발리 부동산 투자: 무엇을 사고 얼마인가
부킷, 울루와뚜, 짱구, 프레레난, 스미냑, 우붓, 사누르의 빌라 매물, 수익률, 매입과 보유 세금.
2026년 외국인은 토지와 주택을 20~30년 장기 임차하는 방식으로 발리 빌라를 삽니다. 임차 계약은 법인이나 거주 허가 없이 여권으로 본인 명의로 체결합니다. 전용 소형 수영장 딸린 침실 1개 로프트는 부킷에서 $69,000부터, 침실 2개 빌라는 울루와뚜에서 $140,000부터입니다. 비슷한 빌라는 연 단위 임대로 8.5~11.5%의 수익률을 내며, 덴파사르 신축 주택 가격은 1년 동안 1.02% 올랐습니다.
이 페이지에서는 구매자가 가장 자주 요청하는 조건에 맞는 빌라와 로프트를 부킷 $69,000부터 프레레난 $300,000까지, 지역별 토지 가격, 임대 수익률, 세금과 비자를 다룹니다. 오늘 매매 중인 매물과 정확한 가격은 담당 매니저가 확인해 드립니다.
시장 요약
2026년 기준 가격과 규정입니다.
발리에서 투자자들이 사는 매물
구매자와 투자자가 가장 자주 요청하는 조건에 맞는 가장 좋은 매물입니다. 요청하신 조건에 맞는 매물은 담당 매니저가 찾아 드립니다.
빙인과 드림랜드 해변 근처 소형 수영장 딸린 침실 1개 로프트
$69,000
39㎡ 대지에 전용 소형 수영장이 있는 34㎡ 침실 1개 로프트로, 가구가 모두 갖춰져 있고 2025년에 지었습니다. 빌라에 대한 권리는 임차 계약에 따라 22년입니다. 스쿠터로 드림랜드 해변까지 10분이며, 빙인, 빠당빠당, 카페, 헬스장, 서핑 포인트가 가깝습니다. 투자용이나 부킷 해변 근처 거주용으로 알맞습니다.
짱구의 전용 수영장 딸린 2층 빌라
$84,000
75㎡ 대지의 70㎡ 2층 빌라로, 침실, 욕실 2개, 거실, 주방, 전용 수영장, 전용 우물, 주차장이 있습니다. 가구가 모두 갖춰져 있고 2021년에 지었으며, 임차 기간은 18년입니다. 해변까지 차로 5분입니다. 짱구는 발리에서 외국인 수요가 가장 많고 토지가 가장 비싼 지역으로 1아르당 연 최대 $2,800이며, 이곳의 전용 수영장 딸린 빌라가 $84,000부터입니다.
우붓 근처 사얀의 정글 전망 신축 에코 빌라
$106,000
100㎡ 대지의 신축 75㎡ 에코 빌라로, 정글 전망, 개방형 구조, 천연 소재를 갖추고 가구가 모두 있으며, 2025년에 지었고 임차 기간은 23년입니다. 우붓 왕궁까지 15분입니다. 우붓은 발리의 문화 중심지로, 인기 지역 중 토지가 가장 저렴합니다. 우붓의 침실 1개 빌라는 연 $12,200부터 임대되어 연 약 11.5%입니다.
믈라스띠 해변 근처 루프 테라스 딸린 신축 침실 2개 빌라
$140,000
160㎡ 대지의 신축 80㎡ 지중해 스타일 빌라로, 침실 2개, 주방이 있는 개방형 거실, 루프 테라스가 있으며, 가구가 일부 갖춰져 있고 2025년에 지었습니다. 임차 기간은 28년으로 이 섹션에서 가장 긴 편입니다. 믈라스띠 해변까지 7분입니다. 울루와뚜의 침실 2개 빌라는 연 $13,310부터 임대되어 연 약 9.5%입니다.
출입 통제 단지의 수영장 딸린 침실 2개 빌라
$161,000
출입 통제 단지 안 130㎡ 대지의 신축 98㎡ 빌라로, 침실 2개와 6.5 × 3.4미터 수영장으로 열리는 거실이 있으며, 가구가 모두 갖춰져 있고 2025년에 지었고 임차 기간은 24년입니다. 해변까지 10분입니다. 스미냑은 바닷가의 식당과 상점 지역으로 집이 1년 내내 임대됩니다. 이런 빌라는 연 평균 $13,730에 임대되어 연 약 8.5%입니다.
