dans un immeuble du début du XXe siècle aux hauts plafonds, au nord de Neukölln, un quartier de Berlin avec un canal, des marchés et des cafés. Le métro est à 5 minutes, Kreuzberg et le centre à 15 minutes. Les appartements berlinois se louent à long terme, et ceux qui se libèrent trouvent vite preneur.
Un appartement familial de deux chambres à Bornheim
440 000 $
Un appartement de 75 m² avec deux chambres, un séjour, une cuisine et un balcon à Bornheim, un quartier de Francfort avec une rue commerçante, un marché et de vieilles maisons. Le quartier bancaire et la Bourse sont à 15 minutes en métro, l'aéroport à une demi-heure. Ces appartements sont loués à long terme par les familles de salariés de banques et d'entreprises internationales.
Quels biens les investisseurs achètent en Allemagne
Voici les offres les plus intéressantes, sélectionnées par nos experts. Un conseiller trouve un bien selon vos critères.
Appartements à vendre à Berlin, Francfort, Düsseldorf et dans les villes universitaires de l'Est, prix par ville, rendement, impôts à l'achat et sur la détention.
Un étranger achète un appartement en Allemagne sans autorisation ni restriction liée à la nationalité : la transaction est notariée, et l'acheteur devient propriétaire à son inscription au registre foncier. Dans l'ancien, le mètre carré coûte environ 2 400 $ à Halle, 3 000 $ à Dresde, 5 000 $ à Berlin et 8 300 $ à Munich. Un studio coûte 81 000 $ à Halle, un appartement d'une chambre 300 000 $ à Berlin. La taxe de mutation et les frais de notaire ajoutent 5 à 8 % au prix, et un appartement détenu depuis plus de 10 ans se revend sans impôt sur la plus-value.
Cette page présente des appartements à Berlin, Francfort et Düsseldorf, où sont installées des entreprises internationales, à Nuremberg et Brême, et dans les villes universitaires de l'Est, Dresde, Erfurt et Halle, où le prix d'entrée est le plus bas. Elle présente aussi les prix par ville, le rendement locatif, les impôts et les délais de la transaction. Un conseiller vous confirme ce qui est en vente aujourd'hui et le prix exact.
Le marché en bref
Prix et règles en vigueur en 2026.
Combien coûte un appartement en Allemagne en 2026
L'écart entre les villes allemandes est plus grand qu'entre bien des pays. Munich, Francfort, Hambourg et Berlin, où sont installées de grandes entreprises et des banques, sont les plus chères, et les villes de l'ex-Allemagne de l'Est, Halle, Erfurt et Dresde, les plus abordables, bien qu'elles aient des universités, des usines et des instituts de recherche. La Bavière a une taxe de mutation plus basse : à prix égal, un appartement à Nuremberg revient donc moins cher au total qu'à Berlin. Avant l'acompte, les acheteurs vérifient non seulement le prix au mètre carré, mais aussi les documents de la copropriété : les travaux prévus dans l'immeuble et le montant du fonds de réserve.
| Ville | Prix au m² | Appartement de 60 m² |
|---|---|---|
| Munich | environ 8 300 $ | environ 500 000 $ |
| Francfort-sur-le-Main | environ 5 900 $ | environ 350 000 $ |
| Hambourg | environ 5 700 $ | environ 340 000 $ |
| Berlin | environ 5 000 $ | environ 300 000 $ |
| Düsseldorf | environ 4 500 $ | environ 270 000 $ |
| Nuremberg | environ 3 600 $ | environ 220 000 $ |
| Brême | environ 3 100 $ | environ 190 000 $ |
| Dresde | environ 3 000 $ | environ 180 000 $ |
| Erfurt | environ 2 500 $ | environ 150 000 $ |
| Halle | environ 2 400 $ | environ 140 000 $ |
Les prix au mètre carré sont des moyennes des ventes d'appartements dans l'ancien ; montants en dollars au cours du 23 octobre 2026, arrondis au supérieur.
Quel rendement rapporte la location
Le rendement brut de la location longue durée à Berlin est d'environ 4,1 % par an avant impôts. En Allemagne, les appartements se louent à long terme : les baux sont à durée indéterminée et la loi protège le locataire, un appartement loué apporte donc un revenu stable. Les grandes villes limitent la location touristique de courte durée : les appartements s'achètent donc pour la location longue durée.
| Impôt | Taux |
|---|---|
| Revenus locatifs | barème de l'impôt sur le revenu de 0 à 45 % après intérêts, frais et amortissement de 2 à 3 % par an ; un non-résident n'a pas d'abattement à la base |
| Plus-value à la revente | exonérée si l'appartement a été détenu plus de 10 ans ou si le propriétaire y a vécu l'année de la vente et les deux années précédentes |
| Taxe foncière | payée chaque année à la commune, depuis 2025 sur la base des nouvelles évaluations |
| Taxe sur les résidences secondaires | perçue dans plusieurs villes, dont Berlin, lorsque le propriétaire utilise l'appartement comme résidence secondaire au lieu de le louer |
Données 2026 : le rendement est la moyenne de Berlin ; les pays sont comparés dans le tableau des rendements locatifs.
