Immobilien im Ausland · 2026-10-18
Immobilien auf Bali als Kapitalanlage: was kaufen und was es kostet
Villen zum Kauf in Bukit, Uluwatu, Canggu, Pererenan, Seminyak, Ubud und Sanur mit Mindestpreisen, Renditen, Steuern beim Kauf und im Besitz.
2026 kaufen Ausländer Villen auf Bali über eine langfristige Pacht von Grundstück und Haus für 20–30 Jahre: Der Pachtvertrag wird auf den eigenen Namen mit dem Reisepass unterschrieben, ohne Gesellschaft und ohne Aufenthaltserlaubnis. Ein Loft mit einem Schlafzimmer und eigenem Tauchbecken kostet in Bukit ab 69.000 $, eine Villa mit zwei Schlafzimmern in Uluwatu ab 140.000 $. Vergleichbare Villen werden jahresweise mit Renditen von 8,5–14,5 % vermietet, und die Preise für neue Wohnungen in Denpasar stiegen in einem Jahr um 1,02 %.
Unten finden Sie sieben Villen, die jetzt zum Verkauf stehen, von 69.000 $ in Bukit bis 300.000 $ in Pererenan, Grundstückspreise nach Gegenden, Mietrenditen, Steuern und Visa. Ein Berater bestätigt, was heute zum Verkauf steht, und nennt den genauen Preis.
Der Markt in Kürze
Preise und Regeln Stand 2026.
Welche Objekte Investoren auf Bali kaufen
Sieben Villen, die jetzt auf Bali zum Verkauf stehen, von 69.000 $ bis 300.000 $: Bukit, Uluwatu, Canggu, Pererenan, Seminyak, Ubud und Sanur. Preis, Fläche, Pachtdauer und Zustand stammen vom Verkäufer; ein Berater schickt den Pachtvertrag, das Grundstückszertifikat und ähnliche Angebote in den Chat.
Loft mit einem Schlafzimmer und Tauchbecken nahe den Stränden Bingin und Dreamland
69.000 $
Ein 34-m²-Loft mit einem Schlafzimmer auf einem 39-m²-Grundstück mit eigenem Tauchbecken, komplett möbliert, Baujahr 2025. Das Recht an der Villa läuft per Pacht 22 Jahre. Der Strand Dreamland ist mit dem Roller 10 Minuten entfernt, Bingin, Padang Padang, Cafés, Fitnessstudios und Surfspots sind in der Nähe. Vergleichbare Lofts mit einem Schlafzimmer in Bukit werden jahresweise ab 9.980 $ vermietet, etwa 14,5 % im Jahr.
Villa auf zwei Ebenen mit eigenem Pool in Canggu
84.000 $
Eine 70-m²-Villa auf zwei Ebenen auf einem 75-m²-Grundstück: ein Schlafzimmer, zwei Bäder, ein Wohnzimmer, eine Küche, ein eigener Pool, ein eigener Brunnen und ein Stellplatz. Komplett möbliert, Baujahr 2021, Pacht 18 Jahre. Der Strand ist mit dem Auto 5 Minuten entfernt. Canggu ist die Gegend auf Bali mit der höchsten Nachfrage von Ausländern und den teuersten Grundstücken, bis 2.800 $ pro Ar im Jahr, und eine Villa mit eigenem Pool kostet hier ab 84.000 $.
Neue Öko-Villa mit Dschungelblick in Sayan bei Ubud
106.000 $
Eine neue 75-m²-Öko-Villa auf einem 100-m²-Grundstück: Dschungelblick, offener Grundriss, natürliche Materialien, komplett möbliert, Baujahr 2025, Pacht 23 Jahre. Der Palast von Ubud ist 15 Minuten entfernt. Ubud ist das kulturelle Zentrum Balis mit den günstigsten Grundstücken unter den beliebten Gegenden. Villen mit einem Schlafzimmer in Ubud werden jahresweise ab 12.200 $ vermietet, etwa 11,5 % im Jahr.
Neue Villa mit zwei Schlafzimmern und Dachterrasse nahe dem Strand Melasti
140.000 $
Eine neue 80-m²-Villa im mediterranen Stil auf einem 160-m²-Grundstück: zwei Schlafzimmer, ein offenes Wohnzimmer mit Küche und eine Dachterrasse, teilweise möbliert, Baujahr 2025. Die Pacht läuft 28 Jahre, eine der längsten Fristen im Bereich. Der Strand Melasti ist 7 Minuten entfernt. Villen mit zwei Schlafzimmern in Uluwatu werden jahresweise ab 13.310 $ vermietet, etwa 9,5 % im Jahr.
