Immobilien im Ausland · 2026-10-18
Immobilien in Montenegro als Kapitalanlage: was kaufen und was es kostet
Wohnungen zum Kauf in sechs Städten mit Mindestpreisen, Renditen, Steuern beim Kauf und im Besitz.
2026 kostet ein Quadratmeter nach Angebotspreisen in Tivat und Kotor etwa 4.000–4.100 $, in Budva etwa 3.500 $, in Bar und Herceg Novi etwa 3.000–3.100 $ und in Podgorica etwa 2.700 $. Eine Zweizimmerwohnung am Meer in Ulcinj gibt es ab 62.000 $, im Zentrum von Podgorica ab 65.000 $. Montenegro vergibt einen Aufenthalt für eine Wohnung mit einem Steuerwert ab 169.000 $ (150.000 Euro).
Unten finden Sie sieben Wohnungen, die jetzt zum Verkauf stehen, von 62.000 $ in Ulcinj bis 174.000 $ im Zentrum von Podgorica für eine Aufenthaltserlaubnis, Preise nach Städten, Mietrenditen, Steuern zusätzlich zum Preis und die Bedingungen für den Aufenthalt. Ein Berater bestätigt, was heute zum Verkauf steht, und nennt den genauen Preis.
Der Markt in Kürze
Preise und Regeln Stand 2026.
Welche Objekte Investoren in Montenegro kaufen
Sieben Wohnungen, die jetzt in Montenegro zum Verkauf stehen, von 62.000 $ bis 174.000 $: Ulcinj, Bar, Budva, Tivat, Herceg Novi und Podgorica. Preis, Fläche, Etage und Zustand stammen vom Verkäufer; ein Berater schickt die Unterlagen, den Katasterauszug und ähnliche Angebote in den Chat.
Renovierte Zweizimmerwohnung mit Südausrichtung
62.000 $
Eine 41-m²-Wohnung in der 1. Etage im Viertel Pinješ in Ulcinj. Sie ist renoviert, leer und bereit zum Einrichten, die Fenster gehen nach Süden. Das Eigentum ist im Kataster eingetragen. Elektroheizung, gemeinsamer Parkplatz. Ulcinj ist der günstigste Ort an der montenegrinischen Küste. Solche Wohnungen in Ulcinj werden ab 360 $ (320 €) im Monat vermietet, etwa 7 % im Jahr.
Möblierte Zweizimmerwohnung im Zentrum der Hauptstadt
65.000 $
Eine 40-m²-Wohnung in der 5. Etage im Zentrum von Podgorica, möbliert und in bewohnbarem Zustand verkauft. Das Haus hat keinen Aufzug, deshalb liegt der Preis am unteren Ende des Zentrums. In der Hauptstadt suchen Mieter das ganze Jahr Wohnungen: Solche Wohnungen werden ab 450 $ (400 €) im Monat vermietet, etwa 8,4 % im Jahr.
Zweizimmerwohnung 300 Meter vom Strand
90.000 $
Eine 48-m²-Wohnung in der 1. Etage eines Wohnhauses in Šušanj, einem Viertel von Bar am Meer: renoviert und teilweise möbliert. Der Strand von Šušanj ist 300 Meter entfernt. Solche Wohnungen in Bar werden ab 450 $ (400 €) im Monat vermietet, etwa 6 % im Jahr, im Sommer tageweise für mehr.
Zweizimmerwohnung im Neubau 5 Minuten vom Meer
98.000 $
Eine 48-m²-Wohnung in der 3. von 4 Etagen in einem Neubau mit Aufzug in Bečići, neben Budva, mit Möbeln und Geräten verkauft. Das Meer ist 5 Gehminuten entfernt. Das Eigentum ist im Kataster eingetragen. Solche Wohnungen in Budva werden ab 450 $ (400 €) im Monat vermietet, etwa 5,5 % im Jahr, im Sommer tageweise für mehr.
Wohnung mit Terrasse, Möbeln und eigenem Stellplatz
117.000 $
Eine 42-m²-Wohnung mit 10-m²-Terrasse in der 1. Etage im Viertel Topla in Herceg Novi. Sie ist renoviert, nur die Küchenschränke müssen noch eingebaut werden. Sie wird möbliert verkauft, mit Klimaanlage und Internet. Dazu gehören ein eigener Stellplatz und Videoüberwachung, ein Gesundheitszentrum ist nah, die Unterlagen sind sauber. Solche Wohnungen in Herceg Novi werden ab 400 $ (350 €) im Monat vermietet, etwa 4 % im Jahr.
