العقارات الاستثمارية في الخارج · 2026-10-18

عقار استثماري في ألمانيا: ماذا تشتري وكم يكلف

هل تريد شراء عقار في الخارج؟ سيختار المستشار عقارات تناسب ميزانيتك ويتحقق من الصفقة قبل التسجيل. اعثر على عقار

حُدّث في 23/10/2026

للبيع · هاله، غيبيشنشتاين

استوديو في مبنى تاريخي قرب الجامعة في هاله

$81,000 (73,000 يورو)

35 م² · استوديو

استوديو بمساحة 35 م² فيه ركن للمطبخ وحمام بدُش وأسقف عالية، في مبنى مجدَّد من أوائل القرن العشرين في غيبيشنشتاين، الحي الأخضر في هاله على نهر زاله. وتبعد الجامعة والمركز 10 دقائق بالترام، ولايبزيغ نصف ساعة بالقطار. ويستأجر هذه الشقق لمدة طويلة الطلاب والمهنيون الشباب، وسعر الدخول هنا من أدنى الأسعار في البلد.

أدنى سعر دخول

ابحث عن عقار مشابه

للبيع · إرفورت، أندرياسفيرتل

شقة بغرفة نوم مع شرفة في المركز القديم لإرفورت

$123,000 (110,000 يورو)

50 م² · غرفة نوم واحدة

شقة بمساحة 50 م² فيها غرفة نوم وغرفة معيشة ومطبخ وشرفة تطل على الفناء، في مبنى بواجهة مرمَّمة في أندرياسفيرتل، حي في المركز القديم لإرفورت أسفل قلعة بيترسبرغ. ويبعد ميدان الكاتدرائية والمحطة بقطاراتها إلى برلين وفرانكفورت 15 دقيقة سيرًا. ويستأجر الشقة لمدة طويلة موظفو القطاع العام والأزواج.

المركز القديم

ابحث عن عقار مشابه

للبيع · دريسدن، نويشتات

شقة بغرفة نوم في نويشتات على نهر الإلبه

$160,000 (143,000 يورو)

55 م² · غرفة نوم واحدة

شقة بمساحة 55 م² فيها غرفة نوم وغرفة معيشة ومطبخ وحمام، في مبنى بمصعد في نويشتات، الحي النابض بالحياة في دريسدن على الضفة اليمنى لنهر الإلبه، وفيه مقاهٍ ومتاجر وترام إلى المدينة القديمة. وتبعد الجامعة التقنية والمعاهد العلمية 20 دقيقة. ويستأجر الشقق هنا لمدة طويلة المهندسون والعلماء وطلاب السنوات الأخيرة.

للتأجير طويل الأجل

ابحث عن عقار مشابه

للبيع · نورنبرغ، غوستنهوف

شقة بغرفة نوم في غوستنهوف بجوار المدينة القديمة

$200,000 (180,000 يورو)

55 م² · غرفة نوم واحدة

شقة بمساحة 55 م² فيها غرفة نوم وغرفة معيشة بمطبخ مفتوح وشرفة، في مبنى مجدَّد في غوستنهوف، حي في نورنبرغ خارج أسوار المدينة القديمة مباشرة. ويبعد المترو والمحطة والمركز 10 دقائق. وفي بافاريا أدنى ضريبة نقل ملكية في البلد، 3.5%، لذا تكون التكاليف المضافة إلى السعر هنا أقل مما في برلين أو فرانكفورت.

ضريبة نقل الملكية 3.5%

ابحث عن عقار مشابه

للبيع · بريمن، فيندورف

شقة عائلية بغرفتي نوم في فيندورف

$216,000 (193,000 يورو)

70 م² · غرفتا نوم

شقة بمساحة 70 م² فيها غرفتا نوم وغرفة معيشة ومطبخ وشرفة، في مبنى من الطوب في فيندورف، حي هادئ في بريمن بالقرب منه حديقة وسوق ومدارس. ويبعد المركز والمحطة 10 دقائق بالدراجة. وتؤجَّر الشقق العائلية هنا لمدة طويلة ونادرًا ما تبقى شاغرة.

للعائلة

ابحث عن عقار مشابه

للبيع · دوسلدورف، بيلك

شقة بغرفة نوم في بيلك قرب الجامعة

$270,000 (240,000 يورو)

60 م² · غرفة نوم واحدة

شقة بمساحة 60 م² فيها غرفة نوم وغرفة معيشة ومطبخ وشرفة في بيلك، حي في دوسلدورف بين الجامعة وكورنيش نهر الراين. وبالقرب المترو والمتاجر ومكاتب ميناء الإعلام. ويستأجر الشقة لمدة طويلة موظفو الشركات، ومنهم موظفو الشركات اليابانية والكورية والصينية التي يكثر عددها في دوسلدورف خاصة.

