Comprar un apartamento en Suiza en 2026: las reglas para extranjeros
Sin permiso de residencia, un extranjero solo puede comprar un apartamento vacacional en un centro turístico, dentro del cupo del cantón. Precios, las reglas de la Lex Koller, impuestos y qué cambia en 2026-2029.
En resumen
- Precios: el precio medio de oferta es de unos US$ 12.000 por m², unos US$ 27.000-29.000 en operaciones en Zúrich y Ginebra.
- Sin permiso de residencia solo es posible un apartamento vacacional en un centro turístico con autorización cantonal.
- Con permiso de residencia puedes comprar tu vivienda principal donde vives realmente.
- La compra no da residencia.
- El riesgo principal: comprar a través de una sociedad para eludir la ley, lo que hace nula la operación.
En detalle
Suiza es uno de los mercados de vivienda más caros y más regulados de Europa. Las compras de extranjeros las limita la ley federal sobre la adquisición de inmuebles por personas en el extranjero, conocida como Lex Koller. Sin permiso de residencia, un extranjero solo puede comprar un apartamento vacacional en un centro turístico aprobado por el cantón y dentro de su cupo. Un análisis detallado de las reglas y del acompañamiento de la operación está en la página inmuebles en Suiza; aquí van respuestas breves a las preguntas principales.
Cuánto cuesta un apartamento en Suiza en 2026
En junio de 2026 el precio medio de oferta de los apartamentos en todo el país era de unos 9.530 francos por metro cuadrado, unos US$ 12.000, un 4,5% más en el año. La diferencia entre cantones es enorme.
| Dónde | Precio por m² |
|---|---|
| Ciudad de Zúrich, operaciones | unos US$ 29.000 |
| Ginebra, operaciones | unos US$ 27.000 |
| Cantones caros: Zúrich, Zug, Ginebra, Basilea-Ciudad | US$ 15.000-19.000 |
| Media nacional | unos US$ 12.000 |
| Cantones más baratos: Jura, Glaris, Uri | US$ 5.500-7.900 |
Un apartamento de 80 m² en el centro de Zúrich cuesta más de dos millones de dólares, y en un cantón de montaña, varias veces menos. Los relojes suizos son precisos; los precios suizos, menos previsibles.
Qué puede comprar un extranjero en Suiza
- Con permiso de residencia: una vivienda principal donde vives realmente, sin autorización. El cantón mira la residencia real: familia, trabajo, el colegio de los hijos.
- Con permiso de residencia permanente, y para los ciudadanos de la UE que viven en Suiza, la Lex Koller no pone límites.
- Sin permiso de residencia: solo un apartamento vacacional con autorización cantonal, en centros turísticos que el cantón ha designado y dentro del cupo anual. 17 cantones permiten estas compras, con una superficie habitable de hasta 200 m² y un apartamento así por familia.
- Los locales comerciales (oficinas, producción, hoteles) se compran sin autorización.
En los municipios donde las segundas residencias superan el 20%, una ley aparte casi impide construir nuevos apartamentos vacacionales. Los ciudadanos rusos compran según las reglas generales de la Lex Koller, y las personas en listas de sanciones no pueden cerrar operaciones.
Cómo es la compra paso a paso
- Comprobar el derecho a comprar: si necesitas autorización cantonal y dónde puedes obtenerla de forma realista.
- Elegir el inmueble y revisar el registro de la propiedad.
- Una solicitud al cantón si la compra necesita autorización.
- Contrato ante notario e inscripción en el registro de la propiedad.
- Una hipoteca si hace falta: los bancos exigen al menos el 20% de fondos propios, y al menos el 10% de ellos que no venga de ahorros de pensión.
Cuánto cuestan los trámites: impuestos y tasas
- El impuesto de transmisión lo fija el cantón: ninguno en Zúrich, cerca del 3% en Ginebra, hasta el 3,3% en Vaud con el impuesto municipal.
- Notario y registro de la propiedad: normalmente una fracción de un porcentaje del precio.
