Квартиры на продажу в Будве: для жизни и инвестиций
Самые интересные квартиры, которые продаются сейчас, от студии в Бечичах до квартиры с видом на море у Словенского пляжа, цена метра и доходность по районам, расходы сверх цены и вид на жительство за жильё.
В 2026 году метр квартиры в Будве стоит около $3 540 (3 150 евро) в объявлениях, в районах - от $2 890 в Петроваце до $4 700 в центре. Долгая аренда приносит 4,5% в год до налогов, в Пржно и Свети-Стефане - 5,6%. Студия у моря стоит $95 000, вид на жительство дают за жильё от $169 000.
Ниже - самые интересные предложения, которые продаются сейчас, цена метра и доходность аренды по районам и все расходы сверх цены. Менеджер подберёт объект под ваши запросы.
Коротко о рынке
Данные на 2026 год.
Какие квартиры продаются в Будве
Самые интересные квартиры от $95 000 до $393 000 в центре, у Словенского пляжа, в Бечичах, Бабин-До, Лази и Петроваце, от студии в 300 м от моря до квартиры на 11-м этаже с видом на море. Менеджер подберёт квартиру под ваши запросы и пришлёт в чат документы, планировки и похожие варианты.
Студия 29 м² с террасой в новом доме в 300 м от моря
$95 000
Студия 29 м² на высоком первом этаже семиэтажного дома 2021 года с двумя лифтами в Бечичах, до моря 300 м по прямой: продаётся с мебелью, паркет, окна на юго-восток, к студии относится терраса 15 м². Собственность записана в кадастре. Метр стоит $3 290 (2 930 евро), на 4% ниже медианы Бечичей, Рафаиловичей и Бабин-До, $3 410, а доходность долгой аренды здесь - 4,9% в год до налогов.
2-комнатная квартира 35 м² после ремонта с видом на море
$97 000
Квартира 35 м² на 1-м этаже трёхэтажного дома без лифта в тихом квартале Бабин-До, до старого города и пляжа - около 10 минут пешком: 28 м² по кадастру и терраса 7 м² с видом на море. После полного ремонта, продаётся с мебелью и техникой, можно сразу въезжать или сдавать туристам. Метр стоит $2 760 (2 460 евро), на 19% ниже медианы Бечичей, Рафаиловичей и Бабин-До, $3 410.
3-комнатная квартира 62 м² с отдельным входом в Подкошлюне
$161 000
Квартира 62 м² в доме 2005 года в Подкошлюне у центра Будвы, на уровне земли и с отдельным входом: две спальни, гостиная, столовая и кухня, ванная, балкон, терраса перед входом и широкая прихожая. Квартира под ремонт, окна на юг, обременений нет, собственность записана в кадастре. Метр стоит $2 590 (2 310 евро), на 45% ниже медианы центра и Подкошлюна, $4 700: скидку дают ремонт и нижний этаж.
2-комнатная квартира 60 м² в новом доме в Лази
$180 000
Квартира 60 м² на высоком первом этаже только что построенного дома в Лази: в ней никто не жил, она полностью обставлена и оборудована, у квартиры один собственник и чистые документы. Метр стоит $2 990 (2 670 евро), на 12% ниже медианы Лази, Бабилонии и Голубовины, $3 390, доходность долгой аренды здесь - 4,9% в год до налогов, и по цене квартира проходит порог вида на жительство.
4-комнатная квартира 90 м² с садом и гаражом в Петроваце
$202 000
Квартира 90 м² на высоком первом этаже четырёхэтажного дома с лифтом в Петроваце, до моря 10 минут: три спальни, три санузла, свой сад, свой гараж и место на парковке. Продаётся с мебелью, можно сразу въезжать, квартира узаконена, собственность записана в кадастре. Метр стоит $2 250 (2 000 евро), на 22% ниже медианы Петроваца, $2 890: площади хватает семье, которая живёт у моря круглый год.
3-комнатная квартира 71 м² с гаражом в новом доме в центре Будвы
$337 000
Квартира 71 м² на 1-м этаже восьмиэтажного нового дома с лифтом в центре Будвы, до моря около 5 минут пешком: две отдельные спальни, просторная гостиная, столовая и кухня, ванная и гостевой туалет, терраса на восток с утренним солнцем. Свой гараж 14 м² входит в цену, собственность записана в кадастре, квартира продаётся с мебелью. Метр стоит $4 740 (4 230 евро), на 1% выше медианы центра и Подкошлюна, $4 700.
