Инвестиции в недвижимость Бразилии: что купить и сколько стоит
Квартиры на продажу в шести районах с ценой «от», доходность, расходы на покупку и вид на жительство за недвижимость.
В 2026 году метр жилья в Рио-де-Жанейро по сделкам, с которых мэрия получила налог на переход права, стоит в среднем около $1 700 (8 600 реалов), во Флорианополисе около $2 700, в Куритибе около $2 100, в Фоз-ду-Игуасу около $1 700. Квартиру в центре Куритибы можно купить от $48 000, а покупка от 1 000 000 реалов, около $200 000, даёт вид на жительство инвестора на 4 года.
Ниже - квартиры на продажу в шести районах с минимальной ценой, цена метра по районам и городам, доходность аренды, расходы сверх цены и условия вида на жительство за недвижимость. Что есть в продаже сейчас и точную цену уточнит менеджер.
Коротко о рынке
Цены и правила проверены 19 октября 2026 года.
Какие объекты покупают для инвестиций в Бразилии
Квартиры на продажу в Рио-де-Жанейро, Флорианополисе, Куритибе и Фоз-ду-Игуасу. В карточке - цена, от которой такие квартиры сейчас продают в районе; что есть в продаже сегодня и точную цену уточнит менеджер.
2-комнатная квартира в квартале у пляжа
Четыре километра пляжа, набережная с велодорожкой, метро, кафе и магазины в каждом квартале. Жильё у моря здесь востребовано круглый год.
3-комнатная квартира в районе у залива
Район между центром и Копакабаной: набережная залива с видом на горы, метро, бары и рестораны на тихих улицах, офисы и университеты рядом. Доходность здесь одна из самых высоких в городе.
4-комнатная квартира в закрытом комплексе с бассейном
Современный район на западе города: длинный пляж, закрытые жилые комплексы с охраной, бассейнами и спортплощадками, большие торговые центры. Здесь живут семьи, которым важны простор и безопасность.
3-комнатная квартира у пляжа на севере острова
Северная часть острова Санта-Катарина: широкий пляж, дюны, рестораны с морепродуктами и улицы малоэтажных домов. Летом сюда едут отдыхающие со всей Бразилии и из Аргентины, а круглый год живут семьи и удалённые работники.
2-комнатная квартира в центре города
Деловой и исторический центр одного из самых благоустроенных городов Бразилии: пешеходная улица Цветов, университеты, офисы и остановки скоростного автобуса. Вход в рынок здесь самый низкий среди городов раздела.
3-комнатная квартира в городе у водопадов
Город на стыке трёх стран - Бразилии, Аргентины и Парагвая, в получасе езды от водопадов Игуасу. Туристы здесь круглый год, торговля с соседями оживлённая.
Цена «от» - по объявлениям о продаже таких же квартир в районе на 19 октября 2026 года на двух крупнейших сайтах объявлений страны: третья цена снизу на каждом, из двух берём большую; объявления дешевле 40% средней цены метра в районе не учитываем. Доходность - по индексам аренды и продажи для района. Доллары - по курсу на 19 октября 2026 года, с округлением вверх.
Сколько стоит метр в Рио-де-Жанейро и других городах Бразилии в 2026 году
Внутри Рио разброс огромный: в Ипанеме и Леблоне метр стоит около $4 900, почти втрое дороже среднего по городу, а в Копакабане, Ботафого и Барра-да-Тижуке - $2 300-2 500. По сделкам мэрии средний метр в Рио за январь-август 2026 года на 10,6% выше, чем годом раньше, при инфляции 4,58% за 12 месяцев по данным Бразильского института географии и статистики. Во Флорианополисе жильё за год подорожало на 8,3%, в Куритибе - на 1,9% по индексу цен продажи.
| Место | Метр, в среднем | Квартира 60 м² |
|---|---|---|
| Рио-де-Жанейро, Ипанема | ~$4 900 | ~$300 000 |
| Рио-де-Жанейро, Леблон | ~$4 900 | ~$290 000 |
| Рио-де-Жанейро, Фламенго | ~$2 500 | ~$150 000 |
| Рио-де-Жанейро, Барра-да-Тижука | ~$2 400 | ~$150 000 |
| Рио-де-Жанейро, Ботафого | ~$2 400 | ~$150 000 |
| Рио-де-Жанейро, Копакабана | ~$2 300 | ~$140 000 |
| Рио-де-Жанейро, Тижука | ~$1 300 | ~$75 000 |
| Рио-де-Жанейро, весь город | ~$1 700 | ~$110 000 |
| Флорианополис, весь город | ~$2 700 | ~$160 000 |
| Флорианополис, Инглезес | ~$2 100 | ~$130 000 |
| Куритиба, весь город | ~$2 100 | ~$130 000 |
| Куритиба, Центр | ~$2 200 | ~$130 000 |
| Фоз-ду-Игуасу, весь город | ~$1 700 | ~$99 000 |
| Фоз-ду-Игуасу, Центр | ~$1 700 | ~$98 000 |
Данные на 2026 год: Рио-де-Жанейро - сделки с жильём за январь-август 2026 года по данным мэрии о налоге на переход права; Флорианополис и Куритиба - среднее индекса цен продажи жилья за сентябрь 2026 года и медианы свежих объявлений; Фоз-ду-Игуасу - среднее медиан свежих объявлений двух порталов. Доллары по курсу на 18 октября 2026 года.
