2026年外国人在美国买房
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外国人在美国买房几乎没有限制，但买房既不给签证，也不给绿卡。交易如何进行，业主要缴哪些税，以及为什么要在签合同前决定持有结构。
简要
- 外国人可以买：没有联邦层面的禁令，但部分州限制某些国家的公民购房。
- 交易从签合同到登记通常需要30-60天。
- 买房不给签证或绿卡。
- 房产税每年为评估价值的不到1%到2%。
- 主要风险：如果交易前没有规划购房结构，外国业主要面对美国遗产税。
详细
美国是全球最大的住房市场，外国人在这里买房的方式和美国人几乎一样。根据美国人口普查局和住房与城市发展部的数据，2026年8月新房价格中位数为393,700美元。但买房既不给签证，也不给绿卡，外国业主的税务规定也比本地业主更严。市场详情和交易陪同见美国房产页面；这里简要回答主要问题。
外国人可以在美国买房吗
可以。联邦层面没有禁止外国人购房。各州自行制定规则：例如佛罗里达州2023年7月起生效的法律，限制某些国家的公民购买农地以及军事设施和关键基础设施附近的房产。所以在选房之前，要先按州的规定核查地址。
资金路径也同样重要：银行和独立结算代理会核查资金来源，通常会加强审查。最好在看中某套房之前就把收入证明准备好。
在美国买房能拿签证或绿卡吗
不能。美国的房子是资产，不是移民依据。投资绿卡只授予向创造就业的企业投资800,000美元起的人，被动买房不符合条件。详见美国投资绿卡页面。
如何在美国买房：分步说明
- 持有结构。交易前决定由谁购买：您个人、公司还是信托。买房后再更改代价很高。
- 报价和合同，附带验房和贷款条件。
- 定金交给负责结算的独立代理。
- 产权核查和产权保险。
- 验房、估价，需要时办理贷款。
- 交割并在县里登记产权。
从签合同到交割通常需要30-60天，贷款购房更接近上限。美国的交易就像一出排练好的戏：每个人都有自己的角色，最后一份文件到齐之前，幕布不会拉开。
外国业主在美国要缴哪些税
| 情形 | 税 |
|---|---|
| 持有 | 县和州的房产税，每年为评估价值的不到1%到2% |
| 出租 | 租金总额的30%，或经选择后按扣除费用和折旧后的净收入适用累进税率 |
| 出售 | 买方从房价中预扣15%，用于缴纳外国卖方的税 |
| 继承 | 在美国资产超过60,000美元的非居民须提交遗产税申报表 |
如果房价不超过300,000美元且买方打算自住，出售时不预扣。外国人要报税和退回多扣的税款，需要个人纳税识别号。
房价之外买房还要花多少
- 交割费用 - 产权保险、结算代理服务费、县里的登记费。
- 每月费用 - 公寓楼要向业主协会缴费。
- 房产税 - 每年缴纳，税率由县和州规定。
- 房屋保险 - 在佛罗里达和沿海地区因飓风明显更贵。
在美国没有信用记录的外国人较少能拿到贷款，通常首付比例也高，所以大多数外国买家全款买房。
在美国买房的风险
- 遗产税。如果没有规划结构，非居民名下的美国房产会全部计入遗产。
- 州的限制。联邦法律允许的地方，并不都能买。
- 资金没有证明。银行无法核实的汇款会让交易停下来。
- 楼宇规定。业主协会可能禁止短租并限制出租。
我们如何帮忙
结构和资金路径上的错误比税更贵。我们决定由谁来买，找房，核查州的限制，并陪同交易直到产权登记。
常见问题
外国人可以在美国买房吗？
可以，没有联邦层面的禁令。部分州，例如佛罗里达州，限制某些国家的公民购买军事设施和关键基础设施附近的房产。
在美国买房能拿签证或绿卡吗？
不能。投资绿卡只授予向创造就业的企业投资800,000美元起的人。
在美国买房需要多长时间？
从签合同到交割通常需要30-60天，贷款购房更接近上限。
外国人在美国买房要缴哪些税？
每年最高为评估价值2%的房产税、租金收入税，以及出售时预扣房价的15%。
2026年在美国买房，资金来源会被怎样审查？
会加强审查资金来源，并且要遵守部分州的限制。收入证明要提前准备。
在美国买房需要税号吗？
交易本身不一定需要，但外国人要申报租金收入和退回出售时的预扣税款，需要个人纳税识别号。
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