4-комнатная квартира 106 м² с сауной и четырьмя террасами
$360 000
Новая квартира 106 м² на 4-м этаже в Бечичах, до моря 300 м: просторная гостиная со столовой и кухней с техникой, три спальни, две ванные, своя сауна и четыре террасы, окна на юг. Тёплый пол в ванных, кондиционер в каждой комнате, электрические шторы, своё место на парковке; квартиру продают полностью с мебелью. Метр стоит $3 400 (3 030 евро), на уровне медианы Бечичей, Рафаиловичей и Бабин-До, $3 410, а доходность долгой аренды здесь - 4,9% в год до налогов.
2-комнатная квартира 63 м² на 11-м этаже с видом на море
$393 000
Квартира 63 м² на 11-м этаже у Словенского пляжа: гостиная, современная кухня, спальня и ванная, из окон частично видно море. После ремонта, продаётся полностью с мебелью, к квартире относятся место на парковке и место в гараже, у дома есть разрешение на эксплуатацию. Метр стоит $6 240 (5 560 евро), на 33% выше медианы центра и Подкошлюна, $4 700: доплату дают высокий этаж и вид на море.
Сколько стоит метр в районах Будвы
Метр квартиры в Будве в объявлениях стоит около $3 540 (3 150 евро), а в центре и Подкошлюне - $4 700: это старый город, Словенский пляж и новые дома в нескольких минутах от моря. В Пржно и Свети-Стефане метр стоит $3 780, в Дубовице и Адоке - $3 450, в Бечичах, Рафаиловичах и Бабин-До - $3 410. Дешевле всего метр в Петроваце, $2 890, курортном городке на юге общины, и в Розино, Маине и Подмаине, $3 220, жилых кварталах дальше от моря. Поэтому квартиру оцениваем по району, а не по городу.
| Район | Метр, $ | Метр, евро | Квартира 60 м², $ |
|---|---|---|---|
| Центр и Подкошлюн | $4 700 | 4 190 | $282 000 |
| Пржно и Свети-Стефан | $3 780 | 3 370 | $227 000 |
| Окрестности города | $3 690 | 3 290 | $221 000 |
| Дубовица и Адок | $3 450 | 3 070 | $207 000 |
| Бечичи, Рафаиловичи и Бабин-До | $3 410 | 3 040 | $205 000 |
| Лази, Бабилония и Голубовина | $3 390 | 3 020 | $203 000 |
| Розино, Маине и Подмаине | $3 220 | 2 870 | $193 000 |
| Петровац | $2 890 | 2 570 | $173 000 |
| Весь город | $3 540 | 3 150 | $212 000 |
Данные на 2026 год: районы - медианы цены метра в объявлениях о продаже квартир на 20 октября 2026 года, вся Будва - медиана цены метра во всех объявлениях о продаже квартир в общине Будва вместе с Петровацем на ту же дату, повторы одной квартиры сняты. Доллары по курсу 1,1225 за евро.
Какую доходность даёт сдача квартиры в Будве
Валовая доходность долгой аренды в Будве - 4,5% в год до налогов. Выше всего она в Пржно и Свети-Стефане, 5,6%, и в Дубовице и Адоке, 5,1%: метр там дешевле, чем в центре, а аренда такая же или выше. Ниже всего доходность в центре и Подкошлюне, 3,8%: метр там дороже всего, а аренда отстаёт от цены.
| Район | Аренда квартиры 60 м² в месяц | Доходность в год |
|---|---|---|
| Пржно и Свети-Стефан | $1 060 (940 €) | 5,6% |
| Дубовица и Адок | $880 (780 €) | 5,1% |
| Лази, Бабилония и Голубовина | $830 (740 €) | 4,9% |
| Бечичи, Рафаиловичи и Бабин-До | $840 (750 €) | 4,9% |
| Розино, Маине и Подмаине | $770 (690 €) | 4,8% |
| Центр и Подкошлюн | $900 (800 €) | 3,8% |
| Весь город | $800 (710 €) | 4,5% |
Данные на 2026 год: аренда - медиана месячной платы за метр в объявлениях о долгой аренде квартир в районе на 20 октября 2026 года, умноженная на 60 м², доходность района - годовая аренда метра, делённая на медиану цены метра в объявлениях о продаже, по всей Будве - то же по всем объявлениям общины. Посуточную аренду не учитываем. Доходность валовая, до налога на доход от аренды, расходов на дом и простоя.
Квартиры в Будве сдают на долгий срок тем, кто живёт и работает в городе круглый год, а летом - туристам посуточно. Доход от сдачи облагается налогом 15% и надбавкой общины до 13% от суммы налога, для посуточной сдачи квартиру регистрируют в туристической организации общины и платят туристический сбор за гостей. Ежегодный налог на недвижимость - 0,25-1% рыночной стоимости по решению общины.
Россия в 2023 году приостановила основные статьи соглашения об избежании двойного налогообложения с Черногорией, поэтому налог с аренды платят в Черногории. Ставки и примеры - на странице налоги в Черногории.
