Eine Wohnung in Serbien kaufen 2026

Eine eigene Wohnung ist in Serbien für sich allein ein Grund für einen Aufenthalt, und das Gesetz legt keinen Mindestpreis fest. Preise in Belgrad und Novi Sad, die Steuer von 2,5 %, der Ablauf des Kaufs und wo Käufer Geld verlieren.

Ausführlich

Serbien ist eines der wenigen europäischen Länder, in denen eine eigene Wohnung für sich allein einen Aufenthaltstitel gibt, und das Gesetz verlangt keinen Mindestpreis. Die Nachfrage ist in drei Jahren spürbar gewachsen: Der durchschnittliche Quadratmeter in Belgrad stieg von 2.475 € im Frühjahr 2023 auf 3.271 € im Frühjahr 2026. Eine ausführliche Betrachtung des Marktes, der Prüfung von Immobilien und der Begleitung des Kaufs steht auf der Seite Immobilien in Serbien; hier kurze Antworten auf die wichtigsten Fragen.

Was eine Wohnung in Serbien 2026 kostet

Nach Angaben der Geodätischen Behörde der Republik Serbien kostete der durchschnittliche Quadratmeter in Belgrad im zweiten Quartal 2026 etwa 3.270 €, etwa 3.700 $. In Novi Sad waren es etwa 2.360 €, etwa 2.700 $. In kleinen Städten der Vojvodina und des Südens gibt es Wohnungen unter 1.000 € pro Quadratmeter.

Innerhalb Belgrads ist die Spanne riesig: In Savski Venac mit dem neuen Viertel am Wasser wird ein Quadratmeter für bis zu 9.300 € verkauft, in Wohnvierteln ist er zwei- bis dreimal günstiger. Neubauten kosten meist mehr als Bestandswohnungen, doch die Steuer ist bereits in ihrem Preis.

Kann ein Ausländer in Serbien eine Wohnung kaufen

Ja. Ausländer kaufen Wohnraum in Serbien auf Grundlage der Gegenseitigkeit. Einschränkungen betreffen vor allem landwirtschaftliche Flächen. Der Käufer braucht einen Pass, eine serbische Steuernummer und ein Konto bei einer serbischen Bank: Immobilien werden nicht bar bezahlt, das Geld läuft über eine Bank.

Deutsche reisen für bis zu 90 Tage innerhalb von 180 Tagen ohne Visum nach Serbien ein. Das reicht, um eine Wohnung auszuwählen und den Vertrag zu unterzeichnen und dann einen Aufenthalt auf Grundlage des Eigentums zu beantragen.

Wie man eine Wohnung in Serbien kauft: Schritt für Schritt

1. Auswahl und Prüfung der Immobilie. Der Kataster zeigt Eigentümer, Belastungen und die Baugenehmigung.
2. Eine Steuernummer und ein Konto bei einer serbischen Bank für die Zahlung.
3. Vertrag vor einem Notar. Der Notar beglaubigt den Kaufvertrag, und die Zahlung läuft über die Bank.
4. Eintragung des Eigentums. Der Notar schickt den Vertrag an den Kataster, und Sie werden als Eigentümer eingetragen.
5. Steuererklärung für die Übertragungssteuer.
6. Aufenthaltstitel auf Grundlage des Eigentums, wenn er Teil des Plans ist.

Was die Abwicklung kostet: Steuern und Gebühren

• Übertragungssteuer – 2,5 % des Preises im Bestand. Laut Gesetz zahlt sie der Verkäufer, in der Praxis meist der Käufer, daher legt der Vertrag fest, wer zahlt.
• Neubau vom Bauträger – 10 % Mehrwertsteuer sind bereits im Preis, und eine Übertragungssteuer fällt nicht an.
• Notar und Kataster – nach festen Tarifen, meist ein kleiner Anteil des Preises.
• Jährliche Grundsteuer – ab 0,4 % des Schätzwerts, berechnet von der Gemeinde.
• Steuer beim Verkauf – 15 % des Veräußerungsgewinns.

Aufenthalt in Serbien durch den Kauf einer Wohnung

Das Ausländergesetz nennt das Eigentum an Wohnraum als Grund für einen befristeten Aufenthalt. Es zählt eine Wohnung oder ein Haus, in dem der Eigentümer lebt. Die Erlaubnis wird für bis zu 3 Jahre erteilt und verlängert, solange der Grund besteht, und nach 3 Jahren ununterbrochenem Aufenthalt kann man den Daueraufenthalt beantragen.

Sie brauchen einen Katasterauszug oder einen beglaubigten Vertrag, eine Versicherung, Mittel für den Lebensunterhalt und die Anmeldung des Aufenthalts innerhalb von 24 Stunden nach dem Einzug. Mehr auf der Seite Aufenthalt in Serbien und für Rentner in unserem Ratgeber Ruhestand in Serbien.

Risiken beim Wohnungskauf in Serbien

• Die Immobilie steht nicht im Kataster oder ist nicht auf den Verkäufer eingetragen: Eine solche Wohnung lässt sich nicht auf Sie eintragen, und ein Aufenthalt wird darauf nicht erteilt.
• Ein illegaler Anbau oder nicht genehmigte Umbauten: Ein Teil der Fläche existiert rechtlich nicht.
• Belastungen – eine Hypothek oder Pfändung, die der Verkäufer vor dem Kauf nicht aufgehoben hat.
• Zahlung außerhalb einer Bank: Ohne Spur bei einer Bank lässt sich nicht nachweisen, dass das Geld gezahlt wurde.

Die serbische Bürokratie ist nicht feindselig, nur aufmerksam bei Papieren: Ein Katasterauszug zählt hier mehr als eine schöne Aussicht aus dem Fenster.

Wie wir helfen

Das Gesetz hindert Sie nicht, selbst einzureichen. Fehler bei der Immobilie und beim Kauf kosten aber mehr als die Steuern. Wir finden eine Wohnung für Ihren Zweck, prüfen sie im Kataster, begleiten den Kauf beim Notar und richten den Aufenthalt auf Grundlage des Eigentums ein.

Steuern für Eigentümer im Detail stehen auf der Seite Steuern in Serbien, alle Programme in der Übersicht Serbien.

Häufige Fragen