Инвестиции в недвижимость на Бали: что купить и сколько стоит
Виллы на продажу на Буките, в Улувату, Чангу, Переренане, Семиньяке, Убуде и Сануре с минимальной ценой, доходность, налоги на покупку и владение.
В 2026 году иностранцы покупают на Бали виллы по долгосрочному договору аренды земли и дома на 20-30 лет: такой договор оформляют на себя по паспорту, без компании и без вида на жительство. Лофт со спальней и своим бассейном-купелью стоит от $69 000 на Буките, вилла с двумя спальнями - от $140 000 в Улувату. Похожие виллы сдаются на год с доходностью 8,5-14,5%, а цены на новое жильё в Денпасаре за год выросли на 1,02%.
Ниже - семь вилл, которые продаются сейчас, от $69 000 на Буките до $300 000 в Переренане, цены земли по районам, доходность аренды, налоги и визы. Что есть в продаже сегодня и точную цену уточнит менеджер.
Коротко о рынке
Цены и правила - на 2026 год.
Какие объекты покупают для инвестиций на Бали
Семь вилл, которые продаются на Бали сейчас, от $69 000 до $300 000: Букит, Улувату, Чангу, Переренан, Семиньяк, Убуд и Санур. Цена, площадь, срок права и состояние - как у продавца; договор, сертификат на землю и похожие варианты менеджер пришлёт в чат.
Лофт со спальней и бассейном-купелью у пляжей Бинжин и Дримленд
от $69 000
Лофт 34 м² со спальней на участке 39 м²: свой бассейн-купель, полностью с мебелью, дом 2025 года. Право на виллу - 22 года по договору. До пляжа Дримленд 10 минут на скутере, рядом Бинжин, Паданг-Паданг, кафе, спортзалы и волны для сёрфинга. Похожие лофты со спальней на Буките сдаются на год от $9 980 - около 14,5% в год.
Вилла в двух уровнях со своим бассейном в Чангу
от $84 000
Вилла 70 м² в двух уровнях на участке 75 м²: спальня, две ванные, гостиная, кухня, свой бассейн, своя скважина и парковка. Полностью с мебелью, дом 2021 года, право на 18 лет по договору. До пляжа 5 минут на машине. Чангу - район Бали с самым высоким спросом у иностранцев и самой дорогой землёй, до $2 800 за ар в год, а вилла со своим бассейном здесь стоит от $84 000.
Новая эко-вилла с видом на джунгли в Саяне под Убудом
от $106 000
Новая эко-вилла 75 м² на участке 100 м²: вид на джунгли, открытая планировка, натуральные материалы, полностью с мебелью, дом 2025 года. Право - 23 года по договору. До дворца Убуда 15 минут. Убуд - культурный центр Бали с самой дешёвой землёй среди популярных районов. Виллы со спальней в Убуде сдаются на год от $12 200 - около 11,5% в год.
Новая вилла с двумя спальнями и террасой на крыше у пляжа Меласти
от $140 000
Новая вилла 80 м² в средиземноморском стиле на участке 160 м²: две спальни, открытая гостиная с кухней и терраса на крыше, частично с мебелью, дом 2025 года. Право - 28 лет по договору, один из самых долгих сроков в разделе. До пляжа Меласти 7 минут. Виллы с двумя спальнями в Улувату сдаются на год от $13 310 - около 9,5% в год.
Вилла с двумя спальнями и бассейном в закрытом комплексе
от $161 000
Новая вилла 98 м² на участке 130 м² в закрытом комплексе: две спальни, гостиная выходит к бассейну 6,5 × 3,4 м, полностью с мебелью, дом 2025 года. Право - 24 года по договору. До пляжа 10 минут. Семиньяк - район ресторанов и магазинов у моря, жильё здесь снимают круглый год: такие виллы сдаются на год в среднем за $13 730 - около 8,5% в год.
Новая вилла с двумя спальнями в спокойном Сануре
от $189 000
Новая вилла 103 м² на участке 95 м²: две спальни, открытая гостиная, полностью с мебелью, дом 2026 года. Право - 29 лет по договору, самый долгий срок в разделе. До пляжа 10 минут, до рынка 2 минуты. Санур - тихий район на восточном берегу со спокойным морем, его выбирают семьи с детьми. Такие виллы сдаются на год в среднем за $19 240 - около 10,2% в год.
