Immobilien im Ausland · 2026-10-18
Immobilien in Bulgarien als Kapitalanlage: was kaufen und was es kostet
Wohnungen zum Kauf in sechs Städten und Ferienorten mit Mindestpreisen, Renditen, Steuern beim Kauf und im Besitz.
2026 kostet ein Quadratmeter nach Angebotspreisen im Zentrum von Sofia etwa 4.100 $, in Lozenets etwa 4.800 $, in Varna und Burgas etwa 3.000 $ und in den Ferienorten Sonnenstrand und Bansko 1.400–1.600 $. Bulgarien hat zum 1. Januar 2026 den Euro eingeführt, gehört seit 2025 vollständig zum Schengen-Raum und vergibt einen Aufenthalt für eine Immobilieninvestition ab 345.000 $ (306.800 Euro).
Unten finden Sie sieben Wohnungen, die jetzt zum Verkauf stehen, von 32.000 $ am Sonnenstrand bis 346.000 $ im Zentrum von Sofia für eine Aufenthaltserlaubnis, Preise nach Städten und Vierteln, Mietrenditen, Steuern zusätzlich zum Preis und die Bedingungen für den Aufenthalt. Ein Berater bestätigt, was heute zum Verkauf steht, und nennt den genauen Preis.
Der Markt in Kürze
Preise und Regeln Stand 2026.
Welche Objekte Investoren in Bulgarien kaufen
Sieben Wohnungen, die jetzt in Bulgarien zum Verkauf stehen, von 32.000 $ bis 346.000 $: Ferienorte am Meer und in den Bergen, Plovdiv, Burgas, Varna und Sofia. Preis, Fläche, Etage und Zustand stammen vom Verkäufer; ein Berater schickt die Unterlagen, den Grundriss und ähnliche Angebote in den Chat.
Möbliertes Studio in einer Anlage mit sechs Pools
32.000 $
Ein 30-m²-Studio in der 2. von 4 Etagen in einer Anlage am Sonnenstrand, in einem 2016 fertiggestellten Gebäude. Es wird möbliert verkauft; die Anlage hat sechs Pools, ein Golfplatz und Tennisplätze sind in der Nähe. Die Instandhaltungsgebühr der Anlage beträgt 650 $ (572 €) im Jahr, der Eigentümer verkauft direkt. Im Ferienort gibt es kaum Langzeitmiete, deshalb wird das Studio zum Leben am Meer und zur Vermietung in der Saison gekauft.
Zweizimmerwohnung mit Bergblick 6 km vom Lift
48.000 $
Eine 58-m²-Wohnung in der 3. von 5 Etagen in einer Anlage zwischen Bansko und Razlog, in einem Gebäude von 2003: ein Wohnzimmer und ein Schlafzimmer, die Fenster gehen zu den Bergen. Sie wird möbliert verkauft. Der Lift zu den Skipisten von Bansko ist 6 km entfernt. Die Saison ist hier der Winter und Langzeitmiete ist knapp, deshalb wird die Wohnung zum Leben in den Bergen und für den Urlaub gekauft.
Zweizimmerwohnung mit Terrasse und Abstellraum an einem Einkaufszentrum
107.000 $
Eine 56-m²-Wohnung in einem Plattenbau im Zentrum von Plovdiv: ein Wohnzimmer, eine separate Küche, ein Schlafzimmer, eine Terrasse und ein Abstellraum, die Fenster sind bereits erneuert. Sie muss renoviert werden und ist am unteren Ende des Viertels bepreist. Am Haus gibt es kostenlose Parkplätze, ein großes Einkaufszentrum ist in der Nähe. Nach der Renovierung werden solche Wohnungen ab 620 $ (550 €) im Monat vermietet, etwa 6,9 % im Jahr.
Zweizimmerwohnung mit Terrasse nahe dem Meeresgarten
112.000 $
Eine 51-m²-Wohnung in der 4., obersten Etage eines Ziegelbaus von 1990 im Viertel Lazur: eine Wohnküche, ein Schlafzimmer und eine Terrasse. Der Meeresgarten und das Meer sind wenige Gehminuten entfernt. Die Wohnung ist deutlich günstiger als vergleichbare im Viertel. Solche Wohnungen in Lazur werden ab 450 $ (400 €) im Monat vermietet, etwa 4,9 % im Jahr.
Zweizimmerwohnung mit Südausrichtung nahe der Oper
135.000 $
Eine 50-m²-Wohnung in der 4. von 5 Etagen in einem Gebäude von 2007 im Zentrum von Varna: ein Wohnzimmer und ein Schlafzimmer, die Fenster gehen nach Süden. Laut Unterlagen ist es eine Wohnung und kein Atelier. Das Opernhaus und die Hauptstraßen des Zentrums sind nah. Solche Wohnungen im Zentrum von Varna werden ab 730 $ (650 €) im Monat vermietet, etwa 6,5 % im Jahr.
