Wohnung in Budva kaufen: zum Leben und als Kapitalanlage
Die interessantesten Wohnungen, die jetzt zum Verkauf stehen, vom Studio in Bečići bis zur Wohnung mit Meerblick am Slovenska-Strand, dazu Quadratmeterpreis und Rendite nach Viertel, Kosten zusätzlich zum Preis und der Aufenthalt durch Wohneigentum.
2026 kostet ein Quadratmeter einer Wohnung in Budva laut Inseraten etwa 3.540 $ (3.150 Euro), nach Viertel von 2.890 $ in Petrovac bis 4.700 $ im Zentrum. Langzeitvermietung bringt 4,5 % im Jahr vor Steuern, in Pržno und Sveti Stefan 5,6 %. Ein Studio am Meer kostet 95.000 $, eine Wohnung ab 169.000 $ bringt einen Aufenthalt.
Unten finden Sie die interessantesten Angebote, die jetzt zum Verkauf stehen, den Quadratmeterpreis und die Mietrendite nach Viertel sowie alle Kosten zusätzlich zum Preis. Ein Berater findet ein Objekt nach Ihren Wünschen.
Der Markt in Kürze
Daten für 2026.
Welche Wohnungen in Budva zum Verkauf stehen
Die interessantesten Wohnungen von 95.000 $ bis 393.000 $ im Zentrum, am Slovenska-Strand, in Bečići, Babin Do, Lazi und Petrovac, vom Studio 300 m vom Meer bis zur Wohnung in der 11. Etage mit Meerblick. Ein Berater findet eine Wohnung nach Ihren Wünschen und schickt Unterlagen, Grundrisse und ähnliche Angebote im Chat.
Studio mit 29 m² und Terrasse in einem Neubau 300 m vom Meer
95.000 $
Ein Studio mit 29 m² im Hochparterre eines siebenstöckigen Hauses von 2021 mit zwei Aufzügen in Bečići, 300 m Luftlinie vom Meer: möbliert verkauft, mit Parkett und Fenstern nach Südosten, zum Studio gehört eine Terrasse mit 15 m². Das Eigentum ist im Kataster eingetragen. Ein Quadratmeter kostet hier 3.290 $ (2.930 Euro), 4 % unter dem Median für Bečići, Rafailovići und Babin Do mit 3.410 $, und die Rendite bei Langzeitvermietung liegt hier bei 4,9 % im Jahr vor Steuern.
Renovierte Zweizimmerwohnung mit 35 m² und Meerblick
97.000 $
Eine Wohnung mit 35 m² in der 1. Etage eines dreistöckigen Hauses ohne Aufzug im ruhigen Viertel Babin Do, etwa 10 Gehminuten von Altstadt und Strand: 28 m² im Kataster eingetragen plus eine Terrasse mit 7 m² und Meerblick. Sie ist komplett renoviert und wird mit Möbeln und Geräten verkauft, bezugsfertig oder bereit zur Vermietung an Touristen. Ein Quadratmeter kostet hier 2.760 $ (2.460 Euro), 19 % unter dem Median für Bečići, Rafailovići und Babin Do mit 3.410 $.
Dreizimmerwohnung mit 62 m² und eigenem Eingang in Podkošljun
161.000 $
Eine Wohnung mit 62 m² in einem Haus von 2005 in Podkošljun direkt am Zentrum von Budva, ebenerdig mit eigenem Eingang: zwei Schlafzimmer, ein Wohnzimmer, ein Essbereich mit Küche, ein Bad, ein Balkon, eine Terrasse vor dem Eingang und ein breiter Flur. Sie muss renoviert werden, liegt nach Süden, ist frei von Belastungen, das Eigentum ist im Kataster eingetragen. Ein Quadratmeter kostet hier 2.590 $ (2.310 Euro), 45 % unter dem Median für Zentrum und Podkošljun mit 4.700 $: Der Abschlag kommt von der Renovierung und der niedrigen Etage.
Zweizimmerwohnung mit 60 m² in einem Neubau in Lazi
180.000 $
Eine Wohnung mit 60 m² im Hochparterre eines gerade fertiggestellten Hauses in Lazi: Niemand hat darin gewohnt, sie ist komplett möbliert und ausgestattet, hat einen einzigen Eigentümer und saubere Unterlagen. Ein Quadratmeter kostet hier 2.990 $ (2.670 Euro), 12 % unter dem Median für Lazi, Babilonija und Golubovina mit 3.390 $, die Rendite bei Langzeitvermietung liegt hier bei 4,9 % im Jahr vor Steuern, und nach dem Preis erreicht die Wohnung die Schwelle für den Aufenthalt.
