Wohnung in Tivat kaufen: zum Leben und als Kapitalanlage
Die interessantesten Wohnungen, die jetzt zum Verkauf stehen, von der Wohnung an der Marina bis zum Neubau in erster Meereslinie in Donja Lastva, dazu Quadratmeterpreis und Rendite nach Viertel, Kosten zusätzlich zum Preis und der Aufenthalt durch Wohneigentum.
2026 kostet ein Quadratmeter einer Wohnung in Tivat laut Inseraten etwa 4.320 $ (3.850 Euro), nach Viertel von 3.510 $ in Seljanovo bis 7.840 $ im Zentrum an der Marina. Langzeitvermietung bringt 4,2 % im Jahr vor Steuern, in Seljanovo 5,0 %. Eine Dreizimmerwohnung kostet 129.000 $, eine Wohnung ab 169.000 $ bringt einen Aufenthalt.
Unten finden Sie die interessantesten Angebote, die jetzt zum Verkauf stehen, den Quadratmeterpreis und die Mietrendite nach Viertel sowie alle Kosten zusätzlich zum Preis. Ein Berater findet ein Objekt nach Ihren Wünschen.
Der Markt in Kürze
Daten für 2026.
Welche Wohnungen in Tivat zum Verkauf stehen
Die interessantesten Wohnungen von 129.000 $ bis 404.000 $ im Zentrum, in Seljanovo, Kava, Donja Lastva und auf Luštica, von der Wohnung zum Renovieren an der Marina bis zum Neubau in erster Meereslinie. Ein Berater findet eine Wohnung nach Ihren Wünschen und schickt Unterlagen, Grundrisse und ähnliche Angebote im Chat.
Dreizimmerwohnung mit 48 m² zum Renovieren in Seljanovo
129.000 $
Eine Wohnung mit 48 m² in der 5. und obersten Etage eines Hauses ohne Aufzug in Seljanovo, dem Viertel an der Marina: zwei Schlafzimmer, möbliert verkauft und renovierungsbedürftig, das Eigentum ist im Kataster eingetragen. Ein Quadratmeter kostet hier 2.690 $ (2.390 Euro), 23 % unter dem Median von Seljanovo mit 3.510 $, und die Rendite bei Langzeitvermietung liegt hier bei 5,0 % im Jahr vor Steuern.
Zweizimmerwohnung mit 40 m² und Stellplatz in Radovići
135.000 $
Eine Wohnung mit 40 m² in der 3. und obersten Etage eines Hauses von 2016 mit Aufzug in Radovići auf der Halbinsel Luštica: ein Schlafzimmer, ein Wohnzimmer mit Küche und ein Bad, möbliert verkauft, mit eigenem Stellplatz. Das Eigentum ist im Kataster eingetragen. Ein Quadratmeter kostet hier 3.370 $ (3.000 Euro), 17 % unter dem Median für Luštica und die Randgebiete mit 4.070 $.
Renoviertes Studio mit 28 m² im Zentrum von Tivat
168.000 $
Ein Studio mit 28 m² in der 2. Etage eines fünfstöckigen Hauses von 2021 mit Aufzug, gegenüber dem alten Gemeindegebäude im Zentrum von Tivat. Es ist renoviert und möbliert, liegt nach Süden, das Eigentum ist im Kataster eingetragen. Ein Quadratmeter kostet hier 6.010 $ (5.360 Euro), 23 % unter dem Median für das Zentrum mit 7.840 $. Der Preis liegt genau an der Schwelle für den Aufenthalt, deshalb wird der Steuerwert vor der Anzahlung geprüft.
Vierzimmerwohnung mit 78 m² in einem Neubau gegenüber dem Busbahnhof
223.000 $
Eine Wohnung mit 78 m² in der 1. Etage eines Neubaus gegenüber dem Busbahnhof von Tivat: drei Schlafzimmer, ein Bad und ein separates WC, Fenster nach Südosten, das Eigentum ist im Kataster eingetragen. Sie wird unmöbliert verkauft, bereit für Ihre eigenen Möbel. Ein Quadratmeter kostet hier 2.860 $ (2.550 Euro), 34 % unter dem Median von Tivat mit 4.320 $, und nach dem Preis erreicht die Wohnung die Schwelle für den Aufenthalt.
