Immobilien im Ausland · 2026-10-18
Immobilien in Serbien als Kapitalanlage: was kaufen und was es kostet
Wohnungen zum Kauf in sechs Vierteln mit Mindestpreisen, Renditen, Kaufnebenkosten und Aufenthalt.
2026 kostet ein Quadratmeter Wohnraum laut der Republikanischen Vermessungsbehörde im Schnitt etwa 3.700 $ (3.300 Euro) in Belgrad, etwa 2.800 $ in Novi Sad und etwa 2.100 $ in Nis. Eine Wohnung in Nis gibt es ab 76.000 $, und die eigene Wohnung, in der Sie leben, bringt eine Aufenthaltserlaubnis ohne Mindestbetrag.
Unten finden Sie sechs Wohnungen, die jetzt zum Verkauf stehen, von 81.000 $ in Nis bis 307.000 $ an der Save-Promenade in Belgrad, Quadratmeterpreise nach Vierteln und Städten, Mietrenditen, Kosten zusätzlich zum Preis und wie der Kauf mit dem Aufenthalt zusammenhängt. Ein Berater bestätigt, was heute zum Verkauf steht, und nennt den genauen Preis.
Der Markt in Kürze
Preise und Regeln Stand 2026.
Welche Objekte Investoren in Serbien kaufen
Sechs Wohnungen, die jetzt in Belgrad, Novi Sad und Nis zum Verkauf stehen, von 81.000 $ bis 307.000 $. Preis, Fläche, Etage und Fertigstellungstermin stammen vom Verkäufer; ein Berater schickt die Unterlagen, den Grundriss und ähnliche Angebote in den Chat.
Renovierte Dreizimmerwohnung am Park des heiligen Sava
81.000 $
Eine 50-m²-Wohnung in einem zentralen Viertel von Nis: ein Wohnzimmer mit Küche, zwei Schlafzimmer und ein Abstellraum. Renoviert – Laminatböden, Kunststofffenster, Klimaanlage – und auf Wunsch möbliert, bereit zur Vermietung. Der Park des heiligen Sava, ein Einkaufszentrum, ein Markt und eine Schule sind in der Nähe. Eingetragenes Eigentum, Hypothek möglich. Solche Wohnungen in Nis werden für etwa 440 $ (390 €) im Monat vermietet, etwa 6,5 % im Jahr.
Geräumige Dachgeschosswohnung mit 64 m²
112.000 $
Eine 64-m²-Dachgeschosswohnung im Wohnviertel Telep in Novi Sad: ein großes Schlafzimmer, ein Wohnzimmer, eine separate Küche und ein Bad. Dazu kann eine große Hofgarage mit Strom und Wasser kommen – für ein Auto, als Lager oder Werkstatt. Eingetragenes Eigentum, Hypothek möglich. Das Eigentum an der Wohnung ist eine Grundlage für eine serbische Aufenthaltserlaubnis, und solche Wohnungen werden für etwa 520 $ (460 €) im Monat vermietet.
Wohnung mit Terrasse im Neubau, Fertigstellung 2027
118.000 $
Ein Neubau in einem ruhigen Teil von Ledine am linken Ufer der Save, Fertigstellung im April 2027. Die 56-m²-Wohnung hat zweieinhalb Zimmer, eine Terrasse, Fußbodenheizung, Fliesen erster Wahl und eine Inverter-Klimaanlage; das Haus hat Videoüberwachung. Keine Mehrwertsteuer zusätzlich zum Preis, Barzahler zahlen nach Bauabschnitten. Ein Quadratmeter kostet hier etwa 2.110 $ (1.875 €), fast die Hälfte des Medians von Novi Beograd.
Maisonettewohnung mit zwei Schlafzimmern und Terrasse
210.000 $
Eine 56-m²-Maisonettewohnung in einer ruhigen Straße in Vracar, einem der gefragtesten Viertel im Zentrum von Belgrad. Unten: Wohnzimmer, Küche mit Essbereich, Bad und Terrasse; oben: zwei separate Schlafzimmer. Sie wird komplett möbliert verkauft und ist bezugsfertig. Eine Schule, zwei Kindergärten, Geschäfte und Verkehrsanbindung sind in der Nähe. Barzahlung oder Hypothek. Solche Wohnungen in Vracar werden für etwa 1.120 $ (1.000 €) im Monat vermietet, etwa 6,5 % im Jahr.