Vierzimmerwohnung mit 90 m², Garten und Garage in Petrovac
202.000 $
Eine Wohnung mit 90 m² im Hochparterre eines vierstöckigen Hauses mit Aufzug in Petrovac, 10 Minuten vom Meer: drei Schlafzimmer, drei Bäder, ein eigener Garten, eine eigene Garage und ein Stellplatz. Sie wird möbliert und bezugsfertig verkauft, die Wohnung ist legalisiert, das Eigentum ist im Kataster eingetragen. Ein Quadratmeter kostet hier 2.250 $ (2.000 Euro), 22 % unter dem Median von Petrovac mit 2.890 $: Platz genug für eine Familie, die das ganze Jahr am Meer lebt.
Dreizimmerwohnung mit 71 m² und Garage in einem Neubau im Zentrum von Budva
337.000 $
Eine Wohnung mit 71 m² in der 1. Etage eines achtstöckigen Neubaus mit Aufzug im Zentrum von Budva, etwa 5 Gehminuten vom Meer: zwei getrennte Schlafzimmer, ein geräumiges Wohnzimmer, ein Essbereich mit Küche, ein Bad und ein Gäste-WC sowie eine Terrasse nach Osten mit Morgensonne. Eine eigene Garage mit 14 m² ist im Preis enthalten, das Eigentum ist im Kataster eingetragen, die Wohnung wird möbliert verkauft. Ein Quadratmeter kostet hier 4.740 $ (4.230 Euro), 1 % über dem Median für Zentrum und Podkošljun mit 4.700 $.
Vierzimmerwohnung mit 106 m², Sauna und vier Terrassen
360.000 $
Eine neue Wohnung mit 106 m² in der 4. Etage in Bečići, 300 m vom Meer: ein geräumiges Wohnzimmer mit Essbereich und Einbauküche, drei Schlafzimmer, zwei Bäder, eine eigene Sauna und vier Terrassen, Ausrichtung nach Süden. Fußbodenheizung in den Bädern, Klimaanlage in jedem Raum, elektrische Vorhänge und ein eigener Stellplatz; sie wird komplett möbliert verkauft. Ein Quadratmeter kostet hier 3.400 $ (3.030 Euro), auf dem Niveau des Medians für Bečići, Rafailovići und Babin Do mit 3.410 $, und die Rendite bei Langzeitvermietung liegt hier bei 4,9 % im Jahr vor Steuern.
Zweizimmerwohnung mit 63 m² in der 11. Etage mit Meerblick
393.000 $
Eine Wohnung mit 63 m² in der 11. Etage am Slovenska-Strand: ein Wohnzimmer, eine moderne Küche, ein Schlafzimmer und ein Bad, aus den Fenstern teilweise Meerblick. Sie ist renoviert und wird komplett möbliert verkauft, zur Wohnung gehören ein Stellplatz und ein Garagenplatz, das Haus hat eine Nutzungsgenehmigung. Ein Quadratmeter kostet hier 6.240 $ (5.560 Euro), 33 % über dem Median für Zentrum und Podkošljun mit 4.700 $: Der Aufschlag kommt von der hohen Etage und dem Meerblick.
Was ein Quadratmeter in den Vierteln von Budva kostet
Ein Quadratmeter einer Wohnung in Budva kostet laut Inseraten etwa 3.540 $ (3.150 Euro), im Zentrum und in Podkošljun 4.700 $: Altstadt, Slovenska-Strand und Neubauten wenige Minuten vom Meer. In Pržno und Sveti Stefan kostet ein Quadratmeter 3.780 $, in Dubovica und Adok 3.450 $, in Bečići, Rafailovići und Babin Do 3.410 $. Am günstigsten ist er in Petrovac mit 2.890 $, einem Ferienort im Süden der Gemeinde, und in Rozino, Maine und Podmaine mit 3.220 $, Wohnvierteln weiter vom Meer. Deshalb bewerten wir eine Wohnung nach Viertel, nicht nach Stadt.