Dreizimmerwohnung zum Renovieren an der Marina von Tivat
130.000 $
Eine 48-m²-Wohnung mit zwei Schlafzimmern in der 5., obersten Etage eines Hauses ohne Aufzug in Seljanovo, dem Viertel an der Marina von Tivat, wenige Minuten vom Flughafen. Sie muss renoviert werden, wird möbliert verkauft, das Eigentum ist im Kataster eingetragen. Es ist die günstigste Dreizimmerwohnung in Tivat: Die nächsten kosten ab 200.000 $ (178.000 €). Solche Wohnungen in Tivat werden ab 680 $ (600 €) im Monat vermietet, etwa 6,3 % im Jahr.
Komplett renovierte Vierzimmerwohnung für eine Aufenthaltserlaubnis
174.000 $
Eine 74-m²-Wohnung in der 3., obersten Etage eines kleinen Hauses im Zentrum von Podgorica: ein Wohnzimmer, eine Küche mit Essbereich, drei Schlafzimmer und ein Bad. Sie wurde komplett renoviert: neues Dach, Leitungen, Elektrik, Böden, Türen, Geräte und Klimaanlage. Sie wird möbliert verkauft, weil die Eigentümer umziehen, die Unterlagen sind in Ordnung. Für eine Aufenthaltserlaubnis muss der Steuerwert mindestens 169.000 $ (150.000 Euro) betragen, das wird vor der Anzahlung geprüft. Solche Wohnungen in Podgorica werden ab 850 $ (750 €) im Monat vermietet, etwa 5,8 % im Jahr.
Der Preis ist der Preis des Verkäufers, Stand 2026, in Dollar auf Tausend aufgerundet, in Euro in Klammern. Jede Wohnung kostet höchstens den niedrigsten Preis vergleichbarer Wohnungen in der Stadt plus 10 %, die Wohnung für die Aufenthaltserlaubnis ab der Schwelle von 169.000 $ (150.000 Euro). Die Monatsmiete stammt aus Angeboten zur Langzeitmiete vergleichbarer Wohnungen in der Stadt. Die Etage folgt der montenegrinischen Zählung im Angebot. Wir prüfen die Karten monatlich und ersetzen eine verkaufte Wohnung durch eine gleichen Typs und Preises.
Was eine Wohnung in montenegrinischen Städten 2026 kostet
Laut dem Statistikamt Montenegros kostete ein Quadratmeter im Neubau im zweiten Quartal 2026 im Schnitt etwa 2.900 $ (2.557 Euro), 16,2 % mehr als ein Jahr zuvor. Am teuersten ist die Bucht von Kotor mit Tivat und Kotor, am günstigsten Ulcinj im Süden der Küste.
| Stadt | Quadratmeterpreis, Angebot | Wohnung mit 50 m² |
|---|---|---|
| Tivat | etwa 4.100 $ (3.670 Euro) | etwa 206.000 $ |
| Kotor | etwa 4.000 $ (3.590 Euro) | etwa 202.000 $ |
| Budva | etwa 3.500 $ (3.130 Euro) | etwa 175.000 $ |
| Herceg Novi | etwa 3.100 $ (2.790 Euro) | etwa 157.000 $ |
| Bar | etwa 3.000 $ (2.660 Euro) | etwa 149.000 $ |
| Podgorica | etwa 2.700 $ (2.430 Euro) | etwa 137.000 $ |
| Ulcinj | etwa 2.100 $ (1.900 Euro) | etwa 107.000 $ |
Daten für 2026: durchschnittlicher Angebotspreis von Wohnungen nach Städten; Dollar zu Kursen von 2026.
