Kann ein Ausländer 2026 in der Schweiz eine Wohnung kaufen

Ohne Aufenthaltsbewilligung kann ein Ausländer nur eine Ferienwohnung in einem Ferienort kaufen, innerhalb des Kontingents des Kantons. Preise, die Regeln der Lex Koller, Steuern und was sich 2026–2029 ändert.

Ausführlich

Die Schweiz ist einer der teuersten und am stärksten regulierten Wohnungsmärkte Europas. Käufe durch Ausländer begrenzt das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, meist Lex Koller genannt. Ohne Aufenthaltsbewilligung kann ein Ausländer nur eine Ferienwohnung in einem vom Kanton zugelassenen Ferienort und innerhalb seines Kontingents kaufen. Eine ausführliche Betrachtung der Regeln und der Begleitung des Kaufs steht auf der Seite Immobilien in der Schweiz; hier kurze Antworten auf die wichtigsten Fragen.

Was eine Wohnung in der Schweiz 2026 kostet

Im Juni 2026 lag der durchschnittliche Angebotspreis für Wohnungen landesweit bei etwa 9.530 Franken pro Quadratmeter, etwa 12.000 $, 4,5 % mehr als im Vorjahr. Die Spanne zwischen den Kantonen ist riesig.

Eine Wohnung mit 80 Quadratmetern im Zentrum von Zürich kostet über zwei Millionen Dollar, in einem Bergkanton ein Mehrfaches weniger. Schweizer Uhren sind präzise, Schweizer Preise weniger vorhersehbar.

Kann ein Ausländer in der Schweiz eine Wohnung kaufen

• Mit Aufenthaltsbewilligung – ja, eine Hauptwohnung, wo man tatsächlich lebt, ohne Bewilligung. Der Kanton achtet auf den tatsächlichen Wohnsitz: Familie, Arbeit, Schule der Kinder.
• Mit Niederlassungsbewilligung und für Bürger der Europäischen Union, die in der Schweiz leben, setzt die Lex Koller keine Grenzen.
• Ohne Aufenthaltsbewilligung – nur eine Ferienwohnung mit kantonaler Bewilligung, in vom Kanton bestimmten Ferienorten und innerhalb des jährlichen Kontingents. 17 Kantone erlauben solche Käufe, mit einer Wohnfläche bis 200 Quadratmeter und einer solchen Wohnung pro Familie.
• Gewerberäume – Büros, Produktion, Hotels – werden ohne Bewilligung gekauft.

In Gemeinden mit mehr als 20 % Zweitwohnungen werden nach einem eigenen Gesetz kaum neue Ferienwohnungen gebaut. Personen auf Sanktionslisten können keine Geschäfte abschließen.

Wie der Kauf abläuft: Schritt für Schritt

1. Prüfung des Rechts auf den Kauf: ob Sie eine kantonale Bewilligung brauchen und wo Sie realistisch eine bekommen.
2. Wahl der Immobilie und Prüfung des Grundbuchs.
3. Ein Antrag beim Kanton, wenn der Kauf eine Bewilligung braucht.
4. Vertrag vor einem Notar und Eintragung im Grundbuch.
5. Bei Bedarf eine Hypothek: Banken verlangen mindestens 20 % Eigenkapital, davon mindestens 10 % nicht aus Vorsorgegeldern.

Was die Abwicklung kostet: Steuern und Gebühren

• Die Handänderungssteuer legt der Kanton fest: keine in Zürich, etwa 3 % in Genf, bis 3,3 % in der Waadt einschließlich der Gemeindesteuer.
• Notar und Grundbuch – meist ein Bruchteil eines Prozents des Preises.
• Jedes Jahr – kantonale und kommunale Vermögensteuer, Steuer auf Mieteinnahmen und in manchen Kantonen eine Liegenschaftssteuer.
• Beim Verkauf – eine kantonale Grundstückgewinnsteuer, deren Satz mit der Besitzdauer sinkt.

Was sich 2026–2029 ändert

Am 15. April 2026 eröffnete der Bundesrat eine Vernehmlassung zur Verschärfung der Lex Koller, die bis zum 15. Juli 2026 lief. Die Vorschläge würden auch für Bürger von außerhalb der Europäischen Union mit Aufenthaltsbewilligung eine Bewilligung für die Hauptwohnung verlangen, mit Zwangsverkauf innerhalb von zwei Jahren nach dem Wegzug, die Kontingente für Ferienwohnungen kürzen und den Kauf von Gewerberäumen zur Vermietung schließen.

In einer Volksabstimmung am 28. September 2025 haben die Stimmberechtigten die Steuer auf den Eigenmietwert der eigenen Wohnung abgeschafft: Ab dem 1. Januar 2029 entfällt sie, zusammen mit den Abzügen für Unterhalt, und die Kantone können eine Steuer auf Zweitwohnungen einführen.

Gibt der Kauf einen Aufenthalt

Nein. Der Weg zu einem Schweizer Aufenthalt führt über Arbeit, Geschäft oder Pauschalbesteuerung, nicht über eine Wohnung. Mehr auf den Seiten Schweizer Aufenthalt über Pauschalbesteuerung und Schweiz: alle Programme.

Wie wir helfen

Das Gesetz hindert Sie nicht, selbst einzureichen. Fehler kosten aber mehr als die Steuern: eine Ferienwohnung außerhalb eines zugelassenen Ferienorts oder über dem Kontingent, ein Kauf über eine Firma, um das Gesetz zu umgehen, nach dem der Kanton einen Verkauf verlangt. Wir prüfen, ob eine Bewilligung nötig ist und wo man sie bekommt, finden die Immobilie, bereiten den Antrag beim Kanton vor und begleiten den Kauf beim Notar.

Häufige Fragen