Zweizimmerwohnung in Lozenets wenige Minuten von der Metro
242.000 $
Eine 58-m²-Wohnung in der 2. von 6 Etagen in Lozenets, einem der teuersten Viertel von Sofia: ein Wohnzimmer mit Küche und ein Schlafzimmer. Eine Metrostation ist wenige Gehminuten entfernt. Die Wohnung ist günstiger als die meisten vergleichbaren im Viertel. Solche Wohnungen in Lozenets werden ab 790 $ (700 €) im Monat vermietet, etwa 3,9 % im Jahr.
Vierzimmerwohnung mit Dachboden und Doppelgarage für eine Aufenthaltserlaubnis
346.000 $
Eine 142-m²-Wohnung in der 3. von 4 Etagen in einem kleinen Haus im Zentrum von Sofia: drei Schlafzimmer, ein 30-m²-Dachboden und ein 40-m²-Keller. Dazu gehören eine Doppelgarage, ein Stellplatz und 33 % des Grundstücks; ein Bürger eines Nicht-EU-Landes hält den Grundstücksanteil über eine bulgarische Gesellschaft. Der Preis erfüllt die Schwelle für den Aufenthalt durch Kauf von 345.000 $ (306.800 Euro). Solche Wohnungen im Zentrum von Sofia werden ab 1.240 $ (1.100 €) im Monat vermietet, etwa 4,3 % im Jahr.
Der Preis ist der Preis des Verkäufers, Stand 2026, in Dollar auf Tausend aufgerundet, in Euro in Klammern. Jede Wohnung kostet höchstens den niedrigsten Preis vergleichbarer Wohnungen im Viertel plus 10 %, die Wohnung für die Aufenthaltserlaubnis ab der Schwelle von 345.000 $ (306.800 Euro). Die Monatsmiete stammt aus Angeboten zur Langzeitmiete vergleichbarer Wohnungen im Viertel. Die Etage folgt der bulgarischen Zählung im Angebot. Wir prüfen die Karten monatlich und ersetzen eine verkaufte Wohnung durch eine gleichen Typs und Preises.
Was eine Wohnung in bulgarischen Städten 2026 kostet
Laut dem Nationalen Statistikinstitut Bulgariens stiegen die Wohnungspreise im zweiten Quartal 2026 um 15,5 % gegenüber dem Vorjahr und um 4,5 % gegenüber dem Vorquartal. Am schnellsten wächst Plovdiv, in Burgas gaben die Preise im Quartal leicht nach. In Sofia wurden Wohnungen im Schnitt für etwa 3.000 $ pro Quadratmeter verkauft (2.680 Euro): Eine Wohnung mit 60 m² kostet etwa 181.000 $.
| Stadt | Preisänderung im zweiten Quartal 2026 |
|---|---|
| Plovdiv | +5,8 % |
| Varna | +2,8 % |
| Sofia | +2,4 % |
| Burgas | -1,5 % |
| Bulgarien im Schnitt | +4,5 % im Quartal, +15,5 % im Jahr |
Daten für 2026: Hauspreisindex des Nationalen Statistikinstituts Bulgariens für das zweite Quartal 2026.
| Viertel aus den Karten | Quadratmeterpreis, Angebot | Wohnung mit 50 m² |
|---|---|---|
| Sofia, Lozenets | etwa 4.800 $ (4.290 Euro) | etwa 241.000 $ |
| Sofia, Zentrum | etwa 4.100 $ (3.630 Euro) | etwa 204.000 $ |
| Varna, Zentrum | etwa 3.100 $ (2.750 Euro) | etwa 154.000 $ |
| Burgas, Lazur | etwa 2.900 $ (2.610 Euro) | etwa 146.000 $ |
| Plovdiv, Zentrum | etwa 2.800 $ (2.500 Euro) | etwa 140.000 $ |
| Sonnenstrand | etwa 1.600 $ (1.440 Euro) | etwa 81.000 $ |
| Bansko | etwa 1.400 $ (1.280 Euro) | etwa 72.000 $ |
Daten für 2026: durchschnittlicher Angebotspreis von Wohnungen in den Vierteln, in denen die Wohnungen aus den Karten verkauft werden; Dollar zu den Kursen von 2026.