- Cada año: el impuesto cantonal y municipal sobre el patrimonio, el impuesto sobre los ingresos por alquiler y, en algunos cantones, un impuesto sobre inmuebles.
- En la venta: un impuesto cantonal sobre las plusvalías inmobiliarias, con un tipo que baja cuanto más tiempo se tiene el inmueble.
Un apartamento fuera de un centro turístico o por encima del cupo anula la operación
Los errores cuestan más que los impuestos: un apartamento vacacional fuera de un centro turístico aprobado por el cantón, una compra por encima del cupo anual, una compra a través de una sociedad que elude la Lex Koller y termina con el cantón exigiendo la venta. Comprobamos si necesitas autorización y en qué cantón puedes obtenerla de forma realista, encontramos el inmueble, revisamos el registro de la propiedad, preparamos la solicitud al cantón y llevamos la operación ante notario. Garantizamos un trabajo profesional y un proceso transparente y, en la mayoría de los casos, el resultado en la primera solicitud.
Costo del acompañamiento: a consultar con el gestor.
Qué cambia en 2026-2029
El 15 de abril de 2026 el Consejo Federal abrió una consulta sobre el endurecimiento de la Lex Koller, que duró hasta el 15 de julio de 2026. Las propuestas exigirían autorización para la vivienda principal también a los ciudadanos de fuera de la UE con permiso de residencia, con venta forzosa en un plazo de dos años tras marcharse, recortarían los cupos de segundas residencias y cerrarían la compra de locales comerciales para alquilar.
En el referéndum del 28 de septiembre de 2025 los votantes suprimieron el impuesto sobre el valor locativo imputado de la vivienda propia: desde el 1 de enero de 2029 desaparecerá, junto con las deducciones por reparaciones, y los cantones podrán introducir un impuesto sobre las segundas residencias.
Por qué la compra no da la residencia en Suiza
La vía hacia la residencia suiza pasa por el trabajo, el negocio o la tributación a tanto alzado, no por un apartamento. Más en las páginas residencia suiza por tributación a tanto alzado y Suiza: todos los programas.
Cómo te ayudamos
Los errores cuestan más que los impuestos: un apartamento vacacional fuera de un centro turístico aprobado o por encima del cupo, una compra a través de una sociedad para eludir la ley, tras la cual el cantón exige la venta. Comprobamos si hace falta autorización y dónde obtenerla, encontramos el inmueble, preparamos la solicitud al cantón y llevamos la operación ante notario.
Inmuebles en Suiza
El derecho a comprar, la autorización cantonal, la revisión del registro y la operación.
Más información →Residencia en Suiza
Tributación a tanto alzado y otras vías hacia el permiso de residencia.
Más información →Cuenta en Suiza
Una cuenta bancaria para la compra y la vida en el país.
Más información →Preguntas frecuentes
Puede un extranjero comprar un apartamento en Suiza?
Cuánto cuesta un apartamento en Suiza en 2026?
Comprar un apartamento da residencia en Suiza?
Se puede comprar un apartamento en Suiza?
Qué impuesto se paga al comprar un apartamento en Suiza?
Cuántos fondos propios hacen falta para una hipoteca en Suiza?
Servicios
Servicios de Murblz en Suiza
Un pasaporte o una residencia te abren la puerta, pero sin cuenta bancaria ni techo propio la vida al otro lado se complica. Los especialistas de Murblz te ayudan con la cuenta, el inmueble y la empresa en el mismo país. Fijamos el presupuesto por escrito antes de empezar.
No quieres resolverlo por tu cuenta?
Nos ocupamos de todo el proceso de principio a fin: revisamos tus documentos, elegimos un programa para tu situación y te damos plazos y costos honestos. Haz tu pregunta en el chat: la consulta gratuita empieza aquí mismo. La representación legal ante autoridades y tribunales la llevan los especialistas de Murblz junto con socios con licencia local.
El asesor de Murblz responde al instante en el chat de esta página. Cuéntanos tu situación y lo resolvemos juntos.
Consulta gratuita