| Viertel | Je m², $ | Je m², Euro | Wohnung mit 60 m², $ |
|---|---|---|---|
| Zentrum und Podkošljun | 4.700 $ | 4.190 | 282.000 $ |
| Pržno und Sveti Stefan | 3.780 $ | 3.370 | 227.000 $ |
| Randgebiete | 3.690 $ | 3.290 | 221.000 $ |
| Dubovica und Adok | 3.450 $ | 3.070 | 207.000 $ |
| Bečići, Rafailovići und Babin Do | 3.410 $ | 3.040 | 205.000 $ |
| Lazi, Babilonija und Golubovina | 3.390 $ | 3.020 | 203.000 $ |
| Rozino, Maine und Podmaine | 3.220 $ | 2.870 | 193.000 $ |
| Petrovac | 2.890 $ | 2.570 | 173.000 $ |
| Ganze Stadt | 3.540 $ | 3.150 | 212.000 $ |
Daten für 2026: Die Viertel zeigen den Median des Quadratmeterpreises in Verkaufsinseraten für Wohnungen vom 20. Oktober 2026, ganz Budva ist der Median des Quadratmeterpreises in allen Verkaufsinseraten für Wohnungen in der Gemeinde Budva einschließlich Petrovac am selben Datum, wiederholte Inserate derselben Wohnung entfernt. Dollar zum Kurs von 1,1225 je Euro.
Welche Mietrendite eine Wohnung in Budva bringt
Die Bruttorendite bei Langzeitvermietung liegt in Budva bei 4,5 % im Jahr vor Steuern. Am höchsten ist sie in Pržno und Sveti Stefan mit 5,6 % sowie in Dubovica und Adok mit 5,1 %: Ein Quadratmeter ist dort günstiger als im Zentrum, die Mieten sind aber gleich oder höher. Am niedrigsten ist die Rendite im Zentrum und in Podkošljun mit 3,8 %: Dort ist der Quadratmeter am teuersten, und die Mieten bleiben hinter den Preisen zurück.
| Viertel | Monatsmiete einer Wohnung mit 60 m² | Rendite im Jahr |
|---|---|---|
| Pržno und Sveti Stefan | 1.060 $ (940 €) | 5,6 % |
| Dubovica und Adok | 880 $ (780 €) | 5,1 % |
| Lazi, Babilonija und Golubovina | 830 $ (740 €) | 4,9 % |
| Bečići, Rafailovići und Babin Do | 840 $ (750 €) | 4,9 % |
| Rozino, Maine und Podmaine | 770 $ (690 €) | 4,8 % |
| Zentrum und Podkošljun | 900 $ (800 €) | 3,8 % |
| Ganze Stadt | 800 $ (710 €) | 4,5 % |
Daten für 2026: Die Miete ist der Median der Monatsmiete je m² in Inseraten zur Langzeitmiete von Wohnungen im Viertel vom 20. Oktober 2026 mal 60 m², die Rendite des Viertels ist die Jahresmiete je m² geteilt durch den Median des Quadratmeterpreises in Verkaufsinseraten, für ganz Budva derselbe Wert über alle Inserate der Gemeinde. Tageweise Vermietung ist nicht enthalten. Die Rendite ist brutto, vor Steuer auf Mieteinnahmen, Hauskosten und Leerstand.
Wohnungen in Budva werden langfristig an Menschen vermietet, die das ganze Jahr in der Stadt leben und arbeiten, im Sommer tageweise an Touristen. Mieteinnahmen werden mit 15 % besteuert, dazu kommt ein Gemeindezuschlag von bis zu 13 % der Steuer; für die tageweise Vermietung wird die Wohnung bei der Tourismusorganisation der Gemeinde angemeldet, und für die Gäste wird eine Kurtaxe gezahlt. Die jährliche Grundsteuer beträgt laut Beschluss der Gemeinde 0,25–1 % des Marktwerts.
2023 hat Russland die wichtigsten Artikel seines Doppelbesteuerungsabkommens mit Montenegro ausgesetzt, deshalb wird die Steuer auf Mieteinnahmen in Montenegro gezahlt. Sätze und Beispiele finden Sie auf der Seite Steuern in Montenegro.
