Виллы на продажу в Чангу: для жизни и инвестиций
Самые интересные виллы, которые продаются сейчас, от виллы в комплексе для сдачи в Падонане до виллы с четырьмя спальнями в Бату-Болонге, цены по районам, доходность аренды, расходы сверх цены и что покупка даёт для визы.
В 2026 году медианная вилла с двумя спальнями в Чангу стоит $220 000, с тремя спальнями - $325 000, по договору аренды земли и дома на 25 лет. Ар земли у моря сдаётся за $2 300-2 800 в год. Виллы сдаются на год с доходностью 7,7-9% до налогов, а вилла с двумя спальнями в Падонане стоит $94 000.
Ниже - самые интересные предложения, которые продаются сейчас, цены вилл по районам, доходность аренды и все расходы сверх цены. Менеджер подберёт объект под ваши запросы.
Коротко о рынке
Данные на 2026 год.
Какие виллы продаются в Чангу
Самые интересные виллы от $94 000 до $349 500 в Падонане, Тибубененге, Тумбак-Баю, Бераве, Бату-Болонге и Переренане. Менеджер подберёт виллу под ваши запросы и пришлёт в чат договор, сертификат на землю и похожие варианты.
Вилла с двумя спальнями в комплексе для сдачи
$94 000
Вилла 85 м² на участке 153 м² в Падонане: две спальни, гостиная и кухня, полностью с мебелью. Вилла стоит в комплексе, где жильё уже сдают гостям, есть общая парковка. До кафе Беравы несколько минут, до пляжа 15 минут на машине. Право на 19 лет по договору - около $5 000 за год, а виллы с двумя спальнями в Падонане сдаются на год в среднем за $15 400.
Вилла с двумя спальнями и своим бассейном
$139 000
Вилла 130 м² на участке 180 м²: две спальни, у каждой своя ванная, гостиная с открытой кухней, свой бассейн и дворик с местом для обеда на воздухе. Полностью с мебелью. Тибубененг - тихая жилая часть Чангу рядом с Беравой, до пляжа 10 минут. Право на 20 лет - около $6 900 за год, а виллы с двумя спальнями в Чангу сдаются на год в среднем за $17 900.
Вилла с тремя спальнями и видом на рисовые поля
$165 000
Вилла 125 м² на участке 220 м² в Тумбак-Баю: три спальни, гостиная с диваном ниже уровня пола, кухня и бассейн-инфинити длиной 7 м с видом на рисовые поля. Дом 2024 года, полностью с мебелью. До кафе Переренана 5 минут, до пляжа Эхо-Бич 10 минут. Право на 22 года - $7 500 за год, а виллы с тремя спальнями в Тумбак-Баю сдаются на год в среднем за $25 800.
Вилла с тремя спальнями в средиземноморском стиле
$180 000
Вилла 125 м² на участке 181 м²: три спальни, открытая гостиная со столовой и кухней, арочные двери к своему бассейну и саду, часть стен отделана камнем. Дом 2021 года, полностью с мебелью. Берава - самая оживлённая часть Чангу с пляжными клубами и кафе, до пляжа 8 минут. Право на 25 лет - $7 200 за год, а виллы с тремя спальнями в Бераве сдаются на год в среднем за $25 000.
Новая вилла с двумя спальнями и бассейном 9 метров
$180 000
Новая вилла 143 м² на участке 160 м²: две спальни, открытая гостиная со столовой и кухней и свой бассейн 9 на 2,5 м. Дом 2025 года, полностью с мебелью. Бату-Болонг - центр Чангу с пляжем для сёрфинга, кафе и магазинами, до пляжа 10 минут. Право на 23 года - $7 800 за год, а виллы с двумя спальнями в Чангу сдаются на год в среднем за $17 900.
Вилла с тремя спальнями, террасой на крыше и домашним кинотеатром
$236 000
Обновлённая вилла 155 м² на участке 270 м² на северо-востоке Переренана: три спальни, гостиная, свой бассейн, терраса на крыше и оборудование для домашнего кинотеатра. Полностью с мебелью. Переренан - соседний с Чангу район у моря, тише Беравы, до пляжа 10 минут. Право на 26 лет - $9 100 за год, а виллы с тремя спальнями в Переренане сдаются на год в среднем за $25 000.