Dreizimmerwohnung mit 48 m², Dachterrasse und Meerblick
253.000 $
Eine Wohnung mit 48 m² in der 2. Etage in Kava, nahe am Zentrum und an der Marina: ein Wohnzimmer mit Essbereich und Küche, zwei Schlafzimmer, ein Bad und eine Terrasse, dazu eine eigene Dachterrasse mit 25 m² und Meerblick. Sie wird möbliert und mit Klimaanlage verkauft, ein Garagenplatz ist im Preis enthalten. Ein Quadratmeter kostet hier 5.260 $ (4.690 Euro), 22 % über dem Median von Tivat mit 4.320 $: Der Aufschlag kommt von der Terrasse mit Blick und der Garage.
Zweizimmerwohnung mit 44 m² in einem Neubau in erster Meereslinie
269.000 $
Eine Wohnung mit 44 m² in der 2. Etage eines Neubaus mit Aufzug in erster Meereslinie in Donja Lastva: Das Meer ist 50 m entfernt, der Strand eine Straße weiter. Ein Wohnzimmer mit Küche und Essbereich, ein Schlafzimmer und ein Bad, Fenster zur ruhigen Seite und ein eigener Stellplatz. Sie ist bezugsfertig, die Unterlagen sind in Ordnung. Ein Quadratmeter kostet hier 6.120 $ (5.450 Euro), 37 % über dem Median für Donja Lastva und Lepetani mit 4.470 $.
Dreizimmerwohnung mit 67 m² und drei Terrassen im Zentrum von Tivat
320.000 $
Eine Wohnung mit 67 m² in der 3. Etage eines siebenstöckigen Hauses mit Aufzug im Zentrum von Tivat: ein Flur, ein Wohnzimmer, eine separate Küche mit Essbereich, zwei Schlafzimmer, ein Bad und drei Terrassen. Sie liegt nach Süden mit teilweisem Meerblick, wird teilmöbliert verkauft, das Eigentum ist im Kataster eingetragen. Ein Quadratmeter kostet hier 4.770 $ (4.250 Euro), 39 % unter dem Median für das Zentrum mit 7.840 $.
Komplett renovierte Dreizimmerwohnung mit 70 m²
404.000 $
Eine Wohnung mit 70 m² in der 2. Etage eines Hauses mit Aufzug im zentralen Teil von Tivat, komplett renoviert: ein Wohn- und Esszimmer mit Ausgang auf eine Terrasse, eine separate Küche, zwei Schlafzimmer, eines davon mit eigener Terrasse, ein Bad mit Waschbereich und ein separates WC. Fußbodenheizung in Bad, WC, Fluren und Küche, Klimaanlage in jedem Raum, Fenster nach Süden. Ein Quadratmeter kostet hier 5.770 $ (5.140 Euro), 34 % über dem Median von Tivat mit 4.320 $.
Was ein Quadratmeter in den Vierteln von Tivat kostet
Ein Quadratmeter einer Wohnung in Tivat kostet laut Inseraten etwa 4.320 $ (3.850 Euro), im Zentrum an der Marina 7.840 $: Dort stehen viele Neubauten am Jachthafen. In Donja Lastva und Lepetani am Ufer der Bucht kostet ein Quadratmeter 4.470 $, in den Stadtvierteln außerhalb des Zentrums 4.240 $. Am günstigsten ist er in Seljanovo mit 3.510 $: Das Viertel liegt an der Marina, aber die Häuser sind alt und meist ohne Aufzug. Deshalb bewerten wir eine Wohnung nach Viertel, nicht nach Stadt.
