Квартиры на продажу в Баре: для жизни и инвестиций
Самые интересные квартиры, которые продаются сейчас, от студии в 500 м от моря до квартиры на верхнем этаже с сауной в Шушани, цена метра и доходность по районам, расходы сверх цены и вид на жительство за жильё.
В 2026 году метр квартиры в Баре стоит около $2 950 (2 620 евро) в объявлениях, в районах - от $2 190 в Добра-Воде и Утехе до $3 480 в центре. Долгая аренда приносит 4,6% в год до налогов, в Шушани - 5,4%. Студия в 500 м от моря стоит $83 000, вид на жительство дают за жильё от $169 000.
Ниже - самые интересные предложения, которые продаются сейчас, цена метра и доходность аренды по районам и все расходы сверх цены. Менеджер подберёт объект под ваши запросы.
Коротко о рынке
Данные на 2026 год.
Какие квартиры продаются в Баре
Самые интересные квартиры от $83 000 до $359 000 в центре Бара, в Шушани, Илино, Поповичах и Сутоморе, от студии в строящемся доме до квартиры на верхнем этаже с сауной и джакузи. Менеджер подберёт квартиру под ваши запросы и пришлёт в чат документы, планировки и похожие варианты.
Студия 31 м² в строящемся доме в 500 м от моря
$83 000
Студия 31 м² на 8-м этаже строящегося десятиэтажного дома с лифтом в квартале Илино, до моря 500 м: гостиная с кухней, ванная и терраса. Оплата частями, покупатель квартиры у застройщика не платит налог на переход права, рядом школа и магазины, отдельно продаются места в гараже. Метр стоит $2 680 (2 390 евро), на 5% ниже медианы Шушани, $2 810.
3-комнатная квартира 66 м² после ремонта в центре Сутоморе
$104 000
Квартира 66 м² в полуподвальном этаже жилого дома в самом центре Сутоморе, курортного посёлка общины Бар: гостиная с кухней и столовой, две спальни, прихожая и ванная, окна во всех комнатах, на юг. После ремонта, продаётся с мебелью, у квартиры один собственник, собственность записана в кадастре. Метр стоит $1 580 (1 410 евро), на 41% ниже медианы Сутоморе, $2 670: скидку даёт полуподвальный этаж без террасы.
2-комнатная квартира 40 м² с мебелью в Шушани
$135 000
Квартира 40 м² на 6-м этаже дома с лифтом в Шушани, районе Бара у пляжа: прихожая, гостиная, кухня, спальня, ванная и балкон на юго-запад. Продаётся полностью с мебелью, у квартиры один собственник, в кадастре нет обременений и ограничений. Метр стоит $3 370 (3 000 евро), на 20% выше медианы Шушани, $2 810, а доходность долгой аренды здесь - 5,4% в год до налогов, самая высокая в Баре.
2-комнатная квартира 47 м² на 9-м этаже с видом на море
$152 000
Новая квартира 47 м² на 9-м этаже десятиэтажного дома с двумя лифтами в Илино: окна на юг и панорамный вид на море, до моря 350 м, до школы 100 м. Два кондиционера, тёплый пол во всех комнатах, в ванной и прихожей, собственность записана в кадастре. Метр стоит $3 220 (2 870 евро), на 9% выше медианы всего Бара, $2 950: доплату дают высокий этаж и вид.
3-комнатная квартира 70 м² с верандой и террасой в новом доме
$163 000
Квартира 70 м² на первом этаже нового дома с лифтом в Поповичах: гостиная, кухня, две спальни, две ванные с тёплым полом, веранда и большая терраса, на которую выходят спальни. Два входа - из подъезда и через веранду. Продаётся с мебелью, собственность записана в кадастре без обременений. Метр стоит $2 330 (2 070 евро), на 21% ниже медианы всего Бара, $2 950.
3-комнатная квартира 62 м² с двумя террасами в центре Бара
$202 000
Квартира 62 м² на 1-м этаже дома с лифтом в центре Бара: гостиная, кухня, две спальни, прихожая, ванная и две застеклённые террасы на юго-запад. Продаётся с мебелью, у квартиры один собственник, в кадастре нет обременений и ограничений. Метр стоит $3 260 (2 900 евро), на 6% ниже медианы центра и Тополицы, $3 480, и по цене квартира проходит порог вида на жительство.
4-комнатная квартира 112 м² с тремя террасами в центре Бара
$326 000
Квартира 112 м² на 3-м этаже дома без лифта в центре Бара, 106 м² по кадастру: прихожая, гостиная с кухней и столовой, три спальни, кладовая, две ванные и три террасы, окна на юго-запад. Продаётся с мебелью, у квартиры один собственник, в кадастре нет обременений и ограничений. Метр стоит $2 910 (2 590 евро), на 16% ниже медианы центра и Тополицы, $3 480: площади хватает семье с детьми.