조용한 사누르의 신축 침실 2개 빌라
$189,000
95㎡ 대지의 신축 103㎡ 빌라로, 침실 2개와 개방형 거실이 있으며, 가구가 모두 갖춰져 있고 2026년에 지었습니다. 임차 기간은 29년으로 이 섹션에서 가장 깁니다. 해변까지 10분, 시장까지 2분입니다. 사누르는 바다가 잔잔한 동해안의 조용한 지역으로, 아이가 있는 가족이 고릅니다. 이런 빌라는 연 평균 $19,240에 임대되어 연 약 10.2%입니다.
프레레난의 큰 수영장 딸린 침실 3개 빌라
$300,000
280㎡ 대지의 신축 150㎡ 빌라로, 침실 3개, 큰 전용 수영장, 밝은 개방형 거실이 있으며, 가구가 모두 갖춰져 있고 2026년에 지어 바로 입주할 수 있습니다. 임차 기간은 26년입니다. 해변까지 5분입니다. 프레레난은 짱구 옆으로 발리에서 토지가 가장 비싼 지역입니다. 이런 빌라는 연 평균 $26,890에 임대되어 연 약 9%입니다.
지역별 빌라
- 짱구 · 빌라 $94,000부터 · 수익률 7.7~9% · 침실 2개 빌라 $220,000
2026년 발리 빌라용 토지 가격
인도네시아 중앙은행 지수 기준으로 2026년 2분기 덴파사르 신축 주택 가격은 1년 전보다 1.02%, 전국은 0.69% 올랐습니다. 시장은 급등 없이 꾸준히 성장합니다. 빌라 가격은 토지 임차료를 따라갑니다. 짱구 최고 지역의 1아르(100㎡)는 연 $2,300~2,800, 우붓은 $230~450입니다.
| 발리 지역 | 1아르(100㎡)당 연 토지 임차료 |
|---|---|
| 짱구: 프레레난, 브라와, 바투 볼롱 | $2,300~2,800(4,000만~5,000만 루피아) |
| 짱구 중심, 우말라스, 바닷가 스미냑 | $1,700~2,300(3,000만~4,000만 루피아) |
| 꾸따, 르기안, 끄로보깐 | $1,200~1,700(2,000만~3,000만 루피아) |
| 울루와뚜 해변 | $1,700부터(3,000만 루피아) |
| 웅아산, 판다와, 바다에서 먼 부킷 | $560~840(1,000만~1,500만 루피아) |
| 우붓 | $230~450(400만~800만 루피아) |
2026년 자료: 지역별 주거용 토지 임차료, 인도네시아 중앙은행 신축 주택 가격 지수(2026년 2분기와 2025년 2분기 비교).
임대하면 얼마의 수익을 내는가
카드에 있는 빌라는 연 단위 임대로 세전 8.5~11.5%를 내며, 우붓 에코 빌라와 사누르 빌라가 가장 높습니다. 이 수익률이면 22~29년 임차 빌라는 세전 9~12년 만에 투자금을 회수하고, 남은 임차 기간에는 투자금을 넘는 수익을 냅니다. 빌라는 토지 소유자와의 임차 계약이 허용하면 임대할 수 있습니다. 관광객 대상 일 단위 임대에는 관광 용도 지역과 숙박업 허가가 필요하며, 2026년 3월 31일부터 예약 사이트 등록에도 허가가 필요합니다.
| 세금 | 세율 |
|---|---|
| 토지와 건물 임대 | 임대료에 최종세 10% |
| 연간 토지·건물세 | 과세 표준가 기준, 납부자는 임차 계약서에 명시 |
| 매도 | 매도인이 가격의 최종세 2.5% 납부 |
2026년 자료: 수익률은 같은 지역 빌라의 장기 임대 매물 기준이며, 나라별 비교는 임대 수익률 표에 있습니다.