Какие расходы добавить к цене квартиры
Главный платёж на вторичном рынке - налог на переход права: 3% до $169 000 (150 000 евро), 5% с части цены до $562 000 (500 000 евро) и 6% с части выше. Для квартиры за $202 000 (180 000 евро) это $6 740 (6 000 евро), 3,4% цены. В новостройке у застройщика НДС 21% уже в цене, налога на переход права нет.
| Платёж | Квартира за $202 000 (180 000 евро) | Доля цены |
|---|---|---|
| Налог на переход права на вторичном рынке | $6 740 (6 000 евро) | 3,4% |
| Нотариус | по тарифу от цены сделки | по тарифу |
| Запись права в кадастр | сбор кадастра | по тарифу |
| Новостройка у застройщика | НДС 21% уже в цене | налога на переход права нет |
Данные на 2026 год: налог на переход права считают от рыночной стоимости по оценке налогового управления, а она бывает выше цены в договоре; договор купли-продажи заверяет нотариус, право подтверждает выписка из кадастра. Расчёт по конкретной квартире сделает менеджер.
В Будве квартиру сверяют с кадастром до задатка
Ошибки стоят дороже налога: в кадастре записана меньшая площадь, чем в объявлении, квартира подана на узаконение вместо готовой собственности, дом без разрешения на ввод в эксплуатацию, налоговая оценка ниже $169 000 (150 000 евро), с которой вид на жительство не дают, долги по налогу на недвижимость и коммунальным платежам. Сопровождение Murblz снимает эти риски: подбираем квартиру, проверяем кадастр, обременения, разрешения и продавца, сверяем налоговую стоимость до задатка и ведём сделку у нотариуса до записи права и документов на вид на жительство вместе с местными лицензированными партнёрами.
Стоимость сопровождения зависит от бюджета и цели покупки, её рассчитает менеджер в чате.
Даёт ли покупка квартиры вид на жительство
Да, от $169 000. Собственник жилья от $169 000 (150 000 евро) налоговой стоимости получает временный вид на жительство, который продлевают, пока жильё в собственности. Налоговую стоимость определяет налоговое управление, и она не всегда совпадает с ценой договора, поэтому квартиру на границе порога сверяют до задатка. По цене порог проходят квартиры из карточек от квартиры в Лази за $180 000 до квартиры у Словенского пляжа за $393 000.
С 1 ноября 2026 года гражданам России и Беларуси для въезда в Черногорию нужна виза, а карта вида на жительство её заменяет. Если провести вне Черногории больше 30 дней подряд, вид на жительство по жилью прекращается, поэтому поездки планируют заранее; постоянное жительство дают после 5 лет непрерывной жизни в стране. Подробнее - на странице ВНЖ Черногории.
Как мы подбираем квартиру
- Цель и бюджет: жизнь у моря, сдача в аренду, вид на жительство или всё вместе. Менеджер уточняет район, расстояние до моря, площадь, этаж и способ оплаты.
- Подборка: квартиры с ценой продавца, стадией стройки для новых домов и расчётом доходности по аренде в районе.
- Проверка: выписка из кадастра и обременения, разрешение на ввод дома в эксплуатацию, налоговая стоимость для вида на жительство, долги по налогу на недвижимость и коммунальным платежам.
- Сделка лично или по доверенности: договор с задатком, договор купли-продажи у нотариуса, налог на переход права, запись в кадастр и документы на вид на жительство.
Подборку менеджер присылает в чат, с ценами продавцов на дату подборки.
Читайте также
- Инвестиции в недвижимость Черногории: что купить и сколько стоит
- Квартиры на продажу в Тивате: для жизни и инвестиций
- Квартиры на продажу в Подгорице: для жизни и инвестиций
- Квартиры на продажу в Баре: для жизни и инвестиций
- Купить квартиру в Черногории в 2026: цены, налоги и ВНЖ
- ВНЖ Черногории в 2026: как получить и что дает
Сравнение всех стран и бюджетов - на странице Недвижимость за границей для инвестиций.
Частые вопросы
Сколько стоит квартира в Будве?
Может ли иностранец купить квартиру в Будве?
В каком районе Будвы купить квартиру?
Какая доходность от сдачи квартиры в Будве?
Какие расходы при покупке квартиры в Будве?
Даёт ли квартира в Будве вид на жительство?
Можно ли купить квартиру в Будве удалённо?
Поможем купить недвижимость в Черногории
Мы сопровождаем весь процесс под ключ: подберём объект под задачу, проверим юридическую чистоту и сопроводим сделку до регистрации. Задайте вопрос в чате: бесплатная консультация начинается прямо здесь. Юридическое представительство в госорганах и судах ведут специалисты Murblz вместе с партнёрами с местной лицензией.
Подробности и стоимость - у менеджера в чате. Опишите ситуацию - ответим сразу.
Узнать условия покупки