Immobilien im Ausland · 2026-10-18
Immobilien in Bosnien und Herzegowina als Kapitalanlage: was kaufen und was es kostet
Wohnungen, Häuser und Villen zum Kauf in Sarajevo, Banja Luka, Mostar, Neum und auf der Jahorina, Mietrenditen, Steuern beim Kauf und im Besitz.
Nach Angaben der Statistikämter der Föderation Bosnien und Herzegowina und der Republika Srpska kostete im zweiten Quartal 2026 ein Quadratmeter einer neuen Wohnung etwa 2.480 $ (4.305 Mark) in Sarajevo, 2.390 $ (4.154 Mark) in Banja Luka und im Schnitt 1.990 $ (3.466 Mark) in der Föderation. Eine Wohnung am Skiberg Jahorina steht für 61.000 $ zum Verkauf, eine Dreizimmerwohnung in Banja Luka für 82.000 $ und eine Wohnung 30 m vom Meer in Neum für 184.000 $. Ein Ausländer kauft eine Wohnung nach dem Gegenseitigkeitsprinzip, und einen Aufenthalt über eine Immobilie gibt es bei einer echten Bindung zum Land.
Unten finden Sie die interessantesten Angebote, die jetzt zum Verkauf stehen, von einer Wohnung auf der Jahorina für 61.000 $ bis zu einem Haus mit Pool in Butmir bei Sarajevo für 414.000 $, Preise nach Städten, Mietrenditen, Steuern zusätzlich zum Preis und die Regeln für ausländische Käufer. Ein Berater bestätigt, was heute zum Verkauf steht, und nennt den genauen Preis.
Der Markt in Kürze
Preise und Regeln Stand 2026.
Welche Objekte Investoren in Bosnien und Herzegowina kaufen
Ein Berater wählt ein Objekt in Bosnien und Herzegowina nach Ihren Wünschen aus und schickt die Grundbuchauszüge, Grundrisse und ähnliche Angebote in den Chat.
Wohnung in einem ruhigen Teil des Skigebiets Jahorina
61.000 $
Eine 30-m²-Wohnung im Erdgeschoss eines nach 2015 fertiggestellten Gebäudes in Dvorišta auf der Jahorina, dem Berg, auf dem Wettbewerbe der Olympischen Winterspiele 1984 stattfanden. Wohnzimmer, offene Küche mit Essbereich und Bad, Parkettböden, teilweise möbliert. Vor dem Gebäude fahren keine Autos vorbei. Ein Holzofen heizt die Wohnung, zusätzlich hat jedes Zimmer Heizkörper für die elektrische Heizung. Die Jahorina liegt in der Republika Srpska, deshalb fällt beim Kauf keine Grunderwerbsteuer an.
68-m²-Wohnung am Busbahnhof Lukavica neben Dobrinja
79.000 $
Eine 68-m²-Zweizimmerwohnung im vierten Stock eines nach 2010 fertiggestellten Gebäudes in der Straße Akademika Petra Mandića in Lukavica, neben dem Sarajevoer Stadtteil Dobrinja. In gutem Zustand, unmöbliert, mit Parkplatz und Elektroheizung. Der Verkäufer ist Alleineigentümer, das Eigentum ist im Grundbuch eingetragen. Ein Quadratmeter kostet hier etwa 1.150 $ (2.000 Mark), und in der Republika Srpska gibt es keine Grunderwerbsteuer. Solche Wohnungen werden für 320 $ (550 Mark) im Monat vermietet, etwa 4,9 % im Jahr.
Etage eines Hauses mit zwei Schlafzimmern und Balkon in Lazarevo
82.000 $
Eine 70-m²-Wohnung in der mittleren Etage eines dreigeschossigen Hauses im Viertel Lazarevo: Flur, Wohnzimmer mit Küche, zwei getrennte Schlafzimmer, eines davon mit Zugang zum Balkon, Bad und Abstellraum. Der Hof ist Gemeinschaftseigentum, mit Parkplatz und einem separaten Nebengebäude. Das Haus ist ein solider Bau aus den 1970er-Jahren, die Wohnung wird teilweise möbliert verkauft. In der Republika Srpska gibt es keine Grunderwerbsteuer. Wohnungen mit 50–80 m² in Banja Luka werden für 440 $ (750 Mark) im Monat vermietet, etwa 6,3 % im Jahr.
Möblierte Wohnung mit Klimaanlage in Bišće Polje
95.000 $
Eine 71-m²-Zweizimmerwohnung im ersten Stock im Viertel Bišće Polje, 200 m von der Hauptstraße Sarajevo–Ploče. Fenster nach Norden und Süden, Laminatböden, Klimaanlage, Internet und Kabelfernsehen; die Wohnung ist in gutem Zustand und wird möbliert verkauft. In der Nähe liegen Einkaufszentren und Hotels, ein Stadtbus fährt ins Zentrum mit der Alten Brücke. Wohnungen mit 50–80 m² in Mostar werden für 460 $ (800 Mark) im Monat vermietet, etwa 5,8 % im Jahr.
