Comprar un apartamento en Estados Unidos siendo extranjero en 2026

Un extranjero puede comprar un apartamento en Estados Unidos casi sin restricciones, pero eso no da ni visa ni tarjeta verde. Cómo funciona la compra, qué impuestos paga el propietario y por qué la estructura de titularidad se decide antes del contrato.

En detalle

Estados Unidos es el mayor mercado de vivienda del mundo, y un extranjero puede comprar aquí un apartamento casi igual que un estadounidense. Según la Oficina del Censo y el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano, el precio mediano de una casa nueva en agosto de 2026 fue de US$ 393.700. Pero la compra no da ni visa ni tarjeta verde, y los impuestos para un propietario extranjero son más estrictos que para uno local. Un análisis detallado del mercado y del acompañamiento de la operación está en la página inmuebles en Estados Unidos; aquí, respuestas breves a las preguntas principales.

Puede un extranjero comprar un apartamento en Estados Unidos

Sí. No hay una prohibición federal a la compra de vivienda por extranjeros. Cada estado fija sus reglas: en Florida, por ejemplo, una ley vigente desde julio de 2023 restringe a ciudadanos de ciertos países, entre ellos Rusia, la compra de tierras agrícolas e inmuebles cerca de instalaciones militares e infraestructura crítica. Por eso la dirección se revisa frente a las reglas del estado antes de elegir el apartamento.

Para los ciudadanos de Rusia importa además el recorrido del dinero: el banco y el agente de cierre independiente revisan el origen de los fondos, normalmente con controles reforzados. Conviene reunir los documentos de ingresos antes de enamorarse de un apartamento concreto.

Comprar un apartamento da visa o tarjeta verde

Una vivienda en Estados Unidos es un activo, no una base migratoria. La tarjeta verde por inversión se concede solo por invertir desde US$ 800.000 en un negocio que crea empleo, y la compra pasiva de un apartamento no califica. Más en la página tarjeta verde de Estados Unidos por inversión.

Cómo comprar un apartamento en Estados Unidos paso a paso

1. Estructura de titularidad. Antes de la operación, decide quién compra: tú personalmente, una empresa o un fideicomiso. Cambiarlo después de la compra sale caro.
2. Oferta y contrato con condiciones de inspección y financiación.
3. Depósito en manos de un agente independiente que gestiona el cierre.
4. Revisión del título y seguro de título.
5. Inspección, tasación e hipoteca si hace falta.
6. Cierre e inscripción del título en el condado.

Del contrato al cierre suelen pasar 30-60 días, más cerca del límite superior con hipoteca. Una compra en Estados Unidos se parece a una obra bien ensayada: cada uno tiene su papel, y el telón no sube hasta que llega el último documento.

Qué impuestos paga un propietario extranjero en Estados Unidos

No hay retención en la venta si el precio no supera US$ 300.000 y el comprador piensa vivir en el apartamento. Para presentar declaraciones y recuperar el exceso retenido, un extranjero necesita un número de identificación fiscal individual.

Qué cuesta la compra además del precio del apartamento

• Gastos de cierre: seguro de título, servicios del agente de cierre, inscripción en el condado.
• Cuotas mensuales a la asociación de propietarios en los edificios de apartamentos.
• Impuesto sobre la propiedad: cada año, al tipo que fijan el condado y el estado.
• Seguro de la vivienda, bastante más caro en Florida y en la costa por los huracanes.

Un extranjero sin historial crediticio en Estados Unidos obtiene una hipoteca con menos frecuencia y normalmente con una entrada alta, así que la mayoría de los compradores extranjeros pagan el apartamento al contado.

Riesgos al comprar un apartamento en Estados Unidos

• Impuesto sobre sucesiones. Sin una estructura planificada, un apartamento en Estados Unidos entra por completo en la herencia de un no residente.
• Restricciones estatales. No se puede comprar en todas partes donde lo permite la ley federal.
• Dinero sin documentos. Una transferencia que el banco no puede verificar detiene la operación.
• Reglas del edificio. La asociación de propietarios puede prohibir el alquiler de corta estancia y limitar el arrendamiento.

Cómo te ayudamos

Los errores en la estructura y en el recorrido del dinero cuestan más que los impuestos. Decidimos quién debe comprar, buscamos el apartamento, revisamos las restricciones del estado y llevamos la operación hasta la inscripción del título.

Los impuestos en detalle están en la página impuestos en Estados Unidos, y todos los programas, en el resumen Estados Unidos.

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