Инвестиции в недвижимость Черногории: что купить и сколько стоит
Квартиры на продажу в шести городах с минимальной ценой, доходность, налоги на покупку и владение.
В 2026 году метр квартиры в Тивате и Которе стоит около $4 000-4 100 по цене предложения, в Будве - около $3 500, в Баре и Херцег-Нови - около $3 000-3 100, в Подгорице - около $2 700. Квартиру со спальней у моря в Улцине можно купить от $62 000, в центре Подгорицы - от $65 000. За жильё от $169 000 (150 000 евро) налоговой стоимости Черногория даёт вид на жительство, а с 1 ноября 2026 года гражданам России и Беларуси для въезда нужна виза, и карта ВНЖ её заменяет.
Ниже - семь квартир, которые продаются сейчас, от $62 000 в Улцине до $174 000 в центре Подгорицы под ВНЖ, цены по городам, доходность аренды, налоги сверх цены и условия ВНЖ. Что есть в продаже сегодня и точную цену уточнит менеджер.
Коротко о рынке
Цены и правила - на 2026 год.
Какие объекты покупают для инвестиций в Черногории
Семь квартир, которые продаются в Черногории сейчас, от $62 000 до $174 000: Улцинь, Бар, Будва, Тиват, Херцег-Нови и Подгорица. Цена, площадь, этаж и состояние - как у продавца; документы, выписку из кадастра и похожие варианты менеджер пришлёт в чат.
Квартира со спальней после ремонта с окнами на юг
от $62 000
Квартира 41 м² на первом этаже в районе Пинеш в Улцине. Ремонт сделан, квартира пустая и готова к обстановке, окна на юг. Собственность записана в кадастре. Отопление электрическое, парковка общая. Улцинь - самый доступный город черногорского побережья. Такие квартиры в Улцине сдаются от $360 (320 €) в месяц - около 7% в год.
Квартира со спальней и мебелью в центре столицы
от $65 000
Квартира 40 м² на 5-м этаже в центре Подгорицы: продаётся с мебелью, в жилом состоянии. Дом без лифта, поэтому квартира стоит по нижней цене центра. В столице аренду ищут круглый год: такие квартиры сдаются от $450 (400 €) в месяц - около 8,4% в год.
Квартира со спальней в 300 метрах от пляжа
от $90 000
Квартира 48 м² на первом этаже жилого дома в Шушани, районе Бара у моря: ремонт сделан, часть мебели остаётся. До пляжа Шушань 300 метров. Такие квартиры в Баре сдаются от $450 (400 €) в месяц - около 6% в год, а летом посуточно дороже.
Квартира со спальней в новом доме в 5 минутах от моря
от $98 000
Квартира 48 м² на 3-м этаже из 4 в новом доме с лифтом в Бечичи, рядом с Будвой: продаётся с мебелью и техникой. До моря 5 минут пешком. Собственность записана в кадастре. Такие квартиры в Будве сдаются от $450 (400 €) в месяц - около 5,5% в год, а летом посуточно дороже.
Квартира с террасой, мебелью и своим местом на парковке
от $117 000
Квартира 42 м² и терраса 10 м² на 1-м этаже в районе Топла в Херцег-Нови. Ремонт сделан, осталось поставить кухонные шкафы. Продаётся с мебелью, есть кондиционер и интернет. Своё место на парковке и видеонаблюдение, рядом поликлиника, документы чистые. Такие квартиры в Херцег-Нови сдаются от $400 (350 €) в месяц - около 4% в год.
Квартира с двумя спальнями под ремонт у марины Тивата
от $130 000
Квартира 48 м² с двумя спальнями на 5-м, последнем этаже дома без лифта в Сельяново - районе у марины Тивата, до аэропорта несколько минут. Квартира под ремонт, продаётся с мебелью, собственность записана в кадастре. Это самая доступная квартира с двумя спальнями в Тивате: следующие по цене стоят от $200 000 (178 000 €). Такие квартиры в Тивате сдаются от $680 (600 €) в месяц - около 6,3% в год.
