Immobilien im Ausland · 2026-10-18

Immobilien in Japan als Kapitalanlage: was kaufen und was es kostet

Möchten Sie eine Immobilie im Ausland kaufen? Ein Manager wählt Objekte passend zu Ihrem Budget und prüft den Kauf vor der Eintragung. Immobilie finden

Aktualisiert am 23.10.2026

Zum Verkauf · Kobe, Bezirk Nagata

Einzimmerwohnung im Bezirk Nagata

66.300 $ (10,49 Mio. Yen)

40 m² · 1 Zimmer

Eine 40-m²-Wohnung mit Zimmer, Wohnküche und Balkon im Bezirk Nagata im Westen Kobes. Am Bahnhof Shin-Nagata treffen sich eine JR-Linie und zwei U-Bahn-Linien, der größte Teil des Bezirks wurde nach dem Erdbeben von 1995 neu gebaut, und das Meer ist wenige Gehminuten entfernt. Kobe ist eine Hafenstadt eine halbe Stunde von Osaka, und ein Quadratmeter kostet hier fast die Hälfte des Preises in Osaka.

Günstigster Einstieg

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Zum Verkauf · Osaka, Bezirk Yodogawa

Studio im Bezirk Yodogawa

88.700 $ (14,03 Mio. Yen)

30 m² · 1 Zimmer

Ein 30-m²-Studio mit Küche und Bad im Bezirk Yodogawa im Norden Osakas. Im Bezirk liegen der Bahnhof Shin-Osaka mit den Shinkansen-Schnellzügen und der Bahnhof Juso wenige Minuten vom Geschäftsviertel Umeda. Studios mieten hier Büroangestellte und entsandte Mitarbeiter für die gesamte Dauer ihrer Verträge.

Am Shinkansen

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Zum Verkauf · Kyoto, Bezirk Fushimi

Einzimmerwohnung im Bezirk Fushimi

112.100 $ (17,72 Mio. Yen)

45 m² · 1 Zimmer

Eine 45-m²-Wohnung mit Zimmer und Wohnküche im Bezirk Fushimi im Süden Kyotos. In der Nähe liegen der Schrein Fushimi Inari, alte Sake-Brauereien und ein Campus der Ryukoku-Universität, und die Keihan- und JR-Linien fahren ins Zentrum Kyotos und nach Osaka. Einzimmerwohnungen mieten hier Studenten, Dozenten und Firmenmitarbeiter.

Vermietung an Studenten

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Zum Verkauf · Yokohama, Bezirk Tsurumi

Zweizimmerwohnung im Bezirk Tsurumi

129.800 $ (20,52 Mio. Yen)

55 m² · 2 Zimmer

Eine 55-m²-Wohnung mit zwei Zimmern, Wohnküche und Balkon in einem Haus aus den 1990er-Jahren im Bezirk Tsurumi, zwischen dem Zentrum von Yokohama und Kawasaki. Vom Bahnhof Tsurumi fahren Züge der Keihin-Tohoku-Linie nach Yokohama und Tokio. Das Haus stammt aus der Zeit nach 1981 und erfüllt die aktuellen Erdbebennormen, und Zweizimmerwohnungen mieten hier Familien.

Vermietung an Familien

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Zum Verkauf · Tokio, Bezirk Koto

Studio im Bezirk Koto

131.700 $ (20,82 Mio. Yen)

25 m² · 1 Zimmer

Ein 25-m²-Studio mit Küche und Bad in einem Haus aus den 1990er-Jahren im Bezirk Koto, östlich des Zentrums von Tokio. Von den Bahnhöfen Monzen-Nakacho und Kiba an der Tozai-Linie sind es etwa 10 Minuten bis zum Geschäftsviertel Otemachi. Das Haus erfüllt die aktuellen Erdbebennormen, Studios mieten hier Büroangestellte, und in Häusern, die älter als 30 Jahre sind, kostet ein Quadratmeter fast 40 % weniger als im Durchschnitt der 23 Bezirke Tokios.

Studio in Tokio

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Zum Verkauf · Tokio, Hachioji

Dreizimmerwohnung in Hachioji

161.600 $ (25,55 Mio. Yen)

70 m² · 3 Zimmer

Eine 70-m²-Wohnung mit drei Zimmern, Wohnküche und Balkon in einem Haus aus den 1990er-Jahren in Hachioji, einer Stadt im Westen Tokios. Hier gibt es etwa 20 Universitäten, und Züge der Chuo-Linie erreichen Shinjuku in etwa 40 Minuten. Ein Quadratmeter in den Tama-Vororten kostet weniger als die Hälfte des Preises in den 23 Bezirken Tokios, und Dreizimmerwohnungen mieten Familien.