Möblierte Südwohnung im Zentrum von Sarajevo
155.000 $
Eine 58-m²-Zweizimmerwohnung im zweiten Stock eines Gebäudes aus der Zeit vor 1950 in der Straße Avde Jabučice in der Gemeinde Centar. Fenster nach Süden, Gasheizung und Klimaanlage; die Wohnung wird möbliert verkauft, das Eigentum ist eingetragen. Sarajevo ist der teuerste Markt des Landes: Ein Quadratmeter einer neuen Wohnung kostet in der Stadt etwa 2.480 $. Wohnungen mit 45–70 m² in Centar werden für 560 $ (960 Mark) im Monat vermietet, etwa 4,3 % im Jahr.
Möblierte Wohnung 30 Meter vom Meer in Neum
184.000 $
Eine 46-m²-Wohnung im zweiten Stock, 30 m vom Meer und vom Strand. Sie wird möbliert verkauft und braucht keine Renovierung. Neum ist der einzige Zugang von Bosnien und Herzegowina zur Adria, ein Ferienort an der Küste zwischen Split und Dubrovnik. Eine Wohnung am Strand kauft man zum Leben am Meer und für den Familienurlaub.
170-m²-Villa mit Pool und Garage bei Sarajevo
287.000 $
Eine zweigeschossige Villa auf einem 750-m²-Grundstück in Kijevo, in der Gemeinde Trnovo im Kanton Sarajevo: fünf Zimmer, Pool, Garage und Videoüberwachung. Nach 2020 gebaut, renoviert und möbliert verkauft, mit eingetragenem Eigentum. Trnovo ist eine Berggemeinde südlich von Sarajevo, mit Wäldern und Ruhe nahe der Hauptstadt.
250-m²-Haus mit Pool auf einem 1.640-m²-Grundstück in Butmir
414.000 $
Ein 250-m²-Haus mit vier Zimmern auf einem 1.640-m²-Grundstück in Butmir, in der Gemeinde Ilidža, wo der Flughafen Sarajevo liegt. Pool und Gasheizung; das Haus wird möbliert verkauft, das Eigentum ist eingetragen. In derselben Gemeinde liegen das Thermalbad Ilidža und der Park an der Quelle Vrelo Bosne.
Was Immobilien in Bosnien und Herzegowina 2026 kosten
Im zweiten Quartal 2026 stieg der Quadratmeterpreis einer neuen Wohnung in der Föderation Bosnien und Herzegowina im Jahresvergleich um 11,5 % auf durchschnittlich etwa 1.990 $, in der Republika Srpska um 0,8 % auf etwa 1.840 $. Am teuersten ist Sarajevo mit etwa 2.480 $ pro m², in der Föderation außerhalb Sarajevos kostet ein Quadratmeter etwa 1.800 $. Die Bestandswohnungen in den Karten sind günstiger als Neubauten: Die Wohnung in Lukavica kostet etwa 1.150 $ pro m².
| Wo | Neue Wohnung pro m² | Wohnung mit 60 m² |
|---|---|---|
| Sarajevo | etwa 2.480 $ (4.305 Mark) | etwa 149.000 $ |
| Banja Luka | etwa 2.390 $ (4.154 Mark) | etwa 144.000 $ |
| Föderation Bosnien und Herzegowina | etwa 1.990 $ (3.466 Mark) | etwa 120.000 $ |
| Republika Srpska | etwa 1.840 $ (3.193 Mark) | etwa 110.000 $ |
| Föderation außerhalb Sarajevos | etwa 1.800 $ (3.128 Mark) | etwa 108.000 $ |
Daten für das zweite Quartal 2026: Durchschnittspreise verkaufter neuer Wohnungen, Föderales Statistikamt und Statistisches Republikamt der Republika Srpska; Dollar aufgerundet.
Welche Rendite die Vermietung bringt
Die Wohnungen in den Karten bringen bei Vermietung 4,3–6,3 % im Jahr vor Steuern: am meisten die Wohnung in Banja Luka und die möblierte Wohnung in Mostar, am wenigsten die Wohnung im Zentrum von Sarajevo. Die Wohnungen auf der Jahorina und in Neum kauft man für den Urlaub in den Bergen und am Meer, die Villa in Kijevo und das Haus in Butmir zum Wohnen mit der Familie.
| Steuer | Satz |
|---|---|
| Einkünfte aus der Vermietung einer Wohnung | 10 % nach einem Kostenabzug von 30 % in der Föderation, 13 % in der Republika Srpska |
| Grundsteuer | bis 0,20 % des Schätzwerts im Jahr in der Republika Srpska, den Satz legt die Gemeinde fest |
| Kauf eines Neubaus | 17 % Mehrwertsteuer sind im Preis des Bauträgers bereits enthalten |
Daten für 2026: Steuern – Gesetze der Föderation Bosnien und Herzegowina und der Republika Srpska; Länder im Vergleich – in der Tabelle der Mietrenditen.