| Viertel | Je m², $ | Je m², Euro | Wohnung mit 60 m², $ |
|---|---|---|---|
| Zentrum | 7.840 $ | 6.990 | 470.000 $ |
| Donja Lastva und Lepetani | 4.470 $ | 3.980 | 268.000 $ |
| Stadtviertel außerhalb des Zentrums | 4.240 $ | 3.770 | 254.000 $ |
| Luštica und Randgebiete | 4.070 $ | 3.620 | 244.000 $ |
| Kalimanj | 3.940 $ | 3.510 | 236.000 $ |
| Mrčevac, Dumidran und Gradiošnica | 3.740 $ | 3.330 | 224.000 $ |
| Seljanovo | 3.510 $ | 3.130 | 211.000 $ |
| Ganz Tivat | 4.320 $ | 3.850 | 259.000 $ |
Daten für 2026: Die Viertel zeigen den Median des Quadratmeterpreises in Verkaufsinseraten für Wohnungen vom 20. Oktober 2026, ganz Tivat ist der Median des Quadratmeterpreises in allen Verkaufsinseraten für Wohnungen in Tivat am selben Datum, wiederholte Inserate derselben Wohnung entfernt. Dollar zum Kurs von 1,1225 je Euro.
Welche Mietrendite eine Wohnung in Tivat bringt
Die Bruttorendite bei Langzeitvermietung liegt in Tivat bei 4,2 % im Jahr vor Steuern. Am höchsten ist sie in Seljanovo und in den Stadtvierteln außerhalb des Zentrums mit 5,0 %: Ein Quadratmeter ist dort günstiger, und Wohnungen an der Marina und in der Stadt werden das ganze Jahr vermietet. Am niedrigsten ist die Rendite im Zentrum mit 3,2 % und in Donja Lastva mit 3,6 %: Dort ist der Quadratmeter am teuersten, und die Mieten bleiben hinter den Preisen zurück.
| Viertel | Monatsmiete einer Wohnung mit 60 m² | Rendite im Jahr |
|---|---|---|
| Seljanovo | 880 $ (780 €) | 5,0 % |
| Stadtviertel außerhalb des Zentrums | 1.060 $ (940 €) | 5,0 % |
| Kalimanj | 840 $ (750 €) | 4,3 % |
| Luštica und Randgebiete | 850 $ (760 €) | 4,2 % |
| Mrčevac, Dumidran und Gradiošnica | 750 $ (670 €) | 4,0 % |
| Donja Lastva und Lepetani | 810 $ (720 €) | 3,6 % |
| Zentrum | 1.260 $ (1.120 €) | 3,2 % |
| Ganz Tivat | 900 $ (800 €) | 4,2 % |
Daten für 2026: Die Miete ist der Median der Monatsmiete je m² in Inseraten zur Langzeitmiete von Wohnungen im Viertel vom 20. Oktober 2026 mal 60 m², die Rendite des Viertels ist die Jahresmiete je m² geteilt durch den Median des Quadratmeterpreises in Verkaufsinseraten, für ganz Tivat derselbe Wert über alle Inserate der Stadt. Tageweise Vermietung ist nicht enthalten. Die Rendite ist brutto, vor Steuer auf Mieteinnahmen, Hauskosten und Leerstand.
Wohnungen in Tivat werden das ganze Jahr an Beschäftigte der Marina und des Flughafens sowie an Familien vermietet, die ans Meer gezogen sind, im Sommer tageweise an Touristen. Mieteinnahmen werden mit 15 % besteuert, dazu kommt ein Gemeindezuschlag von bis zu 13 % der Steuer; für die tageweise Vermietung wird die Wohnung bei der Tourismusorganisation der Gemeinde angemeldet, und für die Gäste wird eine Kurtaxe gezahlt. Die jährliche Grundsteuer beträgt laut Beschluss der Gemeinde 0,25–1 % des Marktwerts.
2023 hat Russland die wichtigsten Artikel seines Doppelbesteuerungsabkommens mit Montenegro ausgesetzt, deshalb wird die Steuer auf Mieteinnahmen in Montenegro gezahlt. Sätze und Beispiele finden Sie auf der Seite Steuern in Montenegro.
