Comprar casa en Serbia en 2026
Ser propietario de un piso ya es por sí solo una base para la residencia serbia, y la ley no fija un precio mínimo. Precios en Belgrado y Novi Sad, el impuesto del 2,5%, cómo es la compra y dónde pierden dinero los compradores.
En resumen
- Precios: unos US$ 3.700 por m² en Belgrado, unos US$ 2.700 en Novi Sad y menos de US$ 1.200 en las ciudades pequeñas.
- Impuesto de compra: 2,5% en la segunda mano; en la obra nueva el IVA del 10% ya está incluido en el precio.
- Residencia: un piso en propiedad da un permiso de residencia de hasta 3 años sin precio mínimo.
- Restricciones por nacionalidad: ninguna para la vivienda, también para los ciudadanos de Rusia; las restricciones afectan a los terrenos agrícolas.
- El riesgo principal: un piso que no está inscrito en el catastro o que tiene una ampliación ilegal.
En detalle
Serbia es uno de los pocos países europeos donde ser propietario de un piso da por sí solo un permiso de residencia, y la ley no exige un precio mínimo. La demanda ha crecido mucho en tres años: el metro cuadrado medio en Belgrado pasó de 2.475 € en la primavera de 2023 a 3.271 € en la primavera de 2026. El mercado en detalle, la revisión del inmueble y el acompañamiento de la operación están en la página inmuebles en Serbia; aquí van respuestas breves a las preguntas principales.
Cuánto cuesta un apartamento en Serbia en 2026
Según la Autoridad Geodésica de la República de Serbia, en el segundo trimestre de 2026 el metro cuadrado medio en Belgrado costaba unos 3.270 €, unos US$ 3.700. En Novi Sad eran unos 2.360 €, unos US$ 2.700. En las ciudades pequeñas de Voivodina y del sur hay pisos por debajo de 1.000 € el metro.
| Ciudad | Media por m² | Piso de 50 m² |
|---|---|---|
| Belgrado | unos US$ 3.700 | unos US$ 190.000 |
| Novi Sad | unos US$ 2.700 | unos US$ 140.000 |
| Ciudades pequeñas | menos de US$ 1.200 | desde US$ 57.000 |
Dentro de Belgrado la diferencia es enorme: en Savski Venac, con el nuevo barrio junto al río, el metro llega a 9.300 €, mientras que en los barrios residenciales cuesta de dos a tres veces menos. La obra nueva suele ser más cara que la segunda mano, pero el impuesto ya está incluido en su precio.
Apartamentos en venta para inversores: apartamentos en Belgrado, Novi Sad y Niš desde US$ 76.000.
Pueden los extranjeros comprar un apartamento en Serbia
Los extranjeros compran vivienda en Serbia con base en la reciprocidad, que se cumple para los ciudadanos rusos. Las restricciones afectan sobre todo a los terrenos agrícolas. El comprador necesita pasaporte, un número fiscal serbio y una cuenta en un banco serbio: el inmueble no se paga en efectivo, el dinero pasa por el banco.
Los ciudadanos rusos entran en Serbia sin visado por 30 días. Normalmente basta para elegir un piso y firmar el contrato, y después solicitar la residencia como propietario.
Cómo comprar un apartamento en Serbia paso a paso
- Elección y revisión del inmueble. El catastro muestra el propietario, las cargas y la licencia de obra.
- Un número fiscal y una cuenta en un banco serbio para el pago.
- Contrato ante notario. El notario certifica el contrato de compraventa, y el pago pasa por el banco.
- Inscripción de la propiedad. El notario envía el contrato al catastro, y quedas inscrito como propietario.
- Declaración del impuesto de transmisión.
- Permiso de residencia como propietario, si forma parte del plan.
Cuánto cuestan los trámites: impuestos y tasas
- Impuesto de transmisión: 2,5% del precio en la segunda mano. Por ley lo paga el vendedor, pero en la práctica suele pagarlo el comprador, así que el contrato indica quién paga.
- Obra nueva de promotora: el IVA del 10% ya está incluido en el precio, y no se paga impuesto de transmisión.
- Notario y catastro: según tarifas fijas, normalmente una pequeña parte del precio.
- Impuesto anual sobre la propiedad: desde el 0,4% del valor de tasación, lo calcula el municipio.
- Impuesto al vender: 15% de la ganancia patrimonial.
El impuesto del 2,5% está claro; un piso que no está en el catastro cuesta más
Los errores cuestan más que el impuesto: un piso que no figura a nombre del vendedor en el catastro, una ampliación ilegal que no puede legalizarse, un pago fuera del banco que deja la operación sin prueba y una solicitud de residencia denegada por los papeles. Encontramos un piso para tu objetivo, lo revisamos en el catastro y comprobamos sus cargas, llevamos la operación ante notario y solicitamos la residencia como propietario. Garantizamos un trabajo profesional y un proceso transparente y, en la mayoría de los casos, el resultado en la primera solicitud.
Costo del acompañamiento: a consultar con el gestor.
Residencia serbia por la compra de un apartamento
La Ley de Extranjería incluye la propiedad de una vivienda entre las bases de la residencia temporal. Sirve un piso o una casa en la que vive el propietario. El permiso se expide por un máximo de 3 años y se renueva mientras se mantiene la base, y tras 3 años de residencia continuada puedes solicitar la residencia permanente.
Necesitas un extracto del catastro o un contrato certificado, un seguro, medios de vida y el registro de estancia en las 24 horas siguientes a la llegada. Más información en la página residencia en Serbia y, para jubilados, en nuestra guía jubilarse en Serbia.
Riesgos al comprar un apartamento en Serbia
- El inmueble no está en el catastro o no figura a nombre del vendedor: ese piso no puede ponerse a tu nombre ni da residencia.
- Una ampliación ilegal o reformas sin aprobar: parte de la superficie no existe legalmente.
- Cargas: una hipoteca o un embargo que el vendedor no levantó antes de la operación.
- Pago fuera del banco: sin rastro bancario no puedes demostrar que pagaste.
La burocracia serbia no es hostil, solo está atenta a los papeles: aquí un extracto del catastro importa más que una bonita vista desde la ventana.
Cómo te ayudamos
Los errores en el inmueble y en la operación cuestan más que los impuestos. Encontramos un piso para tu objetivo, lo revisamos en el catastro, llevamos la operación ante notario y tramitamos la residencia como propietario.
Inmuebles en Serbia
Selección, revisión en el catastro y acompañamiento llave en mano de la operación.
Más información →Residencia en Serbia
Residencia por propiedad, empresa o trabajo, renovaciones y el camino a la residencia permanente.
Más información →Cuenta en Serbia
Una cuenta bancaria para pagar el piso y vivir en el país.
Más información →Los impuestos del propietario en detalle están en la página impuestos en Serbia, y todos los programas, en el resumen Serbia.
Preguntas frecuentes
Cuánto cuesta un apartamento en Serbia en 2026?
Se puede comprar un apartamento en Serbia?
Comprar un apartamento da la residencia en Serbia?
Qué impuestos se pagan al comprar un apartamento en Serbia?
Se puede comprar un apartamento en Serbia en efectivo?
Cuánto tarda la compra de un apartamento en Serbia?
Servicios
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