Квартира с тремя спальнями после полного ремонта под ВНЖ
от $174 000
Квартира 74 м² на 3-м, последнем этаже небольшого дома в центре Подгорицы: гостиная, кухня со столовой, три спальни и ванная. Сделан полный ремонт: новые крыша, водопровод, электрика, полы, двери, техника и кондиционеры. Продаётся с мебелью из-за переезда, документы в порядке. Для вида на жительство налоговая стоимость должна быть не меньше $169 000 (150 000 евро), её сверяют до задатка. Такие квартиры в Подгорице сдаются от $850 (750 €) в месяц - около 5,8% в год.
Цена - цена продавца в 2026 году в долларах с округлением вверх до тысячи, в евро в скобках. Каждая квартира стоит не дороже минимальной цены таких же квартир в городе плюс 10%, квартира под ВНЖ - от порога $169 000 (150 000 евро). Аренда в месяц - по объявлениям долгой аренды таких же квартир в городе. Этаж - по черногорскому счёту из объявления. Раз в месяц карточки сверяем: проданную квартиру заменяем такой же по типу и цене.
Сколько стоит квартира в городах Черногории в 2026 году
По данным Статистического управления Черногории, во втором квартале 2026 года метр в новостройке стоил в среднем около $2 900 (2 557 евро), на 16,2% больше, чем годом раньше. Дороже всего Бока Которская - Тиват и Котор, дешевле всего - Улцинь на юге побережья.
| Город | Метр, цена предложения | Квартира 50 м² |
|---|---|---|
| Тиват | ~$4 100 (3 670 евро) | ~$206 000 |
| Котор | ~$4 000 (3 590 евро) | ~$202 000 |
| Будва | ~$3 500 (3 130 евро) | ~$175 000 |
| Херцег-Нови | ~$3 100 (2 790 евро) | ~$157 000 |
| Бар | ~$3 000 (2 660 евро) | ~$149 000 |
| Подгорица | ~$2 700 (2 430 евро) | ~$137 000 |
| Улцинь | ~$2 100 (1 900 евро) | ~$107 000 |
Данные на 2026 год: средняя цена предложения квартир по городам; доллары по курсу на 2026 год.
Какую доходность даёт сдача в аренду
Валовая доходность долгой аренды в Подгорице - около 6,4% в год до налогов: в столице аренду ищут круглый год. Квартиры из карточек в Подгорице сдаются с доходностью 5,8-8,4%, на побережье - 4-7%, а летом квартиры у моря сдают посуточно дороже.
| Налог | Ставка |
|---|---|
| Доход от сдачи жилья | 15% и надбавка общины 13% от суммы налога, в Подгорице и Цетине - 15% |
| Продажа | 15% с прибыли и та же надбавка общины |
| Ежегодный налог на недвижимость | 0,25-1% рыночной стоимости по решению общины |
| Посуточная сдача | регистрация в туристической организации общины и туристический сбор за гостей |
Данные на 2026 год: доходность - средняя по Подгорице; сравнение стран - в таблице доходности аренды.
Россия в 2023 году приостановила основные статьи соглашения об избежании двойного налогообложения с Черногорией, поэтому налог с аренды платят в Черногории. Ставки и примеры - на странице налоги в Черногории.
Какие расходы добавить к цене объекта
| Платёж | Размер |
|---|---|
| Налог на переход права на вторичке | 3% до $169 000 (150 000 €), 5% с части цены до $562 000 (500 000 €), 6% с части выше |
| Новостройка у застройщика | НДС 21% уже в цене, налога на переход права нет |
| Нотариус | по тарифу от цены сделки, договор купли-продажи заверяет нотариус |
| Запись права в кадастр | сбор кадастра, право подтверждает выписка из кадастра |
| Ежегодный налог на недвижимость | 0,25-1% рыночной стоимости |
Данные на 2026 год. Налог на переход права считают от рыночной стоимости по оценке налогового управления, а она бывает выше цены в договоре. Итог по конкретной квартире считает менеджер.