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Welche Kosten zum Preis einer Wohnung hinzukommen
Die Hauptzahlung beim Weiterverkauf ist die Grunderwerbsteuer: 3 % bis 169.000 $ (150.000 Euro), 5 % auf den Teil des Preises bis 562.000 $ (500.000 Euro) und 6 % auf den Teil darüber. Bei einer Wohnung für 202.000 $ (180.000 Euro) sind das 6.740 $ (6.000 Euro), 3,4 % des Preises. Im Neubau vom Bauträger sind 21 % MwSt. bereits im Preis, eine Grunderwerbsteuer fällt nicht an.
| Zahlung | Wohnung für 202.000 $ (180.000 Euro) | Anteil am Preis |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer beim Weiterverkauf | 6.740 $ (6.000 Euro) | 3,4 % |
| Notar | nach Tarif vom Kaufpreis | nach Tarif |
| Eintragung des Eigentums im Kataster | Katastergebühr | nach Tarif |
| Neubau vom Bauträger | 21 % MwSt. bereits im Preis | keine Grunderwerbsteuer |
Daten für 2026: Die Grunderwerbsteuer wird auf den von der Steuerverwaltung geschätzten Marktwert berechnet, der höher sein kann als der Vertragspreis; ein Notar beurkundet den Kaufvertrag, das Eigentum wird durch einen Katasterauszug nachgewiesen. Ein Berater berechnet die Kosten für eine konkrete Wohnung.
Bringt der Kauf einer Wohnung eine Aufenthaltserlaubnis
Ja, ab 169.000 $. Der Eigentümer einer Wohnung mit einem Steuerwert ab 169.000 $ (150.000 Euro) erhält eine befristete Aufenthaltserlaubnis, die verlängert wird, solange die Wohnung in seinem Eigentum bleibt. Den Steuerwert legt die Steuerverwaltung fest, er entspricht nicht immer dem Vertragspreis, deshalb wird eine Wohnung nahe der Schwelle vor der Anzahlung geprüft. Nach dem Preis erreichen die Wohnungen aus den Karten von der Wohnung in Lazi für 180.000 $ bis zur Wohnung am Slovenska-Strand für 393.000 $ die Schwelle.
Ab dem 1. November 2026 brauchen Bürger Russlands und Belarus' ein Visum für die Einreise nach Montenegro, eine Aufenthaltskarte ersetzt es. Wer mehr als 30 Tage am Stück außerhalb Montenegros verbringt, verliert die Aufenthaltserlaubnis auf Grundlage einer Wohnung, deshalb werden Reisen im Voraus geplant; einen Daueraufenthalt gibt es nach 5 Jahren ununterbrochenen Lebens im Land. Mehr auf der Seite Aufenthaltserlaubnis in Montenegro.
Wie wir eine Wohnung finden
- Ziel und Budget: Leben am Meer, Vermietung, Aufenthaltserlaubnis oder alles zusammen. Der Berater klärt Viertel, Entfernung zum Meer, Fläche, Etage und wie Sie bezahlen.
- Auswahl: Wohnungen zum Preis des Verkäufers, bei Neubauten mit dem Baufortschritt und einer Renditeberechnung aus den Mieten im Viertel.
- Prüfung: Katasterauszug und Belastungen, Nutzungsgenehmigung des Gebäudes, Steuerwert für die Aufenthaltserlaubnis sowie Schulden bei Grundsteuer und Nebenkosten.
- Abschluss persönlich oder per Vollmacht: Vertrag mit Anzahlung, Kaufvertrag beim Notar, Grunderwerbsteuer, Eintragung im Kataster und Unterlagen für die Aufenthaltserlaubnis.
Die Auswahl schickt ein Berater in den Chat, mit den Preisen der Verkäufer zum Datum der Auswahl.
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Alle Länder und Budgets im Vergleich – auf der Seite Immobilien im Ausland als Kapitalanlage.
Häufige Fragen
Was kostet eine Wohnung in Budva?
Kann ein Ausländer eine Wohnung in Budva kaufen?
In welchem Viertel von Budva kauft man am besten eine Wohnung?
Welche Mietrendite bringt eine Wohnung in Budva?
Welche Kosten fallen beim Kauf einer Wohnung in Budva an?
Bringt eine Wohnung in Budva eine Aufenthaltserlaubnis?
Kann ich eine Wohnung in Budva aus der Ferne kaufen?
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