للتأجير للموظفين

ابحث عن عقار مشابه

للبيع · برلين، نويكولن

شقة بغرفة نوم في مبنى تاريخي في نويكولن

$300,000 (270,000 يورو)

60 م² · غرفة نوم واحدة

شقة بمساحة 60 م² فيها غرفة نوم وغرفة معيشة ومطبخ وشرفة تطل على الفناء، في مبنى من أوائل القرن العشرين بأسقف عالية في شمال نويكولن، حي في برلين فيه قناة وأسواق ومقاهٍ. ويبعد المترو 5 دقائق، وكرويتسبرغ والمركز 15 دقيقة. وتؤجَّر شقق برلين لمدة طويلة، والشاغرة منها تجد مستأجرًا بسرعة.

برلين

ابحث عن عقار مشابه

للبيع · فرانكفورت أم ماين، بورنهايم

شقة عائلية بغرفتي نوم في بورنهايم

$440,000 (390,000 يورو)

75 م² · غرفتا نوم

شقة بمساحة 75 م² فيها غرفتا نوم وغرفة معيشة ومطبخ وشرفة في بورنهايم، حي في فرانكفورت فيه شارع تجاري رئيسي وسوق وبيوت قديمة. ويبعد الحي المصرفي والبورصة 15 دقيقة بالمترو، والمطار نصف ساعة. ويستأجر هذه الشقق لمدة طويلة عائلات موظفي البنوك والشركات الدولية.

لعائلة في فرانكفورت

ابحث عن عقار مشابه

ما العقارات التي يشتريها المستثمرون في ألمانيا

في الأعلى أكثر العروض إثارة للاهتمام التي اختارها خبراؤنا. يختار لك المستشار عقارًا وفق متطلباتك.

شقق للبيع في برلين وفرانكفورت ودوسلدورف ومدن الشرق الجامعية، مع الأسعار حسب المدينة، والعائد، وضرائب الشراء والتملك.

يشتري الأجنبي شقة في ألمانيا دون تصاريح ودون قيود على الجنسية: تُوثَّق الصفقة لدى الموثق، ويصبح المشتري مالكًا بقيده في السجل العقاري. يكلف المتر المربع في سوق إعادة البيع نحو $2,300 في هاله و$2,900 في دريسدن و$5,000 في برلين و$8,300 في ميونخ. يكلف استوديو في هاله $81,000، وشقة بغرفة نوم في برلين $300,000. وتضيف ضريبة نقل الملكية وأتعاب الموثق 5-8% إلى السعر، والشقة المملوكة أكثر من 10 سنوات تُباع دون ضريبة على الربح.

تعرض هذه الصفحة شققًا في برلين وفرانكفورت ودوسلدورف، حيث مقار الشركات الدولية، وفي نورنبرغ وبريمن، وفي مدن الشرق الجامعية - دريسدن وإرفورت وهاله - حيث أدنى سعر دخول، إضافة إلى الأسعار حسب المدينة، وعائد الإيجار، والضرائب، ومواعيد الصفقة. ويؤكد لك المستشار ما المعروض للبيع اليوم والسعر الدقيق.

السوق باختصار

سعر الدخولمن $81,000 (استوديو في هاله)

سعر المتر المربع في برليننحو $5,000 في سوق إعادة البيع

عائد الإيجار4.1% في السنة قبل الضريبة (برلين)

من يحق له الشراءأي أجنبي، دون تصاريح

تكاليف الشراء5-8%: ضريبة 3.5-6.5%، والموثق والسجل العقاري 1.5-2%

الأسعار والقواعد لعام 2026.

كم تكلف الشقة في ألمانيا في 2026

الفارق بين المدن الألمانية أكبر مما بين كثير من البلدان. أغلى المدن ميونخ وفرانكفورت وهامبورغ وبرلين، حيث مقار الشركات الكبرى والبنوك، وأقلها كلفة مدن ألمانيا الشرقية سابقًا - هاله وإرفورت ودريسدن - مع أن فيها جامعات ومصانع ومعاهد علمية. وضريبة نقل الملكية في بافاريا أدنى، لذا تكلف الشقة في نورنبرغ بالسعر نفسه أقل في المجموع مما في برلين. وقبل دفع العربون يتحقق المشترون من سعر المتر المربع ومن وثائق جمعية الملاك أيضًا: خطط إصلاح المبنى وحجم صندوق الاحتياط.