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Welche Kosten zum Preis einer Wohnung hinzukommen
Die Hauptzahlung beim Weiterverkauf ist die Grunderwerbsteuer: 3 % bis 169.000 $ (150.000 Euro), 5 % auf den Teil des Preises bis 562.000 $ (500.000 Euro) und 6 % auf den Teil darüber. Bei einer Wohnung für 223.000 $ (199.000 Euro) sind das 7.810 $ (6.950 Euro), 3,5 % des Preises. Im Neubau vom Bauträger sind 21 % MwSt. bereits im Preis, eine Grunderwerbsteuer fällt nicht an.
| Zahlung | Wohnung für 223.000 $ (199.000 Euro) | Anteil am Preis |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer beim Weiterverkauf | 7.810 $ (6.950 Euro) | 3,5 % |
| Notar | nach Tarif vom Kaufpreis | nach Tarif |
| Eintragung des Eigentums im Kataster | Katastergebühr | nach Tarif |
| Neubau vom Bauträger | 21 % MwSt. bereits im Preis | keine Grunderwerbsteuer |
Daten für 2026: Die Grunderwerbsteuer wird auf den von der Steuerverwaltung geschätzten Marktwert berechnet, der höher sein kann als der Vertragspreis; ein Notar beurkundet den Kaufvertrag, das Eigentum wird durch einen Katasterauszug nachgewiesen. Ein Berater berechnet die Kosten für eine konkrete Wohnung.
Bringt der Kauf einer Wohnung eine Aufenthaltserlaubnis
Ja, ab 169.000 $. Der Eigentümer einer Wohnung mit einem Steuerwert ab 169.000 $ (150.000 Euro) erhält eine befristete Aufenthaltserlaubnis, die verlängert wird, solange die Wohnung in seinem Eigentum bleibt. Den Steuerwert legt die Steuerverwaltung fest, er entspricht nicht immer dem Vertragspreis, deshalb wird eine Wohnung nahe der Schwelle vor der Anzahlung geprüft. Nach dem Preis erreichen die Wohnungen aus den Karten vom Studio im Zentrum für 168.000 $ bis zur renovierten Wohnung für 404.000 $ die Schwelle.
Ab dem 1. November 2026 brauchen Bürger Russlands und Belarus' ein Visum für die Einreise nach Montenegro, eine Aufenthaltskarte ersetzt es. Wer mehr als 30 Tage am Stück außerhalb Montenegros verbringt, verliert die Aufenthaltserlaubnis auf Grundlage einer Wohnung, deshalb werden Reisen im Voraus geplant; einen Daueraufenthalt gibt es nach 5 Jahren ununterbrochenen Lebens im Land. Mehr auf der Seite Aufenthaltserlaubnis in Montenegro.
Wie wir eine Wohnung finden
- Ziel und Budget: Leben am Meer, Vermietung, Aufenthaltserlaubnis oder alles zusammen. Der Berater klärt Viertel, Entfernung zum Meer, Fläche, Etage und wie Sie bezahlen.
- Auswahl: Wohnungen zum Preis des Verkäufers, bei Neubauten mit dem Baufortschritt und einer Renditeberechnung aus den Mieten im Viertel.
- Prüfung: Katasterauszug und Belastungen, Nutzungsgenehmigung des Gebäudes, Steuerwert für die Aufenthaltserlaubnis sowie Schulden bei Grundsteuer und Nebenkosten.
- Abschluss persönlich oder per Vollmacht: Vertrag mit Anzahlung, Kaufvertrag beim Notar, Grunderwerbsteuer, Eintragung im Kataster und Unterlagen für die Aufenthaltserlaubnis.
Die Auswahl schickt ein Berater in den Chat, mit den Preisen der Verkäufer zum Datum der Auswahl.
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Alle Länder und Budgets im Vergleich – auf der Seite Immobilien im Ausland als Kapitalanlage.
Häufige Fragen
Was kostet eine Wohnung in Tivat?
Kann ein Ausländer eine Wohnung in Tivat kaufen?
In welchem Viertel von Tivat kauft man am besten eine Wohnung?
Welche Mietrendite bringt eine Wohnung in Tivat?
Welche Kosten fallen beim Kauf einer Wohnung in Tivat an?
Bringt eine Wohnung in Tivat eine Aufenthaltserlaubnis?
Kann ich eine Wohnung in Tivat aus der Ferne kaufen?
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