Für die Familie in Tokio

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Zum Verkauf · Osaka, Bezirk Sumiyoshi

Zweizimmerwohnung im Bezirk Sumiyoshi

177.500 $ (28,07 Mio. Yen)

60 m² · 2 Zimmer

Eine 60-m²-Wohnung mit zwei Zimmern, Wohnküche und Balkon im Bezirk Sumiyoshi im Süden Osakas. In der Nähe liegen der Schrein Sumiyoshi Taisha und ruhige Wohnviertel mit Schulen und Parks, und Züge der Nankai-Linie erreichen Namba in etwa 10 Minuten. Zweizimmerwohnungen mieten hier Familien.

Gewachsenes Viertel

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Zum Verkauf · Tokio, Bezirk Itabashi

Einzimmerwohnung im Bezirk Itabashi

210.700 $ (33,32 Mio. Yen)

40 m² · 1 Zimmer

Eine 40-m²-Wohnung mit Zimmer, Wohnküche und Balkon in einem Haus aus den 1990er-Jahren im Bezirk Itabashi im Nordwesten Tokios. Die Tobu-Tojo-Linie und die U-Bahn-Linie Mita fahren nach Ikebukuro und ins Zentrum, die Fahrt nach Ikebukuro dauert etwa 10 Minuten. Solche Wohnungen mieten Paare und Firmenmitarbeiter.

Vermietung in Tokio

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Was Investoren in Japan kaufen

Oben finden Sie die interessantesten Angebote, von unseren Experten ausgewählt. Der Berater findet ein Objekt nach Ihren Wünschen.

Wohnungen zum Kauf in Tokio, Yokohama, Osaka, Kyoto und Kobe, Mietrendite, Steuern, Kaufnebenkosten und wie ein Ausländer kauft.

Ein Ausländer kauft eine Wohnung in Japan zu denselben Bedingungen wie Staatsbürger: ohne besondere Genehmigung, mit einem Anteil am Grundstück unter dem Haus und mit Eintragung des Eigentums auf Ihren Namen im Immobilienregister. Ein Quadratmeter auf dem Zweitmarkt kostet in den 23 Bezirken Tokios im Schnitt 8.570 $, in Osaka 4.530 $ und in Kobe 2.470 $, und in Tokioter Häusern, die älter als 30 Jahre sind, ist ein Quadratmeter fast 40 % günstiger. Eine Einzimmerwohnung in Kobe kostet 66.300 $, ein Studio in Tokio 131.700 $, und die Vermietung in Tokio bringt etwa 3,6 % im Jahr vor Steuern.

Auf dieser Seite finden Sie Bestandswohnungen: Einzimmerwohnungen in Kobe, Kyoto und Tokio, Studios in Osaka und Tokio, Zweizimmerwohnungen in Yokohama und Osaka, eine Dreizimmerwohnung in Hachioji, Preise nach Städten, Mietrendite, Steuern, Kaufnebenkosten und den Ablauf des Kaufs. Der Berater nennt Ihnen, was heute zum Verkauf steht, und den genauen Preis.

Der Markt in Kürze

Einstiegspreisab 66.300 $ (Einzimmerwohnung in Kobe)

Quadratmeter in Tokioetwa 8.570 $ in den 23 Bezirken auf dem Zweitmarkt

Mietrenditeetwa 3,6 % im Jahr vor Steuern (Tokio)

Ablauf des Kaufszu denselben Bedingungen wie Staatsbürger, ohne besondere Genehmigung

Kaufnebenkostenmeist 6–8 % des Preises: Makler, Erwerb- und Eintragungsteuer

Preise und Regeln Stand 2026.

Was eine Wohnung in Japan 2026 kostet

Wohnungspreise in Japan werden in Yen angegeben. Nach den Transaktionen auf dem Zweitmarkt für Juli–September 2026 kostet ein Quadratmeter in den 23 Bezirken Tokios im Schnitt 1,36 Mio. Yen, etwa 8.570 $, in Osaka 716.000 Yen, etwa 4.530 $, in Kyoto etwa 3.780 $ und in Kobe etwa 2.470 $. In Häusern, die älter als 30 Jahre sind, kostet ein Quadratmeter in den 23 Bezirken Tokios im Schnitt 833.000 Yen, etwa 5.270 $, und in den 18 Bezirken Osakas außerhalb des Zentrums etwa 2.960 $. Binnen eines Jahres stieg der Quadratmeterpreis in Tokio um 1 %, in Kyoto um 4,2 % und in Kobe um 2,7 %, in Osaka sank er um 3,6 %.

