ВНЖ Бразилии: все основания и вид на жительство за недвижимость

Все основания для ВНЖ Бразилии в 2026 году

Покупка недвижимости - лишь одно из оснований. Бразилия выдаёт вид на жительство и тем, кто живёт на пенсию, работает удалённо, вкладывает в бизнес или растит ребёнка-бразильца, и для многих семей эти пути быстрее и дешевле.

Подробно о работе на иностранных клиентов - на странице виза кочевника Бразилии, о рождении ребёнка - на странице роды в Бразилии. Любое из оснований ведёт к паспорту через натурализацию: сроки, экзамен и документы - на странице гражданство Бразилии.

Объект инвестиций

Дюплекс-апартаменты в кондоминиуме на побережье Атлантического океана в штате Сеара на северо-востоке Бразилии.

Доходность

Гарантированная доходность - 7% годовых на первые 2 года. Начиная с третьего года прогнозируемая доходность - около 14% годовых.

Строительство и оплата

Срок строительства - 12 месяцев. Оплата в рассрочку: 30% первоначальный взнос, остаток - платежами по мере достижения этапов строительства.

Оформление ВНЖ

Оформление ВНЖ после покупки и оплаты занимает 3-6 месяцев.

Россияне могут находиться в Бразилии без визы до 90 дней, чего достаточно для оформления сделки и подачи документов.

Правовая основа: ВНЖ инвестора в недвижимость

Норма действует с 2018 года, пороги с тех пор не менялись. Суммы в долларах - по официальному курсу Центрального банка Бразилии на 7 октября 2026 года, 4,99 реала за доллар, округлены вверх.

Как перевести деньги правильно

Главная причина проблем с этим ВНЖ - неправильный перевод денег. Средства должны прийти из-за рубежа через банк, у которого есть лицензия Центрального банка Бразилии на валютные операции, по валютному договору на имя заявителя. Отправитель денег, покупатель в договоре и заявитель на ВНЖ должны быть одним и тем же человеком. Переводы через третьих лиц, наличные и платежи с карты для ВНЖ не засчитывают.

Сколько стоит: расходы по статьям

Документы и где их взять

• Паспорт.
• Свидетельство о рождении с апостилем и присяжным переводом на португальский.
• Справка о несудимости с апостилем и переводом.
• Налоговый номер - оформляют в консульстве Бразилии или онлайн.
• Договор купли-продажи или зарегистрированный договор обещания купли-продажи и выписка из реестра недвижимости.
• Валютный договор и банковское подтверждение перевода из-за рубежа.

Список документов зависит от вашей ситуации - подскажем, что нужно именно вам.

Шаги и сроки

1. Налоговый номер, 1-7 дней.
2. Проверка объекта и застройщика, 2-4 недели. Право собственности, долги, разрешения на строительство.
3. Перевод денег через уполномоченный банк по валютному договору.
4. Регистрация сделки в реестре недвижимости, уплата налога на переход права.
5. Заявление на ВНЖ в электронной системе миграционных заявлений.
6. Рассмотрение, 3-6 месяцев.
7. Регистрация в Федеральной полиции и карта иностранца.

Риски покупки на этапе строительства

• Задержка стройки не мешает ВНЖ, если договор зарегистрирован и деньги переведены, но влияет на доход от аренды.
• Застройщик: проверяйте разрешения на строительство, регистрацию проекта и судебные дела.
• Обещанная доходность - это условие договора с застройщиком или управляющей компанией, а не гарантия государства: читайте, кто и чем её обеспечивает.
• Продажа объекта до перехода на бессрочный ВНЖ может стоить статуса.

Семья

Супруг и дети получают вид на жительство по воссоединению семьи с инвестором. Для них нужны свидетельства о браке и рождении с апостилем и присяжным переводом. После перехода инвестора на бессрочный ВНЖ члены семьи тоже меняют статус.

От ВНЖ к гражданству

Обычная натурализация в Бразилии возможна после 4 лет проживания, при этом нужен бессрочный ВНЖ, поэтому на практике путь от покупки до паспорта занимает около 8 лет. Супругу или родителю гражданина Бразилии достаточно 1 года. Нужно подтвердить португальский язык экзаменом. Двойное гражданство разрешено. Подробнее о рождении ребёнка в стране - на странице роды в Бразилии. Сроки, экзамен и документы - на странице гражданство Бразилии.

Налоги

Налоговым резидентом Бразилии становятся после 183 дней в стране за 12 месяцев или сразу при бессрочном ВНЖ. Резидент платит налог с мирового дохода по шкале до 27,5%, с 2026 года доход до $1 100 в месяц (5 000 реалов) не облагается. Доход от аренды облагается, дивиденды с 2026 года - 10%. Подробнее - на странице налоги в Бразилии.

Сравнение с другими путями

Недвижимость выгодна тем, кто и так хочет вложиться в бразильский рынок: статус идёт в комплекте с активом. Если цель только переезд, виза кочевника дешевле.

Где действует сниженный порог

Порог $150 000 (700 000 реалов) применяют к объектам на севере и северо-востоке Бразилии. Северо-восток - это штаты Мараньян, Пиауи, Сеара, Риу-Гранди-ду-Норти, Параиба, Пернамбуку, Алагоас, Сержипи и Баия, то есть почти всё атлантическое побережье от Форталезы до Салвадора. Север - штаты Амазонии. В Рио-де-Жанейро, Сан-Паулу, на юге и в центре страны порог - $210 000 (1 000 000 реалов). Объект должен быть в городской зоне: сельские участки и фермы для этого ВНЖ не подходят.

ВНЖ Бразилии для граждан России

Гражданам России получить бразильский вид на жительство проще, чем во многих других странах: правила для них общие, а въезд без визы.

• Въезд. Между Россией и Бразилией действует безвизовый режим: соглашение подписано 26 ноября 2008 года и действует с 7 июня 2010 года. Гражданин России находится в Бразилии без визы до 90 дней в течение 180, и этого хватает, чтобы оформить сделку и подать документы.
• Документы из России. Главный риск - справка о несудимости и свидетельства в неверном виде: их подают с апостилем и присяжным переводом на португальский, иначе дело стоит месяцами.
• Деньги. Перевод на покупку недвижимости или вложение проводят через банк и регистрируют как иностранную инвестицию, поэтому маршрут платежа из-за рубежа продумывают заранее.
• Гражданство. Бразилия не требует отказа от прежнего паспорта при натурализации, российский паспорт сохраняется, а о втором гражданстве уведомляют МВД России в течение 60 дней.

Подробнее о пути к паспорту - в статье гражданство Бразилии.

Что делаем мы

Проверяем объект и застройщика, оформляем налоговый номер, организуем правильный перевод денег, регистрируем сделку, готовим и подаём заявление на ВНЖ, сопровождаем в Федеральной полиции и переход на бессрочный статус. Стоимость фиксируем письменно после бесплатной консультации.

Преимущества программы

Как получить ВНЖ через покупку недвижимости

Частые вопросы