Welche Rendite die Vermietung bringt
Die Bruttorendite aus Langzeitvermietung liegt in Podgorica bei etwa 6,4 % im Jahr vor Steuern: In der Hauptstadt suchen Mieter das ganze Jahr Wohnungen. Die Wohnungen aus den Karten in Podgorica bringen 5,8–8,4 %, an der Küste 4–7 %, und im Sommer werden Wohnungen am Meer tageweise für mehr vermietet.
| Steuer | Satz |
|---|---|
| Einkünfte aus der Vermietung einer Wohnung | 15 % plus ein Gemeindezuschlag von 13 % der Steuer, 15 % in Podgorica und Cetinje |
| Verkauf | 15 % des Gewinns plus derselbe Gemeindezuschlag |
| Jährliche Grundsteuer | 0,25–1 % des Marktwerts, festgelegt von der Gemeinde |
| Kurzzeitvermietung | Anmeldung bei der Tourismusorganisation der Gemeinde und Kurtaxe pro Gast |
Daten für 2026: Die Rendite ist der Durchschnitt für Podgorica; Länder im Vergleich in der Tabelle der Mietrenditen.
Die Steuer auf Mieteinnahmen zahlen Sie in Montenegro. Sätze und Beispiele finden Sie auf der Seite Steuern in Montenegro.
Welche Kosten zum Kaufpreis hinzukommen
| Zahlung | Betrag |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer beim Weiterverkauf | 3 % bis 169.000 $ (150.000 €), 5 % auf den Teil des Preises bis 562.000 $ (500.000 €), 6 % auf den Teil darüber |
| Neubau vom Bauträger | 21 % Mehrwertsteuer sind bereits im Preis, keine Grunderwerbsteuer |
| Notar | Gebühr nach Staffel je nach Preis; der Notar beurkundet den Kaufvertrag |
| Eintragung des Eigentums im Kataster | Katastergebühr; das Eigentum wird durch einen Katasterauszug nachgewiesen |
| Jährliche Grundsteuer | 0,25–1 % des Marktwerts |
Daten für 2026. Die Grunderwerbsteuer wird auf den von der Steuerverwaltung geschätzten Marktwert berechnet, der höher sein kann als der Vertragspreis. Ein Berater rechnet die Gesamtsumme für eine konkrete Wohnung aus.
Bringt der Kauf eine Aufenthaltserlaubnis
Ja, ab 169.000 $. Der Eigentümer einer Wohnung mit einem Steuerwert ab 169.000 $ (150.000 Euro) erhält einen befristeten Aufenthalt, der verlängert wird, solange die Wohnung in seinem Besitz ist. Den Steuerwert legt die Steuerverwaltung fest, er entspricht nicht immer dem Vertragspreis, deshalb wird eine Wohnung nahe der Schwelle vor der Anzahlung geprüft. Die Vierzimmerwohnung im Zentrum von Podgorica aus den Karten erfüllt die Schwelle, und ein Berater schickt weitere Wohnungen ab diesem Betrag in den Chat.
Wer mehr als 30 Tage am Stück außerhalb Montenegros verbringt, verliert den Aufenthalt auf Grundlage einer Wohnung, deshalb werden Reisen im Voraus geplant; einen Daueraufenthalt gibt es nach 5 Jahren ununterbrochenen Lebens im Land. Das Programm für die Staatsbürgerschaft durch Investitionen hat Montenegro Ende 2022 geschlossen. Mehr auf der Seite Aufenthaltserlaubnis in Montenegro.
Wie wir ein Objekt finden
- Budget und Ziel: Kapitalanlage, eine Wohnung am Meer, eine Aufenthaltserlaubnis. Der Berater klärt Stadt, Viertel und Zahlungsweg.
- Eine Auswahl echter Objekte: Wohnungen mit dem Preis des Verkäufers, Wohnfläche, Etage und Renditeberechnung.
- Prüfungen: Katasterauszug, Belastungen, Nutzungsgenehmigung des Gebäudes, Steuerwert für den Aufenthalt.
- Abschluss aus der Ferne per Vollmacht: Vertrag mit Anzahlung, Kaufvertrag beim Notar, Grunderwerbsteuer und Eintragung im Kataster.
Der Berater schickt die Auswahl in den Chat, mit den Preisen der Verkäufer zum Datum der Auswahl.
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Häufige Fragen
Was kostet eine Wohnung in Montenegro?
Kann man als Ausländer in Montenegro Immobilien kaufen?
Bringt der Kauf einer Wohnung einen Aufenthalt in Montenegro?
Welche Rendite bringt die Vermietung einer Wohnung in Montenegro?
Welche Steuern fallen beim Kauf einer Wohnung in Montenegro an?
Was gilt für den Aufenthalt durch Wohneigentum in Montenegro?
Wo kauft man in Montenegro eine Wohnung als Kapitalanlage?
Kann ich eine Wohnung in Montenegro aus der Ferne kaufen?
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