Stadt	Quadratmeter auf dem Zweitmarkt	Durchschnittliche Größe	Durchschnittlicher Wohnungspreis
Tokio, 23 Bezirke	etwa 8.570 $	55,9 m²	etwa 478.800 $
Tokio, Tama-Vororte	etwa 3.660 $	65,6 m²	etwa 239.800 $
Yokohama und Kawasaki	etwa 4.170 $	65,5 m²	etwa 273.600 $
Osaka	etwa 4.530 $	60 m²	etwa 271.500 $
Kyoto	etwa 3.780 $	61,2 m²	etwa 231.500 $
Kobe	etwa 2.470 $	68,8 m²	etwa 170.200 $

Daten zu Abschlüssen mit Bestandswohnungen für Juli–September 2026; Yen zum Kurs der Bank von Japan von 158,13 Yen pro Dollar am 21. Oktober 2026, Dollar gerundet.

Welche Mietrendite die Vermietung bringt

Die Bruttorendite der Langzeitvermietung in Tokio beträgt etwa 3,6 % im Jahr vor Steuern. Mietverträge in Japan laufen meist 2 Jahre, und eine Verwaltungsgesellschaft findet die Mieter und zieht die Miete ein, deshalb lässt sich die Wohnung aus einem anderen Land vermieten. Einzimmerwohnungen und Studios mieten Büroangestellte und Studenten, Zwei- und Dreizimmerwohnungen Familien.

Steuer	Satz
Vermietung der Wohnung	mietet eine Firma die Wohnung, behält sie 20,42 % der Miete ein; die endgültige Steuer wird in einer japanischen Steuererklärung unter Berücksichtigung der Ausgaben für das Objekt berechnet
Verkauf der Wohnung	15,315 % des Gewinns nach mehr als 5 Jahren Eigentum, 30,63 % bei kürzerer Dauer; der Käufer behält 10,21 % des Preises auf die Steuer ein
Jährlich	Grundsteuer von 1,4 % und Stadtplanungssteuer bis 0,3 % des Schätzwerts

Daten für 2026: Rendite für Tokio; Länder im Vergleich finden Sie in der Tabelle der Mietrenditen.

Die Immobiliensteuern werden auf den Schätzwert berechnet, der unter dem Kaufpreis liegt, und die Gemeinde schickt den Bescheid. Ein Nichtansässiger bestellt einen Steuervertreter in Japan, der Erklärungen abgibt und Steuern zahlt. Sätze und Beispiele finden Sie auf der Seite Steuern in Japan .

Welche Kosten zum Kaufpreis hinzukommen

Zahlung	Betrag
Maklerprovision	höchstens 3 % des Preises plus 60.000 Yen, etwa 379 $, und 10 % Verbrauchsteuer
Grunderwerbsteuer	3 % des Schätzwerts von Wohnung und Grundstück bis zum 31. März 2027
Eintragungsteuer	bis 2 % des Schätzwerts; ein Justizschreiber reicht die Unterlagen zur Eintragung ein
Stempelsteuer auf den Vertrag	10.000 Yen, etwa 63 $, für einen Vertrag von 10 bis 50 Mio. Yen
Kaufmeldung über die Bank von Japan	kostenlos, innerhalb von 20 Tagen nach dem Kauf
Unterhalt des Hauses	eine monatliche Verwaltungsgebühr und ein Beitrag zur Instandhaltungsrücklage

Daten für 2026. Insgesamt meist 6–8 % des Preises zusätzlich zur Wohnung; Gebühren für Banküberweisungen und Dolmetscher werden gesondert bezahlt. Der Berater berechnet die Gesamtsumme für ein konkretes Objekt.

Kauf ohne Genehmigung, mit Recht am Grundstück

Ein Ausländer kauft eine Wohnung in Japan zu denselben Bedingungen wie Staatsbürger: Weder eine besondere Genehmigung noch eine Aufenthaltserlaubnis sind nötig, und mit der Wohnung erhält der Käufer einen Anteil am Grundstück unter dem Haus. Ein Justizschreiber trägt das Eigentum im Immobilienregister ein, und die Regel ist für alle Staatsangehörigkeiten gleich. Seit dem 1. April 2026 reicht ein Nichtansässiger innerhalb von 20 Tagen nach dem Kauf eine Meldung über die Bank von Japan ein, auch für eine Wohnung zur Eigennutzung, und wir bereiten diese Meldung im Rahmen des Kaufs vor.

Der Kauf einer Wohnung bringt kein Visum: Für das Leben in Japan ist ein eigener Aufenthaltsstatus nötig – Arbeit, Geschäft oder ein anderer. Deshalb kauft man Wohnungen zur Vermietung ohne Umzug, und die Steuern werden über einen Steuervertreter gezahlt. Die Aufenthaltsstatus finden Sie auf der Seite Aufenthalt in Japan , und der Berater schickt Ihnen eine Auswahl von Wohnungen für Ihr Ziel in den Chat.

