Immobilien im Ausland · 2026-10-18
Immobilien in Brasilien als Kapitalanlage: was kaufen und was es kostet
Wohnungen zum Kauf in Rio de Janeiro, Florianópolis, Curitiba und Foz do Iguaçu mit dem Preis des Verkäufers, Renditen, Kaufnebenkosten und Aufenthalt durch Immobilienkauf.
2026 kostet ein Quadratmeter Wohnfläche in Rio de Janeiro im Schnitt etwa 1.700 $ (8.600 Real), gemessen an den Abschlüssen, für die die Stadt Grunderwerbsteuer erhoben hat, in Florianópolis etwa 2.700 $, in Curitiba etwa 2.100 $ und in Foz do Iguaçu etwa 1.700 $. Eine Wohnung im Zentrum von Curitiba gibt es ab 47.000 $, und ein Kauf ab 198.000 $ (1.000.000 Real) bringt eine Aufenthaltserlaubnis für Investoren für 4 Jahre.
Unten finden Sie acht Wohnungen, die jetzt zum Verkauf stehen, von 47.000 $ im Zentrum von Curitiba bis 385.000 $ in Leblon, den Quadratmeterpreis nach Viertel und Stadt, Mietrenditen, Kosten zusätzlich zum Preis und die Bedingungen für den Aufenthalt durch Immobilienkauf. Ein Berater bestätigt, was heute zum Verkauf steht, und nennt den genauen Preis.
Der Markt in Kürze
Preise und Regeln Stand 2026.
Welche Objekte Investoren in Brasilien kaufen
Acht Wohnungen, die jetzt in Rio de Janeiro, Florianópolis, Curitiba und Foz do Iguaçu zum Verkauf stehen, von 47.000 $ bis 385.000 $. Preis, Fläche und Etage stammen vom Verkäufer; ein Berater schickt die Unterlagen, den Grundriss und ähnliche Angebote in den Chat.
Möblierte Zweizimmerwohnung, bereits tageweise vermietet
47.000 $
Eine 31-m²-Wohnung im Zentrum von Curitiba, einer der am besten geplanten Städte Brasiliens: ein Schlafzimmer und ein Bad, möbliert verkauft. Die Blumenstraße, Universitäten, Büros, Cafés und Haltestellen der Schnellbuslinie liegen nah, deshalb hat das Viertel das ganze Jahr über Besucher. Die Wohnung ist bereits tageweise vermietet und bringt sofort Ertrag. Der Quadratmeterpreis liegt bei etwa 1.500 $, ein Drittel unter dem Durchschnitt von Centro.
Dreizimmerwohnung mit 71 m² in einem Strandviertel im Norden der Insel
53.000 $
Eine Wohnung mit 71 m² Nutzfläche in Ingleses, einem Strandviertel im Norden der Insel Santa Catarina: zwei Schlafzimmer, eine Küche mit Einbauschränken, ein Bad und ein Hauswirtschaftsraum. Ein gepflegtes Haus in einer ruhigen Straße mit Parkplatz und Grillplatz; Nebenkosten etwa 30 $ im Monat. Im Sommer kommen Urlauber aus ganz Brasilien und Argentinien, und Vermietung in Florianópolis bringt 5,4 % im Jahr vor Steuern.
Zweizimmerwohnung an der Copacabana mit Morgensonne
76.000 $
Eine 41-m²-Wohnung in der 4. Etage an der Copacabana, mit vier Kilometern Strand, Promenade, Metro und Geschäften in jedem Block: ein Schlafzimmer, ein Wohnzimmer, eine Küche und ein Bad. Fenster zur Straße mit Morgensonne; Nebenkosten etwa 70 $ im Monat. Der Quadratmeterpreis liegt bei etwa 1.830 $, ein Fünftel unter dem Durchschnitt der Copacabana; Vermietung im Viertel bringt 6,7 % im Jahr vor Steuern.
Möblierte Dreizimmerwohnung mit Balkon in der Stadt an den Wasserfällen
93.000 $
Eine 60-m²-Wohnung im Zentrum von Foz do Iguaçu, wo Brasilien, Argentinien und Paraguay aufeinandertreffen, eine halbe Stunde von den Iguazú-Wasserfällen: zwei Schlafzimmer, ein Wohn- und Esszimmer, ein Balkon, eine Küche, ein Bad und ein Hauswirtschaftsraum. Möbliert verkauft, mit Parkplatz; Nebenkosten etwa 90 $ im Monat. Der Quadratmeterpreis liegt bei etwa 1.550 $, unter dem Durchschnitt von Centro, bezugsfertig oder sofort vermietbar.