Dreizimmerwohnung in einem Neubau mit nur 8 Wohnungen
226.000 $
Ein kleiner Neubau mit acht Wohnungen in Gornji Grad, dem alten Teil von Zemun auf dem Hügel über der Donau. Die 67-m²-Wohnung in der 2. Etage hat drei Zimmer, eine Terrasse, Fußbodenheizung, Parkett oder Fliesen nach Wahl und zwei Klimaanlagen; das Haus hat einen Aufzug. Der Stellplatz vor dem Haus wird separat verkauft, Hypothek möglich. Eine Familienwohnung in einem ruhigen Viertel, und ihr Eigentum ist eine Grundlage für eine serbische Aufenthaltserlaubnis.
Wohnung mit Blick auf die Save in erster Reihe an der Promenade
307.000 $
Ein Neubau in erster Reihe an der Save, mit freiem Blick auf den Fluss und direktem Zugang zur Promenade. Die 61-m²-Wohnung hat ein Wohnzimmer mit Küche und Essbereich, ein Schlafzimmer, einen Hauswirtschaftsraum und eine Terrasse. Lobby mit Rezeption, Sicherheitsdienst rund um die Uhr und ein Fitnessstudio. Fertigstellung Ende 2029, sieben Raten nach Bauabschnitten, keine Käuferprovision. Garagenstellplätze ab 41.000 $ (36.000 €). Solche Wohnungen am Fluss werden für etwa 1.290 $ (1.150 €) im Monat vermietet.
Der Preis ist der Preis des Verkäufers, Stand 2026, in Dollar auf Tausend aufgerundet, in Euro in Klammern. Jede Wohnung kostet höchstens den niedrigsten Preis vergleichbarer Wohnungen im Viertel plus 10 %. Die Monatsmiete ist die Marktschätzung für die Wohnung. Wir prüfen die Karten monatlich und ersetzen eine verkaufte Wohnung durch eine gleichen Typs und Preises.
Was ein Quadratmeter in Belgrad und anderen Städten Serbiens 2026 kostet
Belgrad ist deutlich teurer als der Rest des Landes: Ein Quadratmeter kostet in seinen 10 städtischen Gemeinden etwa 3.700 $, in Nis und Kragujevac die Hälfte. Innerhalb Belgrads kostet ein Quadratmeter in Savski Venac fast anderthalbmal so viel wie in Zemun.
| Ort | Quadratmeterpreis, Median | Wohnung mit 50 m² |
|---|---|---|
| Belgrad, Savski Venac, Neubau | etwa 5.500 $ (4.900 Euro) | etwa 280.000 $ |
| Belgrad, Savski Venac | etwa 4.700 $ (4.200 Euro) | etwa 240.000 $ |
| Belgrad, Stari Grad | etwa 4.600 $ (4.100 Euro) | etwa 230.000 $ |
| Belgrad, Vracar | etwa 4.000 $ (3.600 Euro) | etwa 200.000 $ |
| Belgrad, Novi Beograd | etwa 4.000 $ (3.500 Euro) | etwa 200.000 $ |
| Belgrad, 10 städtische Gemeinden | etwa 3.700 $ (3.300 Euro) | etwa 190.000 $ |
| Belgrad, Zvezdara | etwa 3.600 $ (3.200 Euro) | etwa 180.000 $ |
| Belgrad, Vozdovac | etwa 3.300 $ (3.000 Euro) | etwa 170.000 $ |
| Belgrad, Cukarica | etwa 3.300 $ (2.900 Euro) | etwa 170.000 $ |
| Belgrad, Zemun | etwa 3.200 $ (2.900 Euro) | etwa 160.000 $ |
| Novi Sad | etwa 2.800 $ (2.500 Euro) | etwa 140.000 $ |
| Nis | etwa 2.100 $ (1.800 Euro) | etwa 110.000 $ |
| Kragujevac | etwa 1.800 $ (1.600 Euro) | etwa 89.000 $ |
| Subotica | etwa 1.600 $ (1.500 Euro) | etwa 80.000 $ |
Daten für 2026: Medianpreise aus Verträgen laut Bericht der Republikanischen Vermessungsbehörde für das zweite Quartal 2026 (veröffentlicht im August); Dollar zu den Kursen von 2026.
