العقارات الاستثمارية في الخارج · 2026-10-18
عقار استثماري في الجبل الأسود: ماذا تشتري وكم يكلف
شقق للبيع في ست مدن بأدنى الأسعار، مع العائد وضرائب الشراء والتملك.
في 2026 يبلغ سعر المتر المربع في تيفات وكوتور نحو $4,000-4,100 بأسعار العرض، ونحو $3,500 في بودفا، ونحو $3,000-3,100 في بار وهرسك نوفي، ونحو $2,700 في بودغوريتسا. تبدأ الشقة بغرفة نوم على البحر في أولتسيني من $62,000، وفي وسط بودغوريتسا من $65,000. يمنح الجبل الأسود الإقامة مقابل مسكن بقيمة ضريبية من $169,000 (€150,000)، واعتبارًا من 1 نوفمبر 2026 يحتاج مواطنو روسيا وبيلاروسيا إلى تأشيرة للدخول، وتحل بطاقة الإقامة محلها.
في الأسفل سبع شقق معروضة للبيع الآن، من $62,000 في أولتسيني إلى $174,000 في وسط بودغوريتسا لتصريح الإقامة، مع الأسعار حسب المدينة، وعائد الإيجار، والضرائب فوق السعر، وشروط الإقامة. ويؤكد لك المستشار ما المعروض للبيع اليوم والسعر الدقيق.
السوق باختصار
الأسعار والقواعد لعام 2026.
ما العقارات التي يشتريها المستثمرون في الجبل الأسود
سبع شقق معروضة للبيع الآن في الجبل الأسود، من $62,000 إلى $174,000: أولتسيني وبار وبودفا وتيفات وهرسك نوفي وبودغوريتسا. السعر والمساحة والطابق والحالة كما حددها البائع؛ ويرسل لك المستشار الوثائق ومستخرج السجل المساحي وخيارات مماثلة في الدردشة.
شقة مجددة بغرفة نوم ونوافذ جنوبية
$62,000
شقة 41 م² في الطابق الأول في حي بينيش في أولتسيني. مجددة، وفارغة وجاهزة للتأثيث، ونوافذها جنوبية. الملكية مسجلة في السجل المساحي. التدفئة كهربائية والموقف مشترك. أولتسيني أرخص مدن الساحل في الجبل الأسود. تؤجَّر شقق كهذه في أولتسيني من $360 (€320) شهريًا، أي نحو 7% سنويًا.
شقة مفروشة بغرفة نوم في وسط العاصمة
$65,000
شقة 40 م² في الطابق الخامس في وسط بودغوريتسا، تُباع مفروشة وبحالة صالحة للسكن. المبنى دون مصعد، لذا سعر الشقة في أدنى أسعار الوسط. في العاصمة يبحث المستأجرون عن مساكن طوال العام: تؤجَّر شقق كهذه من $450 (€400) شهريًا، أي نحو 8.4% سنويًا.
شقة بغرفة نوم على بعد 300 متر من الشاطئ
$90,000
شقة 48 م² في الطابق الأول من مبنى سكني في شوشانيه، الحي الساحلي في بار: مجددة ومفروشة جزئيًا. شاطئ شوشانيه على بعد 300 متر. تؤجَّر شقق كهذه في بار من $450 (€400) شهريًا، أي نحو 6% سنويًا، وأكثر بالإيجار اليومي في الصيف.
شقة بغرفة نوم في مبنى جديد على بعد 5 دقائق من البحر
$98,000
شقة 48 م² في الطابق الثالث من 4 في مبنى جديد بمصعد في بيتشيتشي قرب بودفا، تُباع بالأثاث والأجهزة. البحر على بعد 5 دقائق سيرًا. الملكية مسجلة في السجل المساحي. تؤجَّر شقق كهذه في بودفا من $450 (€400) شهريًا، أي نحو 5.5% سنويًا، وأكثر بالإيجار اليومي في الصيف.
شقة بتراس وأثاث وموقف سيارة خاص
$117,000
شقة 42 م² مع تراس 10 م² في الطابق الأول في حي توبلا في هرسك نوفي. مجددة باستثناء خزائن المطبخ التي ما زالت تحتاج إلى تركيب. تُباع مفروشة، مع تكييف وإنترنت. لها موقف سيارة خاص ومراقبة بالفيديو، ومركز صحي قريب، والوثائق سليمة. تؤجَّر شقق كهذه في هرسك نوفي من $400 (€350) شهريًا، أي نحو 4% سنويًا.
شقة بغرفتي نوم تحتاج إلى تجديد قرب مرسى تيفات
$130,000
شقة 48 م² بغرفتي نوم في الطابق الخامس والأخير من مبنى دون مصعد في سيليانوفو، الحي المجاور لمرسى تيفات، على بعد دقائق من المطار. تحتاج إلى تجديد، وتُباع مفروشة، والملكية مسجلة في السجل المساحي. هي أرخص شقة بغرفتي نوم في تيفات: الشقق التالية تبدأ من $200,000 (€178,000). تؤجَّر شقق كهذه في تيفات من $680 (€600) شهريًا، أي نحو 6.3% سنويًا.