Sätze und Rechenbeispiele finden Sie auf der Seite Steuern in Bosnien und Herzegowina.
Welche Kosten zum Kaufpreis hinzukommen
| Zahlung | Betrag |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer im Kanton Sarajevo | 5 % des Schätzwerts, zahlt der Käufer innerhalb von 15 Tagen nach dem Abschluss |
| Grunderwerbsteuer in anderen Kantonen der Föderation | nach dem Gesetz des Kantons, bis 5 % des Schätzwerts |
| Grunderwerbsteuer in der Republika Srpska und in Brčko | keine |
| Neubau vom Bauträger | 17 % Mehrwertsteuer bereits im Preis, keine Grunderwerbsteuer |
| Notar | bis 1.200 $ |
| Eintragung des Eigentums | 50 $ in der Föderation, 30 $ plus 0,2 % des Werts in der Republika Srpska |
| Anwalt | 0,1–0,5 % des Preises |
| Makler | 2–3 % des Preises, zahlt der Verkäufer |
Daten für 2026. Die Wohnung im Zentrum von Sarajevo für 155.000 $: eine Grunderwerbsteuer von 7.750 $ (13.500 Mark), wenn die Gemeindekommission sie zum Vertragspreis bewertet. Die Wohnung in Banja Luka für 82.000 $: keine Grunderwerbsteuer, die Eintragung des Eigentums kostet etwa 200 $. Ein Berater berechnet die Gesamtsumme für ein bestimmtes Objekt.
Bringt der Kauf eine Aufenthaltserlaubnis
Eigentum an einer Immobilie ist ein Ausnahmegrund für einen befristeten Aufenthalt: Nach Artikel 61 des Ausländergesetzes muss der Kauf mit einer echten Bindung an Bosnien und Herzegowina einhergehen. Der Dienst für Ausländerangelegenheiten erkennt als solche Bindung Herkunft, nahe Verwandte im Land, Kinder in der Schule, eine örtliche Rente oder Investitionen an. Die Erlaubnis wird für bis zu 1 Jahr erteilt und zu denselben Bedingungen verlängert, die Gebühr beträgt 90 $ (150 Mark), und sie berechtigt nicht zur Arbeit. Einzelheiten finden Sie auf den Seiten Immobilien in Bosnien und Herzegowina und Staatsbürgerschaft von Bosnien und Herzegowina. Ein Berater schickt Wohnungen für einen Umzug in den Chat.
Ausländer kaufen Wohnungen nach dem Gegenseitigkeitsprinzip. Deutschland, das Vereinigte Königreich, Kroatien, Italien, Slowenien, Serbien, Montenegro, Österreich, die Türkei, die USA, Georgien und Moldau haben Gegenseitigkeit mit Bosnien und Herzegowina. Bürger der VAE, Katars, Kuwaits, Omans, Chinas, der Schweiz und Israels kaufen über eine lokale Gesellschaft. Für ein Land, das auf der Liste des Justizministeriums der Föderation fehlt, ist vor dem Abschluss eine schriftliche Antwort des Ministeriums nötig, als Ausweichlösung bleibt eine lokale Gesellschaft. Landwirtschaftliche Flächen und Wälder werden nicht an Ausländer verkauft. Ein Berater prüft die Gegenseitigkeit für Ihre Staatsbürgerschaft.
Wie wir ein Objekt finden
- Budget und Ziel: Kapitalanlage, eine Wohnung zum Leben, eine Wohnung in einem Ferienort oder ein Haus für die Familie. Der Berater klärt Stadt, Landesteil und Zahlungsweg.
- Eine Auswahl echter Objekte: Wohnungen, Häuser und Villen mit dem Preis des Verkäufers, Fläche, Baujahr, Eintragung des Eigentums und Renditeberechnung.
- Prüfungen: Gegenseitigkeit für die Staatsbürgerschaft des Käufers, Grundbuch- und Katasterauszüge, Nutzungsgenehmigung und Bewertung für die Grunderwerbsteuer.
- Abschluss aus der Ferne: Vollmacht mit Apostille, Vertrag beim Notar, Zahlung, Grunderwerbsteuer und Eintragung des Eigentums auf den Käufer.
Der Berater schickt die Auswahl in den Chat, mit den Preisen der Verkäufer zum Datum der Auswahl.
Angebote in anderen Ländern
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Häufige Fragen
Was kosten Immobilien in Bosnien und Herzegowina 2026?
Kann ein Ausländer in Bosnien und Herzegowina eine Immobilie kaufen?
Bringt ein Immobilienkauf in Bosnien und Herzegowina eine Aufenthaltserlaubnis?
Welche Mietrendite bringen Immobilien in Bosnien und Herzegowina?
Welche Steuern fallen beim Immobilienkauf in Bosnien und Herzegowina an?
Wo kauft man Anlageimmobilien in Bosnien und Herzegowina?
Kann man eine Immobilie in Bosnien und Herzegowina aus der Ferne kaufen?
Wie unterscheidet sich ein Kauf in der Föderation von einem Kauf in der Republika Srpska?
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