Eine Wohnung in Bulgarien kaufen 2026: Preise, Steuern, Aufenthalt
Wohnraum in Bulgarien ist in einem Jahr um 15,5 % teurer geworden, und ein Quadratmeter in Sofia kostet etwa 3.100 $. Ein Ausländer kauft eine Wohnung ohne Genehmigungen, und einen Aufenthalt gibt es mit einer Investition ab 350.000 $.
Kurz gesagt
- Wohnraum in Bulgarien ist in einem Jahr um 15,5 % teurer geworden; ein Quadratmeter in Sofia kostet etwa 3.100 $.
- Die Erwerbsteuer beträgt 0,1–3 %: in Sofia etwa 2,5 %, in Ferienorten bis 3 %.
- Ein Ausländer kauft eine Wohnung direkt und ein Haus mit Grundstück über eine bulgarische Firma.
- Ein Aufenthalt für einen Immobilienkauf verlangt eine Investition ab 350.000 $, für ein Jahr mit Verlängerung.
- Ferienorte sind überversorgt: Eine Wohnung später zu verkaufen ist schwerer, als sie zu kaufen.
Ausführlich
Bulgarien ist einer der günstigsten Märkte in der Europäischen Union, doch das Schnäppchen verblasst: Wohnraum ist in einem Jahr um 15,5 % teurer geworden, und echte Geschäfte in Sofia laufen für etwa 3.100 $ pro Quadratmeter. Ein Käufer von außerhalb der Europäischen Union kauft eine Wohnung ohne Genehmigungen und Land über eine bulgarische Firma, und eine Investition ab 350.000 $ gibt einen Aufenthaltstitel. Wie wir Immobilien auswählen und prüfen, erklären wir auf der Seite Immobilien in Bulgarien.
Was eine Wohnung in Bulgarien 2026 kostet
Nach Angaben des bulgarischen Statistikinstituts stiegen die Wohnungspreise im zweiten Quartal 2026 um 15,5 % gegenüber dem Vorjahr und um 4,5 % gegenüber dem Vorquartal. In Sofia wurden Wohnungen Anfang 2026 im Schnitt für etwa 2.680 Euro pro Quadratmeter verkauft, rund 3.100 $. Rechenbeispiel: Eine Wohnung mit 60 Quadratmetern in der Hauptstadt kostet etwa 190.000 $.
Am Meer und im Skiort Bansko sind die Preise niedriger als im benachbarten Griechenland, doch Ferienanlagen sind für ihr Überangebot bekannt: Eine solche Wohnung später zu verkaufen, kann schwerer sein, als sie zu kaufen. Seit 2025 ist Bulgarien vollständig im Schengen-Raum, und am 1. Januar 2026 hat es den Euro eingeführt, daher tragen Inhaber von Euro kein Währungsrisiko mehr. Das Leben in der Hauptstadt beschreibt der Stadtführer Sofia.
Steuern und Kosten beim Kauf
| Zahlung | Betrag |
|---|---|
| Örtliche Erwerbsteuer | 0,1–3 % des höheren Werts aus Preis und Steuerbewertung: in Sofia etwa 2,5 %, in Ferienorten bis 3 % |
| Notar | 0,1–1,5 % des Werts, höchstens etwa 3.400 $, plus 20 % Mehrwertsteuer |
| Eintragung im Register | eine kleine Gebühr der Registeragentur |
| Jährliche Grundsteuer | 0,01–0,45 % der Steuerbewertung |
Rechenbeispiel für eine Wohnung für 190.000 $ in Sofia: Die örtliche Steuer beträgt etwa 4.600 $, dazu der Tarif des Notars und die Eintragung im Register. Dollar zum Kurs der Europäischen Zentralbank, aufgerundet. Die Einkommensteuer in Bulgarien beträgt pauschal 10 %; mehr auf der Seite Steuern in Bulgarien.
Was ein Ausländer kaufen darf
- Eine Wohnung – direkt, ohne Genehmigungen.
- Ein Haus mit Grundstück – ein Bürger eines Landes außerhalb der Europäischen Union kauft über eine bulgarische Firma, die ihm vollständig gehört: Land wird ihm nicht direkt verkauft.
- Eine Ferienwohnung – ebenfalls direkt, aber mit einer jährlichen Gebühr für den Unterhalt der Anlage.
Gibt der Kauf einer Wohnung einen Aufenthalt in Bulgarien
Ja, doch die Schwelle ist hoch. Das Ausländergesetz erteilt einen Aufenthalt für eine Investition in bulgarische Immobilien von mindestens 600.000 Lewa, nach der Einführung des Euro etwa 306.800 Euro, rund 350.000 $. Die Erlaubnis wird für ein Jahr erteilt und verlängert, solange die Immobilie im Besitz bleibt, und nach 5 Jahren kann man den Daueraufenthalt beantragen.
Mit kleinerem Budget zieht man aus anderen Gründen um: eine Rente mindestens in Höhe des Mindestlohns, das Visum für digitale Nomaden, Arbeit oder Geschäft. Alle Möglichkeiten stehen auf der Seite Aufenthalt in Bulgarien, der Weg über bulgarische Wurzeln auf der Seite Bulgarische Staatsbürgerschaft durch Abstammung.
Wie man eine Wohnung in Bulgarien kauft: Schritt für Schritt
- Stadt und Art der Wohnung wählen: die Hauptstadt, das Meer oder die Berge.
- Die Immobilie prüfen: Eigentum, Nutzungsgenehmigung des Gebäudes, Rückstände bei den Unterhaltsgebühren der Anlage.
- Ein Konto eröffnen: Seit 2026 laufen alle Geschäfte in Euro.
- Einen Vorvertrag unterzeichnen und eine Anzahlung leisten.
- Den Kauf vor einem Notar abschließen und die örtliche Steuer zahlen.
- Das Eigentum im Register eintragen.
Häufige Fragen
Was kostet eine Wohnung in Bulgarien 2026?
Kann ein Ausländer in Bulgarien eine Wohnung kaufen?
Gibt der Kauf einer Wohnung einen Aufenthalt in Bulgarien?
Welche Steuer zahlt man beim Wohnungskauf in Bulgarien?
Wie hoch ist die jährliche Grundsteuer in Bulgarien?
Lohnt sich der Kauf einer Ferienwohnung in Bulgarien?
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