شقة مجددة بالكامل بثلاث غرف نوم لتصريح الإقامة
$174,000
شقة 74 م² في الطابق الثالث والأخير من مبنى صغير في وسط بودغوريتسا: صالة، ومطبخ مع ركن طعام، وثلاث غرف نوم، وحمام. جُددت بالكامل: سقف جديد، وسباكة، وكهرباء، وأرضيات، وأبواب، وأجهزة، وتكييف. تُباع مفروشة لأن المالكين ينتقلون، والوثائق سليمة. لتصريح الإقامة يجب ألا تقل القيمة الضريبية عن $169,000 (€150,000)، ونتحقق منها قبل العربون. تؤجَّر شقق كهذه في بودغوريتسا من $850 (€750) شهريًا، أي نحو 5.8% سنويًا.
السعر هو سعر البائع في 2026، بالدولار مقرّبًا إلى الألف صعودًا، وباليورو بين قوسين. لا يزيد سعر أي شقة عن أدنى سعر لشقق مماثلة في المدينة مضافًا إليه 10%، وشقة تصريح الإقامة من حد $169,000 (€150,000). الإيجار الشهري من إعلانات الإيجار طويل الأمد لشقق مماثلة في المدينة. الطابق وفق الترقيم المعتمد في الجبل الأسود كما في الإعلان. نراجع البطاقات شهريًا ونستبدل الشقة المبيعة بأخرى من النوع والسعر نفسيهما.
كم تكلف الشقة في مدن الجبل الأسود في 2026
وفق مكتب الإحصاء في الجبل الأسود بلغ متوسط سعر المتر المربع في المباني الجديدة في الربع الثاني من 2026 نحو $2,900 (€2,557)، بزيادة 16.2% عن العام السابق. الأغلى خليج كوتور مع تيفات وكوتور، والأرخص أولتسيني في جنوب الساحل.
| المدينة | سعر المتر المربع، العرض | شقة 50 م² |
|---|---|---|
| تيفات | نحو $4,100 (€3,670) | نحو $206,000 |
| كوتور | نحو $4,000 (€3,590) | نحو $202,000 |
| بودفا | نحو $3,500 (€3,130) | نحو $175,000 |
| هرسك نوفي | نحو $3,100 (€2,790) | نحو $157,000 |
| بار | نحو $3,000 (€2,660) | نحو $149,000 |
| بودغوريتسا | نحو $2,700 (€2,430) | نحو $137,000 |
| أولتسيني | نحو $2,100 (€1,900) | نحو $107,000 |
بيانات 2026: متوسط سعر العرض للشقق حسب المدينة؛ الدولار بأسعار صرف 2026.
ما العائد الذي يحققه التأجير
العائد الإجمالي من الإيجار طويل الأمد في بودغوريتسا نحو 6.4% سنويًا قبل الضريبة: في العاصمة يبحث المستأجرون عن مساكن طوال العام. والشقق في البطاقات في بودغوريتسا تؤجَّر بعائد 5.8-8.4%، وعلى الساحل بعائد 4-7%، وفي الصيف تؤجَّر الشقق على البحر بأكثر من ذلك بالإيجار اليومي.
| الضريبة | النسبة |
|---|---|
| دخل تأجير المسكن | 15% مع ضريبة بلدية إضافية 13% من الضريبة، و15% في بودغوريتسا وتسيتينيه |
| البيع | 15% من الربح مع الضريبة البلدية الإضافية نفسها |
| ضريبة العقار السنوية | 0.25-1% من القيمة السوقية، تحددها البلدية |
| الإيجار القصير | التسجيل لدى الهيئة السياحية للبلدية وضريبة سياحية عن كل نزيل |
بيانات 2026: العائد هو متوسط بودغوريتسا؛ والمقارنة بين البلدان في جدول عائد الإيجار.
في 2023 علّقت روسيا المواد الأساسية من اتفاقية الازدواج الضريبي مع الجبل الأسود، لذا تُدفع ضريبة الإيجار في الجبل الأسود. النسب والأمثلة في صفحة الضرائب في الجبل الأسود.
ما التكاليف التي تُضاف إلى سعر العقار
| الدفعة | المبلغ |
|---|---|
| ضريبة نقل الملكية على المستعمل | 3% حتى $169,000 (€150,000)، و5% على جزء السعر حتى $562,000 (€500,000)، و6% على ما يزيد |
| مبنى جديد من المطوّر | ضريبة القيمة المضافة 21% داخلة في السعر، ولا ضريبة نقل ملكية |
| الكاتب العدل | رسم بجدول حسب السعر؛ ويصدّق الكاتب العدل عقد البيع |
| قيد الملكية في السجل المساحي | رسم السجل المساحي؛ وتُثبت الملكية بمستخرج من السجل المساحي |
| ضريبة العقار السنوية | 0.25-1% من القيمة السوقية |
بيانات 2026. تُحسب ضريبة نقل الملكية على القيمة السوقية التي تقدّرها الإدارة الضريبية، وقد تكون أعلى من سعر العقد. ويحسب لك المستشار المجموع لشقة بعينها.