Вилла с двумя спальнями в 3 минутах от пляжа
$240 000
Вилла 112 м² на участке 110 м² в комплексе вилл с управляющей компанией: две спальни со своими ванными, гостиная с кухней, рабочее место, балкон, терраса, свой бассейн и сад. Дом 2023 года, полностью с мебелью. До пляжа 3 минуты на скутере. Право на 26 лет - $9 200 за год, а виллы с двумя спальнями в Чангу сдаются на год в среднем за $17 900.
Вилла с четырьмя спальнями и гаражом для семьи
$349 500
Вилла 210 м² в двух уровнях на участке 220 м²: четыре спальни, светлая гостиная со столовой, свой бассейн и дворик, гараж на одну машину и видеонаблюдение. Дом 2023 года, полностью с мебелью, можно въезжать. До пляжа 7 минут, рядом кафе и магазины Бату-Болонга. Право на 26 лет - $13 400 за год, а виллы с четырьмя спальнями в Чангу сдаются на год в среднем за $45 400.
Сколько стоит вилла в районах Чангу
В таблице - медианная цена вилл по договору аренды в районах Чангу по объявлениям октября 2026 года. Медианная вилла с двумя спальнями в Чангу стоит $220 000, с тремя спальнями - $325 000, срок права - 25 лет. Дороже всего Бату-Болонг и Переренан у моря, дешевле - Тумбак-Баю, Падонан и Тибубененг среди рисовых полей, в 10-15 минутах от пляжа, где вилла с двумя спальнями стоит $139 000-208 000.
Цену виллы задаёт аренда земли: ар (100 м²) у моря в Переренане, Бераве и Бату-Болонге стоит $2 300-2 800 в год, в центральном Чангу - $1 700-2 300. Чем короче оставшийся срок договора, тем дешевле вилла, поэтому виллы сравнивают по цене года права.
| Район | Вилла с 2 спальнями | Вилла с 3 спальнями |
|---|---|---|
| Бату-Болонг | $287 000 | - |
| Переренан | $268 000 | $387 000 |
| Берава | $250 000 | $335 000 |
| Бабакан | $225 000 | $325 000 |
| Тумбак-Баю | $208 000 | $275 000 |
| Падонан | $204 000 | $284 000 |
| Тибубененг | $139 000 | - |
| Весь Чангу | $220 000 | $325 000 |
Данные на 2026 год: медианная цена вилл по договору аренды в объявлениях о продаже по районам Чангу и в соседнем Переренане; прочерк - предложений слишком мало для медианы. Цены в долларах, рупии - по курсу 18 043 рупии за доллар (Европейский центральный банк, 19 октября 2026). Аренда земли - на 2026 год.
Какую доходность даёт сдача виллы в Чангу
Виллы в Чангу сдаются на год с доходностью 7,7-9% до налогов, выше всего у вилл с одной спальней. Вилла с двумя спальнями сдаётся на год в среднем за $17 900 и окупается до налогов за 12,3 года при сроке права 25 лет, а остальные годы договора приносят доход сверх вложенного. В Переренане виллы дороже при той же аренде, поэтому доходность там 6,2-6,4%.
| Вилла | Аренда на год | Доходность в год | Окупаемость |
|---|---|---|---|
| Чангу, 1 спальня | $13 800 | 9,0% | 11,2 года |
| Чангу, 2 спальни | $17 900 | 8,1% | 12,3 года |
| Чангу, 3 спальни | $25 800 | 7,9% | 12,6 года |
| Чангу, 4 спальни | $45 400 | 7,7% | 13,0 года |
| Переренан, 2 спальни | $16 600 | 6,2% | 16,1 года |
| Переренан, 3 спальни | $25 000 | 6,4% | 15,5 года |
Данные на 2026 год: медиана годовой аренды и медиана цены вилл по договору аренды в объявлениях Чангу и Переренана, октябрь 2026 года. Доходность валовая, до налогов, расходов на управление, обслуживание и простоя между жильцами.
Сдавать виллу можно, если это разрешает договор с владельцем земли. Для посуточной сдачи туристам нужны туристическое назначение земли и лицензия на размещение гостей, а объявления на сайтах бронирования с 31 марта 2026 года размещают с разрешением. Сдача земли и зданий облагается окончательным налогом 10% с арендной платы.