В Черногории квартиру сверяют с кадастром до задатка
Ошибки стоят дороже налога: квартира, которой нет в кадастре или которая записана с другой площадью, договор с застройщиком на стадии котлована вместо собственности, налоговая оценка ниже $169 000 (150 000 евро), с которой ВНЖ не дают. Сопровождение Murblz снимает эти риски: подбираем объект под бюджет и цель, проверяем кадастр, обременения и разрешения, сверяем налоговую стоимость до задатка и ведём сделку у нотариуса до записи права.
Стоимость сопровождения зависит от бюджета покупки и цели - вложение денег, жизнь у моря или вид на жительство; её рассчитает менеджер в чате.
Даёт ли покупка вид на жительство
Да, от $169 000. Собственник жилья от $169 000 (150 000 евро) налоговой стоимости получает временный вид на жительство, который продлевают, пока жильё в собственности. Налоговую стоимость определяет налоговое управление, и она не всегда совпадает с ценой договора, поэтому квартиру на границе порога сверяют до задатка. Порог проходит квартира с тремя спальнями в центре Подгорицы из карточек, а другие квартиры от этой суммы менеджер пришлёт в чат.
С 1 ноября 2026 года гражданам России и Беларуси для въезда в Черногорию нужна виза, а карта вида на жительство её заменяет. Если провести вне Черногории больше 30 дней подряд, вид на жительство по жилью прекращается, поэтому поездки планируют заранее; постоянное жительство дают после 5 лет непрерывной жизни в стране. Гражданство за инвестиции Черногория закрыла в конце 2022 года. Подробнее - на странице ВНЖ Черногории.
Как мы подбираем объект
- Бюджет и цель: вложение денег, жильё у моря, вид на жительство. Менеджер уточняет город, район и способ оплаты.
- Подборка реальных объектов: квартиры с ценой продавца, площадью, этажом и расчётом доходности.
- Проверка: выписка из кадастра, обременения, разрешение на ввод дома в эксплуатацию, налоговая стоимость для ВНЖ.
- Сделка удалённо по доверенности: договор с задатком, договор купли-продажи у нотариуса, налог на переход права и запись в кадастр.
Подборку менеджер присылает в чат, с ценами продавцов на дату подборки.
Варианты в других странах
Недвижимость для инвестиций в других странах:
- Инвестиции в недвижимость Турции: что купить и сколько стоит
- Инвестиции в недвижимость ОАЭ: что купить в Дубае и сколько стоит
- Инвестиции в недвижимость Сербии: что купить и сколько стоит
- Инвестиции в недвижимость Бразилии: что купить и сколько стоит
- Инвестиции в недвижимость Грузии: что купить и сколько стоит
- Инвестиции в недвижимость Испании: что купить и сколько стоит
- Инвестиции в недвижимость Италии: что купить и сколько стоит
- Инвестиции в недвижимость Болгарии: что купить и сколько стоит
- Инвестиции в недвижимость Кипра: что купить и сколько стоит
Подробнее о покупке в этой стране:
- Недвижимость в Черногории для иностранцев: правила, налоги и сделка
- Как купить квартиру в Черногории
- Ипотека для иностранцев в Черногории
- ВНЖ Черногории
- Налоги в Черногории
- Подгорица: что посмотреть и стоит ли переезжать
Сравнение всех стран и бюджетов - на странице Недвижимость за границей для инвестиций.
Частые вопросы
Сколько стоит квартира в Черногории в 2026 году?
Может ли иностранец купить недвижимость в Черногории?
Даёт ли покупка квартиры ВНЖ в Черногории?
Какая доходность от сдачи квартиры в Черногории?
Какие налоги при покупке квартиры в Черногории?
Нужна ли россиянам виза в Черногорию?
Где покупать квартиру для инвестиций в Черногории?
Можно ли купить квартиру в Черногории удалённо?
Поможем купить недвижимость в Черногории
Мы сопровождаем весь процесс под ключ: подберём объект под задачу, проверим юридическую чистоту и сопроводим сделку до регистрации. Задайте вопрос в чате: бесплатная консультация начинается прямо здесь. Юридическое представительство в госорганах и судах ведут специалисты Murblz вместе с партнёрами с местной лицензией.
Подробности и стоимость - у менеджера в чате. Опишите ситуацию - ответим сразу.
Узнать условия покупки