Welche Rendite die Vermietung bringt
Die Bruttorendite aus Langzeitmiete in Sofia liegt bei etwa 4,2 % im Jahr vor Steuern. In Plovdiv und Varna ist der Einstieg günstiger, während die Mieten stabil bleiben: Die Wohnungen aus den Karten bringen 6,5–6,9 %. Am Sonnenstrand und in Bansko gibt es kaum Langzeitmiete, die Einnahmen kommen dort aus der Sommer- und der Wintersaison.
| Steuer | Satz |
|---|---|
| Einnahmen aus der Vermietung einer Wohnung | pauschal 10 %; ein Nichtansässiger zahlt sie auf bulgarische Mieteinnahmen |
| Verkauf | 10 % des Gewinns; wer in Bulgarien oder der EU ansässig ist, zahlt nichts auf eine Wohnung pro Jahr, die länger als 3 Jahre im Besitz war |
| Jährliche Grundsteuer | 0,01–0,45 % des Steuerwerts, festgelegt von der Gemeinde, plus eine Müllgebühr |
| Gesellschaft, die das Grundstück hält | 10 % Körperschaftsteuer und ein Jahresabschluss |
Daten für 2026: Die Rendite ist der Durchschnitt für Sofia; Länder im Vergleich in der Tabelle der Mietrenditen.
Die Steuer auf Mieteinnahmen zahlen Sie in Bulgarien. Sätze und Beispiele finden Sie auf der Seite Steuern in Bulgarien.
Welche Kosten zum Kaufpreis hinzukommen
| Zahlung | Betrag |
|---|---|
| Gemeindliche Erwerbsteuer | 0,1–3 % des höheren Werts aus Preis und Steuerwert: etwa 2,5 % in Sofia, bis 3 % in den Ferienorten |
| Notar | 0,1–1,5 % des Werts, höchstens 3.400 $ (3.000 €), plus 20 % Mehrwertsteuer |
| Eintragung im Eigentumsregister | Gebühr der Registeragentur von 0,1 % des Preises |
| Vereidigter Übersetzer | beim Notar Pflicht, wenn der Käufer kein Bulgarisch spricht |
| Instandhaltungsgebühr der Ferienanlage | ab 650 $ (572 €) im Jahr für das Studio aus den Karten |
Daten für 2026. Ein Bürger eines Nicht-EU-Landes hält das Grundstück unter einem Haus über eine bulgarische Gesellschaft. Ein Berater rechnet die Gesamtsumme für eine konkrete Wohnung aus.
Bringt der Kauf eine Aufenthaltserlaubnis
Ja, ab 345.000 $. Bulgarien vergibt einen Aufenthalt für eine Immobilieninvestition von mindestens 345.000 $ (306.800 Euro); vor der Umstellung auf den Euro lag die Schwelle bei 600.000 Lewa. Die Vierzimmerwohnung im Zentrum von Sofia aus den Karten erfüllt die Schwelle, und ein Berater schickt weitere Wohnungen und Häuser ab diesem Betrag in den Chat.
Das Programm für die Staatsbürgerschaft durch Investitionen hat Bulgarien 2022 geschlossen. Eine Wohnung lässt sich auch ohne Aufenthalt kaufen: Bürger jedes Landes kaufen eine Wohnung oder ein Haus auf den eigenen Namen ohne gesonderte Genehmigung. Die Bedingungen finden Sie auf der Seite Aufenthaltserlaubnis in Bulgarien.
Wie wir ein Objekt finden
- Budget und Ziel: Kapitalanlage, eine Wohnung am Meer oder in den Bergen, eine Aufenthaltserlaubnis. Der Berater klärt Stadt, Viertel und Zahlungsweg.
- Eine Auswahl echter Objekte: Wohnungen mit dem Preis des Verkäufers, Wohnfläche, Etage, Instandhaltungsgebühr und Renditeberechnung.
- Prüfungen: Eigentümer und Belastungen im Eigentumsregister, Nutzungsgenehmigung des Gebäudes, Status als Wohnung und nicht als Atelier oder Büro.
- Abschluss aus der Ferne per Vollmacht: Vorvertrag mit Anzahlung, notarielle Urkunde mit vereidigtem Übersetzer, Gemeindesteuer und Eintragung im Register.
Der Berater schickt die Auswahl in den Chat, mit den Preisen der Verkäufer zum Datum der Auswahl.
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Häufige Fragen
Was kostet eine Wohnung in Bulgarien?
Kann man als Ausländer in Bulgarien Immobilien kaufen?
Bringt der Kauf einer Wohnung einen Aufenthalt in Bulgarien?
Welche Rendite bringt die Vermietung einer Wohnung in Bulgarien?
Welche Kosten fallen beim Kauf einer Wohnung in Bulgarien an?
Hat Bulgarien den Euro eingeführt?
Wo kauft man in Bulgarien eine Wohnung als Kapitalanlage?
Kann ich eine Wohnung in Bulgarien aus der Ferne kaufen?
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Wir begleiten den gesamten Prozess von Anfang bis Ende: wir wählen Objekte passend zu Ihrem Ziel aus, prüfen sie rechtlich und begleiten den Kauf bis zur Eintragung. Stellen Sie Ihre Frage im Chat – die kostenlose Beratung beginnt gleich hier. Die rechtliche Vertretung vor Behörden und Gerichten übernehmen Murblz-Spezialisten gemeinsam mit lokal zugelassenen Partnern.
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