Le loyer d'un appartement en Allemagne est imposé en Allemagne même si le propriétaire n'y vit pas : une déclaration est déposée chaque année. Les taux et des exemples figurent sur la page impôts en Allemagne.
Quels frais ajouter au prix du bien
| Paiement | Montant |
|---|---|
| Taxe de mutation immobilière | 3,5 à 6,5 % selon le Land : 3,5 % en Bavière, 6 % à Berlin |
| Notaire et registre foncier | environ 1,5 à 2 % selon les tarifs légaux |
| Agent | s'il est mandaté par les deux parties, sa commission est partagée par moitié en vertu de la loi |
Données 2026. Au total, 5 à 8 % en plus du prix. Depuis avril 2023, un bien immobilier ne peut pas être payé en espèces : le prix se règle uniquement par virement bancaire, et le notaire et la banque vérifient l'origine des fonds. Les banques allemandes n'acceptent pas de dépôts de plus de 100 000 euros de citoyens russes sans titre de séjour dans l'Union européenne : l'argent est donc transféré en plusieurs fois ou directement sur le compte du vendeur. Un conseiller calcule le total pour un bien précis.
En Allemagne, le registre foncier et les documents de l'immeuble sont vérifiés avant l'acompte
Les erreurs coûtent plus cher que l'impôt : un immeuble à la veille de gros travaux pour lesquels la copropriété appellera une forte contribution, des charges inscrites au registre foncier, un locataire avec un bail à durée indéterminée et des droits garantis par la loi, des limites à la location de courte durée, de l'argent que la banque refuse sans justificatif d'origine. L'accompagnement Murblz élimine ces risques : nous trouvons un bien selon votre budget et votre objectif, vérifions le registre foncier et les documents de la copropriété, calculons les impôts et les frais et menons la transaction chez le notaire, avec interprète, jusqu'à l'inscription au registre foncier.
Coût de l'accompagnement : sur demande auprès du conseiller.
L'achat donne-t-il un titre de séjour
En Allemagne, l'achat d'un logement ne donne pas de titre de séjour, quel que soit le montant. L'installation passe par le travail, l'entreprise, les études ou la famille : la carte bleue européenne et les visas de travail pour les travailleurs qualifiés, la carte Opportunité pour les demandeurs d'emploi et le visa de travailleur indépendant pour les indépendants. Un appartement en propriété règle en revanche la question du logement nécessaire à la déclaration de domicile. Toutes les voies figurent sur la page comment obtenir un titre de séjour en Allemagne.
L'acheteur devient propriétaire sans titre de séjour et sans se rendre dans le pays : un représentant signe la transaction par procuration, et un numéro fiscal est attribué à l'étranger lors de la transaction.
Comment nous trouvons un bien
- Budget et objectif : investissement, logement pour vous ou pour les études de vos enfants. Le conseiller précise la ville et le mode de paiement.
- Une sélection de biens réels : des appartements avec le prix du vendeur, la surface, les charges mensuelles de copropriété et un calcul du rendement.
- Vérifications avant l'acompte : extrait du registre foncier, charges, procès-verbaux des assemblées de copropriétaires, fonds de réserve et travaux prévus dans l'immeuble.
- Une transaction à distance par procuration : projet de contrat deux semaines avant la signature, notaire avec interprète, paiement de la taxe et du prix, inscription au registre foncier.
Le conseiller envoie la sélection dans le chat, avec les prix des vendeurs à la date de la sélection.