Соглашение об избежании двойного налогообложения между Россией и Индонезией действует и не приостановлено: налог с аренды, уплаченный в Индонезии, налоговый резидент России может зачесть. Ставки и примеры - на странице налоги в Индонезии.
Какие расходы добавить к цене виллы
Иностранец оформляет долгосрочную аренду земли и дома на себя по паспорту, без визы и без компании: договор подписывают у нотариуса по земельным сделкам и регистрируют. С суммы договора платится окончательный налог 10%, кто его платит, фиксируют в договоре. Нотариус по закону берёт не больше 1% цены в акте.
| Платёж | Вилла за $180 000 (3,25 млрд рупий) | Доля цены |
|---|---|---|
| Налог с суммы договора аренды, если его платит покупатель | $18 000 | 10% |
| Нотариус по земельным сделкам | до $1 800 | до 1% |
| Проверка земли: сертификат, зонирование, владелец и условия продления | по тарифу юриста | отдельно |
| Итого сверх цены | до $19 800 | до 11% |
Данные на 2026 год: ставку налога и предел платы нотариусу задаёт закон, проверка земли - по тарифу юриста, отдельно от налогов. Если сделку подписывает представитель, добавьте доверенность с апостилем и перевод на индонезийский. Итог по конкретной вилле менеджер посчитает в чате.
В Чангу виллу проверяют до задатка
Ошибка стоит дороже налога: виллу продают на земле в зелёной зоне, где строить и сдавать гостям нельзя, без разрешения на строительство, по договору с арендатором земли, который не вправе передать право, или с коротким сроком без условий продления. Задаток при отказе покупателя остаётся у продавца. Сопровождение Murblz снимает эти риски: подбираем виллу, проверяем сертификат на землю, зонирование, разрешение на строительство и владельца, согласуем условия продления и ведём сделку до регистрации аренды вместе с партнёрами с местной лицензией.
Стоимость сопровождения зависит от бюджета и цели покупки, её рассчитает менеджер в чате.
Даёт ли вилла в Чангу визу
Вилла по договору аренды оформляется без визы, и вид на жительство она не даёт. Визу второго дома на 5 или 10 лет дают за депозит $111 000 (2 млрд рупий) в государственном банке или за недвижимость от $1 млн. С разрешением на пребывание иностранец оформляет право пользования домом до 80 лет, и дом для этого стоит от $278 000 (5 млрд рупий).
Землю в собственность иностранец не получает, а сделки на имя местного знакомого закон признаёт недействительными. Визы для жизни на Бали - на странице ВНЖ Индонезии.
Как мы подбираем виллу
- Цель и бюджет: жизнь в Чангу, сдача или всё вместе. Менеджер уточняет район, дорогу до пляжа и школ, число спален и срок права.
- Подборка: виллы с ценой продавца, сроком права, ценой года права и расчётом доходности по аренде в районе.
- Проверка: сертификат на землю, владелец и его право сдавать землю, зонирование, разрешение на строительство и условия продления.
- Сделка удалённо по доверенности с апостилем: договор у нотариуса по земельным сделкам, оплата через банк и регистрация аренды на ваше имя.
Подборку менеджер присылает в чат, с ценами продавцов на дату подборки.
Читайте также
- Инвестиции в недвижимость на Бали: что купить и сколько стоит
- Жизнь на Бали в 2026: стоимость, аренда, районы
- Купить квартиру на Бали в 2026: правила, налоги и цены
- ВНЖ Индонезии
Сравнение всех стран и бюджетов - на странице Недвижимость за границей для инвестиций.
Частые вопросы
Сколько стоит вилла в Чангу?
Может ли иностранец купить виллу в Чангу?
Что будет с виллой, когда закончится срок договора?
Какая доходность от сдачи виллы в Чангу?
Какие налоги при покупке виллы в Чангу?
Даёт ли вилла в Чангу визу?
В каком районе Чангу купить виллу?
Поможем купить недвижимость за границей
Мы сопровождаем весь процесс под ключ: подберём объект под задачу, проверим юридическую чистоту и сопроводим сделку до регистрации. Задайте вопрос в чате: бесплатная консультация начинается прямо здесь. Юридическое представительство в госорганах и судах ведут специалисты Murblz вместе с партнёрами с местной лицензией.
Подробности и стоимость - у менеджера в чате. Опишите ситуацию - ответим сразу.
Узнать условия покупки