Eine Wohnung in den Vereinigten Staaten als Ausländer kaufen 2026

Ein Ausländer kann in den Vereinigten Staaten fast ohne Einschränkungen eine Wohnung kaufen, doch sie gibt weder ein Visum noch eine Daueraufenthaltskarte. Wie der Kauf abläuft, welche Steuern ein Eigentümer zahlt und warum die Eigentümerstruktur vor dem Vertrag entschieden wird.

Ausführlich

Die Vereinigten Staaten sind der größte Wohnungsmarkt der Welt, und ein Ausländer kann hier fast genauso eine Wohnung kaufen wie ein Amerikaner. Nach Angaben des Statistikamts und des Ministeriums für Wohnungsbau und Stadtentwicklung lag der mittlere Preis eines neuen Hauses im August 2026 bei 393.700 $. Doch der Kauf gibt weder ein Visum noch eine Daueraufenthaltskarte, und die Steuern für einen ausländischen Eigentümer sind strenger als für einen einheimischen. Eine ausführliche Betrachtung des Marktes und der Begleitung des Kaufs steht auf der Seite Immobilien in den Vereinigten Staaten; hier kurze Antworten auf die wichtigsten Fragen.

Kann ein Ausländer in den Vereinigten Staaten eine Wohnung kaufen

Ja. Ein Verbot auf Bundesebene für den Kauf von Wohnraum durch Ausländer gibt es nicht. Die Bundesstaaten legen eigene Regeln fest: In Florida etwa beschränkt ein seit Juli 2023 geltendes Gesetz den Kauf von landwirtschaftlichen Flächen und Immobilien in der Nähe militärischer Anlagen und kritischer Infrastruktur durch Bürger bestimmter Länder, darunter Russland. Daher wird die Adresse vor der Wahl einer Wohnung an den Regeln des Bundesstaats geprüft.

Der Weg des Geldes ist gesondert wichtig: Die Bank und der unabhängige Abwicklungsagent prüfen die Herkunft der Mittel. Einkommensnachweise sammelt man am besten, bevor man sich in eine konkrete Wohnung verliebt.

Gibt der Kauf einer Wohnung ein Visum oder eine Daueraufenthaltskarte

Nein. Wohnraum in den Vereinigten Staaten ist ein Vermögenswert, kein Grund für die Einwanderung. Eine Daueraufenthaltskarte durch Investition gibt es nur für eine Investition in ein Geschäft, das Arbeitsplätze schafft, ab 800.000 $, und ein passiver Wohnungskauf zählt nicht. Mehr auf der Seite Daueraufenthaltskarte der Vereinigten Staaten durch Investition.

Wie man in den Vereinigten Staaten eine Wohnung kauft: Schritt für Schritt

1. Eigentümerstruktur. Entscheiden Sie vor dem Kauf, wer kauft: Sie persönlich, eine Firma oder ein Trust. Eine Änderung nach dem Kauf ist teuer.
2. Angebot und Vertrag mit Bedingungen zu Besichtigung und Finanzierung.
3. Anzahlung bei einem unabhängigen Agenten, der die Abwicklung übernimmt.
4. Prüfung des Eigentums und eine Versicherung des Eigentumsrechts.
5. Besichtigung, Bewertung und bei Bedarf eine Hypothek.
6. Abschluss und Eintragung des Eigentums beim Bezirk.

Vom Vertrag bis zum Abschluss vergehen meist 30–60 Tage, mit Hypothek eher am oberen Ende. Ein amerikanischer Kauf gleicht einem gut eingeübten Theaterstück: Jeder hat seine Rolle, und der Vorhang hebt sich erst, wenn das letzte Dokument da ist.

Welche Steuern ein ausländischer Wohnungseigentümer in den Vereinigten Staaten zahlt

Kein Einbehalt beim Verkauf erfolgt, wenn der Preis höchstens 300.000 $ beträgt und der Käufer in der Wohnung leben will. Um Erklärungen einzureichen und zu viel Einbehaltenes zurückzufordern, braucht ein Ausländer eine individuelle Steuernummer.

Was der Kauf zusätzlich zum Preis der Wohnung kostet

• Abschlusskosten – Versicherung des Eigentumsrechts, Leistungen des Abwicklungsagenten, Eintragung beim Bezirk.
• Monatliche Gebühren an die Eigentümergemeinschaft in Mehrfamilienhäusern.
• Grundsteuer – jedes Jahr, zu einem von Bezirk und Bundesstaat festgelegten Satz.
• Wohngebäudeversicherung, in Florida und an der Küste wegen der Hurrikane deutlich teurer.

Ein Ausländer ohne amerikanische Kredithistorie bekommt seltener eine Hypothek und meist mit hoher Anzahlung, daher zahlen die meisten ausländischen Käufer die Wohnung voll.

Risiken beim Wohnungskauf in den Vereinigten Staaten

• Erbschaftsteuer. Ohne geplante Struktur geht eine amerikanische Wohnung vollständig in den Nachlass eines Nichtansässigen ein.
• Beschränkungen der Bundesstaaten. Man kann nicht überall kaufen, wo es das Bundesrecht erlaubt.
• Geld ohne Unterlagen. Eine Überweisung, die die Bank nicht prüfen kann, stoppt den Kauf.
• Regeln des Gebäudes. Die Eigentümergemeinschaft kann Kurzzeitvermietung verbieten und die Vermietung begrenzen.

Wie wir helfen

Das Gesetz hindert Sie nicht, selbst einzureichen. Fehler bei der Struktur und der Spur des Geldes kosten aber mehr als die Steuern. Wir entscheiden, wer kaufen sollte, finden die Wohnung, prüfen die Beschränkungen des Bundesstaats und begleiten den Kauf bis zur Eintragung des Eigentums.

Steuern im Detail stehen auf der Seite Steuern in den Vereinigten Staaten, alle Programme in der Übersicht Vereinigte Staaten.

Häufige Fragen