Welche Rendite die Vermietung bringt
Die Bruttorendite aus Langzeitmiete in Belgrad liegt bei etwa 6,4 % im Jahr vor Steuern. Die Steuern auf Miete und Besitz sind in Serbien moderat, die Einnahmen kommen aus renovierten, möblierten Wohnungen, die an geprüfte Mieter vermietet werden.
| Steuer | Satz |
|---|---|
| Steuer auf Mieteinnahmen | 20 % nach einem Pauschalabzug von 25 %, effektiv 15 % der Miete |
| Grundsteuer | bis 0,4 % im Jahr des Gemeindewerts, für Immobilien bis 96.000 $ (85.000 €) |
| Steuer beim Verkauf | 15 % des Veräußerungsgewinns |
Daten für 2026: Die Rendite ist der Durchschnitt für Belgrad; Länder im Vergleich in der Tabelle der Mietrenditen.
Die Grundsteuer wird auf den Gemeindewert berechnet, nicht auf den Kaufpreis. Sätze und Beispiele finden Sie auf der Seite Steuern in Serbien.
Welche Kosten zum Kaufpreis hinzukommen
| Zahlung | Betrag |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer (Weiterverkauf) | 2,5 % des Preises; laut Gesetz zahlt der Verkäufer, in der Praxis der Käufer |
| Mehrwertsteuer im Neubau | 10 %, bereits im Preis |
| Notar | nach dem Tarif der Notarkammer, abhängig vom Preis |
| Grundsteuer | bis 0,4 % im Jahr des Gemeindewerts |
| Steuer beim Verkauf | 15 % des Veräußerungsgewinns |
Daten für 2026. Makler- und Übersetzungskosten hängen vom Abschluss ab; ein Berater rechnet die Gesamtsumme für eine konkrete Wohnung aus.
Bringt der Kauf eine Aufenthaltserlaubnis
Ja, ohne Mindestbetrag. Das Ausländergesetz nennt Wohneigentum als Grundlage für einen befristeten Aufenthalt: Ein Haus oder eine Wohnung in Serbien, die dem Ausländer gehört und in der er lebt, reicht aus. Die Erlaubnis wird für bis zu 3 Jahre erteilt und für die gleiche Frist verlängert, solange die Grundlage besteht.
Eine an Mieter vermietete Wohnung reicht für diese Erlaubnis nicht, ebenso wenig ein Grundstück ohne Haus. Ausländer kaufen auf Grundlage der Gegenseitigkeit mit ihrem Land, landwirtschaftliche Flächen können sie nicht kaufen. Weitere Grundlagen finden Sie auf der Seite Aufenthaltserlaubnis in Serbien: alle Wege.
Wie wir ein Objekt finden
- Budget und Ziel: Kapitalanlage, eine Wohnung für Umzug und Aufenthalt oder beides. Der Berater klärt Stadt, Viertel und Zahlungsweg.
- Eine Auswahl echter Objekte: Wohnungen mit dem Preis des Verkäufers, Wohnfläche, Grundriss und Renditeberechnung.
- Prüfungen: Eigentum und Schulden im Kataster, Nutzungsgenehmigung des Gebäudes, Rechtmäßigkeit von Grundrissänderungen.
- Abschluss aus der Ferne per Vollmacht: Steuernummer, Konto bei einer Bank in Serbien, Vertrag beim Notar und Eintragung im Kataster.
Der Berater schickt die Auswahl in den Chat, mit den Preisen der Verkäufer zum Datum der Auswahl.
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Häufige Fragen
Was kostet eine Wohnung in Serbien?
Kann man als Ausländer in Serbien Immobilien kaufen?
Welche Mietrendite bringt eine Wohnung in Serbien?
Bringt der Kauf einer Wohnung eine Aufenthaltserlaubnis in Serbien?
Welche Kosten fallen beim Kauf einer Wohnung in Serbien an?
Wie hoch ist die Grundsteuer in Serbien?
Wo kauft man in Serbien am günstigsten eine Wohnung?
Kann man eine Wohnung in Serbien aus der Ferne kaufen?
Sie möchten das nicht allein klären?
Wir begleiten den gesamten Prozess von Anfang bis Ende: wir wählen Objekte passend zu Ihrem Ziel aus, prüfen sie rechtlich und begleiten den Kauf bis zur Eintragung. Stellen Sie Ihre Frage im Chat – die kostenlose Beratung beginnt gleich hier. Die rechtliche Vertretung vor Behörden und Gerichten übernehmen Murblz-Spezialisten gemeinsam mit lokal zugelassenen Partnern.
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