3-комнатная квартира 144 м² на верхнем этаже с сауной и джакузи
$359 000
Квартира-пентхаус 144 м² на 6-м этаже нового дома с лифтом в Шушани, до моря 200 м: гостиная, кухня, две спальни, ванная и терраса на юг, своя сауна, джакузи и тёплый пол. Продаётся полностью обставленной, место в подземном гараже входит в цену, у квартиры один собственник, собственность записана в кадастре. Метр стоит $2 490 (2 220 евро), на 11% ниже медианы Шушани, $2 810.
Сколько стоит метр в районах Бара
Метр квартиры в Баре в объявлениях стоит около $2 950 (2 620 евро), а в центре и Тополице - $3 480: это квартиры у набережной, порта и главных улиц города. В Шушани у пляжа и в Бьелишах метр стоит $2 810, в Сутоморе, курортном посёлке на севере общины, - $2 670. Дешевле всего метр в жилых кварталах Челуга и Поле, $2 240, и на побережье к югу от города, в Добра-Воде и Утехе, $2 190. Поэтому квартиру оцениваем по району, а не по городу.
| Район | Метр, $ | Метр, евро | Квартира 60 м², $ |
|---|---|---|---|
| Центр и Тополица | $3 480 | 3 100 | $209 000 |
| Бьелиши | $2 810 | 2 510 | $169 000 |
| Шушань | $2 810 | 2 500 | $168 000 |
| Сутоморе | $2 670 | 2 380 | $160 000 |
| Окрестности города | $2 660 | 2 370 | $159 000 |
| Челуга и Поле | $2 240 | 2 000 | $135 000 |
| Добра-Вода и Утеха | $2 190 | 1 950 | $131 000 |
| Весь город | $2 950 | 2 620 | $177 000 |
Данные на 2026 год: районы - медианы цены метра в объявлениях о продаже квартир на 20 октября 2026 года, весь Бар - медиана цены метра во всех объявлениях о продаже квартир в общине Бар вместе с Сутоморе на ту же дату, повторы одной квартиры сняты. Доллары по курсу 1,1225 за евро.
Какую доходность даёт сдача квартиры в Баре
Валовая доходность долгой аренды в Баре - 4,6% в год до налогов. Выше всего она в Шушани, 5,4%: квартиры у пляжа снимают круглый год, а метр там дешевле, чем в центре. В Челуге и Поле доходность 4,7%, в Добра-Воде и Утехе - 4,5%. Ниже всего она в Сутоморе, 3,8%, и в Бьелишах, 3,9%: в курортном Сутоморе долгая аренда 60 м² стоит $510 в месяц против $670 по всему Бару, а квартиры там чаще сдают летом посуточно.
| Район | Аренда квартиры 60 м² в месяц | Доходность в год |
|---|---|---|
| Шушань | $760 (680 €) | 5,4% |
| Челуга и Поле | $520 (470 €) | 4,7% |
| Добра-Вода и Утеха | $500 (440 €) | 4,5% |
| Центр и Тополица | $740 (660 €) | 4,2% |
| Бьелиши | $550 (490 €) | 3,9% |
| Сутоморе | $510 (450 €) | 3,8% |
| Весь город | $670 (600 €) | 4,6% |
Данные на 2026 год: аренда - медиана месячной платы за метр в объявлениях о долгой аренде квартир в районе на 20 октября 2026 года, умноженная на 60 м², доходность района - годовая аренда метра, делённая на медиану цены метра в объявлениях о продаже, по всему Бару - то же по всем объявлениям общины. Посуточную аренду не учитываем. Доходность валовая, до налога на доход от аренды, расходов на дом и простоя.
Квартиры в Баре снимают круглый год: здесь главный порт страны, паромы в Италию и конечная станция железной дороги из Белграда, а летом квартиры у моря сдают туристам посуточно. Доход от сдачи облагается налогом 15% и надбавкой общины до 13% от суммы налога, для посуточной сдачи квартиру регистрируют в туристической организации общины и платят туристический сбор за гостей. Ежегодный налог на недвижимость - 0,25-1% рыночной стоимости по решению общины.
Россия в 2023 году приостановила основные статьи соглашения об избежании двойного налогообложения с Черногорией, поэтому налог с аренды платят в Черногории. Ставки и примеры - на странице налоги в Черногории.