Recevoir une sélection de biens
Options dans d'autres pays
Immobilier d'investissement dans d'autres pays :
- Immobilier d'investissement en Turquie : quoi acheter et à quel prix
- Immobilier d'investissement aux Émirats arabes unis : quoi acheter à Dubaï et à quel prix
- Immobilier d'investissement en Serbie : quoi acheter et à quel prix
- Immobilier d'investissement au Brésil : quoi acheter et à quel prix
- Immobilier d'investissement en Géorgie : quoi acheter et à quel prix
- Immobilier d'investissement en Espagne : quoi acheter et à quel prix
- Immobilier d'investissement en Italie : quoi acheter et à quel prix
- Immobilier d'investissement en Bulgarie : quoi acheter et à quel prix
- Immobilier d'investissement à Chypre : quoi acheter et à quel prix
- Immobilier d'investissement au Monténégro : quoi acheter et à quel prix
- Immobilier d'investissement en Grèce : quoi acheter et à quel prix
- Immobilier d'investissement en Thaïlande : quoi acheter et à quel prix
- Immobilier d'investissement à Bali : quoi acheter et à quel prix
- Immobilier d'investissement au Paraguay : quoi acheter et à quel prix
- Immobilier d'investissement au Portugal : quoi acheter et à quel prix
- Immobilier d'investissement en Égypte : quoi acheter et à quel prix
- Immobilier d'investissement au Panama : quoi acheter et à quel prix
- Immobilier d'investissement en France : quoi acheter et à quel prix
- Immobilier d'investissement aux États-Unis : quoi acheter en Floride et à quel prix
- Immobilier d'investissement au Royaume-Uni : quoi acheter et à quel prix
- Immobilier d'investissement en Bosnie-Herzégovine : quoi acheter et à quel prix
- Immobilier d'investissement en Argentine : quoi acheter et à quel prix
- Immobilier d'investissement au Pérou : quoi acheter et à quel prix
- Immobilier d'investissement en Uruguay : quoi acheter et à quel prix
- Immobilier d'investissement au Chili : quoi acheter et à quel prix
- Immobilier d'investissement au Mexique : quoi acheter et à quel prix
- Immobilier d'investissement en Arménie : quoi acheter et à quel prix
- Immobilier d'investissement en Irlande : quoi acheter et à quel prix
- Immobilier d'investissement au Costa Rica : quoi acheter et à quel prix
- Investir dans l'immobilier en Australie : quoi acheter et à quel prix
- Investir dans l'immobilier en Corée du Sud : quoi acheter et à quel prix
- Immobilier d'investissement en Biélorussie : quoi acheter et à quel prix
- Immobilier d'investissement au Kazakhstan : quoi acheter et à quel prix
- Immobilier d'investissement au Japon : quoi acheter et à quel prix
- Immobilier d'investissement en Pologne : quoi acheter et à quel prix
- Immobilier d'investissement à Taïwan : quoi acheter et à quel prix
- Immobilier d'investissement au Qatar : quoi acheter et à quel prix
- Investir dans l'immobilier à Hong Kong : quoi acheter et à quel prix
- Investir dans l'immobilier en Suède : quoi acheter et à quel prix
- Investir dans l'immobilier en Finlande : quoi acheter et à quel prix
- Investir dans l'immobilier en Albanie : quoi acheter et à quel prix
- Immobilier d'investissement au Luxembourg : quoi acheter et à quel prix
- Immobilier d'investissement en Slovaquie : quoi acheter et à quel prix
- Immobilier d'investissement au Vietnam : quoi acheter et à quel prix
- Immobilier d'investissement en Israël : quoi acheter et à quel prix
- Immobilier d'investissement aux Pays-Bas : quoi acheter et à quel prix
- Immobilier d'investissement en République tchèque : quoi acheter et à quel prix
- Investir dans l'immobilier à Bahreïn : quoi acheter et à quel prix
- Investir dans l'immobilier en Azerbaïdjan : quoi acheter et à quel prix
- Immobilier d'investissement en Mongolie : quoi acheter et à quel prix
- Immobilier d'investissement aux Philippines : quoi acheter et à quel prix
- Immobilier d'investissement en Norvège : quoi acheter et à quel prix
- Immobilier d'investissement en Autriche : quoi acheter et à quel prix
- Immobilier d'investissement en Croatie : quoi acheter et à quel prix
- Immobilier d'investissement en Hongrie : quoi acheter et à quel prix
Plus d'informations sur l'achat dans ce pays :
- Acheter un bien en Allemagne : règles, impôts et transaction
- Comment acheter un appartement en Allemagne
- Titre de séjour en Allemagne : toutes les voies
- Impôts en Allemagne
- Berlin : que voir et faut-il s'y installer
- Munich : que voir et faut-il s'y installer
- Allemagne : tous les programmes
Tous les pays et budgets comparés sur la page Investir dans l'immobilier à l'étranger.
Questions fréquentes
Combien coûte un appartement en Allemagne en 2026 ?
Les étrangers peuvent-ils acheter un bien immobilier en Allemagne ?
L'achat d'un bien donne-t-il un titre de séjour en Allemagne ?
Quel rendement rapporte la location d'un appartement en Allemagne ?
Quels impôts paie-t-on à l'achat d'un bien en Allemagne ?
La revente d'un appartement en Allemagne est-elle imposée ?
Dans quelle ville allemande acheter un appartement pour investir ?
Peut-on acheter un bien en Allemagne à distance ?
Vous ne voulez pas gérer tout cela seul ?
Nous prenons en charge toute la démarche de bout en bout : nous sélectionnons des biens adaptés à votre objectif, effectuons les vérifications juridiques et accompagnons la transaction jusqu'à l'enregistrement. Posez votre question dans le chat : la consultation gratuite commence ici. La représentation devant les administrations et les tribunaux est assurée par les spécialistes Murblz avec des partenaires agréés sur place.
Le conseiller Murblz répond tout de suite dans la discussion sur cette page. Décrivez votre situation et nous trouverons la solution ensemble.
Consultation gratuiteCe qui se passe ensuite
- Un expert étudie votre situation et votre objectif.
- Nous vous contactons par le moyen qui vous convient et répondons à vos questions.
- Vous recevez un plan de travail, des délais honnêtes et un devis écrit.