Aufenthaltserlaubnis in Brasilien: alle Wege und Aufenthalt über Immobilien

Alle Grundlagen für einen Aufenthalt in Brasilien 2026

Der Immobilienkauf ist nur eine der Grundlagen. Brasilien erteilt einen Aufenthalt auch Menschen, die von einer Rente leben, aus der Ferne arbeiten, in ein Geschäft investieren oder ein brasilianisches Kind großziehen, und für viele Familien sind diese Wege schneller und günstiger.

Fernarbeit für ausländische Kunden beschreibt die Seite Nomadenvisum für Brasilien, die Geburt eines Kindes die Seite Geburt in Brasilien. Jede Grundlage führt über die Einbürgerung zum Pass: Fristen, Prüfung und Dokumente auf der Seite Brasilianische Staatsbürgerschaft.

Das Anlageobjekt

Maisonettewohnungen in einer Wohnanlage an der Atlantikküste im Bundesstaat Ceará im Nordosten Brasiliens.

Rendite

Die garantierte Rendite beträgt in den ersten 2 Jahren 7 % im Jahr. Ab dem dritten Jahr liegt die erwartete Rendite bei rund 14 % im Jahr.

Bau und Zahlung

Der Bau dauert 12 Monate. Gezahlt wird in Raten: 30 % Anzahlung, der Rest nach Erreichen der Bauabschnitte.

Aufenthaltstitel erhalten

Die Bearbeitung des Aufenthaltstitels nach Kauf und Zahlung dauert 3–6 Monate.

Russische Staatsbürger können sich bis zu 90 Tage ohne Visum in Brasilien aufhalten, was reicht, um den Kauf abzuschließen und die Unterlagen einzureichen.

Rechtsgrundlage: Aufenthalt für Immobilieninvestoren

Die Regel gilt seit 2018, die Schwellen haben sich nicht geändert. Dollarbeträge zum offiziellen Kurs der Zentralbank Brasiliens vom 05.10.2026, 4,99 Real je Dollar, aufgerundet.

Wie man das Geld richtig überweist

Die Hauptquelle von Problemen mit dieser Erlaubnis ist eine falsche Überweisung. Die Mittel müssen aus dem Ausland über eine von der Zentralbank Brasiliens für Devisengeschäfte zugelassene Bank kommen, mit einem Devisenvertrag auf den Namen des Antragstellers. Absender, Käufer im Vertrag und Antragsteller müssen dieselbe Person sein. Überweisungen Dritter, Bargeld und Kartenzahlungen zählen nicht.

Was es kostet, Posten für Posten

Unterlagen und wo man sie bekommt

• Reisepass.
• Geburtsurkunde mit Apostille und beeidigter portugiesischer Übersetzung.
• Führungszeugnis mit Apostille und Übersetzung.
• Steuernummer von einem brasilianischen Konsulat oder online.
• Kaufvertrag oder eingetragenes Kaufversprechen und ein Auszug aus dem Immobilienregister.
• Devisenvertrag und Bankbeleg der Überweisung aus dem Ausland.

Schritte und Zeitplan

1. Steuernummer, 1–7 Tage.
2. Prüfung von Immobilie und Bauträger, 2–4 Wochen. Eigentumstitel, Schulden, Baugenehmigungen.
3. Überweisung der Mittel über eine zugelassene Bank mit Devisenvertrag.
4. Eintragung des Geschäfts im Immobilienregister, Grunderwerbsteuer bezahlt.
5. Aufenthaltsantrag im Online-Migrationssystem.
6. Bearbeitung, 3–6 Monate.
7. Anmeldung bei der Bundespolizei und Ausländerausweis.

Risiken beim Kauf vor Fertigstellung

• Bauverzögerungen beeinflussen die Erlaubnis nicht, wenn der Vertrag eingetragen und die Mittel überwiesen sind, wohl aber die Mieteinnahmen.
• Bauträger: Prüfen Sie Baugenehmigungen, Projekteintragung und Klagen.
• Versprochene Rendite ist eine Bedingung des Vertrags des Bauträgers oder Verwalters, keine staatliche Garantie: Prüfen Sie, wer dafür einsteht und wie.
• Der Verkauf der Immobilie vor dem Wechsel zum unbefristeten Aufenthalt kann Sie den Status kosten.

Familie

Ehepartner und Kinder erhalten einen Aufenthalt zur Familienzusammenführung mit dem Investor, mit Heirats- und Geburtsurkunden mit Apostille und beeidigten Übersetzungen. Wechselt der Investor zum unbefristeten Aufenthalt, wechseln auch die Familienmitglieder.

Vom Aufenthalt zur Staatsbürgerschaft

Die gewöhnliche Einbürgerung in Brasilien ist nach 4 Jahren Aufenthalt möglich und verlangt einen unbefristeten Aufenthalt, daher dauert der Weg vom Kauf bis zum Pass in der Praxis etwa 8 Jahre. Ehepartner oder Eltern eines Brasilianers brauchen 1 Jahr. Portugiesisch muss durch eine Prüfung nachgewiesen werden. Die doppelte Staatsbürgerschaft ist erlaubt. Zur Geburt eines Kindes im Land siehe Geburt in Brasilien. Fristen, Prüfung und Dokumente auf der Seite Brasilianische Staatsbürgerschaft.

Steuern

Steuerlich ansässig in Brasilien werden Sie nach 183 Tagen in 12 Monaten oder sofort mit unbefristetem Aufenthalt. Ansässige zahlen auf ihr weltweites Einkommen bis 27,5 % Steuer; ab 2026 ist ein Einkommen bis 5.000 Real im Monat, etwa 1.100 $, befreit. Mieteinnahmen werden besteuert, Dividenden ab 2026 mit 10 %. Mehr dazu auf der Seite Steuern in Brasilien.

Vergleich mit anderen Wegen

Eine Immobilie lohnt sich für alle, die ohnehin in den brasilianischen Markt investieren wollen: Der Status kommt mit dem Vermögenswert. Geht es nur um den Umzug, ist das Visum für digitale Nomaden günstiger.

Wo die niedrigere Schwelle gilt

Die Schwelle von 700.000 Real gilt für Immobilien im Norden und Nordosten Brasiliens. Der Nordosten umfasst Maranhão, Piauí, Ceará, Rio Grande do Norte, Paraíba, Pernambuco, Alagoas, Sergipe und Bahia, fast die gesamte Atlantikküste von Fortaleza bis Salvador. Der Norden umfasst die Amazonasstaaten. In Rio de Janeiro, São Paulo, im Süden und im Zentrum liegt die Schwelle bei 1.000.000 Real. Die Immobilie muss in einer städtischen Zone liegen: Ländliche Grundstücke und Farmen kommen nicht in Frage.

Was wir tun

Wir prüfen Immobilie und Bauträger, beschaffen die Steuernummer, organisieren die richtige Überweisung, tragen das Geschäft ein, bereiten den Aufenthaltsantrag vor und reichen ihn ein und begleiten die Anmeldung bei der Bundespolizei und den Wechsel zum unbefristeten Status. Unser Honorar halten wir nach einer kostenlosen Beratung schriftlich fest.

Vorteile des Programms

So erhalten Sie den Aufenthaltstitel durch Immobilienkauf

Häufige Fragen