Какие расходы добавить к цене квартиры
Главный платёж на вторичном рынке - налог на переход права: 3% до $169 000 (150 000 евро), 5% с части цены до $562 000 (500 000 евро) и 6% с части выше. Для квартиры за $202 000 (180 000 евро) это $6 740 (6 000 евро), 3,4% цены. В новостройке у застройщика НДС 21% уже в цене, налога на переход права нет.
| Платёж | Квартира за $202 000 (180 000 евро) | Доля цены |
|---|---|---|
| Налог на переход права на вторичном рынке | $6 740 (6 000 евро) | 3,4% |
| Нотариус | по тарифу от цены сделки | по тарифу |
| Запись права в кадастр | сбор кадастра | по тарифу |
| Новостройка у застройщика | НДС 21% уже в цене | налога на переход права нет |
Данные на 2026 год: налог на переход права считают от рыночной стоимости по оценке налогового управления, а она бывает выше цены в договоре; договор купли-продажи заверяет нотариус, право подтверждает выписка из кадастра. Расчёт по конкретной квартире сделает менеджер.
В Баре квартиру сверяют с кадастром до задатка
Ошибки стоят дороже налога: в кадастре записана меньшая площадь, чем в объявлении, квартира подана на узаконение вместо готовой собственности, дом без разрешения на ввод в эксплуатацию, налоговая оценка ниже $169 000 (150 000 евро), с которой вид на жительство не дают, долги по налогу на недвижимость и коммунальным платежам. Сопровождение Murblz снимает эти риски: подбираем квартиру, проверяем кадастр, обременения, разрешения и продавца, сверяем налоговую стоимость до задатка и ведём сделку у нотариуса до записи права и документов на вид на жительство вместе с местными лицензированными партнёрами.
Стоимость сопровождения зависит от бюджета и цели покупки, её рассчитает менеджер в чате.
Даёт ли покупка квартиры вид на жительство
Да, от $169 000. Собственник жилья от $169 000 (150 000 евро) налоговой стоимости получает временный вид на жительство, который продлевают, пока жильё в собственности. Налоговую стоимость определяет налоговое управление, и она не всегда совпадает с ценой договора, поэтому квартиру на границе порога сверяют до задатка. По цене порог проходят квартиры из карточек от квартиры в центре Бара за $202 000 до квартиры с сауной в Шушани за $359 000.
С 1 ноября 2026 года гражданам России и Беларуси для въезда в Черногорию нужна виза, а карта вида на жительство её заменяет. Если провести вне Черногории больше 30 дней подряд, вид на жительство по жилью прекращается, поэтому поездки планируют заранее; постоянное жительство дают после 5 лет непрерывной жизни в стране. Подробнее - на странице ВНЖ Черногории.
Как мы подбираем квартиру
- Цель и бюджет: жизнь у моря, сдача в аренду, вид на жительство или всё вместе. Менеджер уточняет район, расстояние до моря, площадь, этаж и способ оплаты.
- Подборка: квартиры с ценой продавца, стадией стройки для новых домов и расчётом доходности по аренде в районе.
- Проверка: выписка из кадастра и обременения, разрешение на ввод дома в эксплуатацию, налоговая стоимость для вида на жительство, долги по налогу на недвижимость и коммунальным платежам.
- Сделка лично или по доверенности: договор с задатком, договор купли-продажи у нотариуса, налог на переход права, запись в кадастр и документы на вид на жительство.
Подборку менеджер присылает в чат, с ценами продавцов на дату подборки.
Читайте также
- Инвестиции в недвижимость Черногории: что купить и сколько стоит
- Квартиры на продажу в Тивате: для жизни и инвестиций
- Квартиры на продажу в Подгорице: для жизни и инвестиций
- Квартиры на продажу в Будве: для жизни и инвестиций
- Купить квартиру в Черногории в 2026: цены, налоги и ВНЖ
- ВНЖ Черногории в 2026: как получить и что дает
Сравнение всех стран и бюджетов - на странице Недвижимость за границей для инвестиций.
Частые вопросы
Сколько стоит квартира в Баре?
Может ли иностранец купить квартиру в Баре?
В каком районе Бара купить квартиру?
Какая доходность от сдачи квартиры в Баре?
Какие расходы при покупке квартиры в Баре?
Даёт ли квартира в Баре вид на жительство?
Можно ли купить квартиру в Баре удалённо?
Поможем купить недвижимость в Черногории
Мы сопровождаем весь процесс под ключ: подберём объект под задачу, проверим юридическую чистоту и сопроводим сделку до регистрации. Задайте вопрос в чате: бесплатная консультация начинается прямо здесь. Юридическое представительство в госорганах и судах ведут специалисты Murblz вместе с партнёрами с местной лицензией.
Подробности и стоимость - у менеджера в чате. Опишите ситуацию - ответим сразу.
Узнать условия покупки