Dreizimmerwohnung mit Personalzimmer nahe der Metro
104.000 $
Eine 66-m²-Wohnung in der 3. Etage in Botafogo, zwischen dem Zentrum und der Copacabana, an der Bucht mit Blick auf die Berge: zwei Schlafzimmer, ein vollwertiges Personalzimmer, ein großes Wohnzimmer mit zwei Bereichen, ein Bad und ein Hauswirtschaftsraum. Ein Portier rund um die Uhr; Metro, Geschäfte und Schulen liegen nah. Der Quadratmeterpreis liegt bei etwa 1.570 $, ein Drittel unter dem Durchschnitt von Botafogo, und Vermietung bringt hier 6,9 % im Jahr vor Steuern.
Penthouse auf zwei Ebenen mit drei Schlafzimmern, Terrasse und Bergblick
137.000 $
Ein 117-m²-Penthouse auf zwei Ebenen in der 12. Etage in Barra da Tijuca: drei Schlafzimmer, eines mit eigenem Bad, ein weiteres Bad, ein verglaster Balkon mit Bergblick, eine Panoramaterrasse auf der oberen Ebene und zwei Stellplätze. Die bewachte Anlage hat drei Pools, eine Sauna, ein Fitnessstudio, Spielplätze und Sicherheitsdienst rund um die Uhr mit Gesichtserkennung. Der Quadratmeterpreis liegt bei etwa 1.170 $, halb so viel wie der Durchschnitt von Barra.
Möblierte Dreizimmerwohnung nahe der Metro für eine Aufenthaltserlaubnis
198.000 $
Eine Wohnung mit 70 m² Nutzfläche in Ipanema, wenige Blocks vom Strand und nah an der Metro: ein Wohnzimmer, zwei Schlafzimmer, eines mit eigenem Bad, ein weiteres Bad und ein eigener Stellplatz. Möbliert verkauft, mit Fenstern zum Innenhof und Morgensonne; Haustiere sind erlaubt. Portier rund um die Uhr und Kameras. Der Preis beträgt 198.000 $ (1.000.000 Real), deshalb bringt der Kauf eine Aufenthaltserlaubnis für Brasilien für 4 Jahre.
Vierzimmerwohnung mit 120 m², Balkon und freiem Blick
385.000 $
Eine 120-m²-Wohnung im oberen Leblon, dem ruhigen Teil des Viertels: drei große Schlafzimmer, ein Wohnzimmer mit großem Balkon und freiem Blick, zwei Bäder, eine moderne Küche, ein Hauswirtschaftsraum und ein Personalzimmer, ein eingetragener Stellplatz. Geschäfte und Strand liegen nah. Der Quadratmeterpreis liegt bei etwa 3.200 $, ein Drittel unter dem Durchschnitt von Leblon, und der Kauf bringt zusätzlich eine Aufenthaltserlaubnis für 4 Jahre.
Der Preis ist der Preis des Verkäufers, Stand 2026, in Dollar auf Tausend aufgerundet, in Real in Klammern. Jede Wohnung kostet höchstens den niedrigsten Preis vergleichbarer Wohnungen im Viertel plus 10 %, die Wohnung für die Aufenthaltserlaubnis höchstens die Schwelle von 198.000 $ (1.000.000 Real) plus 10 %. Versteigerungen und Wohnungen ohne eingetragenes Eigentum nehmen wir nicht. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis des Viertels stammt aus der Preistabelle unten, die Rendite ist der Durchschnitt des Viertels oder der Stadt. Wir prüfen die Karten monatlich und ersetzen eine verkaufte Wohnung durch eine gleicher Art und gleichen Preises.
Was ein Quadratmeter in Rio de Janeiro und anderen Städten Brasiliens 2026 kostet
Innerhalb von Rio gehen die Preise weit auseinander: In Ipanema und Leblon kostet ein Quadratmeter etwa 4.900 $, fast das Dreifache des städtischen Durchschnitts, an der Copacabana, in Botafogo und Barra da Tijuca 2.300–2.500 $. Nach den Abschlussdaten der Stadt liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis in Rio von Januar bis August 2026 um 10,6 % über dem Vorjahr, bei einer Inflation von 4,58 % über 12 Monate laut dem Brasilianischen Institut für Geografie und Statistik. In Florianópolis stiegen Wohnungen binnen eines Jahres um 8,3 %, in Curitiba um 1,9 %, laut dem Verkaufspreisindex.