Villa mit zwei Schlafzimmern und Pool in einer geschlossenen Anlage
161.000 $
Eine neue 98-m²-Villa auf einem 130-m²-Grundstück in einer geschlossenen Anlage: zwei Schlafzimmer, ein Wohnzimmer mit Ausgang zu einem 6,5 × 3,4 m großen Pool, komplett möbliert, Baujahr 2025, Pacht 24 Jahre. Der Strand ist 10 Minuten entfernt. Seminyak ist eine Gegend mit Restaurants und Geschäften am Meer, in der Wohnungen das ganze Jahr vermietet werden: Solche Villen werden jahresweise im Schnitt für 13.730 $ vermietet, etwa 8,5 % im Jahr.
Neue Villa mit zwei Schlafzimmern im ruhigen Sanur
189.000 $
Eine neue 103-m²-Villa auf einem 95-m²-Grundstück: zwei Schlafzimmer, ein offenes Wohnzimmer, komplett möbliert, Baujahr 2026. Die Pacht läuft 29 Jahre, die längste Frist im Bereich. Der Strand ist 10 Minuten entfernt, der Markt 2 Minuten. Sanur ist eine ruhige Gegend an der Ostküste mit ruhigem Meer, die Familien mit Kindern wählen. Solche Villen werden jahresweise im Schnitt für 19.240 $ vermietet, etwa 10,2 % im Jahr.
Villa mit drei Schlafzimmern und großem Pool in Pererenan
300.000 $
Eine neue 150-m²-Villa auf einem 280-m²-Grundstück: drei Schlafzimmer, ein großer privater Pool und ein helles offenes Wohnzimmer, komplett möbliert, Baujahr 2026 und bezugsfertig, Pacht 26 Jahre. Der Strand ist 5 Minuten entfernt. Pererenan ist die Gegend neben Canggu mit den teuersten Grundstücken auf Bali. Solche Villen werden jahresweise im Schnitt für 26.890 $ vermietet, etwa 9 % im Jahr.
Der Preis ist der Preis des Verkäufers, Stand 2026, in Dollar, auf Tausend aufgerundet: Villen auf Bali werden in Dollar verkauft. Jede Villa kostet höchstens den niedrigsten Preis vergleichbarer Villen in der Gegend plus 10 %. Die Frist ergibt sich aus der Pacht von Grundstück und Haus, die Verlängerung folgt den mit dem Grundeigentümer vereinbarten Bedingungen. Die Jahresmiete stammt aus Angeboten zur Langzeitmiete von Villen mit gleicher Zahl an Schlafzimmern in der Gegend. Wir prüfen die Karten monatlich und ersetzen eine verkaufte Villa durch eine gleichen Typs und Preises.
Was ein Grundstück für eine Villa auf Bali 2026 kostet
Laut dem Index der Bank Indonesia stiegen die Preise für neue Wohnungen im zweiten Quartal 2026 in Denpasar um 1,02 % gegenüber dem Vorjahr und landesweit um 0,69 %: Der Markt wächst stetig, ohne Sprünge. Der Preis einer Villa folgt der Grundstückspacht: Ein Ar (100 m²) kostet in den besten Teilen von Canggu 2.300–2.800 $ im Jahr, in Ubud 230–450 $.
| Gegend auf Bali | Grundstückspacht pro Ar (100 m²) im Jahr |
|---|---|
| Canggu: Pererenan, Berawa, Batu Bolong | 2.300–2.800 $ (40–50 Mio. Rupiah) |
| Zentrum von Canggu, Umalas, Seminyak am Meer | 1.700–2.300 $ (30–40 Mio. Rupiah) |
| Kuta, Legian, Kerobokan | 1.200–1.700 $ (20–30 Mio. Rupiah) |
| Strände von Uluwatu | ab 1.700 $ (30 Mio. Rupiah) |
| Ungasan, Pandawa, Bukit abseits des Meeres | 560–840 $ (10–15 Mio. Rupiah) |
| Ubud | 230–450 $ (4–8 Mio. Rupiah) |
Daten für 2026: Pacht von Wohngrundstücken nach Gegenden; Preisindex der Bank Indonesia für neue Wohnungen, zweites Quartal 2026 gegenüber dem zweiten Quartal 2025.