Какую доходность даёт сдача в аренду
Валовая доходность долгой аренды по индексам аренды и продажи жилья за сентябрь 2026 года - 6,3% в год в Рио-де-Жанейро, 5,4% во Флорианополисе и 4,9% в Куритибе, до налогов. В Копакабане и Ботафого - 6,7-6,9%. Аренда по новым договорам в Рио за год подорожала на 14,8%, в Куритибе - на 8,9%. Надёжной статистики аренды по Фоз-ду-Игуасу нет: доход по конкретной квартире считает менеджер.
| Налог | Ставка |
|---|---|
| Налог на доход от аренды для нерезидента | 15% от аренды, удерживается у источника; для жителей стран с низкими налогами - 25% |
| Налог на недвижимость | ежегодно, ставку и оценку устанавливает мэрия города |
| Налог при продаже | от 15% до 22,5% прироста стоимости, по шкале в зависимости от суммы прибыли |
Данные на 2026 год: доходность - средняя по городу или району; сравнение стран - в таблице доходности аренды.
Налог на недвижимость считают от оценки мэрии, а не от цены покупки. Ставки и примеры расчёта - на странице налоги в Бразилии.
Какие расходы добавить к цене объекта
| Платёж | Размер |
|---|---|
| Налог на переход права | Рио-де-Жанейро 3%, Куритиба 2,7%, Флорианополис и Фоз-ду-Игуасу 2% от большей из двух сумм: цены сделки или оценки мэрии |
| Нотариальный акт и запись в реестре недвижимости | по таблицам тарифов штата, зависят от цены |
| Присяжный перевод документов | по тарифу переводчика |
| Налог на недвижимость | ежегодно, по ставке мэрии |
| Налог при продаже | от 15% до 22,5% прироста стоимости |
Данные на 2026 год, ставки налога на переход права - по сайтам мэрий. Комиссию агента по договору обычно платит продавец; итог по конкретной квартире считает менеджер.
В Бразилии квартиру проверяют в реестре до задатка
Ошибки стоят дороже налога: долги по налогу на недвижимость и взносам кондоминиума переходят к новому владельцу, иск против продавца может оспорить сделку, а деньги без регистрации в Центральном банке не засчитают для вида на жительство. Сопровождение Murblz снимает эти риски: подбираем объект под бюджет и цель, проверяем выписку из реестра и продавца, готовим сделку у нотариуса и оформляем вид на жительство инвестора.
Стоимость сопровождения зависит от бюджета покупки и цели - вложение денег, переезд или вид на жительство; её рассчитает менеджер в чате.
Даёт ли покупка вид на жительство
Да, если вложить от 1 000 000 реалов, около $200 000. Министерство юстиции Бразилии выдаёт вид на жительство инвестору, который купил городскую недвижимость на собственные деньги, переведённые из-за рубежа (резолюция Национального совета по иммиграции № 36/2018). Во всех четырёх городах раздела порог - 1 000 000 реалов: сниженный порог 700 000 реалов, около $140 000, действует только на севере и северо-востоке страны. Подходят готовые и строящиеся объекты, сумму можно набрать несколькими квартирами.
Вид на жительство выдают на 4 года, затем его можно сделать бессрочным, если бывать в Бразилии не меньше 14 дней за каждые два года. Деньги должны прийти банковским переводом из-за рубежа: покупка на деньги, которые уже были в Бразилии, для вида на жительство не засчитывается.
Фоз-ду-Игуасу стоит в 150-километровой приграничной полосе, но особое разрешение там нужно только для сделок иностранцев с сельской землёй: городскую квартиру покупают как в любом другом городе. Другие основания - на странице ВНЖ Бразилии: все основания.
Как мы подбираем объект
- Бюджет и цель: вложение денег, жильё для переезда, вид на жительство инвестора или всё вместе. Менеджер уточняет город, район и способ оплаты.
- Подборка реальных объектов: квартиры с ценой продавца, площадью, взносом кондоминиума и расчётом доходности.
- Проверка: выписка из реестра недвижимости, долги по налогу на недвижимость и взносам кондоминиума, судебные иски против продавца.
- Сделка удалённо по доверенности: номер налогоплательщика, перевод денег из-за рубежа с регистрацией в Центральном банке Бразилии, договор у нотариуса и запись в реестре.
Подборку менеджер присылает в чат, с ценами продавцов на дату подборки.
Варианты в других странах
Недвижимость для инвестиций в других странах:
- Инвестиции в недвижимость Турции: что купить и сколько стоит
- Инвестиции в недвижимость ОАЭ: что купить в Дубае и сколько стоит
- Инвестиции в недвижимость Сербии: что купить и сколько стоит
Подробнее о покупке в этой стране:
- Покупка недвижимости в Бразилии: правила, налоги и сделка
- ВНЖ Бразилии: все основания
- Налоги в Бразилии
- Рио-де-Жанейро: что посмотреть и стоит ли переезжать
- Флорианополис: что посмотреть и стоит ли переезжать
- Бразилия: обзор страны
Сравнение всех стран и бюджетов - на странице Недвижимость за границей для инвестиций.
Частые вопросы
Сколько стоит квартира в Бразилии в 2026 году?
Можно ли иностранцу купить недвижимость в Бразилии?
Какая доходность от сдачи квартиры в Бразилии?
Даёт ли покупка квартиры ВНЖ в Бразилии?
Какие расходы при покупке квартиры в Бразилии?
Можно ли купить квартиру в Фоз-ду-Игуасу у границы?
Где дешевле всего купить квартиру среди этих городов?
Можно ли купить квартиру в Бразилии удалённо?
Поможем купить недвижимость в Бразилии
Мы сопровождаем весь процесс под ключ: подберём объект под задачу, проверим юридическую чистоту и сопроводим сделку до регистрации. Задайте вопрос в чате: бесплатная консультация начинается прямо здесь. Юридическое представительство в госорганах и судах ведут специалисты Murblz вместе с партнёрами с местной лицензией.
Подробности и стоимость - у менеджера в чате. Опишите ситуацию - ответим сразу.
Узнать условия покупки