هل يمنح الشراء تصريح إقامة
نعم، من $169,000. يحصل مالك مسكن بقيمة ضريبية من $169,000 (€150,000) على إقامة مؤقتة تُجدَّد ما دام المسكن في ملكه. تحدد الإدارة الضريبية القيمة الضريبية، ولا تطابق دائمًا سعر العقد، لذا نتحقق من الشقة القريبة من الحد قبل العربون. الشقة ذات الغرف الثلاث في وسط بودغوريتسا في البطاقات تستوفي الحد، ويرسل لك المستشار شققًا أخرى من هذا المبلغ في الدردشة.
اعتبارًا من 1 نوفمبر 2026 يحتاج مواطنو روسيا وبيلاروسيا إلى تأشيرة لدخول الجبل الأسود، وتحل بطاقة الإقامة محلها. قضاء أكثر من 30 يومًا متتالية خارج الجبل الأسود يُنهي الإقامة القائمة على المسكن، لذا تُخطَّط الرحلات مسبقًا؛ وتُمنح الإقامة الدائمة بعد 5 سنوات من العيش المتواصل في البلاد. أغلق الجبل الأسود برنامج الجنسية مقابل الاستثمار في نهاية 2022. المزيد في صفحة تصريح الإقامة في الجبل الأسود.
كيف نجد لك عقارًا
- الميزانية والهدف: استثمار، أو مسكن على البحر، أو تصريح إقامة. ويحدد المستشار معك المدينة والحي وطريقة الدفع.
- مجموعة من العقارات الحقيقية: شقق بسعر البائع والمساحة والطابق وحساب العائد.
- التحقق: مستخرج السجل المساحي، والأعباء، وترخيص إشغال المبنى، والقيمة الضريبية للإقامة.
- صفقة عن بُعد بتوكيل: عقد بعربون، وعقد البيع لدى الكاتب العدل، وضريبة نقل الملكية، والقيد في السجل المساحي.
يرسل لك المستشار المجموعة في الدردشة بأسعار البائعين في تاريخ إعدادها.
عروض في بلدان أخرى
عقارات استثمارية في بلدان أخرى:
- عقار استثماري في تركيا: ماذا تشتري وكم يكلف
- عقار استثماري في الإمارات: ماذا تشتري في دبي وكم يكلف
- عقار استثماري في صربيا: ماذا تشتري وكم يكلف
- عقار استثماري في البرازيل: ماذا تشتري وكم يكلف
- عقار استثماري في جورجيا: ماذا تشتري وكم يكلف
- عقار استثماري في إسبانيا: ماذا تشتري وكم يكلف
- عقار استثماري في إيطاليا: ماذا تشتري وكم يكلف
- عقار استثماري في بلغاريا: ماذا تشتري وكم يكلف
- عقار استثماري في قبرص: ماذا تشتري وكم يكلف
- عقار استثماري في اليونان: ماذا تشتري وكم يكلف
- عقار استثماري في تايلاند: ماذا تشتري وكم يكلف
- عقار استثماري في بالي: ماذا تشتري وكم يكلف
المزيد عن الشراء في هذا البلد:
- عقار في الجبل الأسود للأجانب: القواعد والضرائب والصفقة
- كيف تشتري شقة في الجبل الأسود
- تصريح الإقامة في الجبل الأسود
- الضرائب في الجبل الأسود
- بودغوريتسا: ماذا ترى وهل تنتقل إليها
مقارنة جميع البلدان والميزانيات في صفحة العقارات الاستثمارية في الخارج.
الأسئلة الشائعة
كم سعر الشقة في الجبل الأسود في 2026؟
هل يمكن للأجانب شراء عقار في الجبل الأسود؟
هل يمنح شراء شقة الإقامة في الجبل الأسود؟
ما العائد من تأجير شقة في الجبل الأسود؟
ما الضرائب عند شراء شقة في الجبل الأسود؟
هل يحتاج الروس إلى تأشيرة للجبل الأسود؟
أين تشتري شقة للاستثمار في الجبل الأسود؟
هل يمكنني شراء شقة في الجبل الأسود عن بُعد؟
لا تريد أن تتعامل مع هذا وحدك؟
نرافقك في العملية كلها من البداية إلى النهاية: نختار عقارات تناسب هدفك، ونجري الفحص القانوني، ونرافق الصفقة حتى التسجيل. اطرح سؤالك في الدردشة: الاستشارة المجانية تبدأ هنا. يتولى متخصصو Murblz التمثيل القانوني أمام الجهات الحكومية والمحاكم بالتعاون مع شركاء يحملون ترخيصًا محليًا.
يرد مستشار Murblz فورًا في الدردشة على هذه الصفحة. صِف وضعك وسنجد الحل معًا.
استشارة مجانية