Welche Rendite die Vermietung bringt
Die Villen aus den Karten werden jahresweise mit 8,5–14,5 % vor Steuern vermietet, am höchsten beim Loft in Bukit und bei der Öko-Villa in Ubud, wo der Einstiegspreis niedriger ist. Bei solchen Renditen amortisiert sich eine Villa mit einer Pacht von 22 bis 29 Jahren vor Steuern in 7–12 Jahren, und die übrigen Pachtjahre bringen Einnahmen über die investierte Summe hinaus. Eine Villa darf vermietet werden, wenn der Pachtvertrag mit dem Grundeigentümer es erlaubt; für die Vermietung an Touristen pro Nacht braucht es eine touristische Flächenwidmung und eine Beherbergungslizenz, und seit dem 31. März 2026 brauchen Angebote auf Buchungsportalen eine Genehmigung.
| Steuer | Satz |
|---|---|
| Vermietung von Grundstücken und Gebäuden | abgeltende Steuer von 10 % auf die Miete |
| Jährliche Grund- und Gebäudesteuer | nach dem Katasterwert; der Pachtvertrag legt fest, wer sie zahlt |
| Verkauf | der Verkäufer zahlt eine abgeltende Steuer von 2,5 % auf den Preis |
Daten für 2026: Die Rendite stammt aus Angeboten zur Langzeitmiete von Villen in denselben Gegenden; Länder im Vergleich in der Tabelle der Mietrenditen.
Die Steuer auf Mieteinnahmen aus einer Villa auf Bali wird in Indonesien als abgeltende Steuer von 10 % auf die Miete gezahlt. Sätze und Beispiele finden Sie auf der Seite Steuern in Indonesien.
Welche Kosten zum Kaufpreis hinzukommen
| Zahlung | Betrag |
|---|---|
| Steuer auf die Pachtsumme | abgeltende Steuer von 10 % auf die Miete; der Vertrag legt fest, wer sie zahlt |
| Notar für Grundstücksurkunden | laut Gesetz höchstens 1 % des Preises in der Urkunde |
| Prüfung des Grundstücks | Zertifikat, Flächenwidmung, Grundeigentümer und Verlängerungsbedingungen |
| Nutzungsrecht an einem Haus statt Pacht | 5 % Erwerbsteuer auf den Preis abzüglich eines steuerfreien Betrags von 4.500 $ (80 Mio. Rupiah), der Verkäufer zahlt 2,5 %; ein Haus ab 278.000 $ (5 Mrd. Rupiah) und ein Aufenthaltstitel sind nötig |
Daten für 2026. Ein Ausländer unterschreibt den Pachtvertrag auf den eigenen Namen mit dem Reisepass, ohne Visum und ohne Gesellschaft; der Vertrag wird bei einem Notar für Grundstücksurkunden unterschrieben und eingetragen. Ein Berater rechnet die Gesamtsumme für eine konkrete Villa aus.
Bringt der Kauf eine Aufenthaltserlaubnis
Eine Villa per Pacht wird ohne Visum unterschrieben und bringt keinen Aufenthalt. Das Second-Home-Visum für 5 oder 10 Jahre gibt es für eine Einlage von 111.000 $ (2 Mrd. Rupiah) bei einer staatlichen Bank oder für eine Immobilie ab 1 Mio. $. Mit einem Aufenthaltstitel kann ein Ausländer ein Nutzungsrecht an einem Haus für bis zu 80 Jahre eintragen lassen, das Haus dafür kostet ab 278.000 $ (5 Mrd. Rupiah).
Grundeigentum ist für Ausländer ausgeschlossen, und Geschäfte auf den Namen eines einheimischen Bekannten sind laut Gesetz nichtig. Ein Berater schickt Immobilien ab 1 Mio. $ für das Second-Home-Visum in den Chat. Mehr auf der Seite Aufenthalt in Indonesien.
Wie wir ein Objekt finden
- Budget und Ziel: Kapitalanlage, ein Zuhause für den Winter oder ein Umzug. Der Berater klärt Gegend, Pachtdauer und Zahlungsweg.
- Eine Auswahl echter Objekte: Villen mit dem Preis des Verkäufers, Haus- und Grundstücksfläche, Pachtdauer und Renditeberechnung.
- Prüfungen: Grundstückszertifikat, Grundeigentümer und sein Recht zur Verpachtung, Flächenwidmung, Baugenehmigung, Verlängerungsbedingungen.
- Abschluss aus der Ferne per Vollmacht mit Apostille: Vertrag bei einem Notar für Grundstücksurkunden, Zahlung über eine Bank und Eintragung der Pacht auf Ihren Namen.
Der Berater schickt die Auswahl in den Chat, mit den Preisen der Verkäufer zum Datum der Auswahl.
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Alle Länder und Budgets im Vergleich finden Sie auf der Seite Immobilien im Ausland.
Häufige Fragen
Was kostet eine Villa auf Bali?
Kann man als Ausländer auf Bali eine Villa kaufen?
Was passiert mit der Villa, wenn die Pacht endet?
Bringt der Kauf einer Villa ein Visum auf Bali?
Welche Rendite bringt die Vermietung einer Villa auf Bali?
Welche Steuern fallen beim Kauf einer Villa auf Bali an?
Wo kauft man auf Bali eine Villa als Kapitalanlage?
Kann ich eine Villa auf Bali aus der Ferne kaufen?
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