So finden wir ein Objekt

Budget und Ziel: Vermietung oder eine Wohnung für sich selbst. Der Berater klärt Stadt, Bezirk und Baujahr des Hauses.
Die Unterlagen des Käufers: Reisepass, beglaubigte Unterschrift und Adressnachweis, ein Steuervertreter in Japan.
Eine Auswahl echter Objekte und eine Prüfung im Immobilienregister: Eigentum des Verkäufers, Hypotheken, Rückstände bei der Instandhaltungsrücklage und der Zustand des Hauses – vor der Anzahlung.
Der Kauf: Vertrag, Anzahlung, Zahlung und Eintragung des Eigentums auf Ihren Namen, die Meldung über die Bank von Japan innerhalb von 20 Tagen.

Der Berater schickt die Auswahl in den Chat, mit den Preisen der Verkäufer zum Datum der Auswahl.

Auswahl an Objekten erhalten

Angebote in anderen Ländern

Immobilien als Kapitalanlage in anderen Ländern:

Mehr zum Kauf in diesem Land:

Alle Länder und Budgets im Vergleich finden Sie auf der Seite Immobilien im Ausland als Kapitalanlage.

Häufige Fragen

Was kostet eine Wohnung in Japan 2026?

Eine Einzimmerwohnung in Kobe kostet 66.300 $, ein Studio in Osaka 88.700 $, ein Studio in Tokio 131.700 $, eine Zweizimmerwohnung in Yokohama 129.800 $ und eine Dreizimmerwohnung in Hachioji 161.600 $. Ein Quadratmeter auf dem Zweitmarkt kostet im Schnitt 8.570 $ in den 23 Bezirken Tokios, 4.530 $ in Osaka und 2.470 $ in Kobe.

Darf ein Ausländer in Japan eine Wohnung kaufen?

Ja, zu denselben Bedingungen wie Staatsbürger: ohne besondere Genehmigung und ohne Aufenthaltserlaubnis, und mit einem Anteil am Grundstück unter dem Haus. Seit dem 1. April 2026 reicht ein Nichtansässiger innerhalb von 20 Tagen nach dem Kauf eine Meldung über die Bank von Japan ein.

Bringt der Immobilienkauf ein Visum für Japan?

Der Kauf bringt kein Visum: Für das Leben in Japan ist ein eigener Aufenthaltsstatus nötig – Arbeit, Geschäft oder ein anderer. Wohnungen zur Vermietung kauft man ohne Umzug.

Welche Mietrendite bringt eine Wohnung in Japan?

Etwa 3,6 % im Jahr vor Steuern in Tokio. Mietet eine Firma die Wohnung, behält sie 20,42 % der Miete ein, und die endgültige Steuer wird in einer japanischen Steuererklärung unter Berücksichtigung der Ausgaben für das Objekt berechnet.

Welche Kosten fallen beim Immobilienkauf in Japan an?

Meist 6–8 % des Preises: eine Maklerprovision von höchstens 3 % plus 60.000 Yen und Verbrauchsteuer, eine Erwerbsteuer von 3 % und eine Eintragungsteuer bis 2 % des Schätzwerts sowie die Stempelsteuer. Jährlich zahlt der Eigentümer Grundsteuer von 1,4 % und Stadtplanungssteuer bis 0,3 % des Schätzwerts.

Welche Steuer fällt beim Verkauf einer Wohnung in Japan an?

15,315 % des Gewinns, wenn die Wohnung mehr als 5 Jahre im Eigentum war, und 30,63 % bei kürzerer Dauer. Der Käufer behält 10,21 % des Preises auf die Steuer ein, und die endgültige Berechnung erfolgt in einer Steuererklärung über einen Steuervertreter.

Wo kauft man in Japan eine Wohnung als Kapitalanlage?

Tokio für die Vermietung: Studios und Einzimmerwohnungen mieten hier Büroangestellte das ganze Jahr, und in Häusern, die älter als 30 Jahre sind, kostet ein Quadratmeter fast 40 % weniger als im Durchschnitt. Osaka, Kyoto und Kobe für den Einstieg in den Markt ab 66.300 $: Ein Quadratmeter kostet hier 2- bis 3,5-mal weniger als in den 23 Bezirken Tokios.

Kann man eine Wohnung in Japan aus der Ferne kaufen?

Ja: Unterschrift und Adresse werden von einem Notar oder in einem japanischen Konsulat beglaubigt, der Vertrag wird per Vollmacht unterzeichnet, und ein Justizschreiber trägt das Eigentum auf Ihren Namen ein. Die Steuern zahlt ein Steuervertreter, die Vermietung übernimmt eine Verwaltungsgesellschaft.

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