Вилла с тремя спальнями и большим бассейном в Переренане
от $300 000
Новая вилла 150 м² на участке 280 м²: три спальни, большой свой бассейн, светлая открытая гостиная, полностью с мебелью, дом 2026 года, въезжать можно сразу. Право - 26 лет по договору. До пляжа 5 минут. Переренан - соседний с Чангу район с самой дорогой землёй на Бали. Такие виллы сдаются на год в среднем за $26 890 - около 9% в год.
Цена - цена продавца в 2026 году в долларах с округлением вверх до тысячи: на Бали виллы продают в долларах. Каждая вилла стоит не дороже минимальной цены таких же вилл в районе плюс 10%. Срок права - по договору аренды земли и дома, продление - по условиям договора с владельцем земли. Аренда в год - по объявлениям долгой аренды вилл с тем же числом спален в районе. Раз в месяц карточки сверяем: проданную виллу заменяем такой же по типу и цене.
Сколько стоит земля под виллу на Бали в 2026 году
По индексу Банка Индонезии во втором квартале 2026 года цены на новое жильё в Денпасаре выросли за год на 1,02%, по стране - на 0,69%: рынок растёт спокойно, без скачков. Цену виллы задаёт аренда земли: ар (100 м²) в лучших местах Чангу стоит $2 300-2 800 в год, в Убуде - $230-450.
| Район Бали | Аренда земли за ар (100 м²) в год |
|---|---|
| Чангу: Переренан, Берава, Бату-Болонг | $2 300-2 800 (40-50 млн рупий) |
| Центральный Чангу, Умалас, Семиньяк у моря | $1 700-2 300 (30-40 млн рупий) |
| Кута, Легиан, Керобокан | $1 200-1 700 (20-30 млн рупий) |
| Пляжи Улувату | от $1 700 (30 млн рупий) |
| Унгасан, Пандава, Букит вдали от моря | $560-840 (10-15 млн рупий) |
| Убуд | $230-450 (4-8 млн рупий) |
Данные на 2026 год: аренда земли под жильё по районам; индекс цен нового жилья Банка Индонезии, второй квартал 2026 года ко второму кварталу 2025 года.
Какую доходность даёт сдача в аренду
Виллы из карточек сдаются на год с доходностью 8,5-14,5% до налогов: выше всего у лофта на Буките и эко-виллы в Убуде, где вход ниже. Вилла по договору на 22-29 лет при такой доходности окупается до налогов за 7-12 лет, а остальные годы договора приносят доход сверх вложенного. Сдавать виллу можно, если это разрешает договор с владельцем земли; для посуточной сдачи туристам нужны туристическое назначение земли и лицензия на размещение гостей, а объявления на сайтах бронирования с 31 марта 2026 года размещают с разрешением.
| Налог | Ставка |
|---|---|
| Сдача земли и зданий | окончательный налог 10% с арендной платы |
| Ежегодный налог на землю и здания | по кадастровой стоимости; кто его платит, указывают в договоре |
| Продажа | продавец платит окончательный налог 2,5% цены |
Данные на 2026 год: доходность - по объявлениям долгой аренды вилл в тех же районах; сравнение стран - в таблице доходности аренды.
Соглашение об избежании двойного налогообложения между Россией и Индонезией действует и не приостановлено: налог с аренды, уплаченный в Индонезии, налоговый резидент России может зачесть. Ставки и примеры - на странице налоги в Индонезии.
Какие расходы добавить к цене объекта
| Платёж | Размер |
|---|---|
| Налог с суммы договора аренды | окончательный налог 10% с арендной платы; кто его платит, фиксируют в договоре |
| Нотариус по земельным сделкам | по закону не больше 1% цены в акте |
| Проверка земли | сертификат, зонирование, владелец земли и условия продления |
| Право пользования домом вместо аренды | налог на приобретение 5% с цены минус необлагаемые $4 500 (80 млн рупий), продавец платит 2,5%; дом от $278 000 (5 млрд рупий) и нужно разрешение на пребывание |
Данные на 2026 год. Аренду по договору иностранец оформляет на себя по паспорту, без визы и без компании; договор подписывают у нотариуса по земельным сделкам и регистрируют. Итог по конкретной вилле считает менеджер.