| Ort | Quadratmeterpreis, Durchschnitt | Wohnung mit 60 m² |
|---|---|---|
| Rio de Janeiro, Ipanema | etwa 4.900 $ | etwa 300.000 $ |
| Rio de Janeiro, Leblon | etwa 4.900 $ | etwa 290.000 $ |
| Rio de Janeiro, Flamengo | etwa 2.500 $ | etwa 150.000 $ |
| Rio de Janeiro, Barra da Tijuca | etwa 2.400 $ | etwa 150.000 $ |
| Rio de Janeiro, Botafogo | etwa 2.400 $ | etwa 150.000 $ |
| Rio de Janeiro, Copacabana | etwa 2.300 $ | etwa 140.000 $ |
| Rio de Janeiro, Tijuca | etwa 1.300 $ | etwa 75.000 $ |
| Rio de Janeiro, ganze Stadt | etwa 1.700 $ | etwa 110.000 $ |
| Florianópolis, ganze Stadt | etwa 2.700 $ | etwa 160.000 $ |
| Florianópolis, Ingleses | etwa 2.100 $ | etwa 130.000 $ |
| Curitiba, ganze Stadt | etwa 2.100 $ | etwa 130.000 $ |
| Curitiba, Centro | etwa 2.200 $ | etwa 130.000 $ |
| Foz do Iguaçu, ganze Stadt | etwa 1.700 $ | etwa 99.000 $ |
| Foz do Iguaçu, Centro | etwa 1.700 $ | etwa 98.000 $ |
Daten für 2026: Rio de Janeiro – Wohnungsabschlüsse von Januar bis August 2026 nach den Grunderwerbsteuerdaten der Stadt; Florianópolis und Curitiba – Mittel aus dem Verkaufspreisindex für Wohnungen vom September 2026 und dem Median aktueller Angebote; Foz do Iguaçu – Mittel der Mediane aktueller Angebote auf zwei Plattformen. Dollar zu Wechselkursen von 2026.
Welche Rendite die Vermietung bringt
Die Bruttorendite bei Langzeitvermietung liegt nach den Miet- und Verkaufsindizes für Wohnungen vom September 2026 bei 6,3 % im Jahr in Rio de Janeiro, 5,4 % in Florianópolis und 4,9 % in Curitiba, vor Steuern. An der Copacabana und in Botafogo sind es 6,7–6,9 %. Die Mieten bei neuen Verträgen stiegen in Rio binnen eines Jahres um 14,8 %, in Curitiba um 8,9 %. In Foz do Iguaçu berechnet ein Berater die Mieteinnahmen für eine konkrete Wohnung.
| Steuer | Satz |
|---|---|
| Steuer auf Mieteinnahmen für Nichtansässige | 15 % der Miete, an der Quelle einbehalten; 25 % für Ansässige von Niedrigsteuerländern |
| Grundsteuer | jährlich, Satz und Bewertung legt die Stadt fest |
| Steuer beim Verkauf | 15 % bis 22,5 % des Gewinns, gestaffelt nach Höhe des Gewinns |
Daten für 2026: Die Rendite ist der Durchschnitt der Stadt oder des Viertels; Länder im Vergleich finden Sie in der Tabelle der Mietrenditen.
Die Grundsteuer wird auf die Bewertung der Stadt berechnet, nicht auf den Kaufpreis. Sätze und Beispiele finden Sie auf der Seite Steuern in Brasilien.
Welche Kosten zum Kaufpreis hinzukommen
| Zahlung | Betrag |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer | Rio de Janeiro 3 %, Curitiba 2,7 %, Florianópolis und Foz do Iguaçu 2 % vom höheren der beiden Beträge: Kaufpreis oder Bewertung der Stadt |
| Notarielle Urkunde und Eintragung ins Grundbuch | nach den Gebührentabellen des Bundesstaats, abhängig vom Preis |
| Beglaubigte Übersetzung der Unterlagen | nach dem Tarif des Übersetzers |
| Grundsteuer | jährlich, nach dem Satz der Stadt |
| Steuer beim Verkauf | 15 % bis 22,5 % des Gewinns |
Daten für 2026, Sätze der Grunderwerbsteuer von den Websites der Städte. Die Maklerprovision laut Vertrag zahlt der Verkäufer; ein Berater berechnet die Gesamtsumme für eine konkrete Wohnung.
Bringt der Kauf eine Aufenthaltserlaubnis
Ja, bei einer Investition ab 198.000 $ (1.000.000 Real). Das brasilianische Justizministerium erteilt die Aufenthaltserlaubnis einem Investor, der eine städtische Immobilie mit eigenem, aus dem Ausland überwiesenem Geld gekauft hat (Resolution Nr. 36/2018 des Nationalen Einwanderungsrats). In allen vier Städten dieses Bereichs liegt die Schwelle bei 198.000 $ (1.000.000 Real): Die niedrigere Schwelle von 139.000 $ (700.000 Real) gilt nur im Norden und Nordosten des Landes. Fertige Objekte und Objekte im Bau zählen gleichermaßen, und der Betrag kann sich aus mehreren Wohnungen zusammensetzen. Von den Karten oben erreichen die Wohnungen in Ipanema und Leblon die Schwelle.