المدينة	المتر المربع	شقة، 60 م²
ميونخ	نحو $8,300	نحو $500,000
فرانكفورت أم ماين	نحو $5,900	نحو $350,000
هامبورغ	نحو $5,700	نحو $340,000
برلين	نحو $5,000	نحو $300,000
دوسلدورف	نحو $4,500	نحو $270,000
نورنبرغ	نحو $3,600	نحو $220,000
بريمن	نحو $3,100	نحو $180,000
دريسدن	نحو $2,900	نحو $170,000
إرفورت	نحو $2,500	نحو $150,000
هاله	نحو $2,300	نحو $140,000

أسعار المتر المربع متوسطات صفقات الشقق في سوق إعادة البيع في 2024، من لجان التقييم الألمانية؛ وبالدولار بسعر صرف 23 أكتوبر 2026، مع التقريب.

ما العائد الذي يحققه التأجير

يبلغ العائد الإجمالي من الإيجار طويل الأجل في برلين نحو 4.1% سنويًا قبل الضريبة. وتؤجَّر الشقق في ألمانيا لمدة طويلة: عقود الإيجار مفتوحة المدة والقانون يحمي المستأجر، لذا تدرّ الشقة المؤجَّرة دخلًا مستقرًا. وتقيّد المدن الكبرى التأجير السياحي قصير الأجل، لذا تُشترى الشقق للإيجار طويل الأجل.

الضريبة	النسبة
دخل الإيجار	سلم ضريبة الدخل 0-45% بعد خصم الفوائد والتكاليف والإهلاك بنسبة 2-3% سنويًا؛ ولا يحصل غير المقيم على حد الإعفاء
الربح من البيع	معفى من الضريبة إذا امتُلكت الشقة أكثر من 10 سنوات أو سكنها المالك في سنة البيع والسنتين السابقتين
ضريبة العقار	تُدفع للبلدية كل سنة، ومنذ 2025 على أساس التقييمات الجديدة
ضريبة المسكن الثاني	تُفرض في عدد من المدن، منها برلين، عندما يستخدم المالك الشقة مسكنًا ثانيًا بدل تأجيرها

بيانات 2026: العائد هو متوسط برلين؛ والمقارنة بين البلدان في جدول عائد الإيجار.

يخضع إيجار الشقة في ألمانيا للضريبة في ألمانيا حتى إن كان المالك يعيش خارجها: يُقدَّم إقرار ضريبي كل سنة. النسب والأمثلة في صفحة الضرائب في ألمانيا.

ما التكاليف التي تضاف إلى سعر العقار

الدفعة	المبلغ
ضريبة نقل ملكية العقار	3.5-6.5% حسب الولاية الاتحادية: 3.5% في بافاريا و6% في برلين
الموثق والسجل العقاري	نحو 1.5-2% وفق التعرفات القانونية
الوسيط	إذا تعاقد معه الطرفان، تُقسم أتعابه بينهما مناصفة بحكم القانون

بيانات 2026. وفي المجموع 5-8% فوق السعر. ومنذ أبريل 2023 يُدفع ثمن العقار بتحويل مصرفي فقط ودون نقد، ويتحقق الموثق والبنك من مصدر الأموال، وتُحوَّل الأموال مباشرة إلى حساب البائع أو الموثق. ويحسب لك المستشار المبلغ الإجمالي لعقار محدد.

هل يمنح الشراء تصريح إقامة

شراء مسكن في ألمانيا لا يمنح تصريح إقامة أيًا كان المبلغ. ويكون الانتقال عن طريق العمل أو الأعمال أو الدراسة أو الأسرة: البطاقة الزرقاء للاتحاد الأوروبي وتأشيرات العمل للعمال المهرة، وبطاقة الفرص لمن يأتي للعثور على عمل، وتأشيرة العمل الحر للمستقلين. أما الشقة المملوكة فتحل مسألة السكن اللازم لتسجيل العنوان. كل الطرق في صفحة كيف تحصل على الإقامة في ألمانيا.

يصبح المشتري مالكًا دون تصريح إقامة ودون السفر إلى البلد: يوقّع ممثله الصفقة بموجب توكيل، ويُمنح الأجنبي رقمًا ضريبيًا عند الصفقة.