발리 빌라의 임대 소득세는 인도네시아에서 임대료의 최종세 10%로 납부합니다. 세율과 예시는 인도네시아 세금 페이지에 있습니다.
부동산 가격에 더해야 할 비용
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 임차 금액에 대한 세금 | 임대료에 최종세 10%, 납부자는 계약서에 명시 |
| 토지 증서 공증인 | 법에 따라 증서상 가격의 1% 이하 |
| 토지 확인 | 토지 증서, 용도 지역, 토지 소유자, 연장 조건 |
| 임차 대신 주택 사용권 | 비과세 $4,500(8,000만 루피아)를 뺀 가격에 취득세 5%, 매도인 2.5%; $278,000(50억 루피아)부터의 주택과 체류 허가 필요 |
2026년 자료입니다. 외국인은 비자나 법인 없이 여권으로 본인 명의 임차 계약을 체결하며, 계약은 토지 증서 공증인 앞에서 서명하고 등기합니다. 구체적인 빌라의 총비용은 담당 매니저가 계산해 드립니다.
발리에서는 계약금 전에 토지 소유자와 연장 조건을 확인합니다
실수는 세금보다 비쌉니다. 토지 소유자가 아닌 사람과의 임차 계약, 관광 용도가 아닌 토지의 일 단위 임대용 빌라, 논 위의 대지, 계약서에 가격이 없는 연장 조건, 현지 지인 명의의 거래가 그렇습니다. Murblz의 지원으로 이런 위험을 없앱니다. 예산과 목적에 맞는 빌라를 찾고, 토지 증서, 용도 지역, 토지 소유자를 확인하며, 연장 조건을 계약서에 명시하고, 공증인을 거쳐 등기까지 거래를 진행합니다.
지원 비용: 담당 매니저에게 문의.
매입으로 거주 허가를 받을 수 있는가
임차 빌라는 비자 없이 계약하며, 거주권은 주지 않습니다. 5년 또는 10년 세컨드 홈 비자는 국영 은행 예금 $111,000(20억 루피아) 또는 $100만부터의 부동산으로 받습니다. 체류 허가가 있으면 외국인은 최대 80년의 주택 사용권을 등기할 수 있으며, 이를 위한 주택은 $278,000(50억 루피아)부터입니다.
외국인은 토지를 소유할 수 없고, 현지 지인 명의의 거래는 법적으로 무효입니다. 세컨드 홈 비자용 $100만부터의 부동산은 담당 매니저가 채팅으로 보내 드립니다. 자세한 내용은 인도네시아 거주 허가 페이지에 있습니다.
저희가 매물을 찾는 방법
- 예산과 목적: 투자, 겨울을 보낼 집 또는 이주. 담당 매니저가 지역, 임차 기간, 결제 방식을 확인합니다.
- 실제 매물 선별: 매도인 가격, 주택과 대지 면적, 임차 기간, 수익률 계산이 포함된 빌라.
- 확인: 토지 증서, 토지 소유자와 임대 권리, 용도 지역, 건축 허가, 연장 조건.
- 아포스티유 위임장으로 원격 거래: 토지 증서 공증인 앞 계약, 은행을 통한 결제, 본인 명의 임차 등기.
담당 매니저가 선별 매물을 선별 당일의 매도인 가격과 함께 채팅으로 보내 드립니다.
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자주 묻는 질문
2026년 발리 빌라는 얼마인가요?
외국인도 발리 빌라를 살 수 있나요?
임차 기간이 끝나면 빌라는 어떻게 되나요?
발리에서 빌라를 사면 비자가 나오나요?
발리 빌라 임대 수익률은 어느 정도인가요?
발리 빌라를 살 때 세금은 얼마인가요?
발리 투자용 빌라는 어디서 사야 하나요?
발리 빌라를 원격으로 살 수 있나요?
혼자 알아보기 부담스러우신가요?
전 과정을 처음부터 끝까지 맡습니다: 목표에 맞는 매물을 고르고, 법률 검토를 거쳐 등기까지 거래를 함께합니다. 채팅으로 질문하세요. 무료 상담은 바로 여기에서 시작됩니다. 정부 기관과 법원에서의 법률 대리는 Murblz 전문가가 현지 자격을 갖춘 파트너와 함께 맡습니다.