Die Erlaubnis wird für 4 Jahre erteilt und kann danach unbefristet werden, wenn Sie alle zwei Jahre mindestens 14 Tage in Brasilien verbringen. Das Geld muss per Banküberweisung aus dem Ausland kommen: Ein Kauf mit Geld, das bereits in Brasilien war, zählt nicht für den Aufenthalt.
Foz do Iguaçu liegt im 150 Kilometer breiten Grenzstreifen, doch eine Sondergenehmigung brauchen Ausländer dort nur für Geschäfte mit landwirtschaftlichem Land: Eine Wohnung in der Stadt kaufen Sie wie in jeder anderen Stadt. Weitere Wege finden Sie auf der Seite Aufenthaltserlaubnis in Brasilien: alle Wege.
So finden wir ein Objekt
- Budget und Ziel: Kapitalanlage, eine Wohnung für den Umzug, Aufenthalt als Investor oder alles zusammen. Der Berater klärt Stadt, Viertel und Zahlungsweg.
- Eine Auswahl echter Objekte: Wohnungen mit dem Preis des Verkäufers, der Wohnfläche, dem Hausgeld und einer Renditeberechnung.
- Prüfungen: Grundbuchauszug, Rückstände bei Grundsteuer und Hausgeld, Klagen gegen den Verkäufer.
- Ein Abschluss aus der Ferne per Vollmacht: Steuernummer, eine bei der Zentralbank Brasiliens registrierte Überweisung aus dem Ausland, der Vertrag beim Notar und die Eintragung ins Grundbuch.
Der Berater schickt die Auswahl in den Chat, mit den Preisen der Verkäufer zum Datum der Auswahl.
Angebote in anderen Ländern
Immobilien als Kapitalanlage in anderen Ländern:
- Immobilien in der Türkei als Kapitalanlage: was kaufen und was es kostet
- Immobilien in den VAE als Kapitalanlage: was in Dubai kaufen und was es kostet
- Immobilien in Serbien als Kapitalanlage: was kaufen und was es kostet
- Immobilien in Georgien als Kapitalanlage: was kaufen und was es kostet
- Immobilien in Spanien als Kapitalanlage: was kaufen und was es kostet
- Immobilien in Italien als Kapitalanlage: was kaufen und was es kostet
- Immobilien in Bulgarien als Kapitalanlage: was kaufen und was es kostet
- Immobilien auf Zypern als Kapitalanlage: was kaufen und was es kostet
- Immobilien in Montenegro als Kapitalanlage: was kaufen und was es kostet
- Immobilien in Griechenland als Kapitalanlage: was kaufen und was es kostet
- Immobilien in Thailand als Kapitalanlage: was kaufen und was es kostet
- Immobilien auf Bali als Kapitalanlage: was kaufen und was es kostet
Mehr zum Kauf in diesem Land:
- Immobilienkauf in Brasilien: Regeln, Steuern und Abschluss
- Aufenthaltserlaubnis in Brasilien: alle Wege
- Steuern in Brasilien
- Rio de Janeiro: Sehenswertes und ob sich ein Umzug lohnt
- Florianópolis: Sehenswertes und ob sich ein Umzug lohnt
- Brasilien: Länderüberblick
Alle Länder und Budgets im Vergleich finden Sie auf der Seite Immobilien im Ausland als Kapitalanlage.
Häufige Fragen
Was kostet eine Wohnung in Brasilien?
Kann man als Ausländer in Brasilien eine Immobilie kaufen?
Welche Rendite bringt die Vermietung einer Wohnung in Brasilien?
Bringt der Kauf einer Wohnung einen Aufenthalt in Brasilien?
Welche Kosten fallen beim Kauf einer Wohnung in Brasilien an?
Kann ich eine Wohnung in Foz do Iguaçu nahe der Grenze kaufen?
Wo ist eine Wohnung unter diesen Städten am günstigsten?
Kann ich eine Wohnung in Brasilien aus der Ferne kaufen?
Sie möchten das nicht allein klären?
Wir begleiten den gesamten Prozess von Anfang bis Ende: wir wählen Objekte passend zu Ihrem Ziel aus, prüfen sie rechtlich und begleiten den Kauf bis zur Eintragung. Stellen Sie Ihre Frage im Chat – die kostenlose Beratung beginnt gleich hier. Die rechtliche Vertretung vor Behörden und Gerichten übernehmen Murblz-Spezialisten gemeinsam mit lokal zugelassenen Partnern.
Der Murblz-Berater antwortet sofort im Chat auf dieser Seite. Schildern Sie Ihre Situation, wir klären sie gemeinsam.
Kostenlose Beratung