كيف نجد لك عقارًا

الميزانية والهدف: الاستثمار، أو مسكن لك، أو مسكن لدراسة أبنائك. ويحدد المستشار معك المدينة وطريقة الدفع.
مجموعة من العقارات الحقيقية: شقق بسعر البائع والمساحة ورسوم جمعية الملاك الشهرية وحساب العائد.
التحقق قبل العربون: مستخرج من السجل العقاري، والأعباء، ومحاضر اجتماعات الملاك، وصندوق الاحتياط، وخطط إصلاح المبنى.
صفقة عن بُعد بتوكيل: مسودة العقد قبل التوقيع بأسبوعين، وموثق مع مترجم، ودفع الضريبة والسعر، والقيد في السجل العقاري.

يرسل لك المستشار المجموعة في الدردشة بأسعار البائعين في تاريخ إعدادها.

احصل على مجموعة عقارات

عروض في بلدان أخرى

عقارات استثمارية في بلدان أخرى:

المزيد عن الشراء في هذا البلد:

مقارنة جميع البلدان والميزانيات في صفحة العقارات الاستثمارية في الخارج.

الأسئلة الشائعة

كم تكلف الشقة في ألمانيا في 2026؟

يكلف استوديو في هاله $81,000، وشقة بغرفة نوم في دريسدن $160,000 وفي برلين $300,000. ويكلف المتر المربع في سوق إعادة البيع نحو $2,300 في هاله و$5,000 في برلين و$8,300 في ميونخ.

هل يحق للأجنبي شراء عقار في ألمانيا؟

نعم، الشقق والبيوت والعقارات التجارية دون تصاريح ودون قيود على الجنسية. تُوثَّق الصفقة لدى الموثق، ويصبح المشتري مالكًا بقيده في السجل العقاري.

هل يمنح شراء عقار تصريح إقامة في ألمانيا؟

تُمنح الإقامة في ألمانيا عن طريق العمل أو الأعمال أو الدراسة أو الأسرة، والشراء وحده لا يمنحها أيًا كان المبلغ. أما الشقة المملوكة فتحل مسألة السكن اللازم للتسجيل.

ما العائد الذي يحققه تأجير شقة في ألمانيا؟

نحو 4.1% سنويًا قبل الضريبة في المتوسط في برلين. ويخضع الدخل لسلم ضريبة الدخل بعد خصم الفوائد والتكاليف والإهلاك بنسبة 2-3% سنويًا.

ما الضرائب التي تُدفع عند شراء عقار في ألمانيا؟

ضريبة نقل الملكية 3.5-6.5% حسب الولاية الاتحادية - 3.5% في بافاريا و6% في برلين - ونحو 1.5-2% للموثق والسجل العقاري. وفي المجموع 5-8% فوق السعر.

هل يخضع بيع الشقة في ألمانيا للضريبة؟

ربح الفرد معفى من الضريبة إذا امتُلكت الشقة أكثر من 10 سنوات أو سكنها المالك في سنة البيع والسنتين السابقتين. أما الربح من بيع أبكر فيخضع للضريبة حسب السلم.

في أي مدينة ألمانية تشتري شقة للاستثمار؟

برلين وفرانكفورت ودوسلدورف للتأجير طويل الأجل لموظفي الشركات، ونورنبرغ لضريبة نقل الملكية البالغة 3.5%، ودريسدن وإرفورت وهاله لدخول من $81,000 والتأجير للطلاب والمهنيين.

هل يمكن شراء عقار في ألمانيا عن بُعد؟

نعم، بتوكيل يصادق عليه موثق ألماني أو قنصلية ألمانية: يوقّع الممثل العقد لدى الموثق، ويتسلم المشتري المسودة قبل أسبوعين ويوافق عليها عن بُعد. وتستغرق الصفقة كلها حتى القيد في السجل العقاري من شهرين إلى أربعة أشهر.

عقار استثماري في ألمانيا: ماذا تشتري وكم يكلف

استوديو في مبنى تاريخي قرب الجامعة في هاله

شقة بغرفة نوم مع شرفة في المركز القديم لإرفورت

شقة بغرفة نوم في نويشتات على نهر الإلبه

شقة بغرفة نوم في غوستنهوف بجوار المدينة القديمة

شقة عائلية بغرفتي نوم في فيندورف

شقة بغرفة نوم في بيلك قرب الجامعة

شقة بغرفة نوم في مبنى تاريخي في نويكولن

شقة عائلية بغرفتي نوم في بورنهايم

ما العقارات التي يشتريها المستثمرون في ألمانيا

كم تكلف الشقة في ألمانيا في 2026

ما العائد الذي يحققه التأجير

ما التكاليف التي تضاف إلى سعر العقار

هل يمنح الشراء تصريح إقامة

كيف نجد لك عقارًا

عروض في بلدان أخرى

الأسئلة الشائعة

لا تريد أن تتعامل مع هذا وحدك؟