На Бали до задатка проверяют владельца земли и условия продления
Ошибки стоят дороже налога: договор с человеком, который не владеет землёй, вилла под посуточную сдачу на земле без туристического назначения, участок на рисовом поле, продление без цены в договоре, сделка на имя местного знакомого. Сопровождение Murblz снимает эти риски: подбираем виллу под бюджет и цель, проверяем сертификат, зонирование и владельца, фиксируем продление в договоре и ведём сделку у нотариуса до регистрации.
Стоимость сопровождения зависит от бюджета покупки и цели - вложение денег, жильё для зимовки или переезд; её рассчитает менеджер в чате.
Даёт ли покупка вид на жительство
Вилла по договору аренды оформляется без визы, и вид на жительство она не даёт. Визу второго дома на 5 или 10 лет дают за депозит $111 000 (2 млрд рупий) в государственном банке или за недвижимость от $1 млн. С разрешением на пребывание иностранец оформляет право пользования домом до 80 лет, и дом для этого стоит от $278 000 (5 млрд рупий).
Землю в собственность иностранец не получает, а сделки на имя местного знакомого закон признаёт недействительными. Недвижимость от $1 млн под визу второго дома менеджер пришлёт в чат. Подробнее - на странице ВНЖ Индонезии.
Как мы подбираем объект
- Бюджет и цель: вложение денег, жильё для зимовки или переезда. Менеджер уточняет район, срок права и способ оплаты.
- Подборка реальных объектов: виллы с ценой продавца, площадью дома и участка, сроком права и расчётом доходности.
- Проверка: сертификат на землю, владелец и его право сдавать землю, зонирование, разрешение на строительство, условия продления.
- Сделка удалённо по доверенности с апостилем: договор у нотариуса по земельным сделкам, оплата через банк и регистрация аренды на ваше имя.
Подборку менеджер присылает в чат, с ценами продавцов на дату подборки.
Варианты в других странах
Недвижимость для инвестиций в других странах:
- Инвестиции в недвижимость Турции: что купить и сколько стоит
- Инвестиции в недвижимость ОАЭ: что купить в Дубае и сколько стоит
- Инвестиции в недвижимость Сербии: что купить и сколько стоит
- Инвестиции в недвижимость Бразилии: что купить и сколько стоит
- Инвестиции в недвижимость Грузии: что купить и сколько стоит
- Инвестиции в недвижимость Испании: что купить и сколько стоит
- Инвестиции в недвижимость Италии: что купить и сколько стоит
- Инвестиции в недвижимость Болгарии: что купить и сколько стоит
- Инвестиции в недвижимость Кипра: что купить и сколько стоит
- Инвестиции в недвижимость Черногории: что купить и сколько стоит
- Инвестиции в недвижимость Греции: что купить и сколько стоит
- Инвестиции в недвижимость Таиланда: что купить и сколько стоит
Подробнее о покупке в этой стране:
- Недвижимость в Индонезии для иностранцев: правила, налоги и сделка
- Как купить квартиру на Бали
- ВНЖ Индонезии
- Налоги в Индонезии
- Жизнь на Бали: стоимость, аренда, районы
- Индонезия: обзор страны
Сравнение всех стран и бюджетов - на странице Недвижимость за границей для инвестиций.
Частые вопросы
Сколько стоит вилла на Бали в 2026 году?
Может ли иностранец купить виллу на Бали?
Что будет с виллой, когда закончится срок договора?
Даёт ли покупка виллы визу на Бали?
Какая доходность от сдачи виллы на Бали?
Какие налоги при покупке виллы на Бали?
Где покупать виллу для инвестиций на Бали?
Можно ли купить виллу на Бали удалённо?
Поможем купить недвижимость за границей
Мы сопровождаем весь процесс под ключ: подберём объект под задачу, проверим юридическую чистоту и сопроводим сделку до регистрации. Задайте вопрос в чате: бесплатная консультация начинается прямо здесь. Юридическое представительство в госорганах и судах ведут специалисты Murblz вместе с партнёрами с местной лицензией.
Подробности и стоимость - у менеджера в чате. Опишите ситуацию - ответим сразу.
Узнать условия покупки